关于建设乡镇梦综合商业中心广场的项目建议书

关于建设乡镇梦综合商业中心广场的项目建议书

一、乡镇梦概况

乡镇梦商业中心广场（简称乡镇梦）即是在乡镇中心建设集购物、休闲、娱乐、生活、农副产品加工为一体，服务乡镇全范围内农民的商业需求的现代化、科学化、可持续发展的商业广场，主旨在于提高乡镇商业服务水平。 二、乡镇梦实施时代背景 1、政治背景

（1）从上世纪80年代起，西方国家（尤其美国）出现了反城市化潮流，大城市的人群开始向城效及城市周边的小城镇迁移，这种趋势在发达国家尤其明显而且成为一种不可逆转的趋势。在我国的东部沿海南城市也开始出现这种现象。在这一现象的引导下许多乡镇中心正在萌芽并不断发展壮大。同时为了应对这种新的变化许多企业及商家也不断的进军乡镇中心，为这些乡镇带商业便利的同时也潜移默化的改变着这块纯洁的净土，更由于市场调控的滞后性和政府宏观调控的缺失使得乡镇中心资源浪费严重。

（2）自?十一五?以来，中央就坚持把?三农?工作作为全党工作的重中之重，不断完善强农惠农政策，加大对?三农?的投入力度，2012年11月?十八大?强调：? 推进城乡发展一体化，解决好农业农村农民问题是全党工作重中之重，城乡发展一体化是解决‘三

农’问题的根本途径。要加大统筹城乡发展力度，增强农村发展活力，逐步缩小城乡差距，促进城乡共同繁荣。坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，加大强农惠农富农政策力度，让广大农民平等参与现代化进程，共同分享现代化成果。坚持把国家基础设施建设和社会事业发展重点放在农村，深入推进新农村建设和扶贫开发，全面改善农村生产生活条件。加快完善城乡发展一体化体制机制，着力在城乡规划、基础设施、公共资源均衡配置，形成以工促农、经城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农、城乡关系。? 2、经济背景

(1)国家经济飞速发展 从图中不难看出自2001年起至今国家GDP每年都保持在8.5%以上的增速，人均消费支出更是出现强盛的增长势头。随着国家强农惠农政策的

实施，2011年，农民人均纯收入6977元，比2002年增长1.8倍，年均实际增长8.1%，特别是?十一五?规划顺利完成后，人们基本解决了温饱正逐步步入小康社会，农民的需求层次也上升到了新的高度。

（2）?十一五?期间，在洱源县委、县人民政府团结和带领下，洱源各族人民努力克服了国际金融危机及各种自然灾害的影响，顺利

10.5010.009.509.008.508.007.502001200220032004200520062007200820092010年份（年）人均GDP对数人均消费支出对数图2 人均消费支出对数和人均GDP对数随时间的变化趋势实现了?十一五?规划的目标，尤其是不2010年成绩显著，全县完成生产总值24.8亿元，比?十一五?末增加12.1亿元，年均递增11.85%，三次产业结构由?十一五?末的42.6：22.7：34.7调整为36.7;29.6:33.7，完成财政总收入18006万元，比?十一五?末增加7940万元，年均递增12.33%。 3、农村集市现状

在计划经济时代，我国农村商品市场主要是依靠供销系统的统购统销来提供日用品，农民的自产自销只是一个补充，而目前大多农贸市场始建于上世纪九十年代，分别归属于工商局、财政局、供销社和乡政府等，至今已经破败不堪，脏、乱、差相当严重，急需升级改造。同时由于农村居民消费还主要集中在乡镇集市，大多集市沿公路两侧摆摊设点，自由贸易，它不但妨碍交通还造成环境污染，它不但不便于商品流通还滋生假冒伪劣商品，坑农害农，更重要的是缺乏监管机制及投诉系统，迫使受害人自行处理从而导致许多斗殴伤害的事件发生。

随着改革的不断深入，国家将发展的重心不断向农村推动，作为城市与农村结合的小城镇是消除城乡二元结构，推进城乡一体化建设的交融点，是产业发展和农民聚集的集中区，是农村经济社会和文化传承发展的重要载体和支撑，也是农村富余劳动力就地转移的平台。 4、洱源县概况

洱源县位于大理市北，洱海之源。国土面积2875平方公里，是白、彝、回、傣、僳僳族等23个民族杂居、以白族为主的少数民族

县，1999年末总人口32.04万人。2006年末县辖茈碧湖、邓川、右所、凤羽、乔后6镇和牛街、炼铁、西山3个乡。滇藏公路、大丽公路穿境而过，境内旅游景点集中连片，形成地上地下、热水冷水、湖泊山川、名胜古迹、民族风情全方位立体开发格局，有得天独厚的自然资源，被誉为鱼米之乡、梅子之乡、温泉之乡、乳牛之乡、和兰花之乡，还以其灿烂的文化、古朴神奇而诗情画意的人文景观著称于世。2006年全县全年接待游客43万人次，旅游社会总收入2.93亿元。

2006年全县农村经济总收入104955万元，比2005年增长10.7%。农民人均纯收入2126元，比2005年增加230元，增长12.1%；人均占有粮479千克，在岗职工年均工资17424元，比2005年净增2115元，增长12.1%。

三、乡镇梦实施的必要性及意义

首先是国家经济社会发展的需要。从国家层面上讲，项目实施的这一发展思路符合国家的大政方针，无论是西部大开发还是在实施的国家 ?十二五?发展纲要，无论是?十八大?的惠民政策还是深化改革中的中央各政策文件，都主要是在围绕?三农?问题，?新农村?建设问题和加快我国城镇化进程等进行谋划。国务院各职能部门还制定了相关的扶持配套政策，如商务部门搞的商业网点建设规划，?万村千乡?市场工程，供销系统的?二次创业?项目等等，就是为加快农村流通体系建设、升级和改造。全球经济回升为我们的发展提供了有利的外部条件，在新一轮的西部大开发战略中，国家把云南省作为重点扶持地区，桥头堡战略更是加大了发展的力度。?十二五?

时期是我国建设小康社会承前启后的关键时期，也是加快发展的重要机遇期，?十八大?强调：推进城乡一体化是解决?三农?问题的根本途径；深入推进新农村建设和扶贫开发，全面改善农村生产生活条件；促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。

这些重大的政策方针无不显示着国家对农村的重视，也显示了乡镇梦建设将成为农村商业发展的必然趋势。

第二，是大理州各市县自身经济社会发展的需要。立足大理州特有的区域和环境条件，要紧紧围绕?生态优先，农业稳州，工业强州，旅游兴州，文化立州，和谐安州?的发展思路，要以提高自我发展能力为核心，要壮大经济总量，优化经济结构，增加居民收入，增强区域综合实力；要改善民生，加快农业产业化和城镇化步伐，滇西中心城市建设等等，那么为了实现这一宏伟目标及响应?十八大?的精神的号召，加强新农村建设，促进大理州各乡镇农民增收成为必然目标，为此促进农村商贸的发展、转移剩余劳动力和消化农村农副产品这些问题都是建设成小康型新农村必须解决的，而梦商业中心广场必然成为重要的解决方法之一。

第三，是企业自身发展的需要。一个企业特别是民营企业，要想实现长足、有效、健康的发展，必须要认清当前的国际国内形势和未来方向，认清所在地方经济社会发展目标和规划，明确自身的优势，将最终的落脚点放在县域经济的发展和农村城镇化建设上。所以我们从中找到切入点、结合点、立足点，用新思路、新创举，用更大的决

心和勇气，创造性运用新模式，来为新农村建设做出自己最大的贡献，也使企业在建设新农村的过程中逐渐成长壮大。

最后，乡镇商业中心（网点）是每一个乡镇的核心商业区，它集合了农贸市场、大型超市、商业步行街、品牌连锁店、政务便民服务、餐饮服务，以及运休闲广场等，是乡镇居民商业贸易，文化传播，休闲娱乐的中心区，是乡镇市场对接的平台，是劳动力和人才流动的平台，是城乡联系的纽带和信息交流平台。乡镇商业中心的成功建设，既有利于创新一代人的消费观念，逐步改变农村居民传统的生产、生活方式，对扩大内需、促进就业、就地消化农副产品、提高农民生活水平、增加农民收入、拉动县域经济增长具有重要的意义 四、乡镇梦实施的优势

（一）具有强有力下政治保障

1、中共?十八大?文件的强农惠农富农的文件精神、中央政府做出并公布的国家中长期发展规划和?十二五?发展规划纲要以及中共中央做出《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，农业部关于《全国农业和农村经济发展第十二个五年规划》，都为我们描绘了宏伟蓝图，提供了政治保障。

2、今后10年是深入推进西部大开发承前启后的关键时期，国家把云南省作为重点扶持地区，将其作为中国面向西南开放的桥头堡来建设。主要文件是《国务院关于支持云南省加快建设面向西南开发重要桥头堡的意见》。

3、大理州?十二五?规划中明确的发展目标，滇西中心城市规

划赋予大理州较高的定位，规划的实施将加快推进城镇化进程，统筹城乡一体化发展提供重要机遇。同时全州将有一大批符合产业导向的项目有望进入国家和省级 ?十二五?规划得到长远扶持。

4、依据州内各市县从自身现实和发展愿望出发所制定规划的《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《政府工作报告》以及各乡镇《控制性详细规划》等，是我们实施各县市项目开发的主要依据。

5、依据从中央到地方的各级政府部门所制定的产业扶持政策，特别是全省的?商业网点建设?、?万村千乡?市场工程建设，供销系统搞?二次创业?等都是企业项目投资开发的现实依据。比如，省政府提出了在3年内完成1000个农贸市升级改造的具体目标，并由省商务厅安排落实配套资金给予扶持；同时对进入乡镇市场的农资店和日用消费品企业，每个给予一次性补助5000元的政策；而且还有一些相关的税收、贷款贴息等优惠政策。

6、州政府为贯彻省委、省政府关于加大城乡统筹力度，促进农业转移人口转变为城镇居民重大决策，结合大理州城镇体系建设的现状和空间布局，制定了坚持突出重点，边试点边推进，进一步放开州府所在地大理市，全面放开县城和建制镇，逐步建立城乡人口与资源要素有序流动的制度体系，引导鼓励农业人口有序向城镇转移，到2020年，通过?农转城?政策的实施，全州将新增城镇户籍人口100万，城镇化率达50%左右。 （二）具有强大的经济基础

1、农民收入实现连续多年较快增长。据统计局发布的《农业基础地位更加稳固 农村面貌加快改善》报告，报告公布的数据显示，2011年，农民人均纯收入6977元，比2002年增长1.8倍，

年均实际增长8.1%，其中2010、2011年连续2年收入增速超过城镇。十六大以来，党中央、国务院坚持把增加农民收入作为农村工作的中心任务，千方百计拓宽增收渠道，农民人均纯收入增长迅速。

2、投资企业具有较强的经济实力。云南联发投资有限公司是由珠海康大集团公司投资成立，公司成立于2012年11月。公司地位于云南省昆明市官渡区春城路，注册资本2000万元，公司相关联企业有西双版纳康大乡镇投资开发有限公司、西双版纳中荣房地产开发有限公司、西双版纳宏程装饰装璜有限公司、保山康大乡镇产业开发有限公司、玉溪康鑫乡镇置业有限公司等多家企业。 （三）具有较强的盈利能力

项目建成后第一年利润为3936.98万元，盈利率为11.93%，此后计提折旧金后每年利润为103.7万元。（详细预算请看经济效益分析）

（四）具有强有力的管理团队和高效而科学的管理体系

云南联发投资有限公司拥有一流的管理团队和现代化企业管理

机制，高层管理人员均来自金融、房地产、大型国企等先进企业。自2006年至今，经过多年的探索和发展，公司在乡镇商业中心投资开发、集贸市场升级改造运营管理上有着丰富的实战经验及成熟的拓展模式，并在与世界500强企业合作的过程中，学习掌握了国际先进的管理理论；建立并完善了联发管理系统，从而使联发公司的管理人员均具有本行业丰富的从业经验和优秀的业绩，管理团队的整体素质及高效而科学的管理制度在整个行业都具有十分明显的优势。 （五）具有起步门槛低的优势

由于农贸市场升级改造和乡镇开发的关键是土地使用权的获得。一方面，因政府扶持农贸市场和商业网点建设，既可以以较低的价格获得土地的使用权，还可以享受政府的扶持资金，每平方米可获得200元至400元不等的补贴。另一方面，各地方政府，特别是尚未引起大多数企业看好的乡镇政府，在其开发建设方面都有较多的优惠政策，比如可按基准地价获得土地使用权，还可借助?转农村?建设的政策，享有部分基础建设方面的配套资金和税收优惠政策 五、乡镇梦投资规模

乡镇梦是每个乡镇的核心商业区，它承担着乡镇的所有商品流通和贸易往来，集合了农贸市场、超市、商业步行街、品牌链锁店、餐饮服务、休闲娱乐等于一体乡镇居民商业贸易、文化传播、休闲娱乐的中心区。是乡镇市场与外界的对接的平台，是劳动力和人才流动的平台，是城乡联系的纽带和信息交流平台。

根据各乡镇人口数量及经济发展情况规划投资建设各乡镇商业

中心广场，具体如下表：（单位：㎡） 名 称 右所镇 三营镇 凤羽镇 牛街乡 炼铁乡 乔后镇 合 计 建设面积 25978 22246 15559 11172 10902 19366 105223 绿化面积 2853 2471 1728 1308 1212 2152 11724 土地面积 11512 9886 6914 5232 4846 8607 46997 备 注 建设面积包括广场、房屋(共3层)、道路面积在内，其中房产面积为94700㎡ 如上表建设面积为105223㎡，建设资金约2.26亿元，绿化面积约11724㎡，经费约1759万元，使用土地合计约70.16亩。 六、乡镇梦实施步骤与进度

从项目规模比较宏大、建设地点比较分散、需要投入大量的人力物力和资金周转等问题来考虑，为了便于集中力量、降低风险以及保证项目进度，经过科学研究、项目细化，特定出如下实施步骤：

资金（万名 称 阶 段 时 间 元） 三营镇、牛街 建设 13/2/15-13/10/30 7808.97 包括项目运营 13/5/15-13/12/20 2733.14 建设 右所、凤羽 运营 炼铁乡、乔后镇 建设 14/2/28-14/8/30 14/7/1-15/5/31 13/8/30-14/6/30 的申批、选址、建建设阶段备 注 9617.61 设及水电3366.16 7012.22 工程等； 运营阶段包括装修、招商

运营 15/3/31-15/12/31 2454.28 等。 和营业项目全面建设完成分为三个时期，首期时限为2013年2月15日到2013年12月20日，投入资金10542.11万元，在双节来临之前投入运营；二期工程时限为2013年8月30日到2014年8月30日，总投资为12983.77万元；尾期工程时限为2014年7月1日到2015年12月31日，投资总额为9466.5万元。局时固定资产总投资达到3.3亿元。

七、乡镇梦效益预测及分析 （一）社会效益

首先项目运营后使该乡镇的商业服务质量上升到一个新台阶。该项目是以农村商业为基础，因此促进当地的商业繁荣是项目必不可少的运营手段，而为了促进商业的繁荣就得提升服务质量、增加商品品种种类，做到人们能在这里找到他们想要的东西，同时为了持续而长久的发展还得提升服务质量而吸引广大群众，打造乡镇知名品牌。

其次美化乡镇环境，建设和谐新农村。乡镇梦运营管理有一套科学而有效的管理系统来使广场高效运行，不但保证服务质量，还能打破过去农村集市脏、乱、差的局面，为乡镇创卫工作打下坚实的基础。同时乡镇梦大面积的绿化不但净化空气，还美化了乡镇环境。

最后提供大量就业岗位，为农村剩余劳动力就近转移创造机会，为建设成小康社会奠定基础。乡镇梦商业服务中心广场在引进了许多知名商家的同时必然创造了大量就业机会，提供大量工作岗位；另外项目本身的运营就需要大量的劳动力。这些新增的岗位对农村剩余劳

动力来说无疑是雪中送炭。这样一方面解决了农村剩余劳动力问题，另一方面还增加了农村的平均收入，为建设成小康社会打下基础。 （二）经济效益

根据当前当地农村商业地产行情、银行利率、公司现状、建筑材料市场行情等数据资料，采取科学的计算方法对项目做出如下经济效益分析：

名 称 出售房产收入 持有房产租赁收入 建设成本 运营成本 管理成本 其它成本 物业管理收入 固定资产折旧 其它收入 面积（㎡） 单价（元/㎡） 总额（万元） 66290 28410 6000 300元/㎡/年 39774 853.3 33000 2553.58 260.43 126.71 5.26 786.72 31.86 备注 占70% 占30% 包括公摊 按10年计 105223 0.5元/㎡/年 据上表计算第一年利润为3936.98万元，盈利率为11.93%，此后计提折旧金后每年利润为103.7万元。 八、乡镇梦风险分析

在风云变幻的市场经济时代，向来都是机遇与风险并存，有着美好前景的乡镇梦也存在着巨大的挑战，主要表现在以下几个方面：

1、当地政府的认同度对乡镇梦的顺利实施起着举足轻重的作用。

乡镇梦是一个占地面积较大、投入巨额资金、对所在地的自然环境、社会环境和社会经济等都有着重大影响的项目，关系到国计民生，为此相关部门在做出决策时都要对项目的利弊得失做科学的分析判断。

2、土地性质不明确带来的风险。原则上，只要项目得到了政府的调度认同和大力支持，取得土地经营权是不会有太大的问题。如果是由于一些历史的或者是比较特殊的原因，无法取得特定地块的经营权，那可以采取长期租赁的方式，这里唯一存在问题就是项目开盘后能否一次性出让40年或50年的经营权的问题，解决这一问题的方法，就是要通过与经营户和银行进行商业谈判解决。这已经是有成功的案例，而且是在项目投资开发实施前就要解决的问题。

3、确定项目开发规模的风险。因不同的乡镇存在不同的人口总量，不同的经济状况，其收入水平与消费水平也不尽相同，以及能利用的土地规模大小等因素，所以需要多大市场规模才能适应目前和以后若干年的发展需求。

4、存在经营商铺及住房销售或出租的风险。

其实，以上这些风险因素都应该在并能在项目确立认定以前和规划设计中得到有效解决的问题。首先在项目前期市场调查和在与政府、目标客户、潜在客户的磋商、沟通、交流中就要对以上问题作出回答，然后再通过可行性研究，最终确认项目是否能实施，如果不能达到预期目标要求，那么就暂时放弃或延期实施，所以说以上潜在风险是可以避免的、是可控的。事实上，这种商业模式决定了我们投资

开发的每一个项目最终都是一个集体智慧的结晶，它最终都是要得到政府，商业用户和投资人的认同让大家满意，所以它是一项?惠民工程?。

对于此项目部将会采取如下措施：首先做到信息公开透明，使相关部门完全掌握乡镇梦的全部信息，并在此基础上做出科学有效的决策；其次实事求是的做好一切工作，采取有效的措施规避风险；最后完善管理机制，以人为本、可持续发展为核心、统筹兼顾为方法保障项目建设成功。

九、综合评价

项目以邓小平理论和?三个代表?重要思想为指导，贯彻落实科学发展观，优化农村能源结构，保护生态环境，转变农业增长方式，发展农村循环经济，改善农民生产生活条件，增加农民收入，推进社会主义新农村建设。通过科学的市场调查分析、详细的经济效益分析、精确的把握?十八大?精神和对农村市场前瞻性的预测，采用抽样调查、文献分析、资料归纳、经济评估、风险预测等方法得出该项目社会效益突出、生态效益良好、企业自身也具有一定的经济效益，项目是可行的。

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