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B.A.Consulting第一企业社区

金银湖区域盘龙城区域中部慧谷

华中企业城

城区区域—本案

光谷国际企业中心武汉· 中国光谷金融港光谷芯中心光谷总部国际光谷软件园

光谷区域

目前工业地产在武汉处于发展初期，主要集中扎堆光谷板块，盘龙城、金银湖板块也开始启动，城区部分目前只有本案启动。

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光谷区域竞争项目

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光谷国际企业中心

开发商：武汉东湖高新集团股份有限公司建筑设计：上海A.A.I.国际建筑设计事务所策划推广：太阁广告园艺景观设计：武汉园林建筑设计院项目位置：洪山光谷关山二路特一号

分期：3期 3期总占地：33万平米总建筑面积：40万平米容积率：1.19 绿化率：55% 14幢5层开盘时间：2007.9 入住时间：2009.12

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光谷国际企业中心

产品——规划

层数：3-5层独立建筑建筑形式：统一风格，低层内有中庭面积区间：443-1129平米装修状况：毛坯园林规划：55%的绿化率

B.A.Consulting

光谷国际企业中心

产品——户型伟创楼、栖凤楼标准层平面建面：A户型1129.86平方米(办公区429.74平方米，生产区700.12平方米) B户型981.300平方米(办公区356.30平方米，生产区625.00平方米)

俊杰楼、聚贤楼标准层平面建面：A户型511.84平方米 B户型579.92平方米 C户型532.42平方米 D户型443.69平方米

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光谷国际企业中心

4期户型：两梯两户，200-400平方米

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光谷国际企业中心

产品——设备设施及装修

外墙：高级涂料电梯： 2部品牌电梯门窗：防盗门，塑钢窗

电力供应：双回路供电消防系统：喷淋系统普通装修基本配置

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光谷国际企业中心

配套及物业配套方面：员工餐厅员工班车大型多功能会议室员工宿舍商务会所高尔夫挥杆练习场集中设臵银行、邮局、电讯、车船票及机票预定、便利店等商业网点

物业管理：武汉新城物业管理公司

具备日常性的商务设施配套，为办公提供便利

B.A.Consulting

光谷国际企业中心

销售与客户4400.00 4300.00 4200.00 4100.00 4000.00 3900.00 3800.00 3700.00 3600.002007.09 2008.03 2009.03 2009.07 2009.11

前期客户情况软件电子工程建材物流运输化工类生物科技系列1

32% 14% 7% 13% 23% 6%

其他

最近3年价格走势 2007年9月3900元/平米 2008年3月4300元/平米 2009年3月4000元/平米 2009年7月4200元/平米

无明显的行业特征，电子软件和生

物科技类比重稍大

从07年到09年价格有波动，总体平稳。

2009年11月4350元/平米(四期)

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光谷

国际企业中心

优劣势优势：起步早：作为武汉早期启动的工业地产项目，面临的市场竞争少；

单位面积小：最小面积443平方米，小企业也可以进入，门槛较低；建筑风格统一：给人感觉比较有统一性和整体性；劣势：产品面：缺少独栋企业中心，大型企业要求难以满足；景观设计不足：作为企业总部的工业地产，应打造花园式办公环境，但本项目景观打造不足；产品自身缺少亮点：产品配套，包括装修用材上都比较普通，缺少亮点支撑。

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武汉· 中国光谷金融港

开发商：武汉光谷金融港发展有限公司建筑规划：加拿大AAI国际建筑师事务所项目位置：武汉东湖高新区光谷大道77号

总占地： 1600亩总建筑面积：160万平方米容积率：1.50 总户数：150栋

1期总占地：16万平米总建筑面积：18万平方米

开盘时间：2010年06月入住时间：2010年10月

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武汉· 中国光谷金融港

产品——规划

层数：多层、高层建筑形式：独栋+高层分割写字楼装修状况：毛坯

园林规划：绿化率45%,九宫格景观规划，林荫大道

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武汉· 中国光谷金融港

产品——户型

自由组合的空间

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武汉· 中国光谷金融港

产品——设备设施及装修保温材料：外墙为锚挂玻化砖加普通墙砖，底层局部为玻璃幕墙结合干挂石材。

门窗/阳台：外墙窗为双层中空玻璃断桥隔热铝合金窗。主入口门为玻璃感应门，次入口门为铝合金门。供电/供水：1-2层由市政给水管直接供水，3层及以上由地下室变频生活加压给水泵加压供水配电房内两路独立的高压进线，一主一备。

厨房/卫生间：地面为水泥砂浆搓毛，墙面为水泥砂浆面层，顶棚为混凝土清理干净通讯：设臵可供中国网通、中国电信等电信运营商共同使用的网络机房采暖：园区内采用集中能源站，能源管道进入本楼内后安装计量总表，能源管道

安装至顶层的空调管井，并在每层设臵层计量表，层计量表后的所有空调管道及设备安装由业主单位自理

中高档用材，设厨房

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武汉· 中国光谷金融港

配套及物业

物业公司：武汉丽岛物业管理有限公司物业费：1.5—8元/平方米/月会所主题：金融港中心地带规划了集商业服务、研发办公、餐饮酒店、休闲娱乐等综合功能于一体，酒店公寓、超市等服务设施一应俱全. 车位：8350个配套建设：休闲、娱乐、购物、体育运动、特色餐饮在内的综合配套商务区，还专门建设了青年公寓、倒班公寓、多个员工食堂以及五星级酒店。

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武汉· 中国光谷金融港

销售与客户2010年6月开盘，价格平稳在4500元/平米客户情况

银行及后台服务中心保险证券

60%20% 5%

软件科技财经资讯其他

10%2% 3%

销售及招商客户定位明确，客户主体定位为金融及后台服务企业

B.A.Consulting

武汉· 中国光谷金融港

优劣势

优势：配套及服务：有较为齐全的配套和服务，能较好的适应办公需求；产业定位明确：基本定位在金融机构及后台服务中心，极具产业整合优势；户型面积：大部分户型可自由组合，满足不同层次企业客户地需要。劣势：产品功能：大部分产品为高层办公楼，集约化办公与市区写字楼相似，失去了企业总部应有的竞争力。