2010年4季度西安商品房市场季度分析报告

4季度市场分析

西安商品房市场季度分析报告

----2010年4季度

西安房地产信息网数据研究中心

2011-01

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目 录

一、宏观运行背景

1.1政策法规 1.2规划建设 1.3 热点动态 二、土地市场

2.1 本季度土地供应 2.2 本季度土地成交 三、商品房市场

3.1 本季度市场供应特征 3.2本季度市场销售特征 3.2.1 各物业销售情况 3.2.2 各物业价格表现 四、分物业市场 4.1 普通住宅

4.1.1 市场供应 4.1.2 市场销售 4.1.2.1 销量走势 4.1.2.2价格表现

4.1.2.3 购买年龄分布情况

4.1.2.4 普通住宅分面积段销售情况 4.1.2.5 普通住宅分户型销售情况 4.1.2.6 普通住宅分价格段销售情况 4.2.2.7 普通住宅购买人群来源情况 4.2 商服用房 4.2.1 市场供应 4.2.2 市场销售 4.2.2.1 销量走势 4.2.2.2价格表现 4.3 写字楼

4.3.1 市场供应 4.3.2 市场销售 4.3.2.1 销量走势 4.3.2.2价格表现 4.4 别墅

4.4.1 市场供应 4.4.2 市场销售 4.4.2.1 销量走势 4.4.2.2价格表现 五、分城区商品房市场 5.1 城南区

5.1.1 各物业价格表现 5.1.2 各物业销售情况 5.1.3 普通住宅销售情况 5.1.4 城区新盘介绍

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5.1.5 城区动态 5.2 城北区

5.2.1 各物业价格表现 5.2.2 各物业销售情况 5.2.3 普通住宅销售情况 5.2.4 城区新盘介绍 5.2.5 城区动态 5.3 城西区

5.3.1 各物业价格表现 5.3.2 各物业销售情况 5.3.3 普通住宅销售情况 5.3.4 城区新盘介绍 5.3.5 城区动态 5.4 城内区

5.4.1 各物业价格表现 5.4.2 各物业销售情况 5.4.3 普通住宅销售情况 5.5 高新区

5.5.1 各物业价格表现 5.5.2 各物业销售情况 5.5.3 普通住宅销售情况 5.5.4 城区新盘介绍 5.5.5 城区动态 5.6 城东区

5.6.1 各物业价格表现 5.6.2 各物业销售情况 5.6.3 普通住宅销售情况 5.6.4 城区新盘介绍 5.6.5 城区动态

六、本季度新开盘项目简介

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一、宏观运行背景

1.1政策法规

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房公积金管理中心有关人员表示， 该中心 将严格执行通知规定。 住建部等四部门昨天联合印发《关于规 范住房公积金个人住房贷款政策有关问 题的通知》 ,严禁使用住房公积金个人住 房贷款进行投机性购房。 首次明确二套住 房公积金贷款发放对象仅限于现有人均 住房建筑面积低于当地平均水平的改善 型普通自住房， 非改善型二套房将停放公 积金贷款。 日前，有消息称监管部门口头通知，要求 自 11 月 1 日起，全面取消房贷 7 折利率 优 惠 ， 下 限 调 整 为 同 档期 基 准 利 率 的 85%, 实行两年的最低 7 折优惠政策正式 终结。 通胀高企、热钱肆虐， 中国货币政策何去 何从，着实考验着货币当局。昨日，中国 人民银行宣布，从 11 月 16 日起，上调存 款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个 百分点， 这一决定再次加大了市场对年内 二次

加息的预测。 围堵热钱， 楼市方面开始行动。 记者获悉， 住建部与国家外汇管理局近日印发 《关于 进 一 步 规 范 境 外 机 构 和个 人 购 房 的 通 知》 ,文件规定，境外个人只能在境内购 买一套用于自住的住房， 而境外机构只能 在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。 据悉， 最高人民法院公布了 《关于适用 〈中 华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释 (三)(征求意见稿) 》 ,向社会公开征求 修改意见和建议。 这个审判实践中总结的 司法解释征求意见稿，涉及了房产分割、 确认亲子关系、生育权、“第三者”索要补 偿等近年来婚姻官司中的热点、焦点问 题。 距离上次宣布上调存款准备金率仅 9 天 后， 央行再次祭出调控巨斧， 年内第五次 上调存款准备金率。央行昨晚宣布，自 11 月 29 日起，上调存款类金融机构人民 币存款准备金率 0.5 个百分点。调整后， 存款准备金率达 18%, 为历史最高。 同时， 9 天内两度宣布上调，间隔时间为历史最 短。 近日，知情人士透露， 银监会已于近期下 发通知， 要求各银监局抽查所辖银行业金5

11.3

非改善型二套房停 放公积金贷款

住建部

11.1

中资行利率下浮 15% 外资行首套房 贷利率仍可 7 折中 资行利率下浮 15% 外资行首套房贷利 率仍可 7 折

监管部门

11.16

央行上调存款准备 金率 年内二次加 息几乎无悬念

中国人民银行

11 月 中旬

住建部外汇局联手 “限购令”波及境外 机构和个人

住建部与国家外 汇管理局

11 月

最高人民法院公布: 婚前个人购房可算 个人资产

最高人民法院

11.29

央行上调人民币存 款准备金率 0.5 个 百分点

央行

11 月

银监会首查贷款新 规落地成效 严防

银监会

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1.2规划建设

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1.3 热点动态

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二、土地市场

在楼市二次调控重击下，全国的土地市场持续遇冷，推出量和成交量呈现双双下行态势。今年1－4月，全国105个城市住宅用地楼面均价持续下降，经历了6－9月的小幅波动之后， 10月份土地市场推出量有所下降，全国105个城市共推出土地1572宗，环比减少18%；成交土地1119宗，环比下挫23%，同比减少15%。

2010年9月29日国家多个部委联合出台调控政策：贷款购买商品住房的首付比例调至30%及以上。而在此之前，首次购买90平米以下普通住宅的贷款最低首付为20%。 中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。

2010年11月，中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。

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12月16日下午，在2009年度土地卫片执法检查工作电视电话会议上，人力资源和社会保障部副部长、国家公务员局党组书记杨士秋宣读了国土资源部、监察部、人力资源和社会保障部《关于依据〈违反土地管理规定行为处分办法〉启动问责工作的通知》，标志着土地卫片执法检查正式启动首次问责。

总体上西安4季度土地市场在九十月份市场旺盛的带动下，虽然供应量出现下降，但是总体成交量相比三季度仍然明显增加。预计明年一季度西安土地市场供应成交量量将逐渐增加。

1.土地市场供应

2010年4季度西安全市共挂牌出让土地49宗，面积合计1276533.871平方米，环比下降22.6%。供地性质包括住宅、商业金融、科研教育、工业、综合用地。其中住宅用地供应19宗，合计585190.7平方米，占土地供应总面积的46%，环比下降45.63%；商业金融用地9宗，合计131074.75 平方米，占土地供应总面积的10%，环比下降48.9%；教育科研用地共5宗，合计214336.4平方米；工业用地11宗，合计339391.8平方米；综合用地5宗，合计6540.221平方米。

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2010年四季度全市各城区供应的土地中：长安区用地供应11宗，合计709447.8平方米，占土地供应总面积的56%；城东区用地供应10宗，面积251306平方米，占土地供应总面积的20%；高新区用地供应5宗，面积150120.8平方米，占土地供应总面积的12%；其它城区供应的土地数量较少。

2.土地市场成交

2010年4季度西安全市成交土地共39宗，面积合计1513388平方米，环比增加27.43%，用地性质包括住宅、商业、工业、综合等用地。其中住宅用地成交20宗，合计850680.2平方米，占土地成交总面积的56%，环比增加92.41%；商业用地成交7宗，合计103212.4平方米，占土地成交总面积的7%；工业用地成交4宗，合计338647.4平方米。另外还有少量的科研教育及其他 的土地成交。

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2010年4季度全市各城区成交的土地中：长安区用地成交10宗，合计571731.1平方米，占土地成交总面积的38%；城南区用地成交13宗，面积494103.9平方米，占土地成交总面积的33%；城东区用地成交11宗，面积382677.7平方米，占土地成交总面积的25%；另外城北、城西也都有土地成交。

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总结，4季度土地供应成交特点：

1、从土地的供应市场来看：四季度土地的供应量下降明显，环比下降22.6%；其中住宅用地的供应量较上季度下降幅度高达45.63%，商业用地较上季度下降48.9%，直接导致供应量总体下滑。四季度的供应呈现“扬抑平’的趋势，在黄金10月出现一个供应的小高潮，但11月供应量迅速下降，12月小幅回涨。另外本季度供应的土地集中在长安、城东和高新区。

2、从土地的成交市场来看：2010年4季度西安全市成交土地面积合计1513388平方米，环比增加27.43%。占四季度土地成交总面积56%的住宅用地，环比增加92.41%。本季度成交的土地大部分在长安、城南和城东区。而且土地成交集中在10月份，金九银十两月出让的大部分土地都在10月成交，给四季度的土地成交量环比上涨提供了强劲的动力。

3、 在密集的调控政策频繁出台之下，西安土地市场四季度的供应量明显下降，特别是在9.30新政出台后，在传统淡季月份11、12两月的土地供应量明显下降。土地的成交量也在出让量减少的影响下急速下滑，年尾最后一月的成交量仅有1.5万多平米。 据西安房地产信息网数据研究中心分析之后发现四季度住宅和商业用地降幅相对较为明显。预计随着国家要求各地要加强廉租房、经适房及普通住宅商品房用地的供应量这一政策的实施，明年西安的土地供应量仍将稳步增加。

三、商品房市场

3.1本季度市场供应特征

2010年第4季度商品房施工面积4629821平方米，环比上涨25.86%，与去年同期相比下滑20.54%；本季度商品房竣工面积5138266平方米，环比上涨47.40%，同比下滑14.69%；商品房新开工面积4573772平方米，与上季度相比增长34.77%，与去年同期相比下滑13.34%。

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3.2 本季度市场销售特征

4季度西安商品房销售面积为4864289平方米，同比上年下滑4.95%，环比上季度增长46.35%。其中住宅销售面积为4293066平方米，同比上年下滑9.56%，环比上涨50.86%。

从西安市商品房各月销售量来看，伴随着政策调控贯穿2010年，西安楼市销售显现出波澜不惊的状态，年初表现出高位运行，4·15新政后的持续下滑，3季度迎来全面上扬，种种迹象表明，西安楼市刚性需求巨大，支撑着西安商品房销量的持续增长，关中天水经济区的确定，地铁二号线即将通车，大明宫开园等诸多利好因素拉动商品房销量，此外，高涨的CPI也成为直接推动市场销售的推手，2010年4季度西安市商品房销售量达到年度顶峰。

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从下图各物业成交销售比例图来看，4季度西安市普通住宅类物业成交面积429.31万平方米，同比上年下滑9.56%，环比上涨50.86%，占本季度商品房总成交量的88.26%，该比例较上季度上涨2.66个百分点；写字楼类物业18.81万平方米，环比上涨7.51%，同比涨幅10.34%；别墅类物业成交面积为8.87万平方米，环比涨幅1.79%，同比上年同期上涨72.15%；商服用类物业交易面积共计为26.94万平方米，环比增长38.97%，同比增长103.52%。

2010年商品房销售量达1428.75万平方米，同比上年上涨9.30%，其中，普通住宅销售面积1246.98万平方米，同比上年下滑9.56%。

3.2.1 各物业销售情况

2010年4季度西安各城区各物业销售面积一览表

单位：平方米

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2010年4季度西安各城区各物业销售金额一览表

单位：元

2010年4季度西安各城区各物业成交价一览表

单位：元/平米

3.2.2 各物业价格表现

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从本季度各城区物业成交均价走势图中可以看出：城内区普通住宅类物业的成交均价是六城区中最高的，而本季度城南区普通住宅物业成交均价环比涨幅达到19.44%，为涨幅最大的城区，城东区普通住宅物业成交均价环比上涨10.33%，位居第二；商服用房类物业成交均价继续呈现上涨态势，从成交明细来看，三环区域随着住宅市场的逐渐成熟，区域商业发展也得到较大提升；别墅类物业依然集中于城东，城南，西高新区域，城东区绿地国际生态城的入市，带来别墅物业更大发展空间。写字楼物业依然以高新区为主，成交均价依然稳步上升；别墅类物业依然集中于城东，城南，西高新区域，城东区绿地国际生态城的入市，带来别墅物业更大发展空间。

四、分物业市场 4.1 普通住宅

4.1.1 市场供应

2010 年4季度西安普通商品住宅施工面积3999702平方米，与去年同比下滑13.64%，占同期商品房总施工面积的86.39%；竣工面积为4583847平方米，较去年同比下滑18.40%，占同期商品房总竣工面积的89.21%；新开工面积4003422平方米，同比上年下滑17.12%，占同期商品房新开工面积总量的87.53%。本期西安普通住宅平均成交价格为6504元/平方米，较去年同期增长32.48%，环比上季度同样有8.3%的涨幅。

4季度末西安普通住宅空置面积为121.06万平方米，占商品房空置面积总量的66.66%。

4.1.2 市场销售 4.1.2.1销量走势

2010年4季度西安市普通住宅类物业成交面积429.31万平方米，同比下滑9.56%，环

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比上季度增长50.86%；销售额2792032 万元，与3季度相比增长63.39%，与2009年4季度相比增长19.81%，本季度普通住宅销售面积占同期商品房销售量的比例为88.26%，销售额所占比例为81.77%。

在政策频出的2010年，提高首付比例、提高二套房贷、限制三套房等多项政策出台，住宅市场需求量被强制压缩。从全年住宅成交走势来看，2季度的4月，“国十条”等收紧政策的陆续出台，市场观望情绪影响在随后的5-6月日渐凸显，3季度以来，伴随着全市范围内的促销活动以及通胀压力，需求市场再度释放，迎来了4季度商品房销售的持续高涨。

4.1.2.2价格表现

2010年4季度西安市普通住宅成交均价为6504元/平方米，环比上涨8.3%。从历年房价走势来看，近两年随着房地产市场的热销，普通住宅成交均价也直线上扬。从2010年各月房价走势来看，4月新政影响下，2季度全市普通住宅成交均价出现下滑走势，但3季度以后，在通胀预期影响下市场观望迅速结束，市场销量的迅速好转也促使普通住宅成交均价持续上

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扬，年末伴随着开发企业保业绩而采取的大规模促销活动下，住宅成交均价出现小幅回落。

4.1.2.4 购买年龄分布情况

普通住宅购买人群年龄分布图显示， 25-30岁年龄段仍是本季度主要购买人群，占本季度市场份额的20.5%，与上季度相比下滑1.57%，而35岁以上各年龄段比例均出现上涨。在频繁调控下西安房价依然“坚挺”的背后，以及通胀预期影响下，购房进行保值增值成为2010年新产生的购房群体，此外，二套房贷的收紧以及三套房的限贷政策也促使许多家庭以成年子女名义购房，购房人群年龄特征较往年相比大幅削弱。

4.1.2.5 普通住宅分面积段销售情况

西安市2010年4季度普通住宅各面积段销售套数

分段单位：平方米

本季度普通住宅销售总套数为41437套，环比上涨45.45%。从各面积销售套数分布情况来看，90-110平方米仍是本月主要成交面积段，占总成交套数的28.44%，该比例较上季

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度上涨0.33%；70-90平方米以及110-130平方米面积段环比上季度也出现不同程度涨幅，上涨幅度分别为0.23%和0.17%。

4.1.2.6 普通住宅分户型销售情况

对成交量前六位的户型进行分析，其面积区间分布情况如下：

分段单位：平方米

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