南京万科聚宝山项目2002年可行性研究报告 - 图文

聚宝山项目可行性研究报告

目 录

项目决策背景与摘要 ___________________________________________ 3

一、内部因素 _______________________________________________________ 3 二、外部环境 _______________________________________________________ 3

第一部分 项目概况 ___________________________________________ 4

一、宗地位置 _______________________________________________________ 4 二、宗地现状 _______________________________________________________ 4 三、周边道路及出行方式 ______________________________________________ 9 四、周边3公里社区配套 _____________________________________________ 10 五、周边环境与规划 _________________________________________________ 11 六、市政配套 ______________________________________________________ 16 七、规划设计要求 ___________________________________________________ 16

第二部分 法律风险分析________________________________________18

一、土地出让条件 ___________________________________________________ 18 二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段 _______________________ 21 三、总体评价 ______________________________________________________ 22

第三部分 市场分析 ___________________________________________22

一、南京房地产市场简述 _____________________________________________ 22 二、玄武、栖霞市场概况 _____________________________________________ 34 三、竞争市场分析 ___________________________________________________ 37 四、需求市场特征 ___________________________________________________ 47 五、产品建议和目标客户定位 __________________________________________ 50

第四部分 规划设计初步分析 ____________________________________53

一、规划设计草案 ___________________________________________________ 53 二、规划设计草案分析 _______________________________________________ 53

第五部分 工程及销售计划 ______________________________________59

一、一期开工时间确定 _______________________________________________ 59 二、工程及销售计划 _________________________________________________ 61

第六部分 成本及投资收益预测 __________________________________61

一、成本预测 ______________________________________________________ 61 二、税务分析 ______________________________________________________ 63

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三、经济指标分析 ___________________________________________________ 63 四、现金流量 ______________________________________________________ 67

第七部分 竞争对手分析________________________________________68

一、已购买标书的发展商 _____________________________________________ 68 二、其它本地发展商 _________________________________________________ 71

第八部分 综合分析与建议 ______________________________________76

一、优势与劣势_____________________________________________________ 76 二、结论与建议_____________________________________________________ 76 附件：

1、《南京城市发展与住宅市场研究报告》 2、《南京土地招投标市场研究报告》 3、《聚宝山项目提交政府答疑的问题》

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项目决策背景与摘要

一、内部因素

1、项目地处市中心边缘、一环线（绕城公路）与城市东西向主干道（宁镇公路）交叉区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。

2、南京公司金色家园项目将于2004年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为3亿元。本项目总建筑面积51万平米，2004年可结算面积约10万平米，结算金额约4亿元，并可为南京公司2004-2006年提供主要利润来源。

3、南京市未来5-10年内的重点发展方向为河西和城东，地处南京东部的仙西区域将成为仅次于河西的政府重点投资和开发区域。依此规划布局，南京公司应在城东区域选择合适的项目，为公司在南京的进一步发展奠定基础。

4、金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下一步开发中档和中高档项目创造了条件。 二、外部环境

1、本项目紧邻仙西区域，该区域在南京总体规划上定位于南京“向东发展的增长级”和“接受上海辐射以及新经济发展的主要空间”，政府计划三年内投资50亿元，建设全国规模最大的大学城。

2、本项目是主城范围内最具规模的完整地块，距国家级南京经济技术开发区3公里，周边规划的珠江路软件产业园、钟山36洞高尔夫球场已经或即将开工建设，升值潜力巨大。

3、项目距老城区——新模范马路8公里，玄武湖隧道连通城市东西向主干道——宁镇公路与新模范马路，明年5月份建成通车后，项目距老城区中心仅10分钟车程。

4、项目南临紫金山，北靠聚宝山，风景优美，自然条件优越，周边可用于住宅开发的土地不多，竞争楼盘较其它区域少。

5、政府启动本项目的主要目的在于提升南京东大门的形象，改善聚宝山地区的环境条件，并带动整个仙西区域的开发。该项目拆迁改造土地总面积1445亩，除实际出让的746亩之外，其余近700亩土地全部用于绿化、道路和市政配套设施建设，因此，该项目实际可利用的资源价值高。

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第一部分 项目概况

一、宗地位置

?

一环线内侧、主城与仙西新市区结合部。宗地位于南京主城东北、一环线（绕城

公路）内侧，是联系老城区和仙西新市区的纽带，距新市区“仙林大学城”4公里，距玄武湖——新庄立交5公里，距新街口CBD和湖南路商业中心分别为10公里和8公里，明年5月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅10分钟车程。

? ?

聚宝山与紫金山之间。项目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名的风景区——紫金距南京经济技术开发区3公里。南京经济技术开发区为国家级开发区，2001年实

山（又名钟山）。

现GDP60亿元、技工贸总收入205亿元、实际利用外资1亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排名16-18位。

一环线 二环线

图1-1 宗地区位

二、宗地现状

1、四至范围

宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路（312国道），东起一环线——绕城公路，西至沪宁铁路和宁栖公路。

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沪宁铁路

宁栖公路 宁栖公路

聚宝山

绕城公路

宁镇公路

车速可达80公里/小时

车速可达110公里/小时

宗 地

图1-2 宗地四至范围

2、宗地形状 宗地东西长、南北窄、北侧内凹，形状酷似元宝。

表1-1 宗地面积指标

指标 长（米） 宽（米） 面积（平米）

总用地 1400 450 645208.5 合968亩 代征道路与绿化用地 2000 50-100 133132 配套学校用地 —— —— 15000 净用地 1200 400 497076.5 合746亩

图1-3 宗地形状及尺寸

3、宗地标高

（1）宗地内部东高西低

宗地标高25-57米，东高西低，最大高差32米，综合坡度2度。 400m 450m ? 按标高31米以下、31-40米、40米以上将宗地划分为3个区域，其中，40米以上

1200m 区域占总用地面积的近一半，31米以下和31-40米区域各占四分之一左右。

?

垂直坡度，与地面最大高差50米 代征绿地

1400m 坡度15度 代征道路 坡度10度

图1-4宗地内部高差 （2）宗地标高低于周边用地

最低点25m 5 最高点57m 宗地内由西向东，地势升高 约2m

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? ? ? ?

东部显著低于绕城公路，最大高差12米左右。 西部与沪宁铁路基本持平,局部低于沪宁铁路2米。 南部局部区域低于宁镇公路，最大高差6米左右。

北部的聚宝山西峰标高125米，东峰标高100米，从宗地北部开始起坡，逐步升高。

25m 绕城公路 90m 聚宝山 10m 55m 铁路 宗地地面

图1-5 宗地与周边高差剖面图（东西向）

铁路

55m 聚宝山 绕城公路 12m 宗地地面

宁镇公路

图1-6 宗地与周边高差剖面图（南北向东侧）

22m 绕城公路 90m 聚宝山 宁镇公路 宗地地面

铁路

图1-8宗地与周边高差

图1-7宗地与周边高差剖面图（南北向西侧）

4、地块现状

沪宁铁路 地块现状以农田、植被、居民住宅、工厂和货运、汽车及汽车设备市场为主，其中，农聚宝山 绕城公路 标高36～49m 标高35～125m 田和植被占总用地面积的近一半。 标高50～55m 废弃的

采石场 宗地 标高25～57m 6 聚宝山项目可行性研究报告

图1-9 宗地土地利用现状

（1）工厂与市场

主要工厂与市场共计12家，占地总面积15万平米，大部分仍在生产运营，其中3家有轻微空气污染，没有地下污染，待拆迁后污染将自动消除。

表1-2 工厂基本情况 名称 源宝化工公司 利达服装公司 添喜化工 光英炉业 包装容器厂 金属配件厂 野马电声乐器厂 金陵特种电缆厂 屠宰厂 宏大设备市场 东风汽车 玄武湖货运市场 经营业务 轮胎装配 服装生产 洗涤剂 锅炉生产 包装材料 金属配件 电声乐器 电缆 屠宰 汽车设备销售 汽车销售 货车停车场 运营状况 在运营 在运营 在运营 在运营 在运营 在运营 在运营 在运营 在运营 在运营 在运营 在运营 环境污染情况 无 无 轻度空气污染 轻度空气污染 无 无 无 无 轻度空气污染 无 无 无

（2）居民

居民隶属岔路口村，分“西杨坊”和“东杨坊”2个村民小组，共有居民约400户、1200人，住宅建筑面积约8万平米。

（3）农田

农田与山体植被面积约20万平米，其中，苗圃2万平米，葡萄园2000平米。

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（4）树木

宗地内主要树木有水杉、梧桐、枫杨、榉木等，其中道路沿线以水杉和梧桐为主，东北部靠近用地北界有500平米竹林，保留价值较大。

图1-10 宗地主要树木分布

（5）水塘

?

宗地内有水塘20多个，规模普遍较小，其中，500平米以上的3个，最大的1000大部分水塘用作农田灌溉，水面被浮萍覆盖，其中1座为鱼塘，占地1000平米，

平米。

?

水质良好。

图1-11 宗地地表水分布

（6）高压线

? ? 现状有2条110KV二回高压线从宗地内部穿过。

根据规划，宗地西侧100米处将建设220KV变电站，宗地内部将只有1条110KV

二回高压线从西侧用地边界穿过，且大部分在代征绿化带内，对净用地基本无影响。

规划110kv 规划220kv 8

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规划110kv 规划110kv 图1-12 宗地高压线走向 5、拆迁

北侧聚宝山山凹及西侧农场山脚下2块地列入宗地代拆迁范围，拆迁土地总面积1445亩，房屋总面积22.4万平米，居民693户、工企单位48家，需安置劳动力268人，保养人员148人。其中，

? ?

宗地拆迁面积968亩（含代征道路与绿化用地），占拆迁总面积的67%，拆迁居民代拆迁范围面积477亩，占拆迁总面积的33%，拆迁居民近300户。

代拆迁范围 图1-13 宗地拆迁范围 400户。

三、周边道路及出行方式

1、道路

对外联系道路主要有绕城公路、宁镇公路、宁栖公路和岔仙公路4条，其中：

宗 地

? 宁镇公路：既是城市东西向主干道，又发挥城市对外交通联系代拆迁范围 的功能，是宗地与老城区联系的主要通道，时速可达80公里/小时，在新庄立交可通过多条干道通往老城区，明年5月玄武湖隧道开通后，从宗地经宁镇公路、玄武湖隧道至老城区——新模范马路仅10分钟车程，并且可以通过新模范马路、城西干道等快速路连接城市西部地区。

? ? ?

绕城公路：时速可达110公里/小时，通过柳塘、马群、八百户、双龙街和花神庙宁栖公路：通往尧化门、栖霞山，规划拓宽为34米。 岔仙公路：通往亚东（仙林大学城），规划拓宽为33米。

表1-3 宗地周边现状与规划道路一览 等立交通往主城各个区域。

名称 绕城公路 宁镇公路 宁栖公路 现状 规划 岔仙公路 现状 规划

级别 全封闭快速路 一级国道 公路 交通性主干道 公路 交通性主干道 宽度（m） 50 48 8 34 6 33 车道 双向8车道 双向8车道 —— 双向6车道 —— 双向6车道 速度（公里/小时） 110 80 —— —— —— —— 交通流量 （辆/日） 15000 20000 10000 —— —— —— 路面 沥青 混凝土 水泥 —— —— ——

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图1-14 宗地现状道路

图1-15 宗地周边道路规划

2、公共交通

宗地周边公共交通发达，目前有6条公交线路，其中50路由宗地内部穿过，平均每条线路10-15分钟一班，晚上最后一班8：40结束。

表1-4 公交线路基本情况 公交线路 71W 309W 70W 50W 南汤线 南上线 通行区间 南京站－尧化门－新港开发区 丹凤街－亚东（仙西） 南京站－仙鹤门－亚东（仙西） 南京站－尧化门－栖霞山－龙潭－上坝 通行时间 5：30－20：30 6：10－20：40 6：30－20：00 6：50－18：30 班次间隔 10分钟 5分钟 15分钟 20分钟 20分钟 南京站－岔路口－马群－麒麟门－悦民路 6：30－20：00 15-20分钟 南京站－岔路口－仙鹤门－麒麟门－汤山 5：00－17：30 3、轨道交通规划

规划地铁4号线沿宁镇公路从宗地南侧穿过，根据南京轨道交通建设时间安排，预计将在2010年以后开工建设。

图1-16 宗地周边轨道交通规划

四、周边3公里社区配套

项目周边住宅稀少，开发成熟度低，现有配套设施不足：

?

宗地周边社区配套集中分布在“尧化门”、“花园路”和“规划的仙西新市区中心”，

最近的“尧化门”距宗地2公里，2公里之内除“紫东小学”和“紫东中学”（宗地内现有居民的子女在这2个学校上学）以外，基本没有其它社区配套设施。本项目规模大，除政府规定必须配建学校和幼儿园之外，参照“万科四季花城”开发模式，完全可以通过自建配套的方式解决其它日常生活配套问题。

?

项目与市中心以及周边主要配套区——“尧化门”、“花园路”和“规划的仙西新市

区中心”之间交通发达，车程在5-10分钟左右，可以解决大型和高档次的生活配套服务问题。

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原采石场处

六、市政配套

1、宗地内部现状

? ? ? ? ?

宗地内无污水、雨水管，污水、雨水利用地势、由东向西通过明沟排放到聚宝山西电力线通过电线杆接入。

自来水、电话、有线电视、煤气由宁镇公路接入。

宁镇公路现状只有给水、电信和煤气管线，规划1条雨水管线，但没有电力线，规宁栖公路规划有给水、雨水、污水、电力、电信和煤气管线，2003年道路拓宽时宗地南部边缘22米规划道路规划有电力、给水和雨水管线，道路由发展商修建，

侧，至今没有发生过洪涝。

2、周边道路市政管线 划雨水管线的实施时间未定。 铺设。

?

但管线由谁铺设目前未定。

综合分析，

? ? ?

污水排放管线及排水方向目前尚不明确；

电力、给水、雨水可从宁栖公路和22米规划道路接入或排出。 电信、煤气可从宁栖公路和宁镇公路接入。

宁栖公路 图例 （实线为现状，虚线为规划） 电力 给水 电信 雨水 路灯 污水 煤气 22米规划道路

宁镇公路

图1-24 周边市政管线分布图

七、规划设计要求

根据规划设计要点，宗地总建筑面积51.29万平米，综合容积率为1，其中，小高层建筑面积29.94万平米，多层与公建建筑面积14.97万平米，别墅建筑面积6.38万平米。

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表1-7 主要规划设计要求 指标 规划用途 建筑形态比例 容积率（≤） 规划布局 建筑限高 建筑间距 规划要求 一、二类居住用地（可建别墅、多层住宅、小高层住宅） 多层住宅和公建配套用地的面积不得超过总用地面积的1/3。 小高层住宅用地的面积不得超过总用地面积的1/3。 别墅≤0.3、多层住宅（含公建配套）≤1.0 小高层≤2.0 小高层应放在用地的西部，A、B、C、D必须建别墅，其用地不纳入用地分配计算。 多层住宅的层数不得超过五层 小高层住宅的建筑高度≤36米 多层住宅的南北向间距必须大于1：1.3 1、一所九年制一贯制十八班的学校，占地面积不小于15000平米。 2、一所九班幼儿园，占地面积不小于3800平方米。 3、公建用地纳入多层住宅用地计算。 高压线可以移位 1、地块周边绿化带和绿化带内22米宽的道路，由开发企业自行建设。 2、地块内一所九年一贯制十八班学校由开发企业建设，其用地不在出让范围之内。 公建配套 其它 建设要求

表1-8 根据规划设计要点计算的面积指标 小高层 多层（含公建） 别墅 合计

用地面积（万平米） 14.97 14.97（其中，学校1.5，幼儿园0.38） 21.27（其中A区2.17、B区0.36、C区0.87、D区2.89，合计6.30） 51.21

容积率 2.0 1.0 0.3 1.0 建筑面积（万平米） 29.94 14.97 6.38 51.29 图1-25 宗地规划要求示意

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第二部分 法律风险分析

一、土地出让条件

1、出让方式及程序 （1）出让方式 竞买人资格 1、境内外的公司、企业和其它组织。 2、独立竞买、联合竞买皆可。联合竞买者须提供联合竞买协议。 3、竞买单位必须取得南京市建委的资质认定。 出让方式 底价 加价幅度 竞买保证金 报价方式 报价币种 成交价款构成 竞得人的确定 无效报价 挂牌，在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人主持对挂牌宗地进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。 6.5亿元。 300万元的整数倍。 4000万元，竞买截止之日后三日内退回（不计利息）。 现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。 人民币。 包括土地拆迁安置补偿费、土地挂牌出让工作费用、政府土地收益； 不含其它税费。 “价高者得”原则，报价低于底价为废标。 1、报价低于底价； 2、报价不高于前一轮报价； 3、未按加价幅度报价； 4、报价书未盖单位公章； 5、报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规定； 6、报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚； 7、一份报价书中有两个或两个以上报价； 8、未报名、未缴纳竞买保证金而参加竞买的； 9、实际竞买地块与报名申请竞买地块不一致； 10、其它按规定应属无效的。 （2）出让程序 ①报名

工作日2002年11月29日至2002年12月23日（星期一）办理报名手续，填写报名表及提交有关报名资料，经审查符合竞买资格的，向南京市土地市场管理办公室交付竞买保证金（到帐），方可领取竞买报价书开始报价。未竞得者的竞买保证金在竞买截止之日后三日内给予退回（不计利息），竞得者的竞买保证金抵作土地使用权成交价款。 ②答疑

书面答疑。竞买者必须于2002年12月18日下午5：00之前将有关疑问以书面形式提交南京市土地市场管理办公室，经审查具备竞买资格的报名者于2002年12月23日下午2：00——5：00到南京市土地市场管理办公室领取书面答复。自2002年12月19日起不在接

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项目公司的成立 竞得人所持股份大于50%的前提下，可就该地块开发成立项目公司。 聚宝山项目可行性研究报告

受任何形式的质疑。 ③报价

? ?

方式：必须采用南京市土地市场管理办公室统一制作的《国有土地使用权挂牌出让时间：工作日2002年11月29日上午8：30至2002年12月26日（星期四）下午

竞买报价书》，进行现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。

2：30，2002年12月26日（星期四）下午2：30之后，按本批挂牌出让地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序：竞买报价时间在每新一轮有效报价之后顺延5分钟，5分钟之内无有效报价的，挂牌竞价过程结束。市国土资源局当场宣布本次挂牌出让竞买结果，并与竞得者签订《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》。 ④竞买结果的确定原则

挂牌竞价过程结束，按照以下规定确定竞买结果：

? ? ?

在挂牌竞价过程中只有一个竞买者，且报价不低于底价，并符合其它出让条件，则在挂牌竞价过程中有两个或两个以上竞买者，土地使用权由高于底价的最高报价者在挂牌竞价过程中无人报价或虽有报价但报价低于底价，则此次出让不成交。

土地使用权由该竞买者得。

得；报价相同的，先提交报价书者为竞得人，但报价低于底价者除外。 ⑤签约

竞得者必须于2002年12月28日（星期六）与市国土局签订《国有土地使用权出让合同》，逾期不签的，取消竞得资格，已交付的竞买保证金不予退还，并负责赔偿市国土局因此遭受的一切损失，包括组织该地块挂牌出让支出的全部费用。 ⑥无效报价：

? ? ? ? ?

报价低于底价；

报价不高于前一轮报价； 未按加价幅度报价； 报价书未盖单位公章；

报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚； 一份报价书中有两个或两个以上报价； 未报名、未缴纳竞买保证金而参加竞买的； 实际竞买地块与报名申请竞买地块不一致； 其它按规定应属无效的。

定；

? ? ? ? ?

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图2-1 竞买流程及主要时间节点 书面答疑； 2002年12月18日下午5：00之前提交； 审查具备竞买资格的报名者于2002年12月23日下午2：00——5：00领取书面答复。 到帐为准； 由于转帐需2天时间，因此，转帐支票支付最迟在12月20日，如12月23日支付，必须用本票。 购买标书 11月29日起 报名 11月29日——12月23日（工作日），以资金答疑 报价 11月29日上午8：30至12月26日下午2：30（工作日），之后进入现场竞价程序。 签订成交确认书 成交当日（12月26日） 签订土地出让合同，支付成交价款的15% 12月28日（星期六） 2、合同要点 （1）交地标准

拆成自然平整，外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准。 （2）交地时间

? ? ? ? ?

第一期（西半部）：2003年7月25日 第二期（东半部）：2003年12月5日

出让合同签定当日内（2003年12月28日），付成交价款的15%； 2003年1月10日之前，付成交价款的15%； 2003年3月5日之前，付成交价款的15%；

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（3）付款条件

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? ? ? ? ?

2003年5月12日之前，付成交价款的10%； 2003年7月8日之前，付成交价款的10%； 2003年9月4日之前，付成交价款的15%； 2003年10月9日之前，付成交价款的10%； 2003年11月18日之前，付成交价款的10%。

（4）土地出让年限

居住份额用地70年，其它份额用地按法定最高出让年限，自交付首期土地之日起算。 （5）开工时间

2004年3月31日之前。不能按期开工的，应提前30日向出让人提出延建申请，延建时间最长不得超过一年。 （6）违约责任 ①付款

如受让人不能按时支付成交价款的，

? ?

自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的3‰向出让人缴纳滞纳金；

延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定

金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其它损失。 ②交地

如出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，

?

每延期一日，出让人按受让人已经支付的土地成交价款的3‰向受让人给付违约延期交付超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人双倍返还定金，并退还已经出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求

金；

? ?

支付土地成交价款的其它部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其它损失。 出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。 ③开工

? ? ?

超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当满两年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权；

但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动

于土地使用权成交价款20%以下的土地闲置费；

工开发延迟的除外。

二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段

1、主要风险及控制手段

从金色家园项目实际操作进程来看，政府对于已经答应的条件和政策，由于领导变更等原因，在实际执行过程中会出现政策变化或拖延执行的情况，政府可信度存在一定风险。另外，南京公司没有在玄武区操作项目的经验，对玄武区政府部门的办事效率、风格、习惯等了解不深，对区级税收减免的政策规定和执行力度不熟悉，可能存在一个适应和磨合的过程。

综合分析，对于政府招投标项目，主要风险来自于政策性风险。 （1）主要政策性风险分析

①拆迁

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聚宝山项目可行性研究报告

政府负责拆迁及土地平整，但根据金色家园项目经验，拆迁可能无法按期完成，或实际交地后，出现拆迁居民回迁等拆迁遗留问题，对工程进度造成影响。因此，有必要明确拆迁和交地时间表、实际交地后受让人的管理权限、解决拆迁遗留问题的责任人和时间要求等问题。

②外部条件

宗地周边的宁栖公路、环陵路等市政道路建设对项目施工和销售有较大影响，具体建设时间和进度安排目前未知。

③地下设施

金色家园的涵管问题当初未在用地条件中明确，以至影响了规划设计。该项目用地面积大，地形复杂，地下是否存在古墓、文物、冲沟、暗河、军事设施等目前未知。

④规划控制要求

根据规划要点，政府对各建筑形态的用地比例和容积率都作了具体规定，但从规划部门了解，只要保证整个项目综合容积率不变，各建筑形态的用地比例可以自由调整，如果不在规划要点中加以明确的话，项目开发过程中可能会遇到政府在具体执行过程中出现变化所带来的风险。

⑤市政配套

宁栖公路下面的规划市政管线的管径、容量和建设时间、宗地污水的排放方式和方向、以及22米规划道路下面的市政管线是否由发展商自建都没有明确，将可能增加开发成本和风险。 （2）控制手段

针对上述问题，南京公司拟通过书面方式提交政府相关部门，在争取有利条件的前提下，要求政府予以明确答复、并将答复列入土地出让合同的附件。

三、总体评价

根据金色家园项目的实际操作经验，本项目法律风险基本在可控范围之内，具备法律上的可行性。

第三部分 市场分析

一、南京房地产市场简述

南京总体概况（2001年数据）：

? ? ? ? ? ? ?

市区面积4737平方公里，人口443万人，人口密度935人/平方公里。 主城面积243平方公里，人口260万人，人口密度10700人/平方公里。 老城区面积53平方公里，人口153万人，人口密度28868人/平方公里。 国内生产总值1154亿元 人均国内生产总值2500美元 产业结构“二、三、一” 三大支柱产业：石化、汽车和电子

22

聚宝山项目可行性研究报告

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

实际利用外资9.87 亿美元 社会消费品零售总额466亿元 全社会固定资产投资额465亿元 城镇居民人均可支配收入8848元 人均储蓄存款余额12002元

投资：房地产111亿元、住宅75亿元

施工面积：商品房1053万平米、住宅744万平米 竣工面积：商品房403万平米、住宅309万平米 批准上市面积：住宅324万平米

销售面积：商品房305万平米、住宅268万平米 销售额：商品房106亿元、住宅83亿元 空置面积：商品房83万平米、住宅55万平米 销售均价：商品房3486元/平米、住宅3093元/平米 个人购房比例：98.9% 按揭贷款：35亿元

房地产开发（2001年数据）：

（一）市场成长状况 1、投资增长加速

1999年以来，南京房地产开发投资一直呈加速增长之势，今年上半年增幅继续加大，共完成投资49.28亿元，在全国大中城市中排第五位，增长率16.6%，排第十一位。其中：

? ? ?

与去年相比，土地开发、商品房开发和住宅开发投资增长率均大幅提高，分别达到土地开发投资增长率小于商品房开发增长率11.1个百分点，主要原因在于近几年住宅开发投资增长率只相当于商品房开发的一半，主要原因在于上半年商业、办公

27.3%、38.4%和19.4%，超过房地产开发投资增长率10.7、21.8和2.8个百分点。 的大量开发使市场存量土地消耗过多，而上半年新区土地冻结后，土地供应量明显偏少。 用房开发比例显著增加。

南京市房地产开发投资变化(亿元)1201008060402001999年-3.12000年2001年2002年上半年1.597.8799.3411.749.2850-511116.6(%)201510房地产开发投资增长率

23

聚宝山项目可行性研究报告

南京市房地产开发投资指标变化(亿元)12099.3411110080604018.9670.7361.6575.2859.1549.2836.5632.8211.528.45房地产开发土地开发商品房住宅2002000年2001年2002年上半年

南京市房地产开发投资增长率变化(%)100806040200-20-40-601.5-0.910.813.311.7-6.838.427.319.416.683.7房地产开发土地开发商品房住宅2000年2001年-39.22002年上半年

2、需求增长大于供给、空置面积持续下降 （1）综述

①需求增长大于供给

? ?

99-01年，商品房竣工面积与销售面积的差距由163万平米减小到98万平米，住今年上半年，供求关系开始发生变化，商品房和住宅销售面积增长率（32.9%和

宅竣工面积与销售面积的差距由128万平米减小到41万平米。

23.2%）分别低于新开工面积（48.4%和54.0%）15.5和30.8个百分点。 ②空置面积持续下降

? ?

99-01年，商品房空置面积平均每年下降4万平米，住宅空置面积平均每年下降8今年上半年，全市商品房空置面积78万平米，同比下降10.8%。

万平米。

24

聚宝山项目可行性研究报告

南京市商品房供求关系变化（万平米）4504003503002502001501005001999年2000年222254385383403305竣工面积销售面积1229190838078空置面积2001年2002年上半年

南京市商品住宅供求关系变化（万平米）350300250200150100500314298223186309268竣工面积销售面积10271615567空置面积1999年2000年2001年2002年上半年

（2）供应量年波动幅度不超过10%，但今年上半年显著增长 ① 施工面积

?

99-01年，商品房和住宅施工面积分别保持在1000万平米和700万平米左右，波

动幅度不超过10%；今上半年大幅增长，分别达到854万平米和658万平米，增长率分别为18.9%和29.4%。

?

住宅增长速度大于商品房：2001年住宅增长率高于商品房4.5个百分点，今年上

半年高10.5个百分点。

南京市房地产施工面积变化(万平米)120099210008006004005.1200-4.101999年2000年2001年2002年上半年68712.3-2.2971854744655138.518.9658105329.4(%)35302520151050-5-10商品房施工面积住宅施工面积商品房增长率住宅增长率 25

聚宝山项目可行性研究报告

②竣工面积

? ?

99-01年，商品房和住宅施工面积分别保持在400万平米和300万平米左右，波动住宅增长速度大于商品房：2001年住宅增长率低于商品房1.3个百分点，今年上

幅度不超过10%；今上半年大幅增长，同比增长率分别为12.4%和22.2%。 半年高9.8个百分点。

南京市房地产竣工面积变化(万平米)4504003503002502001501005001999年2000年2001年2002年上半年-5.37.7-0.65.13.838516.231438329840330922.212.4(%)25201510580067-5-10商品房竣工面积住宅竣工面积商品房增长率住宅增长率③批准上市面积

2000年以来，南京市商品房批准上市面积稳定在320万平米左右，2001年略有增加，达到324万平米。

南京市商品房批准上市面积变化(万平米)3253243233223213203193181999年2000年2001年320320324

（3）需求增长加速 ①销售面积

? ? ?

1999年以来，商品房销售面积增长率不断上升，今年上半年销售面积122万平米，1999年以来，除2001略有下降以外，住宅销售面积增长率不断上升，今年上半年2001年以来，住宅销售面积增长率低于商品房，且差距不断扩大，今年上半年低

增长32.9%。

销售面积102.44万平米，增长23.2%。 9.7个百分点。

26

聚宝山项目可行性研究报告

南京市房地产销售面积变化(万平米)350300250200150100500-12.61999年2000年2001年2002年上半年-10.822218614.825420.222330526820.219.412210232.923.2(%)403020100-10-20商品房销售面积住宅销售面积商品房增长率住宅增长率②销售额

? ?

1999年以来，商品房和住宅销售额增长率不断上升，今年上半年分别实现销售额1999年以来，住宅销售额除2000年高于商品房18.7个百分点，其余年份均低于

37.3亿元和29.9亿元，分别增长41.4%和32.7%。 商品房，今年上半年低8.7个百分点。

南京市房地产销售额变化(万平米)120100806040200-13.2-151999年2000年2001年2002年上半年74.851.637.37.129.980.125.864.9106.432.882.927.732.741.4(%)50403020100-10-20商品房销售额住宅销售额商品房增长率住宅增长率（4）需求增长的主要影响因素 ①大规模城建与拆迁

? ?

99年以来，南京市共拆迁居民4.057万户，占同期商品房交易总套数的25%左右。 今年1-5月完成居民拆迁1.2万户，全年居民拆迁量预计为1.3万户，按每户住宅

需求80平米计算，则拆迁扩大住宅需求100万平米，超过2001年全年住宅销售量的三分之一。 ②政策推动

2002年5月，南京市政府下发《关于加快房地产市场发展的通知》，并出台交易税费减免（契税实际支付比例由2%下降为0.75%）、简化公房上市手续、户口政策向购房者倾斜（购买商品房、二手房均可落户）等重大利好政策，其中，各类购房税费合计减幅超过60%，直接带动了住宅市场的发展：5—8月份，二手房月均成交2876套，大大高于1-4月份的1862套，增长54%。

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聚宝山项目可行性研究报告

③居民收入增长

? ?

2000年以来，城镇居民人均可支配收入增长率均高于住宅销售价格增长率，平均今年上半年，城镇居民人均可支配收入大幅增长，增长率12.3%，比往年高70%，

每年高2.7个百分点。

高于同期住宅销售价格增长率（7.8%）4.5个百分点。

南京市人均可支配收入与住宅销售价格增长率比较14.00.00.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00 00年2001年2002年上半年4.60%7.01%7.47%6.29%住宅销售价格7.79.30%人均可支配收入

④外来人口带动

据市公安局统计，1999年以来，外地人在南京购房落户的共17868户（36485人），占同期商品房交易总套数的10%左右。 （4）空置量持续加速下降

? ?

1999年以来，商品房空置面积下降速度不断加快，今年上半年商品房空置面积下2000年以来，住宅空置面积持续下降，下降速度快于商品房，2001年下降率高1.9

降为78万平米，同比下降10.8%，其中，空置一年以上的商品房19万平米，下降17.6%。 个百分点。

南京市房地产空置面积变化(万平米)10090807060504030201001999年-14.12000年2001年2002年上半年5.9-1.4-7.8-10.8-9.791277161559083(%)30782520151050-5-10-15-20商品房空置面积住宅空置面积商品房增长率住宅增长率3、销售价格加速上升

?

1999-2000年，南京市商品房销售均价持续下跌，2001年出现强劲反弹，增长10.7%，

销售均价高达3486元/平米（房产局数据），据国家统计局统计，2001年南京市房屋销售均价为3572元/平米，在全国35个大中城市排第五位，仅次于深圳、广州、北京、上海。

?

1999年以来，南京市住宅销售均价持续上升，增长率不断放大，年均增长率5.5%，

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聚宝山项目可行性研究报告

今年上半年销售均价（含江宁）为2920元/平米（统计局数据），同比增长211元/平米，增长率高达7.8%。

南京市房地产销售价格变化(万平米)400035003000250020001500100050001999年-4.7-6.42000年2001年2002年上半年-1.23366278031502910348610.730936.34.7306629207.8(%)121086420-2-4-6-8商品房销售均价住宅销售均价商品房增长率住宅增长率4、二手房日趋活跃，今年上半年首次超过新房成交量，成为带动商品房市场快速发展的重要因素

? ?

成交量持续上升，今年上半年首次超过新房：1999年以来，二手房成交量成倍增价格上涨幅度超过新房：2001年，二手房平均成交价格2182元/平米，增长率10%，

长，今年上半年成交1.3万套，成交面积104万平米，首次超过新房成交量（102万平米）。 超过同年住宅销售价格增长率（6.3%）；今年上半年，成交价上涨200-400元/平米，同期，新上市商品住宅同比上涨211元/平米。

南京市二手房交易额变化(亿元)30252015104.83514
2.9947$.992618000600?`@ %0%增长率交易额1999年2000年2001年2002年上半年

5、经济适用房供应量小，缺乏对商品房市场的冲击能力，但今年建设力度明显加大

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99年以来，南京市累计供应经济适用房50万平米，年供应量仅占商品住宅销售总今年，配合河西、仙西等新区建设，经济适用房建设力度开始明显加大：已经确定、

量的6-8%左右。

并将于明年逐渐上市的共165万平米，包括定向供给河西拆迁居民的68万平米、定向供给仙西拆迁居民的75万平米、面向全市的景家村小区（二、三期）22万平米。因此，今后几年，大规模城市建设（拆迁户）产生的住宅需求大部分将通过经济适用房消化，城建对住宅需求的带动作用将会减小。

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聚宝山项目可行性研究报告

南京市经济适用房供应量变化(万平米)252014.81510501999年2000年2001年2002年151519.2

6、个人购房比例持续上升，已经接近100%

1999年以来，商品住宅个人购房比例逐年上升，今年上半年高达98.9%。

南京市个人购房比例变化1200?`@ %099年2000年2001年2002年上半年68?.60??.90%

7、住宅金融支撑住宅市场快速发展

1999年以来，按揭贷款成倍增长，至2001年，住宅按揭贷款占销售额的近一半。

南京市商品住宅按揭贷款变化(亿元)403530252015105011238$3543PE@50% %5%0%按揭贷款额占销售额的比例1999年2000年2001年

8、单个楼盘开发规模逐渐加大

今年，南京市楼盘开发规模明显加大，例如，10月份房产局主办的房展会共88个楼盘参展，其中，10万平方米以上楼盘30个，占参展楼盘总数的30%，20万平方米以上楼盘10个，50万平方米以上楼盘3个。

9、外地发展商积极进入南京市场，综合开发水平不断提高

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聚宝山项目可行性研究报告

? ?

本地发展商不断提高开发水平：本地发展商大量引进国内外知名设计单位和代理公外地发展商积极进入南京市场：今年进入南京市场的有香港金马、宁波中元、浙江

司，开发水平不断提高。

广厦、温州商会、浙江名城、常州新城等，进入方式既有招投标拿地，也有政府招商项目；正在寻找进入机会的有世茂滨江、金地、中海、中房、浙江赞成等。

（二）片区市场特征

城 北 均价：3000 在建：80万 聚宝山项目 仙 西 形态：多层 均价：3300

在建：25万

形态：多层、别墅

城 东

均价：4200 在建：200万

形态：多层、小高层

城 中 均价：5000

在建：50万

河 西

形态：高层

均价：3700 在建：190万

形态：多层、小高层

城 南

均价：3400 在建：150万

形态：多层、小高层、别墅

江 宁 均价：2300 在建：300万 形态：多层、别墅

图3-1 南京开发片区分布图

1、河西

?

启动较早，已成为南京住宅开发的焦点区域：90年代初期开始开发，以省市政府

机关、事业单位工作人员和高校教师公寓为主；90年代中期以后开始大量建设商品房，已开发居住用地10平方公里，居住人口35万人，形成规模较为集中的5个片区：龙江片区、中保片区、凤凰东、西街片区、莫愁湖片区和奥北兴隆片区，成为南京住宅开发三大片区之一；2001年底，十运会主会场——奥体中心选址河西，同时市政府决定建设河西新城区，河西因此成为南京城市建设和住宅开发的焦点区域。

?

中高端市场定位：均价3700元/平米，其中，受河西新城区建设的推动，今年上半

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聚宝山项目可行性研究报告

年已上涨300-500元/平米。

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开发用地多，目前供应量在主城地区仅次于城东：累计在建拟建楼盘供应量190

万平米，根据规划，中部和南部新城区有13.5平方公里的居住用地可供开发，是主城范围内规模最大的可开发用地。

? ?

年消化量占全市的三分之一左右，约80-100万平米/年。

客户特征：中高收入阶层；鼓楼、建邺区为主的市区客源；省市政府机关、事业单

位工作人员、高校教师、企业白领、私营企业主；南京周边地区客源。看重该区域升值潜力的投资客。

? ? ? ?

楼盘规模多在10万平米以上。

建筑形态以多层为主，小高层、高层为辅，其中，多层占70%左右。 楼盘品质位居南京各开发片区前列。

知名发展商多，如万科、栖霞建设、银城、苏宁、城建集团、香港金马、雨润地华

（河西地产）等。 2、城东

?

南京传统的高档居住区：90年代中后期，月牙湖周边地区的开发带动城东片区的

形成，长期以来定位于南京的高档居住区；光华门地区近3年迅速崛起，累计开发面积超过100万平米，成为南京最重要的居住区之一。

? ?

中高端市场定位，价格仅次于中心城区，均价4200元/平米。

供应量在南京各大片区中仅次于江宁：在建楼盘200万平米，绕城公路边缘约有

5000亩可开发用地。

? ?

年消化量将近全市的三分之一：70-80万平米/年。

客户特征：“收入高、年龄轻、观念新”为特征的城市白领和新贵阶层；中高层企

业管理人员、私营企业主；购买力强之玄武、白下区为主的市区客源；南京周边地区客源。

?

楼盘规模以5-10万平米为主，边缘地区出现20万平米以上大盘，最大的钟山花园

城84万平米。

? ? ?

建筑形态以多层、小高层、高层为主，近年小高层比例明显增多。 楼盘品质位居南京各开发片区前列。

知名主要发展商较少，主要有金大地、万达和银城。

3、江宁

?

南京住宅开发三大片区之一：2000年撤县设区后迅速崛起，以东山镇和江宁开发

区为中心向外围辐射，与河西、城东并列南京住宅开发三大片区。

?

中低端市场定位，均价在各大片区中最低，仅2300元/平米，但将军路沿线的别墅

达到3000元/平米以上。

?

供应量位居各大片区之首：在建楼盘250万平米；2000年撤县设区前后，共出让

土地800万平米，目前多半在建或尚未启动。

32

聚宝山项目可行性研究报告

? ?

年消化量占全市的三分之一左右：80-100万平米/年

客户特征：城区的中低收入阶层、拆迁户；城区二次置业的中高收入阶层；江宁经

济开发区内的企业工作人员；东山本地客源（约占20%）。

?

楼盘平均规模在各大片区中最大，一般在10万平米以上，其中30万平米以上楼盘

近10个，最大的翠屏国际城占地面积80万平米。

? ? ?

建筑形态以多层和别墅为主，是南京主要的别墅区之一，几乎没有小高层。 楼盘整体品质低于全市平均水平。

知名发展商多，如东恒、金陵置业、绿城、运盛、莱茵达、武夷等。

4、仙西

?

发展缓慢，但今年成为河西之后的又一大新区住宅开发热点：90年代中后期成立

亚东开发区以来，累计开发面积超过40万平米，逐渐成为南京重要的居住区之一；2001年，调整后的南京总体规划确定仙西为南京的3个新市区之一，2002年1月，江苏省和南京市政府提出共同开发建设全国规模最大的大学城——仙林大学城，仙西成为继河西之后的又一大新区住宅开发热点。

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中端市场定位，均价3200元/平米，其中，多层2800元/平米，别墅3500元/平米。 目前供应量在各大片区中最少：在建楼盘25万平米；根据规划，未来可供应居住

用地20平方公里。

? ? ? ? ? ?

年消化量10万平米/年。

客户特征：栖霞区为主的本地客源；二次置业的市区客源。 楼盘平均规模在10万平米左右。

建筑形态以别墅、多层为主，是南京主要的别墅区之一。 楼盘整体品质位于全市中游，出现金陵家天下等明星楼盘。 长期以来只有“亚东”1家发展商，去年“汇金”开始进入。

5、城南

?

新近崛起的主要开发区域：90年代中后期开发区域主要集中在雨花台、大明路周

边，去年宁南新区开始启动，由于地理位置优越，处于南京老城和江宁的连接带，迅速引起市场注意。

? ? ? ?

中高端市场定位，均价3400元/平米，与南京住宅平均水平相当。

供应量约占全市的1/6，在建楼盘150万平米；未开发居住用地100万平米左右。 年消化量20万平米/年。

客户特征：雨花台区为主的本地客源；秦淮、建邺为主的市区客源；城市白领、中

高层企业管理人员、私营企业主。

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楼盘平均规模近20万平米，其中，翠竹园34万平米，最大的“秀林苑”50万平

米。

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聚宝山项目可行性研究报告

? ? ?

建筑形态以多层、小高层和别墅为主，出现30万平米的纯小高层社区。 楼盘品质位于全市中游。 只有仁恒1家知名发展商。

6、城北

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启动早，环境差，发展缓慢，近2年开始加速发展：由于铁路和厂矿企业聚集，环

境污染严重，长期以来定位于中低档居住区，商品住宅市场发展缓慢；近年来，基础设施、环境整治工程相继启动，区域形象大为改善，加上50万常住人口的强大购买力，开始加速发展。

? ?

中低端市场定位，均价在各大片区中仅高于江宁，均价3000元/平米

供应量在主城片区中仅次于中心城区，在建楼盘80万平米；栖霞区为南京土地资

源最多的区域，未来可供应量大。

? ?

年消化量20万平米/年。

客户特征：下关、栖霞区为主的本地客源，本地大型厂矿企业的工作人员，城区中

低收入阶层。

? ? ?

楼盘规模多在10万平米左右。 建筑形态以多层为主，占80%以上。

楼盘整体质量一般，但近期出现了个别优秀楼盘，如燕语华庭、方圆绿茵、明城府

邸、阳光嘉园等。

?

知名发展商主要有栖霞建设、东恒、方圆置业和城建集团。

7、城中

? ? ?

近几年已经不是住宅开发的主流市场。 高端市场定位，均价5000元/平米以上。

供应量少，在建楼盘50万平米；随着旧城改造的逐步完成，可开发用地进一步减

少，发展空间不大。

? ? ? ? ? ?

消化量20万平米/年。

客户特征：全市和周边地区的高收入阶层。 楼盘平均规模小，多在5万平米左右。

建筑形态以高层、多层为主，其中，高层占80%以上。 楼盘整体质量位于全市中游，主要以地段优势参与竞争。

知名发展商较多，主要有苏宁、长发、金鹰、城建集团、栖霞建设。

二、玄武、栖霞市场概况

1、区域概况 （1）自然概况

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聚宝山项目可行性研究报告

玄武区位于南京主城东部，为南京市中心城区之一，是南京市委、市政府及南京军区机关所在地，面积80.97平方公里，2000年底常住人口42.53万人。

栖霞区位于南京主城东北部，是江北进入南京的“北大门”，土地总面积 340 平方公里，是主城8大城区中土地资源最多的区。2000年底常住人口40.27万人，1995-2000年平均增长率2.15%，高于南京市人口平均增长率（1.84%）。

聚宝山项目

图3-2 玄武、栖霞区位图

（2）历史沿革

从公元229年孙权迁都建邺开始，玄武区曾是东吴、东晋和南朝宋、齐、梁、陈等六朝宫阙的所在地，明初紫禁城、太平天国天王府、孙中山临时大总统府、国民党总统府也在玄武区内。境内人文荟萃，古迹众多，风光秀丽，有中山陵、紫金山、玄武湖、古城墙等多处名胜古迹，具有融山、水、城、林于一体的独特风貌。

栖霞区境内有名山古刹，每临深秋，丹枫似火，宛如凝霞，故名“栖霞”，冠名迄今已有1600多年。区内名胜古迹遍布，沿江风光秀丽，有38处国家和省级重点文物保护单位，其中，栖霞寺、舍利塔、燕子矶、六朝石刻等尤为闻名。南京市徽中的“辟邪”取形于此，成为南京的象征。 （3）基础设施

玄武、栖霞地区为南京市的交通枢纽，区域交通便捷：

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公路：沪宁高速公路、宁杭公路、宁镇（312国道）公路、绕城公路、栖霞大道、铁路：沪宁、宁芜铁路；南京火车站；华东地区最大的铁路编组站——尧化门编水路：长江岸线84公里，沿江码头25个；新生圩港为全国内河第一大港，年货

35

尧新大道；南京长途汽车站、汉府街长途汽车站。

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组站。

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聚宝山项目可行性研究报告

物吞吐量1000万吨；国家级重点工程——龙潭深水港一期工程设3个2.5万吨级泊位、2个1千吨级泊位，年吞吐能力52万标箱。 2、经济发展 （1）经济总量

根据区属口径统计，2000年，玄武区实现GDP12.06亿元，人均GDP3024元，在南京十一个区中分别排名第5和第9位；栖霞区实现GDP15.65亿元，人均GDP4603元，在南京11个区中分别排名第3和排第4位。玄武区统计数据偏小的主要原因在于市属企业多，未列入区属统计口径，在南京市民心目中，玄武经济、教育发达，是仅次于鼓楼的最好的区之一。

(亿元)南京市各区经济发展指标(元)16000120101.34144291008060136821400012000100008000GDP 46034020030.315.65540212.13024201510.48349310.48448834908.4428617756000400020000人均GDP12.0610.357.84.97江宁雨花台栖霞浦口玄武鼓楼白下秦淮建邺大厂下关

（2）主要产业及企业特征

项目周边是玄武、栖霞乃至全市的主要产业区，这些产业区内的员工将是项目的主要客源之一：

?

玄武区主导产业为科技信息、文化旅游和房地产开发管理，形成了珠江路科技一条

街、龙蟠路汽配城、丹凤街通讯器材街等一批特色专业市场，规划的珠江路软件产业园位于项目东侧，于今年9月份启动，占地面积约4000亩，总投资35亿元，预计2005年园区基本建成并开始全面运作，可容纳数百家软件企业、研发机构和近万名软件研发人才，目前已有10多家国内外著名软件企业表达了入驻意向。

?

栖霞区为南京主要的工业区，除南京经济技术开发区以外，共有各类工业企业1100

余家，其中，年产值在亿元以上的企业5家，5000万元以上的企业27家；主导产业为石油化工、机械电子和建材，其中石化占绝对主导地位，主要企业有金陵石化、南京烷基苯厂等。

?

南京经济技术开发区2002年4月被评为国家级经济技术开发区，进区企业1024

家，总投资185.8亿元，主要企业有飞利浦、LG、夏普电子、飞歌空调、AO史密斯热水器、华日液晶、南京新港等。2001年实现GDP 60亿元，利税19.2亿元，出口创汇3.9亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排在13至18位。2002年第一季度，大部分经济指标同比成倍增长，实现GDP14.95亿元，出口额9215万美元，同比增长89.9%，实际利用外资6366.56万美元，同比增长215.9%，新批外商投资企业14个。

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聚宝山项目可行性研究报告

三、竞争市场分析

1、项目周边市场分析

尧化门片区

聚宝山项目 迈皋桥—黑墨营

片区

亚东片区

板仓街片区

图3-3 项目周边开发片区分布图

（1）亚东片区

?

仅次于河西的新区开发热点：90年代中后期成立亚东开发区，开发权一直被亚东

公司垄断，至今，累计开发面积仅40万平米；2001年，调整后的“南京总体规划”将包括亚东在内的仙西确定为南京的3个新市区之一，今年初，江苏省和南京市政府提出共同开发建设全国规模最大的大学城——仙林大学城，“以亚东为核心的仙西地区”成为河西之后的又一大新区开发热点。

?

销售价格相当于全市平均水平：多层均价2900元/平米，别墅3500元/平米，最在建项目少：在建楼盘25万平米，另外，亚东公司尚有700亩土地没有开发；目

高楼盘（金陵家天下，别墅）均价：4000元/平米。

?

前，新市区土地已经全部冻结，待规划完成后公开招标拍卖，根据规划，未来可开发住宅用地约20平方公里。

?

楼盘平均规模低于全市平均水平：占地面积一般在100多亩左右，规模最大的“听产品形态以别墅、多层为主：别墅占80%，多层占20%，目前没有小高层，容积率主力客源来自本地周边地区：仙林大学城的高级教授、专家；周边大型企业的高

泉山庄”占地面积220亩，建筑面积6.1万平米。

?

多在0.4—0.55之间。

?

层管理人员；主城区有车阶层。

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聚宝山项目可行性研究报告

表3-1 亚东片区主要在售楼盘

楼盘名称 发展商 占地面积(M) 2建筑面积（M） 50000 2建筑形态 别墅、公寓 均价 元/㎡ 联排4000 独立5000 形象进度 2002年6月交付 2003年9月交付 主诉求点 森林景观别墅 销售状况 2年半销售90% 金陵家天汇金房产 下 沁兰雅筑 咏梅山庄 亚东 105600 —— 约40000 别墅 联排3600 南京市最大的生态别墅区 建设部城市生态住宅示范小区 半年销售率40% 基本售完 亚东 70000 80000 多层 2900 2003年10月交付 表现最好个案 金陵家天下 占地面积 总建筑面积 容积率 建筑形态 主力户型 销售均价 主力总价 形象进度 开盘日期 销售率 发展商 规划设计 建筑设计 环境艺术设计 营销代理 物业管理 10.5万平米 5.54万平米 0.53 联排、独立别墅为主，少量跃层公寓 200平米联排别墅、320平米独立别墅 联排别墅：4000元/平米，独立别墅：5000元/平米 90万、160万 现房 2000.4 销售周期两年半，联排别墅销售率：100%， 独立别墅销售率：80% 南京汇金房地产开发公司 美国劳氏国际工程设计公司 法国PA建筑师事务所 陈逸飞 佰恒房地产咨询（上海）有限公司 深业集团（深圳）物业管理有限公司， （2）迈皋桥——黑墨营片区

?

城北代表片区：地铁1号线一期工程终点站设在迈皋桥，由此带动了周边月苑小

区附近的开发，如方圆绿茵、方圆兰庭、北苑景虹等，之后，随着红山路和红山森林动物园

38

聚宝山项目可行性研究报告

的建成又带动了黑墨营地区的开发，东恒集团去年以15188.8万元（楼面地价820元/平米）中标黑墨营10万平米用地，开发“阳光嘉园”项目，一期已于今年8月开盘。

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销售价格略低于全市平均水平：均价3000元/平米，楼盘最高均价：3200元/平米。 潜在供应量大：在建项目30万平米，未来两年上市面积40万平米左右。 楼盘平均规模10万平米左右，最大的“阳光嘉园”建筑面积18万平米。 产品形态以多层和小高层为主。

主力客源来自城北地区：城北区域客源（锁金村地区、迈皋桥地区）；周边大型企

表3-2 迈皋桥——黑墨营片区主要在售楼盘

业（南汽、华电）的职工；主城区少数购买力不高的三口之家。

楼盘名称 阳光嘉园 发展商 江苏东恒 占地面积(万M2) 10 建筑面积（万M2） 18 建筑形态 均价 元/㎡ 形象进度 2003年9月一期交付 主诉求点 都市度假村 销售状况 5个月销售143套，销售率85% 多层、小高层 3200 方圆绿茵、 方圆置业 方圆兰庭 方圆置业 8.8 12 多层、小高层 3200 2002年12月交付 可持续发展生态小区 南京首家心灵环保社区 基本售完 —— 5 多层 未定 2003年10月一期交付 尚未开盘 表现最好个案 东恒·阳光嘉园 占地面积 总建筑面积 容积率 销售均价 主力户型 主力总价 建筑形态 形象进度 开售日期 销售状况 发展商 设计单位 物业管理 （3）尧化门片区

10万平米 20万平米 1.8 多层3200元/平米 129-137平米三房、 81-95平米两房 42万、27万 7幢多层、7幢12层小高层 一期封顶，2003年交付 2002.8.18一期开盘 一期5个月销售143套，销售率85% 江苏东恒集团国贸建设股份有限公司 英国罗麦庄马有限公司、南京市建筑设计研究院 东恒物业 39

聚宝山项目可行性研究报告

? 最近2年开始启动、发展缓慢的片区：尧化门为栖霞区政府所在地，但由于铁路编

组站和南京烷基苯厂等大量化工企业的存在，空气污染一直较为严重，近年随着尧新大道、柳塘立交、南京经济技术开发区等的建设，区域形象大为改观，房地产市场开始缓慢发展。

?

在建项目少，价格远低于全市平均水平：目前仅“枫林新寓”和“金尧花园”两个楼盘品质类似拆迁复建房，无法对聚宝山项目构成竞争。

尧化门东北侧有大量可开发用地，且尧化门地区规划为南京经济技术开发区的生活

项目，全部为多层，均价2200元/平米，客源几乎全部来自本地。

? ?

配套区，未来土地供应和发展潜力较大。

枫林新寓 金尧花园

（4）板仓街片区

?

该区属玄武区，于98年开始启动、前几年发展缓慢，2000年以来随着锁金村地区

人气的渐旺、交通便利程度的提高、生活配套逐渐完善、紫金山山景资源的开发、同时又受南京市整体房地产市场的影响，房价一路飚升，均价由2000年的3000元/平米涨至2002年10月的4400元/平米，建筑形态也由最初单一的多层，发展到小高层和高层，如钟麓花园的最后一幢“观山阁”和四季翠岭的二、三期。

?

在建项目少，价格与城东光华门片区相近，目前仅“钟麓花园”和“四季翠岭”两

个项目，客源大部份是区域客、随生活配套逐渐成熟及山景概念的提出，近几年内城北与城东的客源逐步增多。

?

楼盘品质不高，且余盘供应量不到4万平米，无法对聚宝山项目构成竞争。

表3-3 板仓街片区主要在售楼盘 楼盘名称 发展商 占地建筑建筑形态 均价 元/㎡ 最后一期4700 形象进度 主诉求点 销售状况 面积面积(M2) （M2） 钟麓花园 四季翠岭 玄武区城镇开发 华顺房产 13000 28000 2幢多层及2幢小高层、1幢高层 42000 100000 多层＋小高层 最后一期2003年年初 二期2003年1月交付、最后一期2004年初 直面紫金山景、赏四季风情 临钟山风景区并以绿玻彩铝转角飘窗强化景观 98年至今分四期开发已销售90% 一、二期已售完，最后一期高层尚未正式开售 二期3900、 最后一期4200

40

聚宝山项目可行性研究报告

钟麓花园实景

2、其它竞争片区分析

聚宝山项目 河西片区

光华门片区 图例 3000-4000元/平米 宁南片区 4000元/平米以上 图3-4 其它竞争片区分布图

（1）光华门地区

?

近3年迅速崛起的高档居住区：90年代中后期，月牙湖周边地区开发带动城东片

区的形成，长期以来定位于南京的高尚居住区；随着月牙湖周边地区的开发完毕，城东片区的中心向南转移到光华门地区。

?

销售价格在南京各大片区中仅次于中心城区：均价4250元/平米，楼盘最高均价在建项目100万平米，约占全市总量的1/10。

今年10月份浙江名城房地产公司以40300万元、楼面地价2126元/平米摘牌南京

（香格里拉花园）4880元/平米。

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聚宝山项目可行性研究报告

制药厂地块，净地面积15.2万平米，建筑面积19万平米；如加上杨庄地区和钟山花园城，未来土地供应量约5000亩。

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楼盘平均规模5-10 万平米，规模最大的黄埔鑫园占地面积18万平米，建筑面积产品形态以小高层和多层为主，容积率多在1.5以上。 主力客源：白下、玄武、秦淮为主的市区客源。

表3-4 光华门片区主要在售楼盘

22万平米。

? ?

楼盘名称 香格里拉花园 黄埔鑫园 东城水岸 大地豪庭 城开家园 江南明珠 发展商 金大地 占地面积 建筑面积 (万M2) 建筑形态 小高层 均价 元/㎡ 4880 形象进度 2003年10月交付 主诉求点 中央文化区高档住宅 \森林海\植物园风情住宅区 城东首座大型PARKHOUSE社区 健康新城 健康居家模式 智能化家居系统 低密度健康休闲社区 销售状况 销售不佳，改推装修房 销售良好 （万M2） 7.8 三金 （金大地） 百市发展 17.8 22 多层、小高层 小高层4300 2003年5/8月二期交付 2003年7月二期交付 10 多层、小高层 4800 尚未开盘 二建房产 5 8 小高层 4100 2003年8月一期交付 销售良好 城建集团 7.5 小高层 4000 2003年7月一期交付 销售良好 万达 20 21 多层 3200 2003年2/5月一期交付 销售一般 表现最好个案 黄埔鑫园 占地面积 建筑面积 容积率 销售均价 主力产品 主力总价 建筑形态 形象进度 18万平米 22万平米 1.07 多层3700元/平米， 小高层4300元/平米； 135平米三房、 60万 多层、小高层 二期主体施工 42

聚宝山项目可行性研究报告

开售日期 销售状况 发展商 设计单位 物业管理 2001/6/28一期开盘 一期392套多层，两年售完 南京三金房地产开发公司（南京钢铁集团、南京金大地房产联合投资） 何显毅建筑师楼 金大地物业

（2）宁南片区

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去年开始启动的大型居住区：90年代中期开始规划建设，初期以基础设施建设为

主，在配套等基本完备的情况下于去年开始启动，由于地理位置优越，环境优美，加上知名发展商——新加坡仁恒地产的带动，迅速引起市场关注。

?

价格高于南京平均水平：均价3800元/平米，楼盘（别墅）最高均价8000元/平米在建项目6个，总建筑面积140万平米，已售面积不到20万平米。

楼盘规模远高于南京平均水平：建筑面积普遍在18 万平米以上，正在开发的5个产品形态以小高层和多层为主。

主力客源：宁南新区的自有客源(家境殷实的拆迁户/改善居住条件)；周边效益好

表3-5 宁南片区主要在售楼盘 以上。

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楼盘中，3个在30万平米以上，其中最大的秀林苑占地面积50万平米。

? ?

的大型企业（如中兴通讯）的职工；主城区购买力强的二次置业家庭；中途分流的江宁客源。

楼盘名称 翠竹园 发展商 仁恒地产 占地面积(万M2) 24 建筑面积（万M2） 33.5 建筑形态 小高层 均价 元/㎡ 3900 入伙期 2003年10月一期交付 主诉求点 纯小高层现代精英社区 水岸山林别墅园 销售状况 销售状况一般 一期售出近30％ 尚未销售 玉兰山庄 仁恒地产 秀林苑 宇城房产 江东房产 17 7.8 别墅、公寓 8000 2002年11月开盘 50 —— 多层、小高层 —— 2003年4月开盘 大型原生态山林住宅 现代生态居住区 尚未销售 康盛花园 康益房产 12 18 多层、小高层 多层3500 2003年3月三期交付 基本售完 表现最好个案 翠竹园 占地面积 总建筑面积 容积率 销售均价 24万平米 33.5万平米 1.40 3900元/平米 43

聚宝山项目可行性研究报告

主力户型 主力总价 建筑形态 形象进度 开售日期 销售情况 发展商 设计单位 物业管理

（3）河西片区

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120-130平米三房 45-55万元 小高层 一期施工中，2003年10月交付 2002年9月18日一期开盘 销售一般化，通过9个月的积累，开盘后即售出近200套，销售率30% 仁恒投资（南京）有限公司 新加坡杰盟建筑事务所私人有限公司 南京仁恒物业管理公司 启动较早，已成为南京住宅开发的焦点区域：90年代初期开始开发，以省市政府

机关、事业单位工作人员和高校教师公寓为主；90年代中期以后开始大量建设商品房，已开发居住用地10平方公里，居住人口35万人，形成规模较为集中的5个片区：龙江片区、中保片区、凤凰东、西街片区、莫愁湖片区和兴隆片区，成为南京住宅开发三大片区之一；2001年底，十运会主会场——奥体中心选址河西，同时市政府决定建设河西新城区，河西因此成为南京城市建设和住宅开发的焦点区域。

?

中高端市场定位：均价3700元/平米，楼盘最高均价（万科金色家园）5200元/平

米；受河西新城区建设的推动，今年上半年上涨300-500元/平米。

?

开发用地多，目前供应量在主城地区仅次于城东：拟建在建楼盘供应量190万平米，

根据规划，中部和南部新城区有13.5平方公里的居住用地可供开发，是主城范围内规模最大的可开发用地。

? ?

年消化量占全市的三分之一左右，约80-100万平米/年。

客户特征：中高收入阶层；河西各建材市场的私企业主；鼓楼、建邺区为主的市区

客源；省市政府机关、事业单位工作人员、高校教师、企业白领、私营企业主；南京周边地区客源。

?

楼盘规模多在10万平米以上，其中，栖霞建设的“云锦美地”28万平米，即将建

设的金马花园500亩。

? ? ?

建筑形态以多层、小高层、高层为主，其中，多层占70%左右。 楼盘品质位居南京各开发片区前列。

知名发展商多，如万科、栖霞建设、银城、苏宁、城建集团、香港金马、雨润地华

（河西地产）等。

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聚宝山项目可行性研究报告

表3-6 河西片区主要在售楼盘

楼盘名称 发展商 占地面积(万M2) 18 建筑面积（万M2） 25 建筑形态 均价 形象进度 2003年5月一期交付 主诉求点 风景内环线大型主题园林式社区 南京首家“无质量通病小区”试点单位 —— 销售状况 一期基本售磬 销售良好 云锦美地 栖霞建设 长阳花园 仁裕达 清江西苑 下关城市开发集团 多层、小高层 3800 9 12 多层、小高层 3300 2003年10月一期交付 6.4 14 多层、小高层 3900 2003年10月二期交付 销售良好 表现最好个案 云锦美地 占地面积 总建筑面积 容积率 销售均价 建筑形态 形象进度 开售日期 销售情况 发展商 设计单位 物业管理 营销代理

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18万平米 25万平米 1.39 3800元/平米 多层40幢、小高层11幢 一期施工中，2003年5月交付 2002年5月一期开盘，2002年10月二期开盘 一期、二期开盘均出现排队抢购，开盘当天销售率均在80%左右。 栖霞建设 南京栖霞建设集团 栖霞物业 栖霞建设营销公司

聚宝山项目可行性研究报告

3、其它重要个案 案名 太阳城（天泓山庄、天悦花园） 位置 发展商 占地面积 总建筑面积 容积率 诉求点 销售均价 建筑形态 形象进度 开盘时间 销售情况 设计单位 物业管理 营销代理 总结：

?

栖辖区马群、紫金山东南侧 栖霞建设 30.2万平米（天泓山庄21.44万平米，天悦花园8.76万平米） 41.65万平米（天泓山庄28.35万平米，天悦花园：13.30万平米） “天泓山庄”1.32，“天悦花园”1.52 “天泓山庄”：国家康居示范工程、高尚生态住宅区 “天悦花园”：绿色环保住宅区 “天泓山庄”3200元/平米，“天悦花园”：2700元/平米 “天泓山庄”别墅，“天悦花园”多层 “天泓山庄”一期2003年8月交付 “天悦花园”二期2003年6月交付 2001年3月“天悦花园”一期开盘 销售不佳 中大、栖霞建设设计公司 栖霞建设物业公司 栖霞建设营销公司 从全市住宅市场片区划分来看，本项目位于均价4200元/平米的城东片区、均价项目周边2公里之内没有楼盘，3公里范围之内仅东方城、尧化门地区有个别楼盘

3300元/平米的仙西片区和均价3000元/平米的城北片区的交接地带。

?

存在，由于已开发完或品质感差，对项目根本构不成竞争威胁，因此，周边竞争市场主要来自于3-5公里左右的迈皋桥——黑墨营片区和亚东片区，但这两个片区均缺乏实力发展商，本项目的营销和竞争压力相对较小。

?

从全市范围来看，3000-4000元/平米的供应量最大，主要集中在河西、宁南地区，

而4000-4500元/平米价位区间的竞争主要来自于宁南和光华门片区。

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聚宝山项目可行性研究报告

四、需求市场特征

（资料来源：南京市房产局《南京房地产市场调研报告》） 1、区域选择

与去年相比，今年南京居民购房区域选择呈现出明显的西移趋势，而城中片区大幅下挫、江宁大幅上升，主要原因在于河西新城区建设增加了其住宅开发对居民的吸引力，城中片区由于价格过高购买力难以支撑，江宁与城南、城北相比，环境和价格优势明显。

?

城东片区自2001年来一直是南京居民购房的首选区域，今年所占比例略有上升，城北片区自2001年来在南京居民购房区域选择上一直排名最后一位，今年所占比

主要原因在于城东住宅市场已处于成熟期。

?

例进一步下降，主要原因在于河西新城区建设增加了其住宅开发对居民的吸引力，与江宁相比，城北在环境和价格上又处于明显劣势。

南京居民购房区域选择(%)4035302520151050城东河西江宁城中城南城北6.713.59.119.616.513.37.48.46.626.235.537.22001年2002年

2、价格承受能力 （1）单价

?

2000-3000元/平米和3000-4000元/平米是南京居民、意向购买城东和城北住房居在4000-6000元/平米的单价区间，意向购买城东住房居民的承受能力明显高于全

民的第一和第二选择，说明南京居民的房价承受能力集中在2000-4000元/平米。

?

市居民平均水平和意向购买城北住房居民，说明意向购买城东住房居民对高端市场的接受能力较高。

?

意向购买城北住房居民在承受能力方面低于全市居民平均水平。

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聚宝山项目可行性研究报告

(%)60504030201002000以下12.110.411.345.9南京居民购房单价承受能力54.942.132.334.228.6南京城东城北7.811.23.81.82.11.55000-60000.1002000-30003000-40004000-50006000以上

（2）总价

?

南京居民和意向购买城东和城北住房居民的总价承受能力集中在20-40万元，但意40-60万元的总价，约1/6的意向购买城东住房居民可以承受，全市平均水平在1/7可承受60万元以上总价的居民仅占3%左右。

南京居民购房总价承受能力39.436.942.125.127.121.814.317.210.52.63.22.30.20.40100万元以上向购买城北住房居民的总价承受能力相对偏低。

?

左右，而意向购买城北住房居民仅占1/10。

?

(%)454035302518.32015.215105023.3南京城东城北20万元以下20-30万元30-40万元40-60万元60-100万元

3、产品形态

多层住宅是南京居民和意向购买城东和城北住房居民的绝对首选，小高层的接受比例在30%左右。

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聚宝山项目可行性研究报告

南京居民购房产品形态选择(%)7061.960.36050403020100多层小高层高层联排别墅独立别墅2.82.33.83.95.61.51.21.51.530.230.328.664.6南京城东城北

4、户型

?

80-120平米在南京居民和意向购买城东和城北住房居民的户型选择中所占比例接分别有15.6和18%的南京居民和意向购买城东住房居民选择120-140平米的户型，

近60%。

?

但对于140平米户型的选择比例明显减小。

南京居民购房户型选择39.131.729.12827.123.315.61812.85.86.51.82.361-80平米81-100平米(%)45403530252015105060平米以下南京城东城北0.82.12.51.50.80.90.814.11.919.614101-120平米121-140平米141-160平米161-200平米201平米以上

总结：

?

城东是南京居民购房的首选区域，并且意向购买城东住房居民在房价承受能力上明

显优于意向购买城北住房居民，聚宝山项目虽然位于城东和城北片区交界处，但在定位和宣传上应尽量倡导城东概念，向意向购买城东住房的居民倾斜。

?

多层住宅是南京居民和意向购买城东和城北住房居民的绝对首选，聚宝山项目以多

层为主可以提高市场接受程度，有利于加快销售和回款速度；别墅的市场接受能力较低，虽然聚宝山项目具有建设别墅的环境条件，但是如果比例过大，必然影响销售和回款速度，投资回报率相对较低。

?

80-100平米、100-120平米和120-140平米户型的市场接受能力依次降低，聚宝山

项目在户型设计上应充分考虑这一点。

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聚宝山项目可行性研究报告

五、产品建议和目标客户定位

1、定位概述——南京 “四季花城”

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超大规模：50万平方米社区问鼎南京。

完善配套：区内幼儿园、小学、会所、大型超市等生活配套完善，社区文化浓郁。 广阔需求：二房90平米，三房125平米为市场精典户型，亦为需求最大产品构成。 差异/互补：单价、总价力求与现有市场产品形成互补——填补南京单价为4000 元风险规避：趋近大众的产品覆盖面广，市场风险相应降低。

形象同质：因建筑形态与现有楼盘趋向同质化，追求产品品质个性将有效提升市场

／平米、总价 40－50万元的相对真空市场。

认知效率。 2、规划建议

项目一期 （多层+ 小高层 +配套） 联排别墅

小高层 幼儿园

商业配套

小高层 多层

学校

多层

多层

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宗地内围中部及西侧：布置主导产品小高层公寓

宗地中北侧：聚宝山脚规划以双联为主的别墅，以自然地势强调产品私密性。 宗地东、西、南侧外围：规划――低密度多层（4—5层）， 宗地西南面设立商业、会所、幼儿园等相关配套。

3、产品构成

（1）产品定价：通过上述对南京市房地产市场成长状况、竞争市场、需求市场的研究，并

综合考虑万科品牌的附加值及公司年度经营要求，定价如下：

单价：项目均价4290元／㎡，一期均价3780元／㎡。 总价：30－50万元，部分65－70万元。

（2）建筑形态：多层25%（4－5层），小高层62%，联排公寓 13%；

另：商业建筑8500㎡（不含在住宅百分比中）

（3）户型面积：

以下各户型比例中：比例1为各户型总面积与住宅总建筑面积比

比例2为各户型总面积与该形态产品总建筑面积比

①多层25%（4—5层）

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