12房地产开发与经营考试重点

房地产开发与经营考试重点

选择题：

第一章，绪论 1、“开发”：生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理和改造以达到一定经济或社会目的的行为

2、房地产产品的不可移动性/固定性决定了房地产开发的地域性 3、工业与民用建筑须缴纳一定的城市建设配套费用

4、广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让等按价格规律所进行的有目标，有组织的经济活动

5、广义的房地产经营活动范围贯穿于房地产产品生产，通流，消费的全部过程 第二章，房地产开发与经营基本理论

1、下列房地产成片开发的说法，正确的是（AC）

A、房地产成片开发不仅要进行房地产产品的建设，还应进行相应基础设施的建设 B、新区开发与旧城区开发最大不同在于建设成本与建设难度低

C、随着城市建设的发展，旧城区改造已经成为了目前房地产开发中的热点问题 D、与新城区开发相比，旧城区开发风险更大

2、争取到2020年，大部分既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能65%的总目标，使我国建筑的节能水平接近或达到先阶段中等发达国家的水平

3、获得的资金可以投入到其他经济活动中，创造更大的经济价值，将固定资产变成活的资产

第三章，房地产企业

1、实践表明，房地产业对国民经济发展具有重要的推动作用，是国民经济中的支柱产业，也是繁荣城市经济的先导性，动力性产业

2、房地产开发公司通过“三通一平”或“七通一平”将自然状态的土地或有部分基础设施的土地变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地即为生地，毛地，熟地 三通一平——水，电，道路通，场地平整

七通一平——给水，排水，电，道路，通讯，通燃气，通热，场地平整

3、我国房地产开发企业资质等级划分为五个等级（一，二，三，四，暂时/临时）

4、二级资质开发企业从事房地产开发经营年限应在3年以上，暂时级应当自领取营业执照30日内，持相关证件到房地产开发主观部门申请《暂定资质证书》，申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业

5、弹性原则是指企业组织必须不断适应外界环境的变化，适时进行自身调整改造，以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡

6、职能型组织结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是高层管理者，而顺着塔顶而下，依次分布着中层管理者和基层操作者

7、职能型组织结构的优势：使用人员方面灵活性大

8、项目型组织结构：在公司内部成立专门的项目机构，独立承担项目管理任务，对项目负责

9、项目型组织结构的劣势表现在：组织效率低，成本高

10、房地产企业经营决策的影响因素，环境：宏观环境，中观环境，微观环境。宏观环境——个人支配收入的提高，银行信贷利率的变化 第四章，房地产开发与经营环境分析

1、环境分析不深入，机会选择的失误，不仅使投资者遭受巨大的损失，也在相当程度上阻碍了房地产开发的进程

2、企业优势与环境有利条件结合——S+O=机会点

企业优势与环境不利条件结合——S+T=可规避风险点 企业劣势与环境有利条件结合——W+O=可接力机会点 企业劣势与环境不利条件结合——W+T=风险点（威胁点）

3、若是房地产开发经营的内容为出租或者出售，显然房地产周期的高峰期为最佳时机；若为购买或者开发房地产，应该选择房地产周期的低谷期的后期阶段

4、风险一般指自然界或社会所发生的灾害或意外事件，其显著特性是不确定性 第五章，房地产开发用地的获取

1、土地使用权出让具有很强的计划性

2、土地使用权出让一级市场不再实际协议出让，全部采用招标，拍卖，挂牌的方式 3、征用耕地的土地补偿费，为该耕地征用前3年平均年产值的6——10倍 4、补偿对象：被拆迁房屋的所有人；安置对象：被拆迁房屋的使用人 5、假设开发法是一种科学实用的测算方法 第六章房地产开发项目可行性研究

1、投资机会研究阶段主要任务是对投资项目或投资方向提出建议

2、在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略审查：市场供求，建材供求、项目所在地区的社会经济状况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等

3、大型复杂的工程约占投资的0.2%——1% 4、探测性调查回答的问题是“可以做什么”，也即是“投石问路” 5、因果性调查回答的是“为什么”，常用的方法是实验法

6、通过晚上小区住户的灯光数量，由此判断小区的入住率为直接观察法，行为记录法属于观察法的一种

7、前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费支出 8、监理费划分为其他费用估算里面

9、单元估算法：每间客房的综合投资额*客房数=一座酒店的总投资 10、单位指标估算法：以单位工程量投资*工程量=单项工程投资

11、资金来源与运用表反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况 第七章：房地产开发项目的准备

1、安全性成都大小分为A，B，C，D4级：A级风险很小，B级风险较小，C级风险较大，D级风险极大

2、银行是房地产开发项目最主要的资金来源 第八章，房地产开发项目的实施

1、机械作业的昼间噪音≤85分贝，夜间噪音≤55分贝

2、网络图法：应用网络形式表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系，可以通过参数计算找出计划中的关键工作和关键线路，在计划执行过程中进行有效的控制和监督

3、项目开发参与者的主要任务开发商应向承包商提供安全生产作业环境和安全施工措施费 4、开发商应当在工程竣工验收7个工作日前将验收时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督部门

5、开发商收到承包商提交的竣工验收报告后28天内不组织验收，或者验收后14天无修改意见的，视为验收报告被认可

第九章，房地产营销管理

1、房地产销售价格制定的策略：撇指定价策略是一种高价策略

2、60.2%的居民是通过报纸获取房地产信息的，34.1%的居民经常注意户外广告 第十章，房地产开发与经营项目后评价 1、国民经济指标属于社会效益

判断题

第一章， 绪论

1、 城市土地批租只能由代表国家的城市土地管理部门组织进行

2、一般商品的交换对象不受限制，而房地产产品的交易则要受到各种各样的限制 3、房地产开发以房地产经营为核心的

4、在国外，可信性研究包括两个内容：一是在获得土地之前的初步可行性研究；二是获得土地之后的融资的可行性研究。在我国可行性研究是合二为一的，既研究项目本身的可行性，也研究项目融资的可行性，在顺序上它可以与取得土地使用权阶段相互调换

5、房屋销售实现的是房屋所有权的转换，而房屋的租赁实现的是一定期限内使用权的转换 第二章、房地产开发与经营的基本理论

1、房地产决策必须坚持定量分析与定性分析相结合

2、为强化节约和集约利用土地，必须实现土地利用方式的根本转变

粗放型转变为集约型，大手大脚用地转变为后行节约用地，宽松优惠供地转变为从案从严，约束性不强管理转变为依法依规严格管理

3、房地产资产是房地产形态的资产，是房地产财产中被经济主体拥有或控制的能够以货币计价并在市场上交换的部分，属于固定资产，可以划分为实物（土地，房屋）和权利两种形态

第三章，房地产企业

1、房地产企业是以营利为目标，以开发与经营活动为内容，在充分利用企业资源的基础上，实现房地产企业经济效益最大化

2、房地产企业的发展促进消费结构和产业结构的合理化

3、产业结构：国民经济中各产业部门及产业部门内部不同层次之间质的结合与量的比例关系 4、二级资质的房地产企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省，直辖市，自治区人民政府建设行政主观部门确定

5、混合型组织结构对中小组织较适用，但是对规模大，决策时需要考虑因素的组织不太适合

6、由于房地产企业经营的外部环境与内部环境是不断变化的，因而房地产企业的经营目标应具有一定的弹性，以适应不断变化的内部环境——弹性原则 第四章，房地产开发与经营环境分析

1、根据分析角度的不同，可将房地产开发与经营环境分为宏观环境和中观环境与围观环境 2、房地产市场周期可以分为四个阶段：市场整理阶段，市场稳定阶段，项目开发阶段和过度建设阶段

3、土地投资由于数额巨大，风险性比一般的房地产投资要大很多 4、高档住宅由于价格高，收益相对也大，但是面临的风险更大

5、投资风险仅次于土地投资，一旦区域经济市场不景气，人流量小，投资商业物业可能要

承受较大的损失

第五章，房地产开发用地的获取

1、国家出让土地使用权后，土地仍是国家所有，仍是国家的领土，因此，土地使用者不得拒绝或阻拦国家主权的使用

2、拆迁人在拆迁活动中除对被拆迁房屋的所有人给予补偿外，还应对被拆迁房屋的使用人给予安置，以切实保障被拆除房屋所有人的使用权

3、土地使用权出让年限，商业，旅游，娱乐用地 40年

4、被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的。由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁 第六章，房地产开发项目的可行性研究

1、基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内各种管线、道路工程，其费用包括自来水，雨水，污水，煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、等借口费用

2、在财政评价前，必须进行财务预测，就是先要收集、估计和测算一系列财务数据，作为财务评价所需的基本数据

3、速动比率是反映项目流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力 第七章，房地产开发项目的准备

1、人口净密度=居住人数/居住用地面积

2、监理任务大纲是监理投标单位制定监理规划、确定监理报价的依据 第八章，房地产开发项目的实施

1、工程预付款是建设工程施工合同订立后开发企业在承包商正式动工前7天应支付的用于施工准备和采购材料、构件的流动资金

2、分析投资就是利用会计核算，业务核算和统计核算的资料，对投资的支出过程和影响因素进行分析，寻求成本降低的途径，为实现成本目标创立良好的条件 3、确定水准点与坐标控制点，以书面形式交给承包人，并进行现场交验 4、索赔是一种未经对方确认的单方行为

5、竣工条件应该满足，完成工程设计和合同约定的各项内容

名词解释

第一章，绪论

1、房屋置换是指房屋使用人之间根据各自需要，按照相关法律，以房屋互换为主、货币补偿为辅的一种以房换房的交易行为 第二章，房地产开发与经营基本理论

1、确定性决策：一种在自然状态的发生非常明确的情况下进行的决策，决策者确知需要解决的问题、环境条件、未来结果，在决策过程中只要比较各种备用方案的可知执行结果，就能作出精确估计的决策 2、风险性决策/随机性决策：决策方案未来的自然状态下不能预先确定，可能存在若干状态。风险决策常用的决策方法是决策树法

3、不确定性决策是指决策者对未来可能发生的情况虽有所了解，但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策 第三章，房地产企业

1、消费结构是指社会人群对不同商品的消费支出占其总收入的比例或比重

2、产业结构合理化：房地产企业开发的房地产商品，使用周期长，价值大，居民必须支付相当的价款才能购得房屋的所有权。因此房地产企业的发展可以通过使用房消费在家庭总收入中所占的比例的适当提高，进而使整个社会的消费结构逐渐趋向于合理化 第四章，房地产开发与经营环境分析

1、土地政策，我国土地实行国家所有和集体所有，房地产开发商和个人只能取得有限的土地使用权，土地政策对房地产开发与经营的影响表现在出让土地的方式上 第五章，房地产开发用地的获取

1、土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为

2、土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换或赠予方式将土地使用权转移给他人的行为

3、土地使用权的划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为 4、以划拨方式获得土地使用权的用地类型：国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源，交通，水利等项目用地，法律行政法规规定的其他用地

5、安置补助费是指为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口生活，国家所给予的生活补助

6、新菜地开发建设基金是指征用城市郊区商品菜地时支付的费用

7、拆迁是指国家按有关法定程序收回土地使用权或改变土地使用性质时，按照有关法律、法规和规章的规定转移他人所有的房地产权益的行为

8、货币补偿是指拆迁人将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人

9、房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

10、假设开发法是指求取评估地块未来开发完成后的价格，减去未来的正常开发成本、税费和利润后，所得剩余为评估地块价格的方法 第七章、房地产开发项目的准备

1、房地产开发资金成本是投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价

2、房地产开发项目规划设计方案评价方法：综合评分法和层次分析法

3、房地产开发企业的边际资金成本是指企业在新增加一个单位的资本而需要负担的成本 4、房地产开发项目报建是指在原规划设计方案的基础上，房地产开发企业委托规划设计单位提出各单位建筑的设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用地范围内道路和各类工程管线作更深入设计，使其达到施工要求，并提交有关部门审批的过程

5、建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证

6、评标小组由房地产开发企业依法组建，开发项目评标由评标小组的成员来自房地产开发企业的代表，有关技术，经济等方面的专家，成员人数为5人以上的单数，其中技术经济等方面的专家不得少于总人数的2/3

7、开标由房地产项目招标人主持邀请所有投标人参加

8、定标：开发企业对投标者进行全面审查，评比，分析，最后选定中标者的过程 9、评标方法：评议法，综合评分法，评标价法

评议法：不量化评价指标，适用小型工程或规模较小的改扩建项目

综合评分法：将评审各种指标和评标标准在招标文件规定，开标后按评标程序，根据评分标准，由评委对各投标单位的标书进行评分，最后以总得分最高的投标单位为中标单位 评价法/合理低标价法

第八章，房地产开发项目的实施

1、进度管理是指以进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同措施，确保项目工期目标得以实现

2、投资管理是保证工期和质量的前提下，利用组织、经济、技术和合同措施将成本控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的投资节约

3、工程索赔是指签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同的过程中，根据法律、合同规定及惯例，对并非自己的过错，而应由合同双方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求

4、住宅工程质量分户验收是指住宅工程在按照国家规定要求内容进行工程竣工验收时，对每一户及单位工程公共部位进行的专门验收，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录

简答题

第一章，绪论

1、与老城区相比，新城区在地理位置上表现出来的劣势：地处城市外围，商业配套，文教设施，道路交通基础设施不完善，人口密度小，生活气息不浓，显然不适合进行商业中心，写字楼，餐饮娱乐等项目的开发，同时由于征用农地，审批难度大，给排水，电，气电讯等配套设施均需要开发企业自行建设，加大建设成本，增长了建设周期

2、新城区开发的优势：远离城市中心，新城区空气新清、环境优美、四周宽敞空旷，这对住宅小区的开发有利；同时，新城区由于地广人稀，拆除难度小，拆迁成本小，规划约束条件小，这都使新城区的建设成本较旧城区改造成本大大降低，建设难度降低，在如今土地资源日益短缺的背景下，能获得政府批准与支持进行新城区开发，对房地产开发商而言非常具有吸引力

3、为什么供求关系调整缓慢？

从宏观角度出发，政府必然要综合考虑社会效益，环境效益，采取某些手段来对房地产经营进行调控，因此，在房地产市场中，价格机制、竞争机制对房地产产品的供求关系的调节作用，远不如对一般商品的作用明显，从供求角度来看，房地产经营供求弹性大，从需求的角度看，房地产经营的需求弹性小 4、我国现行的房地产金融体系

我国现行的房地产金融是伴随房地产业的兴起而产生和发展起来的，它从无到有，目前正处于正常的发展阶段，已形成了一个以中国人民银行为领导，以建设银行、工商银行、农业银行房地产信贷部为主体，其他商业银行房地产信贷部和地方性住房储蓄银行行为辅助，住房合作社，信托投资公司、各类保险公司等补充的房地产金融机构体系 第二章，房地产开发与经营基本理论

1、风险决策的基本思路是：根据已知条件下直接有的或计算出来的状态收益值或损失值及概率，计算出状态期望值，然后累计状态期望值得到方案期望值，即可能出现的所有自然状态方案的期望值，最后根据方案期望值的大小来决定取舍。风险型决策判断的准则可以采用期望值法、净现值期望法和最大可能法 第四章，房地产经营与开发环境分析

1、房地产开发与经营环境的特点 关联性，可变性，相关性，层次性

关联性：房地产开发与经营环境是由多因素共同构成的系统，这个系统构成因素众多，各种因素不是孤立存在的而是相互联系和相互影响的

可变性：房地产开发与经营是一个动态的，可变的开放系统，总是处在不停运动中 相关性：房地产开发与经营的好与不好，成熟与不成熟机制健全与不健全等都是相对一个国家一个地区或一个城市而言的是通过比较得到的结果

层次性：房地产开发与经营是一个综合体，从分析角度可分为宏观，中观和微观三个层次，从内容角度可分为经济环境，政治环境，自然环境

2、通货膨胀对房地产业及市场产生双面影响。一方面，通货膨胀会造成房地产市场供给的减少，因为通货膨胀会严重影响开发成本，增大投资风险；另一方面，通货膨胀会使市场需求量扩大

3、目前，我国人口地理分布出现了如下倾向，首先，人口迁移、人口流动出现不断扩大的趋势，农村人口流向城市、内地人口流向沿海、不发达地区人口流向发达地区的现象日趋加剧，并有不断扩大的趋势

第五章，房地产开发用地的获取

1、我国土地使用存在的问题及相应的对策

目前土地违法现象较为严重，有些地方政府通过修改土地利用总规划，化整为零，把土地的审批权限下放到地方政府，出现低标准土地补偿、拖欠征地补偿费等侵犯农民利益的现象。对于这些现象的治理，一是应加大土地违法案件的查处力度；二是应进行土地产权制度改革，保护农村集体工地所有权，保障农民的合法利益

2、临时建筑、违章建筑的拆迁补偿。临时建筑必须在批准的使用期限内拆除。因此，拆除已超过批准使用期限的临时建筑，不给予补偿。对尚没有超过批准年限的临时建筑，可考虑临时建筑在使用期内的残值和剩余合法试用期的长短，给予适当补偿。违章建筑的存在是不合法的，拆除违章建筑坚决不给予补偿

3、土地使用权转让是在土地使用权出让的基础上，土地使用权在土地使用者之间的横向流动对于开发企业而言，这种土地使用权间的横向流动就是土地交易的二级市场

4、以划拨方式获得土地使用权的用地类型：国家机关用地军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源，交通，水利等项目用地，法律行政法规规定的其他用地

5、土地使用权划拨的审批权限：基本农用，基本田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的由国务院审批，其他的由各地政府审批，并报国务院备案，涉及农用地转为建设用地的由国务院批准

6、竞标团队工作及内容是什么

房地产开发企业在获得公告信息及相关文件后就应迅速组织竞标团队；竞标团队一般由法律顾问，规划建设人员，土地拓展人员，市场分析人员，财务顾问，经营管理人员等组成；基本工作内容：认证研究公告信息及相关文件，讨论本开发企业是否符合相关条件以及是否具有开发能力；进行现场勘察，了解地块具体位置、地块开发程度、地块周边情况、地块片区市场情况等内容；研讨地块拟开发的物业形态、政策和工程技术的可行性，预测楼盘的销售或经营情况，以对地块价格进行准确测算；测算地块价格，便于编制标书或参加拍卖叫价；预测竞标风险，主要包括保证金风险、攀比风险、寻租损失风险等，并提出可行的措施方案 第六章，房地产开发项目可行性研究 1、房地产市场调查的作用

有助于房地产企业确定正确的投资方向；有助于房地产企业适时进行产品更新换代；有助于

项目投资者制定科学的营销和开发计划；有助于项目投资者实施正确的价格策略；有助于房地产企业改善经营管理、提高经济效益 2、简述两种市场调查的优缺点

专题性市场调查：优点，组织实施灵活方便、所需人力物力有限、对调研人员的要求相对较低；缺点，提供的信息具有某种局限性的不足，市场调研主题无法仅凭此对市场前面了解 综合性市场调查：优点，涉及市场各方面，提供的信息能全面反映市场的全貌，有助于调研主体了解和把握市场基本状态。缺点：组织实施困难，费时费钱，对调研人员要求高 3、静态指标有哪些？

①，投资回收期，②、投资利润率，③、投资利税率，④、资本金利润率，⑤、借款偿还期，⑥、资产负债率，⑦、流动比率，⑧、速动比率 4、动态指标有哪些？

财务净现值；财务净现值率；财务内部收益率；动态投资回收期 5、动态投资的优缺点

优点，考虑了现金收支的时间因素，能真正反映资金的回收时间

缺点，这一指标只强调投入资金的回收快慢，忽视了投入资本的盈利能力，没有考虑投资回收以后的收益情况，计算也比较麻烦 第七章，房地产开发项目的准备

1、房地产开发项目招投标的实施程序：①、组建招标机构，②、编制招标文件，③、发布招标公告或发送投标邀请函，④、对申请投标的单位进行资格审查，⑤、发售招标文件，⑥、组织投标单位踏勘现场，⑦、召开标前会议，⑧、投标，⑨、开标，评标和定标，⑩、签发中标通知书、提交履约担保，订立书面合同 第八章，房地产开发项目实施 1、平行发包的优缺点

优点：有利于开发商智慧各个承包单位，通过项目之间进度，投资等建设目标完成状态的比对实施奖惩策略

缺点：参与单位过多，开发商组织协调工作量大 2、总承包的优缺点

优点：开发商只需面对一家总承包单位，各分包商之间的作业面协调，任务协调等工作由总承包商来做，开发商组织管理量小

缺点：总承包和开发商发生不可调的矛盾，对开发项目的建设将会带来很大的影响

3、投资计划表的主要内容：工程分项编码，工程内容，计量单位，工程数量，计划综合单价，工程发生和起止时间等

4、主要质量控制的要点：审核施工组织设计；对原材料的检验；对工程中配套设施进行检验；控制混凝土质量；隐蔽工程验收、 5、环境管理主要包括一下内容：

施工垃圾及时清理，高大建筑物的建筑垃圾应有专门的处理方法；施工道路定期洒水，防止扬尘，车辆开出工地不带泥沙；对于细颗粒物的运输与储存要注意密封和遮盖；不在现场燃烧产生有毒、有害气体的物质；施工污水废水须经沉淀后排放，工地厕所有防渗漏措施，食堂污水排放应有隔油池，储备油料和液体物质要防渗，从声源，传播过程，防护三方面消减噪音危害，建筑垃圾和废弃的建筑材料以及生活垃圾应坚持回收利用，减量处理 第九章，房地产营销管理 1、房地产价格制定的内容

实现预期投资利润率；项目或当期利润最大化；适应市场竞争；树立企业品牌；提高市场占有率，求的生存

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