武汉某住宅小区项目建议书及可行性研究报告(2011-04) - secret - 图文

xxxx花园住宅小区项目

项目建议书及可行性研究报告

编制者：土木0801班

项目建议书 xxx（2008010232） 可行性研究报告 xxx（2008010237）

二○一一年四月八日

xxxx花园住宅小区项目建议书

目 录

一、项目概况............................................................................3 （一）项目名称、项目单位、负责人等................................3 （二）项目背景、依据及其建设的必要性............................3 （三）项目单位基本情况........................................................4 二、市场分析............................................................................5 三、项目选址............................................................................6 四、项目拟建内容及建设规模................................................7 （一）项目拟建内容................................................................7 （二）建设规模........................................................................7 五、环境保护及消防安全........................................................8 （一）环境保护........................................................................8 （二）消防安全........................................................................8 六、物业管理............................................................................8 七、投资估算和资金筹措设想................................................8 八、项目实施进度安排............................................................9 九、经济与社会效益估价........................................................9 十、结论与建议........................................................................10

一、项目概况

（一）项目名称、项目单位、负责人等 1、项目名称：时代花园

2、项目建设单位：X氏房地产开发集团公司 3、建设性质：新建

4、项目建设地址：关东科技工业园内 5、项目总投资规模

（二）项目背景、依据及其建设的必要性 1、项目背景

东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，享有“中华光谷”的美誉。目前开发区产值上亿元的企业已达35所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业的主要基地。

近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。

时代花园选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启动东湖高新热电公司集中供热的初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体的总体规划，并极大改善东湖开发区的面貌。

2、项目编制依据

2.1 国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策

2.2 武汉市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要 2.3 武汉市2001、2002年国民经济和社会发展统计公报 2.4 武汉市城市总体规划大纲（2000—2020年） 2.5 东湖高新技术开发区的经济和社会发展规划

2.6 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 2.7 《武汉市市区基准地价》

2.8 武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 2.9 投资项目方签定的协议书或意向书 2.10 编制《报告》的委托合同 2.11 其他有关依据资料 3、项目建设的必要性

房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发时代花园。

东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，享有“中华光谷”的美誉。目前开发区产值上亿元的企业已达35所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。关东科技工业园是东湖开发区招商引资，

发展高新技术产业的主要基地。

近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。

时代花园选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启动东湖高新热电公司集中供热的初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体的总体规划，并极大改善东湖开发区的面貌。

（三）项目单位基本情况

承办单位是X氏房地产开发集团公司，注册资本3000万元，开发资质为一级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承\诚信、合作、卓越、创新\的经营理念，开拓进取。

X氏房地产开发集团公司的经营宗旨是：

为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；

为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现X氏房地产集团的社会价值；

为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高X氏集团人的工作生活质量；

为股东创造回报--以长远利益回报X氏集团股东

二、市场分析

（一）市场调查

据2002年武房指数报告显示:房地产综合物业价格为2968.76元/m2,住宅平均价格为2017.31元/m2写字楼平均价格为4149.16元/m2从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。

目前武汉市住宅市场供应上,住宅面积在100m2以下的占总量的4%,住宅面积在101--120的占总量的32%,121--140占总量的45%,141--160的占总量的5%,161--180占总量的10%,180以上的占总量的4%。从以上统计结果看,120m2--140m2的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。

购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在20万以下的占33%,承受总价格在21--30万之间的占30.5%承受总价格在31--40万的占24.50%承受总价格在41-50万的占8%,承受总价格在50万以上的占4%。

以上调查结果显示,武汉市购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占到总量的60%以上,可见是主要购买力的承受范围。

（二）供需预测

根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增加，2001年上半年武汉完成住宅建设投资39.47亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积达到958.2万平方米。2002年总投资额为132.5亿元，同比增长14.9%。其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4%，占总投资的75%，经济房开发投资13.65亿元，占总投资的10.3%.从销售投资比率来看，98年销售额只占到投资额的43.78%，99年上升到60%，

在2002年，全市销预售总面积为759.32万㎡（其中住宅销售面积393.13万㎡）同比增长17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%。虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公司的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。

（三）价格预测

据调查，今年武汉市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2002年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动武汉市房价继续走高。今年武汉市基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为武汉市商品房的销售提供了契机，这将导致武汉市商品房价格出现上涨趋势。今年武汉市房价升幅在10%左右，其中适用房升幅达20%，从原因上看，主要有四：

1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。

2.需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。

3.购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。

4.住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。

5.竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场，带来了激烈的竞争。由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入武汉。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化。

综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米1800—2200元。

三、项目选址

眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，依据1、造就武汉市建设规划的要求。2、适应小区投资项目的要求。3、适应小区房屋用途的要求。4、拥有便利的交通条件。5、满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。我们选定三个位置(详见附图1：场址位置图)。 选址位置一：

拟建于鲁巷广场西南。小区北靠雄楚大街、东接民院路，西临湖北经济管理大学，南至南湖。 选址位置二：

拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。 选址位置三：

拟建于华中科技大学西一门外，北接中国地质大学，西临鲁磨路，南靠华中科技大学紫菘公寓。

三个方案各有千秋，但经过比选优化，最终选择“选址位置二”。其理由： 通过收集资料、走访调查、查阅资料及抽样调查，运用科学方法整理和分析相关的信息资料，兹对项目选址的科学性、可行性作以下评述。

四、项目拟建内容及建设规模 （一）项目拟建内容

小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。

1、规划结构

本项目在充分研究规划地块现状、用地特征形态的基础上，以满足现代居民对居住环境提高的需求，合理设计住房结构比例。根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇居民家庭生活水平，合理安排商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例，根据当地住房调查的实际状况以及土地、能源、社会需求等综合承载能力，分析住房需求，合理确定商品住房套型结构比例。

2、道路系统及停车场地

道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。新建车库及停车场地配套，方便居民。

3、绿地规划建设

使绿地与社会各主要功能联系在一起，中心绿地、带形绿地、院落绿地有机连接，营造十分舒适的人文居住环境。

（二）建设规模

总占地面积10万平方米，总建筑面积12.9万平方米（其中公建面积约1.3万平方米），总户数996户，地下停车场4820平方米，绿化面积近4.5万平方米，容积率1.3。小区内部规划“一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周边四个组团各成体系、各具特色。小区内有托儿所、小商场、银行????

五、环境保护及消防安全

（一）环境保护

本项目属于商住房社区性项目，项目建成后，只有生活用水、生活垃圾。生活污水排放可用管道沿城建规划布局，达标排放。生活垃圾经过运转站运往垃圾处理场进行填埋，对周围无任何污染。卫生用水经化粪池处理后排入污水管网。

（二）消防安全

1、本项目消防系统包括室内消火栓系统。

2、本项目依据国家及湖北省有关消防的规定，严格按照《设计防火规范》要求，参照本行业的先进经验，本着高度重视，积极稳妥，经济可行预防为主题，设施管理并存的原则，密切设防，整体配套，重点建设，确保防火安全。

3、消防用水量：室外30L/S，室内15L/S；火灾延续时间：室内外消火栓为2h，室外消防用水30×3.6×2＝216m3。

六、物业管理

优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。本项目聘请知名物业公司进行全程物业指导，挑选从事专业物业管理多年，服务众多高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富公司。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，在新区道路设有两个侧门，供车辆出入。小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。在社区物业管理方面努力打造为深受业主欢迎的社区一流的示范单位。

七、投资估算和资金筹措设想

本估算根据房地产市场开发行情，参照有关类似房地产建筑工程估算参数，按照本项目建议书中提出的相关技术数据进行估算项目投资价值。

（一）本项目总投资匡算为14829万元，其中包括土地开发费4082.56万元、土建工程费用、相关配套设施投资费用及其他项目费用等项投资。

（二）其他费用按以下标准计算 1、电增容贴费为600元/KVA。

2、勘察设计费按工程费用的3.0%计。 3、工程监理费按工程费用的1.0%。 4、工程保险费按工程费用的2.5%计。

5、开办费（建设单位管理、前期咨询、开工执照、质量监督、开业广告等费用）按总投资的5.5%计。

6、招投标费按工程费用的2.0%计。 （三）资金筹措设想

本项目总投资为14829万元，建设资金筹措可考虑以下三种途径： 1、筹措和利用自有资金 2、申请银行贷款。

3、利用房屋预售来筹集必要的资金

八、项目实施进度安排

本项目分为前期准备阶段、项目实施阶段和竣工验收阶段。项目前期准备阶段，主要是项目材料编制、申报审批立项、土地征用、规划设计、落实建设资金、场地准备等；项目实施阶段分为三通一平、土建工程施工、设备购置；工程竣工验收。时间计划为四年。

九、经济与社会效益估价

（一）社会效果分析

本小区的建设不但可以为大量武汉居民提供高质量的住房，解决人们对优质

住房的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善：本小区的将绿化面积达到45%，由于本小区地处各大高校附近将会吸引大批高校教师前来居住。

除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。

（二）经济效益

序号 费用名称 投资额 合计 11413.87 10401.21 5443.7037 709.9596 2056.48 2070.86 120.21 1012.658 66.1 946.55814 150.63 11564.5 占项目投入总资金估算说明 的比例 其中：外汇 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.986974795 0.899408707 0.470725323 0.061391285 0.177826949 0.179070409 0.010394741 0.087566088 0.005715767 0.08185032 0.013025205 1 1 建设投资 1.1 建设投资静态部分 1.1.1 建筑工程费 1.1.2 设备及工器具购置费 1.1.3 安装工程费 1.1.4 工程建设其他费用 1.1.5 基本预备费 1.2 建设投资动态部分 1.2.1 涨价预备费 1.2.2 建设期利息 2 流动资金 3 项目投入总资金（1+2）

十、结论与建议

（一）结论

从经济效益来说：由于公司在项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景看好。该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，可以提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础，并且为光谷的房地产经济注入了新鲜血液，有力的推动了光谷的房地产经济发展，起到了搞活经济的作用。

从社会效益来说：时代花园建成后，可提供住宅996套，将切实解决园区内职工的生活及居住问题。由于本小区注重环境营造和公共设施的建设，它将成为东湖高新技术开发区内又一个亮点，为光谷地区的人民提高了优越的住宅环境，积极有效的响应了武汉市的安居工程，使光谷人民能够更好的生活和工作，同时在微观上体现了三个代表，使光谷人民能够更好的感受到经济发展给他们带来的直接好处，使人民感受到在党的旗帜下能够幸福的生活，能安居乐业。因此社会效益极为可观。

从环境效益来说：该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在该市形成一个全新的修养圣地，对于美化光谷的市容，改善环境带来较大的影响。

纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。

（二）建议

强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。

（1）实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。

（2）公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。

（3）要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。

（4）项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。

（5）注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。

xxxx花园住宅小区项目可行性研究报告

目 录

一、总 论 ························································································· 11 二、市场预测 ······················································································· 15 三、建设规模与产品方案 ···································································· 18 四、选址方案 ······················································································· 21 五、环境影响评价 ··············································································· 21 六、项目实施进度 ··············································································· 25 七、投资估算 ······················································································· 26 八、融资方案 ······················································································· 28 九、财务评价 ······················································································· 30 十、社会评价 ······················································································· 30 十一、风险分析 ··················································································· 32 十二、研究结论与建议 ········································································ 33 十三、附图、附表 ··············································································· 36

三．建设规模

总占地面积10万平方米，总建筑面积12.9万平方米（其中公建面积约1.3万平方米），总户数996户，地下停车场4820平方米，绿化面积近4.5万平方米，容积率1.3。小区内部规划“一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周边四个组团各成体系、各具特色。小区内有托儿所、小商场、银行????

四．环境保护

1. 大气

制冷拟采用溴化锂装置，取消了制冷剂氟里昂的使用，有利于保护臭氧层。餐饮以煤气为燃料，所以应在操作间设计通风排气装置，且排气烟囱避开其它环境敏感地段。地下停车场废气主要为汽车尾气，再次安装通风排气装置。

2. 污水处理 本项目产生 的污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。生活废水和餐饮废水经隔油，沉淀处理后排入下水道。

五、环境影响评价

一．环境条件调查

时代花园提出“绿色生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，”形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。45%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和只人化控制，污染较少。自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽，远离闹市区的鲁巷，周边高校分布极广，绿地面积率大。远离重工业区，工业污染小。

二．施工期环境影响分析

1.施工期污染源

(1)施工期噪声污染源

施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。

各施工阶段主要噪声源状况 施工阶段 土石方阶段 底板与结构阶段 声源 声级 施工阶段 装修、安装阶段 声源 电钻 电锤 手工钻 无齿锯 多功能木工刨 混凝土搅拌机 云石机 声级 100-115 100-105 100-105 105 90-100 100-110 100-110 挖土机 78-96 冲击机 95 空压机 75-85 打桩机 95-105 混凝土90-100 输送泵 振捣器 100-105 电据 100-110 电焊机 90-95 空压机 75-85 多角磨光机 100-115 交通运输车辆声级 施工阶段 土方阶段 底板与结构阶段 装修阶段 运输内容 土方外运 钢筋、商品混凝土 各种装修材料及主要设备 车辆类型 大型载重机 混凝土罐车、载重车 轻型载重卡车 声级/dB(A) 90 80-85 75 (2)施工期扬尘 施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。 (3)施工期废水污染源

施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。

(4)施工期固体废弃物

施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。 2.施工期环境影响分析 (1)施工噪声影响

根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。

各施工阶段昼、夜声级估算值 单位：dB（A）

施工阶段 土方阶段 结构阶段 装修阶段 昼间场界噪声 75-85 70-85 80-95 标准值 75 70 85 夜间场界噪声 75-85 65-80 禁止施工 标准值 55 55 55 (2)施工扬尘的影响

由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。

通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：①现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；③施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；④建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。

三．项目建成后环境影响影响分析

作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。 1.大气污染源分析 (1)地下车库废气

时代花园建有240个停车位的停车场，地下车库面积4820，层高约3.9m。停车场设有两个进出口。车库内的废气排放高度为2.5米，排气量约7000立方米/h

(2)天然气燃烧废气

居民住宅采暖和炊事采用天然气，最大燃气量为1.8立方米/h，平均燃气量为1.4立方米/h，996户居民共用天然气2420000立方米。 2.水污染源分析

拟建项目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口3187人，生活耗水量每天480立方米。污水类型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水。

四．公众参与

时代花园环境影响评价“公众参与”的木的在于使公众对拟建项目的各种意见、建议、和要求贯彻于整个环境影响评价中，沟通公众与项目建设方的相互了解，弥补环境影响评价过程中可能存在的疏漏，制定出严格的环境监管措施与实施计划，使该项目的规划设计更加完善和合理，从而有利于项目的综合效益。公众参与的对象为洪山区人大常委会的代表以及附近周围的居民，项目咨询专家。

六、项目实施进度

为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。

本项目工程计划自2003年7月开工，至2005年6月竣工，总工期2年。为了节约投资，决定分区分阶段开发。据市场分析，预计每期推出商品房有50%可

采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目工程开发建设进度计划安排，如下表所示

2003.4—2005.6 项目实施进度计划表 时 间 任 务 可行性 研究 项目审 批 规划设计 主体工程一期 主体工程二期 绿化工程 2003年4月至12月 2季度 3季度 4季度 111季度 2004年1月至12月 2季度 3季度 4季度 112005年1月至6月 1季度 2季度 4 5 6 7 8 9 11 2 3 4 5 6 7 8 9 1 1 2 3 4 5 6 0 1 2 0 1 2 七、投资估算

一．根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量

本建设项目总占地面积约10万平方米，总建筑面积接近13万平方米（其中公建面积约1.3万平方米），总户数996户，地下停车场0.7万平方米，绿化面积近4.5万平方米，容积率1.3。小区内部规划“一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周边四个组团各成体系、各具特色。小区内有托儿所、小商场、银行等。

该土地的地块开发成本（包括安置费和土地批租费）为：

（1）拆迁安置费：项目用地范围内建筑物的拆迁安置费主要分为： a. 居民安置费：200户居民每户13万元计算共计2600万人民币。 b. 房屋拆除费：以每平方米200元计算，共拆除房屋面积2800平方米共计56万人民币。

c. 其他费用：主要指拆迁安置管理费，按上述各项之和2%计算，共计65.36万人民币。

（2）土地批租费：主要包括土地出让金、回源费和市政工程配套费，共计400万人民币。

项目的供水、雨，污水排放、供热、供电、供气以及电信方面的配置情况如下：

供水：在鼓风小区东侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。

雨，污水排放：武黄路大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米

的污水管线，可以就进排入

供热：拟从武黄路新敷设的供热干线接入。

供电：拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。

供气：已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。

电信：本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由洪山区电话局从831开设下属分局解决。

路网布置：道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。

小区内绿化及景点建设：计划小区绿化覆盖率45%。区内修建一个面积约1000平米的小广厂，建两个小凉亭，此外，小区道路两旁还要种植树木，安装路灯。

由此可得项目的主要经济指标如下：

主要经济指标

项目 占地总面积 总建筑面积 居住建筑面积 公共建筑面积 居住居数 平均每户建筑面积 平均每户居住人数 容积率 绿化率 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 户 平方米 人 % 数量 100000 129000 116460 13000 996 130 3.2 1.3 45 二．根据概算定额指标，确定单位工程造价

根据开发项目的工程量可得：

总投资估算汇总表 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 项目费用名称 土地开发费 建筑工程费 安装工程费 其他投资费 项目管理费 不可遇见费 建设期利息 总投资 金额（万元） 4082.56 5361.70 2056.48 2070.86 124.20 186.31 946.56 14828.67

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