青岛开发区薛家岛市场分析

青岛开发区薛家岛市场分析 一、 青岛市房地产概况

近几年，青岛房地产市场体现出健康良性发展态势：开发总量居高不下，价格稳中有升，借奥运伙伴城市东风，楼市繁荣。

通过“两改两低两增一稳定”和18片项目的顺利进展，2007年政府大量推出中低收入家庭买得起的限价房，建设廉租房，做好社会保障性住房，其它的让市场经济自己调节。大量的中小户型和中低价位房，使得中低收入家庭和年轻臵业者买得起房子，房地产市场也更加活跃，市场前景明朗、发展空间加大。政府可以出台政策鼓励节能住宅和绿色房地产，也可以限制大户型住宅的消费，以引导合理、适度而健康的居住理念。

万科、绿城、上实、卓越、宝龙在青岛市场的项目逐渐亮相，提升了市场竞争高度；让追求居住品质的消费者充满信心，而后华远、中海等企业进驻青岛，更让臵业者翘首以待。房地产大鳄在青岛房地产市场的项目开始亮相，吸引了一部分注重楼盘品质、追求居住质量的购房者的注意力。

在新的竞争形势下，以海信地产、天泰集团、城建地产、信达荣昌、海尔地产为代表的本土企业，在开发理念、规划设计、销售管理、建筑质量及物业管理等方面不断提升，使得所开发楼盘的品质越来越好。

市场综述：

今年前4个月，本市房地产开发投资增幅继续回落，增幅同比下降5个百分点，投资增幅降至5年来的新低点，房地产开发商明显放慢了开发速度。从区域板块观察，市内四区下降尤为明显。

08年的奥帆赛带动了青岛市房价的上涨，目前青岛市房价较高的集中在市南区CBD和崂山区海景房，但土地开发量较少，主要以高层和写字楼为主。价格在18000-20000元/平方米以上，如东海路9号、海信?燕道国际公寓、恒基新天地、檀香湾等公寓楼、写字楼，配套和景观也是青岛市名盘之首。开发总量较大的只有“鲁能?领秀城和颐和星苑”，以高层和别墅为主的综合性高档看海楼盘。

市北区、四方区及李沧区随着经济的不断发展，交通的便利及配套的完善，房价也不断的上涨，商品房价格在5500-6500元/平方米之间，四方区和李沧区主要以经济适用房和廉租房的建设为主。

经济开发区及城阳区的土地供应量较大，外地地产大鳄纷纷进入青岛，如城阳的万科?魅力之城、卓越?蔚蓝海岸、宝龙城市广场；开发区上实集团的达利广场等名盘，为青岛的未来增添了新的亮点。两个区域的价格并无差异，价格在5500-7500元/平方米之间。

二、青岛经济开发区区域概况

青岛经济技术开发区（简称青岛开发区）位于胶州湾西海岸，与青岛老城隔海相望，海上最近距离2.26海里（约4.2公里），其东南部沿海（海岸线106公里），与青岛主城相连的环胶洲湾高速公路全长66公里，海路有轮渡和快船相通。

1984年10月经国务院批准成立，1985年3月28日正式动工兴建的国家级经济技术开发区，是享有沿海经济技术开发区优惠政策的特殊经济区。1992年与同处一地的青岛市黄岛区合一。

青岛开发区总体规划面积227平方公里，是集现代港口、新兴工业、旅游度假、商贸物流为工业特色的现代化新城区，内设几个特殊功能区，其中保税区2.5平方公里、新技术产业区1平方公里、省级薛家岛度假区27平方公里、行政商务中心区20平方公里。此外，还有工业区和商贸物流区等，是中国开放区域最集中的地区之一。

（一）区域市场分析 1、港口资源优势

青岛港是中国沿海五大港口之一，青岛港始建于1892年，是已具有114年历史的国家特大型港口,全国512户重点国有企业之一。由青岛老港区、黄岛油港区、前湾新港区三大港区组成。拥有码头15座，泊位73个，其中，营运码头13座，营运泊位49个，万吨级以上泊位32个，可停靠5

万吨级船舶的泊位6个，可停靠10万吨级船舶的泊位6个，可停靠30万吨级船舶的泊位2个。主要从事集装箱、煤炭、原油、铁矿、粮食等各类进出口货物的装卸服务和国际国内客运服务。与世界上140多个国家和地区的450多个港口有贸易往来。目前已开辟国际集装箱干线40余条，每月300多个航班把青岛港和美东、美西、欧洲、地中海、波斯湾、澳洲、东南亚等世界主要航区连为一体，并开通了青岛港区至郑州、西安、成都、济宁的集装箱火车专列线和青岛港区至欧洲的新亚欧大陆桥运输，2005年港口吞吐量达到1.87亿吨。

青岛港是我国第一个国际集装箱中转港，最大的冷藏箱进出口港，冷藏箱吞吐量居全国沿海港口第一位，拥有全国最大的可接卸第五代、第六代集装箱船舶的深水泊位。2005年青岛港集装箱吞吐量完成631万TEU，为中国沿海港口第三位，跨入世界集装箱大港14强。进口铁矿石跃居世界港口第一位，进口原油保持沿海港口第一位。

位于青岛开发区的青岛新港区----前湾港为天然良港，水深域阔，不冻不淤。1987年开始投资建设，已建成七个矿石、煤炭泊位，是中国目前最大的矿石中转基地和五大煤炭出口基地之一，2005年完成吞吐量7140.7万吨。由青岛港务局与英国铁行、丹麦率马士基、中国中远集团等“三国四方”共同投资8.87亿美元设立的青岛前湾集装箱码头，是

世界目前最大的集装箱码头企业，建成后年吞吐能力将超650万TEU。加上已开工建设的由迪拜环球货柜、香港招商局、台湾长荣、中远集团等在前湾港南港区投资的码头，胶州湾西海岸“万国码头”的局面初步形成。

位于青岛开发区内的黄岛油港年输油能力3000万吨，是目前中国规模最大、设施最先进的原油、成品油输入输出港口；筹建中的三期原油码头，拟建2个泊位，分别为30万吨级泊位和8万吨级泊位。

2、六大产业集群拉动

家电电子、石油化工、机械制造、新型材料、高新技术、仓储物流等六大高科技产业集群在西海岸迅速形成，尤其是已动工的大炼油、大造船和汽车项目是对青岛西海岸社会经济发展的巨大推动器，将极大拉动该区域的经济发展。今后开发区将向着影视、旅游业发展，形成无污染的高速经济发展区域，带动周边区配套设施的发展，从而在西海岸形成一个新的文化产业区。也为本项目市场营销提供了很好的机遇。

3、同三高速通车，青新高速在建

同三公路已经将西海岸和大江南北联系起来，为外省特别是东北和长江三角富贵人士前来购房奠定了基础；而青新高速即济青高速复线正在建设，将青岛西海岸和山东内陆城市连接起来，更加方便了外地购房者前来购房。

4、新市场活力注入，西海岸广受关注

上实地产进入西海岸，达利广场的上市，为西海岸房地产市场注入新的市场活力，青岛西海岸房地产已引起京、沪等全国性关注。大品牌大项目所营造的市场吸引力，也将大大提高西海岸的知名度。

5、二手房最低限价上调，国家进一步严控土地使用 2006年10月14日起，我市上调二手房最低限价，每平方米上调千元左右，直接导致部分房屋价格上涨。此举可能将一部分徘徊在购买二手房与商品房边缘的消费者推向商品房，为我们创造机会。自2005年8月始，国家逐渐加强对土地使用的严控，获地成本较高的多，获地数量和机会较少得多。

6、青岛经济重心西移大青岛城市发展的拉动

依港兴市，老青岛港使青岛市发展到今天的辉煌，新青岛港和青岛市经济重心西移也会带动开发区得到更大更快的发展。

（二）人文自然环境状况 1、高校与科研资源丰富

青岛开发区凭借优美的环境、优越的生活条件，对各类人才具有较大的吸引力。区域内有山东科技大学、石油大学、青岛理工大学等多所高等院校。凭借雄厚的高级人才使得该区域的科研资源异常丰富。

2、生态城区环境优美

青岛开发区地理位臵优越，风光秀丽，气候宜人,交通便捷，拥有“山、海、岛、企、校”五大特色旅游资源。凤凰岛省级旅游度假区（原名薛家岛旅游度假区）海岛自然旅游资源保护完好；小珠山国家森林公园内有青岛森林野生动物园、一切智园、超群影视城、高效农业观光园等景点；区内人文古迹丰富，有齐长城、白云寺及我国历史上唯一一条通海运河——马濠运河等历史遗迹；区内另有前湾港，海尔、海信、澳柯玛工业园，海西湾修造船基地等工业旅游资源和中国石油大学、北京电影学院创意媒体学院、山东科技大学等文化旅游资源。一年一度的中国青岛金沙滩文化旅游节、“干杯?西海岸”凤凰岛旅游观光周等系列旅游活动，吸引了越来越多的国际游客。

青岛开发区实施“特色旅游”发展战略，在凤凰岛旅游度假区确立了“以影视传媒文化产业发展，带动旅游娱乐产业的发展”的主题，北京电影学院创意媒体学院、影视演艺中心、海景花园酒店、唐岛湾体育公园等项目先后启动，青岛西海岸影视文化基地和海滨度假胜地规模初具。2005年全区接待海内外游客238万人次，完成旅游总收入11.45亿元人民币。

（1）凤凰岛旅游度假区

位于青岛开发区东部，三面环海，总面积约27.2 平方

公里, 地形为东北—西南走向的狭长半岛，如一只展翅的凤凰，横卧在黄海之滨；凤凰岛旅游度假区旅游资源丰富、保护完好，是我国整个海岸线上资源条件最为优越的海滨旅游度假区。分为金沙滩、石雀滩、连三岛、甘水湾、唐岛湾等五个景区；有海上明珠竹岔岛、连三岛等天然岛屿，构成了一副“凤凰戏珠”的壮美景观，大海、阳光、沙滩、岛屿相互交融，风光秀美、景色宜人，组成一幅优美和谐的海滨画卷。

（2）珠山国家森林公园

面积40.79 平方公里，主峰海拔724.9 米，呈东南～西北走向，是青岛西海岸第一高峰。山脉巍然深秀，层峦叠嶂，奇峰陡峭，地势险要，融奇、险、清、秀于一体，素有“东崂西珠，双珠嵌云”之说。山林公园植被繁多，四季风光别致。有杜鹃谷、望夫山、青石潭、狐仙洞等自然景观；有齐长城、明朝白云寺、扎营寨等名胜古迹；有青岛森林野生动物园、一切智园、古装影视城等旅游景点。

（三）区域交通状况

开发区至青岛城区之间有轮渡和快艇相通，轮渡30分钟、快艇12分钟可抵彼岸，铁路方面，胶（州）黄（岛）铁路贯穿全区，与胶济线相接，与全国联网。

公路原凭借环胶州湾高速公路连接青岛市区，随着“南隧北桥”的立项动工，青黄之间的交通将更为方便。

（四）区域配套状况 1、医疗保障体系已经建成

区内共有医院多处，疾病控制中心和妇幼保健机构、120急救中心、中心血库和网上远程会诊中心、肿瘤诊疗中心和骨伤诊疗中心分布其中。全区已形成了集医疗、预防、康复、保健、科研为一体的医疗保障体系。

2、教育体系逐步完善

区内有幼儿园约60所、中小学37所、高等院校和职业院校14所。

3、酒店、购物方便

区内拥有五星级酒店、四星级酒店、三星级酒店共6家以上，康乐设施、商务设施齐全。已建成面积超过1万平米的大型超市、商场9座以上，利群、家佳源、佳世客、百盛等著名零售商现已入驻营业。社区网点遍布开发区。

4、文化休闲娱乐场所齐全

区域投资兴建了大型科技文娱中心，设有电视台、有线电视台和广播电视台。现有各类书店58家左右，文化馆、科技馆、影院、艺术团和剧社共14家左右、各类图书馆（室）51所左右、公园5个以上。保龄球馆、网球场、门球场、游泳馆、影视城等娱乐场所日益增多。

（五）公建基础设施状况

1、区域硬环境保障系统已具备相当实力

土地——可利用的建设用地已全部实现“七通一平”；数字化程度全面提高，有线电视覆盖率、宽带网络覆盖率实现100%。

供电——已建成220KVA变电站1座，110KVA变电站4座，35KVA变电站3座，供电能力为930000KVA/日，可实现双回路供电。坐落于青岛开发区内的黄岛发电厂，装机容量67万千瓦。装机容量60万千瓦的扩建工程正在筹建中，将为青岛开发区的建设提供充足的电力供应。

供水——共有四个净水厂，具备20万吨/日的供水能力。 排水——实行雨水和污水分流，拥有泥布湾和镰湾河两个污水处理厂，污水处理能力为6.5万吨/日。

供热——三个热源厂的供汽（热）能力为560吨/小时，可为用户提供0.8MPa(绝对压力)的生产用饱和蒸汽以及70℃、95℃的采暖用热水。

供气——可为用户提供管道天然气、管道液化石油气及罐装液化气。现有液化气(LPG)供应量约6000吨/年，管道天然气供气能力为40000立方米/日。可为生活区用户提供管道天然气，为工业区用户提供管道液化石油混合气及15Kg、50Kg罐装液化气。天然气与混合气具有互换性，保证用户不间断用气。

2、区域物流条件进一步优化

交通运输网络较为发达，拥有立体型、现代化的交通运

输网络是青岛开发区突出的比较优势。开发区依托中国沿海五大港口之一——青岛港在港口运输的优势，建立起衔接港口运输的公路、铁路、航空等立体型、现代化的交通运输网络。

3、金融服务体系逐步完善

各类金融机构所提供的服务涉及银行、证券和保险等方面，为驻区企业提供了便利的金融服务。

（六）区域地产市场分析 1、西海岸市场特征概述

西海岸地产由三个板块组成。一是开发区管委所在地以长江路为中心的开发区新城区，二是以滨海大道与开发区紧密相连的胶南市，还有就是毗邻港口和炼油基地的黄岛老城区。这三个地产板块共享着跨海大桥、海底隧道、大炼油等利好，拥有各自的发展特点和优势。

2、海底隧道获准建设

按照初步规划，隧道北起点在团岛，南端在薛家岛于北庄村和后岔湾村之间。海底隧道全长6170米，其中海域段 3300米，陆域段 2250米，两端敞口段长620米。总投资31.8亿元（不包括市区接线投资）。隧道采用双向双洞六车道，设计车速为80公里／小时，预计建设期限3.5年。

三、开发区房地产市场描述

开发区房屋交易总额连年递增。预售房屋成为开发区当

前市场主流，住房消费增长速度迅猛，消费市场发展潜力巨大。个人住房消费成为激活开发区房地产市场的强劲动力。随着开发区房地产市场的逐步成熟，越来越多的房地产企业注意到必须通过完善的管理和全优的服务树立自己的精品和名牌，目前开发区房地产中一大批明星企业和名优楼盘纷纷涌现，例如天泰阳光海岸、千禧龙花园、上实?达利广场、中海?海湾新城等。房地产市场的活跃，使人们的居住条件得到了较大的改善，但和居民日益增长的住房需求相比较，还有较大差距，这种差距，首先是表现在区内人口的增长上。由于招商引资、港口西移、几所大学相继开建等因素，每年迁入开发区的人员不断增加；另外，改善住房条件的要求也成为拉动房地产需求的主要原因之一；还有就是旧村改造和房屋租赁加大了对房地产市场的要求。

房地产空前活跃的原因：青岛市政府作出“经济建设中心西移”的决定，直接推动了开发区房地产业的发展。规划中的跨海大桥，使开发区的地理优势显现出来，成为人们理想的居住场所。大型项目和工业园区落户开发区，带来了大量的外来人口落户开发区，为开发区注入了活力。开发区政府狠抓了城关城建，尤其是加大了对建筑房屋质量的监管力度，促进了房地产业的发展。

四、个案类型及分布

由于开发区各片区域经济发展的基础和速度存在着差

异，房地产的发展也明显呈现不平衡的状态，其中尤以唐岛湾、薛家岛区域构成的开发区房地产市场最为活跃，具有明显的区域性特征。

个案主要集中在江山路以东，嘉陵江路以西，香山路以南，滨海大道以北。其它个案分布于黄岛老区轮渡附近以及香江路、长江路。

产品类型：开发区楼盘早期以多层住宅小区为主，近来出现了一些高层住宅。

推案时间：市场最热销的阶段是1999-2002年，2005年下半年至2007年是国家调控年，属于持币观望期，市场销售额开始走下坡路，造成现在一部分现房和期房销售。2001年底和2002年上半年又是一个明显的推案高峰，与以往形成明显区别的是：大盘增多。天泰?阳光海岸、千禧龙花园、傲海星城、省房?凤凰城等都是十万乃至数十万的项目，主要聚集在相对发展成熟的区政府附近。

（一）分析 1、黄岛老城区

老城区位于黄岛轮渡附近，主要包括崇明岛路附近的区域，该区域周边以黄岛老城区为主，周边工业居多，以多层的住宅为主，目前价格在3800～4800元/平方米之间。代表个案：盈泰家园。

2、江山路商业区

此区域位于保税区以南，处于开发区的北部，生活机能丰富，道路交通情况良好。多层价格基本在5500元/平方米左右。代表个案：澳龙花园。

3、长江路周边

此区域以区政府为中心，向四周辐射。市政机关单位多集中与此，人文气氛，周边居民素质相对高，最南部为海岸，具有良好的景观优势。此区域小高层，高层项目开发日渐增多，全装修住宅渐成风气，多层、高层价格在6200～6800元/平方米，代表个案：天泰?阳光海岸、千禧龙花园、上实?达利广场。

4、薛家岛旅游度假区

薛家岛位于胶州湾西海岸黄岛区境内，与团岛隔海相望，其间距离仅2.26海里。东、南、北三面环海，海岸线长达54公里，古称“凤凰岛”。

商业生活配套比较缺乏，项目比较分散，现阶段尚未成为开发的热点区域。但从长远来看，该区域的自然环境相当好，特别是跨海大桥的规划将使该区域成为中高档产品的开发的黄金地块。目前多层、高层的价格5500元/平方米～6500元/平方米，代表个案：黄金海岸。

江山路 澳龙花园 5500元/平方米

长江路 上实?达利广场、千禧龙花园、 6500～7000元/平方米

黄岛老城区 盈泰家园 3500～4500元/平方米 薛家岛旅游度假区 黄金海岸 5500～6500元/平方米 小结：

青岛市经济开发区分为江山路、长江路、黄岛老城区、薛家岛旅游度假区。区域的不同，楼盘价格相差较大，黄岛老城区是整个经济开发区楼盘价格偏低的区域，价格在3500～4500元/平方米之间，其中江山路、长江路、薛家岛旅游度假区的楼盘价格基本差异不大，均价在5500～6500元/平方米之间。

（二）分析 1、普通项目

此类为中小型社区、多层住宅。其特点是规划简单，无中庭景观设计，也没有会所、网球场等配套设施。主力面积在80-120元/平方米，以两房和三房为主力户型。也有一些楼盘出现了60-80平方米的小户型。户型设计方面尚可。新建项目的外立面效果已有改善。

2、高端项目

多数为大规模项目（总建在10万平方米以上），是多层与小高层结合。重视总体规划布局，多数采用组团和围合式设计；有专业的景观设计和会所等高档配套设施；主力户型以三房为主，面积多在130平方米以上，沿海项目的面积更大，精装修项目也开始增多。

3、需求分析

与老市区相比，开发区本身没有厚重的历史，它完全是在新时代形成的新城区，这里的一切都处在规划、形成、攀升的过程中，包括的当地的消费需求。

需求分为两大类

（1）第一进入开发区创业和就业的外来移民特点： 典型的中低档居民住宅，价格也多在5000元/平米以下。 （2）第二批需求：

本地换屋、二次购房、外来投资等目前开发区的投资需求可能超过了使用需求。特点：购房者从安居型向小康型甚至是舒适型过度。海景住宅成为外地投资者主力投资产品。

4、供给分析

据目前现状，把供给分为普通住宅、中高档住宅、其它类型商品房（商铺和办公）这三类来分析。

（1）普通住宅

主要是本地开发商，产品多以多层住宅小区为主，中小型规模占多数，有一定的环境或景观概念，但配套较少。房价维持在4500元/平方米左右。价差主要依据地段等级及居住氛围。客源以开发区工作的年轻人和外地人为主，多数属于自用。

该类项目目前属于供需两旺阶段，开发难度最小，注意户型设计和立面效果是项目成功的关键。

（2）中高档住宅

中高档住宅一般规模比较大，产品类型也比较多样，规划设计理念也比较先进，社区配套齐全。小高层，精装修是现阶段的主要产品。平均房价在6500～7500元/平方米左右，价差主要是根据海景效果及产品差异性。目标客源主要是投资客，来自青岛及全国各地。该类产品目前处于供大于求的状态。由于客源分散，营销成本高，开发难度较大。

（3）商铺和办公

开发区的外来移民中，有一大部分从事个体私营经济。规模不大，但数量很多。所以目前需求旺盛，几乎每个房地产项目都有一部分商业网点。价格差距非常大，从7500-10000的都有。购房者中自营和投资都占一定比例。

（4）消费者的分析

臵业者特征年龄：25-45岁之间

据调查统计，能接受开发区板块的购房者，多处于人生的筑巢期和满巢期，家庭结构一般为3人，年龄处于25-45岁之间，呈年轻化趋势。他们对中小户型有很大需求。

臵业者的目的从现居住状况来看，45.3%的受访者已拥有一套商品房，属二次臵业或多次臵业，该群体中对住宅的要求明显超越基本功能需求，而更强调居住的舒适、健康，另外30%的人具有投资打算。

臵业需求主力户型：70-100㎡的两房和100-130㎡的三

房为主。

价格需求：就价格需求而言，购房总价的选择意向大致在40万元以下。从开发区管委一带目前的房价来看，均价大概处于5000元/平方米左右，与消费者的接受能力还是明显存在一定距离，这可能会抑制部分需求，所以开发商应该着重于楼盘的品质和形象建设，强调性价比，以丰富的内涵取胜。

五、周边楼盘分析 （一）售项目分析 1、供应量

项 目 名 称 所 属 区 域 总建筑面积 （万平方米）

华裕?黄金海岸 海悦园对面，长江中路 4.25 福瀛?锦绣前城 长江东路 20 集力景豪 长江东路 16.3

中南?海湾新城 珠江路与井冈山路交汇处 22.5 隆祺嘉园Ⅱ 阿里山路 6.29

泽润幸福城 滨海大道与太行山路交汇处 2.6 达利广场 江山路与太行山路交汇处 12

薛家岛居住示范安臵区 长江东路以南银海路以东 33.4

风和日丽 海尔大道与滨海大道交汇处 25

经历了2005年国家对房地产整体市场的宏观调控造成的“观望期”之后，青岛经济开发区在2006年出现了全面开发建设的局面，当前在建、待建普通住宅及公寓众多，其中青岛经济开发区名盘及项目周边的楼盘供应量较大，有风和日丽、海湾新城和锦绣前程等。并且与现有供应项目集中分布在开发区政府附近，在建待建项目在区政府以东的金沙滩街道办事处区域也有集中出现。滨海公路的施工建设、海底隧道工程的获批，带动了整体市场的活跃；作为连接凤凰岛旅游度假区、胶南以及青岛和其他内陆城市的主要干道和形象工程，长江路沿线将要在2008年带来时以全新的面貌迎接游客。

商务用房及普通住宅的集中出现，一方面造成了市场竞争的出现，另一方面也会因集群效应带动这个区域配套的完善和整体市场的发展。

2、物业形态

项 目 名 称 所 在 区 域 物 业 形 态 悦海大厦 长江路与天目山路交汇处 商住两用 华裕?黄金海岸 海悦园对面，长江中路 多层、高层 福瀛?锦绣前城 长江东路 高层 集力景豪 长江东路 高层

中南?海湾新城 珠江路与井冈山路交汇处 高层 隆祺嘉园Ⅱ 阿里山路 高层

泽润幸福城 滨海大道与太行山路交汇处 高层 达利广场 江山路与太行山路交汇处 高层

风和日丽 海尔大道与滨海大道交汇处 多层、高层 小结：

经济开发区在售楼盘项目既有住宅项目，也有商住楼项目，也有建筑综合体项目。尤其是长江路、江山路及薛家岛旅游度假区的普通住宅楼体量较大，主要以多层和高层为主，江山路和保税区的纯写字楼较多。

3、客户群体

项 目 名 称 所 属 区 域 面积区间 （平米） 客户群体（占%）

悦海大厦 长江路与天目山路交汇处 130-160 外地人较多。外地人55%，当地25%，其它：25%

华裕?黄金海岸 海悦园对面，长江中路 90-150 外地人较多。外地人：60%，当地30%，其它：10%

福瀛?锦绣前城 长江东路 80-141 以外地人为主。外地：占65%，在开发区外地人：20%，其它：15%

集力景豪 长江东路 110-180 现空地，未开盘 中南?海湾新城 珠江路与井冈山路交汇处 50-150 开发区人较多，在开发区外地人：60%，外地人：20%，当地人：15%，其它：5%

隆祺嘉园Ⅱ 阿里山路 168.21-182.74 开发区人较多，

外地：20%，开发区人：60%，其它：20%

泽润幸福城 滨海大道与太行山路交汇处 67-119 在开发区的外地人以及外地人。外地：占50%，在开发区外地人：30%，当地：20%

达利广场 江山路与太行山路交汇处 50-170 以外地投资和度假的较多，还有一部份。在当地过渡和居住的。外地：占60%，当地：占30%，其它10%。

风和日丽 海尔大道与滨海大道交汇处 91-215 以开发区人，青岛人居多，开发区：50%，青岛：30%，外地人15%，石大老师：2%。

小结：

青岛市经济开发区高档公寓以外地市场占55%，其中20％韩国客户，35％东北人，25％当地客户，20％在青岛客户。

悦海大厦客户群体主要以外地客户较多，外地人：55%，当地：25%，其它：25%。

华裕?黄金海岸客户群体外地人：60%，当地：30%，其它：10%。

锦绣前程客户群体：外地客户占65%，在开发区生活外地人占20%，开发区当地居民占15%。

中南?海湾新城客户群体在开发区外地人： 60%，外地人：20%，当地人：15%，其它：5%。

隆祺嘉园Ⅱ客户群体开发区人较多，外地：20%，开发区人：60%，其它：20%。

泽润幸福城客户群体在开发区的外地人以及外地人。外地：占50%，在开发区外地人：30%，当地：20%。

达利广场客户群体以外地投资和度假的较多，还有一部份。在当地过渡和居住的。外地：占60%，当地：占30%，其它10%。

风和日丽客户群体以开发区人，青岛人居多，开发区：50%，青岛：30%，外地人15%。其中，在开发区客户群体中，石大老师占2%。

小结：

由此可见经济开发区楼盘客户群体大多以外地人为主，东北人和韩国人占50%，本地人占20%，其他占30%，而最小户型均在57左右，最大户型均在180平方米，市场供应主力面积区间在90-150之间。由此可以看出市场主要客户以创业型中小企业客户为主，并且小面积户型的设臵可以降低总价，外地客户主要以投资型客户，也有一部分为居住性客户，本地客户主要有一部分年轻人婚房和过渡房为主，青岛经济开发区地产的发展为投资型客户和居住性客户提供了有利的市场空间。

4、价格分析 项 目 名 称 现均价

（元/平米） 面积区间 （平米） 装修情况

悦海大厦 6200 130-160 毛坯（菜单式装修） 华裕?黄金海岸 6500(高层) 90-150 精装(400元) 福瀛?锦绣前城 6300 88-141 毛坯（菜单式装修） 集力景豪 6300 110-180 毛坯 中南?海湾新城 6800 52-143 （包括酒店式公寓） 毛坯 隆祺嘉园Ⅱ 6300 待查

主力户型：168、172、182 毛坯(少量精装) 泽润幸福城 6600 67-119 毛坯 达利广场 7100 64-261(高层公寓) 36-80(酒店式公寓) 精装修

风和日丽 5100 57-130(三期) 精装(500)

各个项目的销售价格存在较大差异，并存在以下特点： 福瀛?锦绣前城、泽润幸福城、达利广场、风和日丽等楼盘，均价在6000—7100元/平方米之间，其中上实?达利广场项目是目前开发区的精品楼盘，为开发区乃至青岛市注入新的亮点，也是目前青岛经济技术开发区价格较高的楼盘，同时彰显名盘的品质文化和品牌文化。项目配套齐全，景观诱人，物业管理专业，智能化系统服务，人性化真情物管，以细节提升品质，悉心周到，完备的智能化系统服务呵

护生活。

长江路、江山路、薛家岛旅游区的新盘价格基本差异较大，薛家岛旅游区也是青岛经济开发区重要的旅游景点，薛家岛也是开发区的沿海区域。目前青岛的沿海区域房价过高，与青岛的收入水平差距太大。特别是近几年来房地产市场以岛外市场为主，沿海的房价被逐渐拉升。沿海房子大部分被外地游客买了。薛家岛属于经济开发区的旅游看海区域，目前开工的新项目增多，价格也逐渐的提升，基本价格在5500-6000元/平方米之间。长江路沿线项目因其区域发展潜力大，各类配套较为完善，故项目销售起价和均价要明显高于薛家岛旅游度假区和江山路项目；新推出项目的价格水平高于尾盘销售项目的价格水平，价格增长十分明显；高标准的装修配套造成了建设成本的增加，同时也因产品品质的提升拉动了项目的销售价格。

名 称 物 业 形 态 均 价(元/平米） 楼 宇 配 套 悦海花园 多层、小高层 4700 双气、可视对讲、集中供暧、中空玻璃、24小时保安

凤凰园小区 多层 4500 单气 海宸雅园 多层 4600 单气 长江花园 多层 5000

（无房产证） 小区配套完善，拥有休闲小憩的会所，大型地下车库和幼儿园，集中供暧。

天泰?阳光海岸 高层 5800 双气、可视对讲、集中供暧、中空玻璃、24小时保安

薛家岛三村 多层 4900 单气 海韵嘉园 多层、高层 6000 双气 鲁泽花园 多层 4100 单气 5、二手房楼盘分析 小结：

从上表中可以看出新项目周边二手房销售价格普遍低于新楼盘价格，但二手房的配套设施要明显优于新楼盘，区域的不同二手房的价格有较大的差异，基本上长江路、江山路及薛家岛旅游度假区，三个区域相差500-1000元，薛家岛旅游度假区的二手房价格基本在4500-5000元/平方米之间。

此次调查主要以凤凰城项目东侧、北侧及西侧半径500米范围内项目。薛家岛安臵房项目位臵位于开发区长江东路以南，银海路以东，此小区不对外销售，主要是薛家岛1、3、4、5、6等5个村的改造房。共是65个多层和18个高层，建筑面积达33.4万平方米，现多层的基本封顶。面积从80平方米左右到120平主方以内的，这是5个村对换房子是一对二的方式，多出的面积按市场价5000元/平方米。

附：区域楼盘资料 开发区楼盘资料

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