政策调控下的房地产市场研究

中国房地产市场最主要的特色是城乡二元结构。房地产调控政策可以分为非针对性调控政策和针对性调控政策。促进房地产市场平稳健康发展的市场调控基本目的在不同时期有不同的表现。调控政策都有其局限性。本轮调控的萧条期预计将持续18月左右,成交量会下降约15%,一、二、三线城市表现各不相同。全过程严格控制借款融资的投资性购房需求有利于房地产市场平稳健康发展。

政策调控下的房地产市场研究

安徽国祯房地产开发有限责任公司 范胜彩

摘 要

中国房地产市场最主要的特色是城乡二元结构。房地产调控政策可以分为非针对性调控政策和针对性调控政策。促进房地产市场平稳健康发展的市场调控基本目的在不同时期有不同的表现。调控政策都有其局限性。本轮调控的萧条期预计将持续18月左右，成交量会下降约15%，一、二、三线城市表现各不相同。全过程严格控制借款融资的投资性购房需求有利于房地产市场平稳健康发展。

【关键词】 调控政策，房地产市场。

据不完全统计,从2009年12到2010年4月,仅国家中央有关部门就出台房地产调控政策21项,平均每周有一项房地产调控政策出台。密集的调控已使一线城市楼市量价齐跌，二、三城市①成交量萎缩。中国房地产市场在政策调控如何发展，笔者谈一些个人思考。

一、 中国房地产市场的特色

中国房地产市场除了具有不完全竞争性、循环性、供求反应不灵敏性等特点以外，还具有一下两个特点：

1.1 城乡二元结构 ① 本文从房地产市场角度把中国城市分为一、二、三线城市，一线城市是指北京、上海、深圳、广州杭州等，二线城市指大部分省会城市和沿海发达城市，其余成为三线城市。

中国房地产市场最主要的特色是城乡二元结构。房地产调控政策可以分为非针对性调控政策和针对性调控政策。促进房地产市场平稳健康发展的市场调控基本目的在不同时期有不同的表现。调控政策都有其局限性。本轮调控的萧条期预计将持续18月左右,成交量会下降约15%,一、二、三线城市表现各不相同。全过程严格控制借款融资的投资性购房需求有利于房地产市场平稳健康发展。

中国房地产市场的特色与中国土地所有制度的特色密切相关。由于我国实行城市土地国家所有、农村土地集体所有的土地制度，国有土地上的商品房市场经过三十多年来的发展已经形成了较为完善的市场体系和交易规则，而集体土地上的房屋，由于土地性质的原因，其交易受到诸多限制①许多交易都得不到现行法律的保护，参与交易各方都有巨大的法律风险。因此，许多城市近郊农村集体土地上的房屋，尽管在使用价值上与城市国有出让土地上的房屋几乎没什么差别，但由于交易受到限制，价值差别巨大。两个房地产市场由于土地性质的不同被割裂开来，且城市近郊的农村集体土地被政府征收后，集体土地上的房屋又面临被拆迁的无奈现实。这样一来，在现有体制下，城市国有出让土地上的商品房市场和农村集体土地上的自建房市场就不可能发生融合，房地产市场城乡二元结构仍将继续。城市商品房市场上的房屋供应量将会严格受到国有土地出让的制约。需要说明的是，这一情形在许多西方国家是不存在的。通常意义上所说的房地产市场是指城市商品房市场，主要是指住宅商品房市场，本文也是在这个意义上使用房地产市场这个概念的。

1.2 地域差异巨大 ① 《土地管理法》第六十二条规定，农村村民只能拥有一处宅基地，国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【2004】28号）规定，禁止城镇居民在农村购买宅基地。参见刘润秋《农村住房房产权流转的瓶颈及政策建议》，载《农村经济》2006年第3期第33页。

中国房地产市场最主要的特色是城乡二元结构。房地产调控政策可以分为非针对性调控政策和针对性调控政策。促进房地产市场平稳健康发展的市场调控基本目的在不同时期有不同的表现。调控政策都有其局限性。本轮调控的萧条期预计将持续18月左右,成交量会下降约15%,一、二、三线城市表现各不相同。全过程严格控制借款融资的投资性购房需求有利于房地产市场平稳健康发展。

现代的中国地域辽阔、人口众多、贫富差距较大、城际交通便利，这些特点决定了全国的富人向北京、上海等一线城市集中购房，全省的富人向省会城市或省内大城市集中购房。这一现象与一线城市、二线城市等居民收入较高以及近年来

一、二线城市膨胀过快住房需求旺盛叠加起来，造成了我国房地产市场地域差异巨大，一线城市房价往往10倍于普通中等城市。鉴于这一事实，我们如果把中国房地产市场作为一个整体来来笼统的描述某一属性，通常是不准确的。上海和偏僻县城的差距，不会小于纽约和喀布尔。我国的全国性房地产调控政策大都是根据一、二线城市的市场调控需要作出的，众多关于房地产市场的争论也都是针对一、二线城市。一个具体房地产开发企业认真研究自己面对市场十分重要。当然在交通、通信高度便捷的今天，全国房地产市场的相互影响无疑是客观存在的。调控政策及其在一、二线城市的反应对三线城市的顾客和房地产开发企业的心理影响更是不能忽视的。

二、 调控政策分析

2.1 调控目的

国家对房地产市场进行调控的目的是什么?2010年1月7日国办发【2010】4号文的标题是《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，2010年4月17日国发【2010】10号文的标题是《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨

中国房地产市场最主要的特色是城乡二元结构。房地产调控政策可以分为非针对性调控政策和针对性调控政策。促进房地产市场平稳健康发展的市场调控基本目的在不同时期有不同的表现。调控政策都有其局限性。本轮调控的萧条期预计将持续18月左右,成交量会下降约15%,一、二、三线城市表现各不相同。全过程严格控制借款融资的投资性购房需求有利于房地产市场平稳健康发展。

的通知》。由此可以看出，促进房地产市场平稳健康发展是国家对房地产市场调控的基本目的，到今年4月份的表现为遏制部分城市房价过快上涨。认真研究上述两个文件可以发现，房地产市场平稳健康发展这一调控目的主要包括三个方面的内容：第一，扩内需保增长，支撑国家经济发展；第二，惠民生，满足居民住房消费需求；第三，遏快涨，防范金融风险。虽然不同时期国家调控市场的侧重点会有所不同，从上述两个文件可以看出，国务院等国家有关部门并不认为我国房地产市场包括

一、二线城市已经存在泡沫，现阶段调控的侧重点仅是遏制部分城市房价过快上涨,所谓“挤泡沫”并非本论调控的目的。有一种观点认为中国房地产市场目前存在严重泡沫，调控的目的就是通过楼市的拐点出现挤出泡沫①。这种观点是错误的，首先没有充分证据说明中国房地产市场已经存在严重泡沫，国际间的横向比较和市场内部指标对比都不能证明，国家有关部门也未作出如此认定；其次，房价的在调控下的波动仅是房地产市场短周期特性的显现，并非标志房地产市场严重泡沫破裂的拐点。另外,美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地① 参见李少明《房地产行业成交面积环比下降44%，价格拐点已现》2010年6月10日《中投证劵》。

中国房地产市场最主要的特色是城乡二元结构。房地产调控政策可以分为非针对性调控政策和针对性调控政策。促进房地产市场平稳健康发展的市场调控基本目的在不同时期有不同的表现。调控政策都有其局限性。本轮调控的萧条期预计将持续18月左右,成交量会下降约15%,一、二、三线城市表现各不相同。全过程严格控制借款融资的投资性购房需求有利于房地产市场平稳健康发展。

产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。根据查尔斯·P·金德伯格的对房地产泡沫的定义一个连续过程上涨是泡沫形成规律,而我们国家已经进行的四轮房地产市场调控使我们的房地产市场呈现阶段性上涨而非连续性上涨。同时价格暴跌这一房地产市场泡沫破裂的基本表征,在我国市场也没有任何出现的迹象。至于空置率至今没有可靠的统计数据，不过，我国人口流动模式决定了我国房地产的空置率和其他国家相比应当稍高一些。还有一种观点从惠民生满足居民住房需求出发认为,不断降低房价使大多数居民能够买得起房是国家对房地产市场调控的目的,其实这种善良的愿望是对国家调控政策的误解,是不符合社会经济发展规律的,也是不能实现的,有房住不能等同于有住房,需要政府用保障性住房来解决的问题不应当也不可能有市场来解决。商品住宅维持适当高的价格是合理配置资源、提高社会效率以及鼓励低碳生活方式的需要。

2.2 调控政策的分类①

传统的教科书都把对房地产市场的调控方式分为行政手段、经济手段、法律手段，这种分类虽然有利于从调控主体角度对调控方式与效果的关系进行研究，但是不利于从市场的角度对调控作用机制和调控政策的局限性进行研究，因此本文对① 这种分类方法笔者第一次提出，是否科学需要时间的检验。

中国房地产市场最主要的特色是城乡二元结构。房地产调控政策可以分为非针对性调控政策和针对性调控政策。促进房地产市场平稳健康发展的市场调控基本目的在不同时期有不同的表现。调控政策都有其局限性。本轮调控的萧条期预计将持续18月左右,成交量会下降约15%,一、二、三线城市表现各不相同。全过程严格控制借款融资的投资性购房需求有利于房地产市场平稳健康发展。

调控政策作如下分类。

2.2.1 非针对性调控政策

非针对性的调控政策，是国家为了社会经济发展和安全的需要采取的对房地产市场产生影响的政策,主要包括财政政策、金融政策和土地政策等。财政政策包括税种的增减、税率升降、财政支出及财政赤字增减等。金融政策包括基础利率的调整、存款准备金率的调整、公开市场业务以及信贷规模的控制等影响货币供应量的调控政策。土地政策主要是制约土地供应量的占补平衡、基本农田保护制度和坚守18亿亩耕地红线政策等。积极的财政政策和宽松的 货币政策有利于增加房地产市场的需求和供应，保守的财政政策和紧缩的货币政策的作用则相反。2008年世界金融危机到来时国家的4万亿投资计划就是典型的积极的财政政策，对2009年开始的房地产市场繁荣起到积极作用。占补平衡、基本农田保护制度和坚守18亿亩耕地红线政策限制了土地供应量，从而制约房地产市场供应总量的增加。房地产市场的非针对性调控政策都是根据社会整体发展需要作出的，对房地产市场产生影响，也可以说是房地产市场发展的社会经济背景。

2.2.2 针对性调控政策

针对性调控政策是国家有关部门直接针对房地产市场发布的调控政策，调控房地产市场是该政策发布的主要目的。例如，国办发【2010】4号文、国发【2010】10号文以及财政部调整住房转让营业税政策等。针对性调控政策可以分为三类。第一类是

中国房地产市场最主要的特色是城乡二元结构。房地产调控政策可以分为非针对性调控政策和针对性调控政策。促进房地产市场平稳健康发展的市场调控基本目的在不同时期有不同的表现。调控政策都有其局限性。本轮调控的萧条期预计将持续18月左右,成交量会下降约15%,一、二、三线城市表现各不相同。全过程严格控制借款融资的投资性购房需求有利于房地产市场平稳健康发展。

鼓励或抑制房地产市场需求的政策，例如，提高购房按揭贷款首付比例、按揭贷款利率实行超基准利率以及限制发放住房按揭贷款等是限制市场需求的调控政策，而降低首付比例、实行优惠利率是鼓励市场需求的调控政策，对申请购房贷款人增加限制条件的是限制市场需求的政策，对申请购房贷款人取消限制条件的是鼓励市场需求的调控政策。第二类是增加或抑制市场供应的政策，例如，国办发【2006】37号文规定套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%和中小套型普通商品房（含经济适用房）和廉租住房年度土地供应量不得低于居住用地供应量的70%，（所谓双70政策）都是通过调整结构增加住房供应量（总户数）的政策。清理开发企业购买的闲置土地可以在一定时期增加房地产市场的供应量。对土地出让金支付方式的调整也会增加或限制房地产市场的供应。第三类是鼓励或限制房地产市场交易的调控政策，国家新开征房地产交易中税费或提高税率和费率是限制市场交易的调控政策，而取消或减少征收房地产市场交易中的税费是鼓励房地产市场交易的调控政策。鼓励市场交易的政策有利于活跃市场，增加交易提升房价，限制市场交易的政策则相反。

2.3 调控效果回顾

20世纪90年代以来，我国对房地产市场共进行了四轮调控，第一轮1993年-1996年，第二轮1997年-1999年，第三

中国房地产市场最主要的特色是城乡二元结构。房地产调控政策可以分为非针对性调控政策和针对性调控政策。促进房地产市场平稳健康发展的市场调控基本目的在不同时期有不同的表现。调控政策都有其局限性。本轮调控的萧条期预计将持续18月左右,成交量会下降约15%,一、二、三线城市表现各不相同。全过程严格控制借款融资的投资性购房需求有利于房地产市场平稳健康发展。

轮2003年-2008年①，第四轮2009年至今。第一轮和第二轮调控政策主要是整顿秩序、规范市场。第三轮调控从2003年到2008年国家共出台40多条调控政策，2004年-2008年全国商品房销售额、销售面积和销售均价同比增长率如下表②：

2004年到2007年连续四年全国房地产市场销售面积、销售总额、销售均价快速增长，到2007年11-12月份一线城市房地产市场开始出现交易量萎缩，连续的调控加上世界金融危机影响，尽管2008年举办北京奥运会，这一年中国的房地产市场开始进入萧条期，全年销售面积下降16.1%,销售额下降14.7%。2008年8月全国房屋销售均价出现环比下降。2009年一季度房地产开始有启动的迹象，3月份，销售价格开始出现环比增长，4月份销售量出现环比增长，第三季度开始房地产市场开始热起来了。2009年全年全国房屋销售面积同比增长42%，1-12月份房价累计上涨7.75%③。根据上述数据分析可以看出第三轮调控① 姚玲珍编著的《房地产市场研究》，中国建筑工业出版社，2008年11月第一版，把1993年-2008年的中国房地产市场宏观调控分为三轮，参见该书185页。

②

③ 参见刘清、文聚辉、杨颖著《2009中国房地产市场分析与展望》，载中国房地产信息网。 参见全国工商联《2009-2010年中国房地产市场报告》。

中国房地产市场最主要的特色是城乡二元结构。房地产调控政策可以分为非针对性调控政策和针对性调控政策。促进房地产市场平稳健康发展的市场调控基本目的在不同时期有不同的表现。调控政策都有其局限性。本轮调控的萧条期预计将持续18月左右,成交量会下降约15%,一、二、三线城市表现各不相同。全过程严格控制借款融资的投资性购房需求有利于房地产市场平稳健康发展。

带来的房地产市场萧条期从2007年到2009年上半年大约18月左右，销售量下降16.1%。

三、 调控政策的调控机制与局限性分析

2009年12月以来新一轮调控政策主要是针对部分城市过快上涨进行，通过限制需求、增加供给和限制市场交易等方式遏制部分城市房价过快上涨，促进我国房地产市场平稳健康发展，防范金融风险。以下对新一轮调控政策的调控机制和局限性进行分析。

3.1 非针对性调控政策

本轮调控的非针对性调控政策主要是上调存款准备金率和控制信贷规模。2010年1月到5月，央行三次上调存款准备金率，目前已达17%，这主要是国家经济运行面临通货膨胀的压力，为减少货币供应量不得已采取的措施。同时银监会也通过控制信贷投放规模和速度与央行政策配合。对货币供应量和信贷规模的控制会对房地产市场产生以下两个方面的影响：其一，它将使顾客申请购房贷款更加困难，抑制当期的购房需求；其二它还将影响房地产开发企业融资的难度和成本，减少现在开发投入，从而减少未来一定时期的房地产市场供应。对现在的房价有负面影响，对未来的房价有正面影响。这类调控政策有其自身的局限性，只有在国家出现通货膨胀或者面临通胀压力时才有可能使用，一旦经济增速下降，可能会出现通货紧缩时，就必须相反的宏观调控政策。

中国房地产市场最主要的特色是城乡二元结构。房地产调控政策可以分为非针对性调控政策和针对性调控政策。促进房地产市场平稳健康发展的市场调控基本目的在不同时期有不同的表现。调控政策都有其局限性。本轮调控的萧条期预计将持续18月左右,成交量会下降约15%,一、二、三线城市表现各不相同。全过程严格控制借款融资的投资性购房需求有利于房地产市场平稳健康发展。

3.2 针对性调控政策

本轮调控分别采取了三类针对性的调控政策。每类政策从不同的角度调控房地产市场的供求关系。

3.2.1 抑制市场需求的调控政策

这类政策主要包括严格二套房贷款管理、提高首付比例、上浮贷款利率、暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民的购房贷款。这些政策对二套及以上靠银行贷款的投资性或改善性购房、异地购房需求影响较大。国家通过这些政策表明了国家不支持投资性购房，有利于遏制房地产市场的投机行为。这类政策的局限性在于它仅对部分顾客的购房需求起到限制作用，构成我国房地产市场的主要顾客群体是在长辈支持下第一次购房的年轻人，他们的需求并未受到影响。

3.2.2 鼓励市场供应的政策

鼓励市场供应的土地政策主要有：清理开发企业已购买的闲置土地、增加保障性住房建设、适当增加土地供应量、严格执行双70政策等。这些政策的贯彻执行都会直接增加市场供应，缓解供求矛盾，遏制价格过快上涨，但是都有其局限性。清理闲置土地只能在短期内阶段性的增加市场供给，其对市场供应的鼓励作用不可持续。保障性住房建设资金落实困难,后文还将详细叙述。土地供应量的增加受到占补平衡、耕地红线政策的制约机动空间不大。另外，2010年3月10日国土资源部出

中国房地产市场最主要的特色是城乡二元结构。房地产调控政策可以分为非针对性调控政策和针对性调控政策。促进房地产市场平稳健康发展的市场调控基本目的在不同时期有不同的表现。调控政策都有其局限性。本轮调控的萧条期预计将持续18月左右,成交量会下降约15%,一、二、三线城市表现各不相同。全过程严格控制借款融资的投资性购房需求有利于房地产市场平稳健康发展。

台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，对开发企业提出严格要求，会使部分企业的房地产开发投资受到限制，从而减少今后一段时期的房地产市场供应。

3.2.3 限制市场交易的调控政策

本轮调控中主要限制市场交易的调控政策是根据个人购买时间的不同对个人出售房屋征收不同的营业税。这类调控政策通过对投资购房者在销售房屋实现收益的过程增加税负，实现对房屋增值收益的再分配，减少投资购房的收益预期，从另个端面限制目前投资性购房需求，以利于给过热的房地产市场降温。但是该政策的另一个作用是使一部分购房不满五年的投资性购房者，选择暂不对外出售房屋，直接效果是减少了当前的市场供应。也就是说它在限制当前投资性需求的同时，也减少了已投资购房者实现收益时增加的市场供应。该政策对房地产市场需求影响的净效果取决于过去五年已经发生的投资性房屋二次销售倾向受到的影响和目前市场上投资性购买需求受到的影响的对比。判断该政策的实际影响时非常复杂，但是这一政策的持续实行，一定有利于控制房地产市场的投资需求，有利于房地产市场平稳健康发展。

四、 本轮调控效果的分析与预测

到2010年4月17日国发【2010】10号文出台，本轮调控效果首先在一线城市显现，4月17日的后两周的销售量和前两周对比，北京下降41.65%、上海下降37.68%、深圳下降67.84%

中国房地产市场最主要的特色是城乡二元结构。房地产调控政策可以分为非针对性调控政策和针对性调控政策。促进房地产市场平稳健康发展的市场调控基本目的在不同时期有不同的表现。调控政策都有其局限性。本轮调控的萧条期预计将持续18月左右,成交量会下降约15%,一、二、三线城市表现各不相同。全过程严格控制借款融资的投资性购房需求有利于房地产市场平稳健康发展。

广州下降9.51%、杭州下降75.51%①。5月份影响进一步扩散到二线城市，武汉、西安、合肥、东莞住宅成交均价环比下降

3.8%、2%、1.86%、1.27%，合肥市5月份商品住宅成交面积环比下降60.44%②，红五月不红。到六月份全国70大中城市房屋销售价格环比出现下降（0.1%）,一线城市已出现量价齐跌的局面。本轮调控带来的萧条期能持续多久?萧条谷底有多深?本文做一些定性的分析预测。

4.1 本轮调控的带来的萧条期长度

本轮调控的萧条期从2010年5月份开始，预计将持续18个月。其理由如下：第一，全国商品生产周期平均约为18个月，开发企业总是根据当前的房地产政策、对市场影响的判断以及目前的销售现金流量来决定投资。目前的投资縮減会影响18月后的房地产市场供应，供应的减少无疑有利于房地产市场的复苏；第二，市场刚性需求的积累。销售量的大幅下降必然使一部分刚性需求得不到满足，积累下来。过去的经验表明每一轮房地产市场的复苏都是积累的刚性需求起到首要的启动作用，上一轮调控就是在刚性需求积累18月后市场开始复苏的，这一事实告诉我们我国房地产市场十八个月刚性积累足以启动市场；第三，当房地产市场进入萧条期并持续一段时间后，譬如持续一年后，政府有关部门对房地产市场从紧的调控政策会① 参见：中国指数研究院《房地产新政解读及4月份运行情况分析》

② 参见：中国指数研究院《2010年5月房地产市场城市月报》，载搜狐产业网。

中国房地产市场最主要的特色是城乡二元结构。房地产调控政策可以分为非针对性调控政策和针对性调控政策。促进房地产市场平稳健康发展的市场调控基本目的在不同时期有不同的表现。调控政策都有其局限性。本轮调控的萧条期预计将持续18月左右,成交量会下降约15%,一、二、三线城市表现各不相同。全过程严格控制借款融资的投资性购房需求有利于房地产市场平稳健康发展。

有所松动，这也有利于市场的复苏。第四，我国为应对世界金融危机采取巨额投资的积极财政政策还在继续之中，也有助于市场复苏。据此笔者判断从今年5月份开始大约到2011年底前后，本轮调控的萧条期结束，中国房地产市场会开始复苏进入新一轮繁荣期。

4.2 本轮调控的深度

描述房地产调控政策带来的萧条期的深度的指标有两个，一个是商品房的成交量同比增长比例，另一个是商品房成交均价的同比增长比例。笔者结合我国房地产市场过去对调控政策反应和本轮调控内容分析认为本轮调控的萧条期内，全国商品房成交量会下降15%左右，一、二线城市下降幅度大一些，早期环比下降幅度较大，中后期逐渐平稳。商品房成交均价一、

二、三城市表现会差异很大。一线城市商品房成交均价会有一定幅度回调，其原因是：第一，一线城市商品房绝对价格较高，北京上海一线城市房价已达3-5万元/每平方米,是三线城市的10多倍；第二，一线城市相对价格也偏高，即房价和居民收入比值偏高；第三，一线城市房价在本轮繁荣期上涨过快，有回调要求；第四，一线城市购房者中投资购房比例较高，而本轮调控政策主要限制投资性购房需求，对一线城市房地产市场需求影响较大。二线城市预计会稍有回调，三线城市基本保持平稳。经过多年来的发展，房地产开发企业实力增强有利于在萧条期支撑房价。

中国房地产市场最主要的特色是城乡二元结构。房地产调控政策可以分为非针对性调控政策和针对性调控政策。促进房地产市场平稳健康发展的市场调控基本目的在不同时期有不同的表现。调控政策都有其局限性。本轮调控的萧条期预计将持续18月左右,成交量会下降约15%,一、二、三线城市表现各不相同。全过程严格控制借款融资的投资性购房需求有利于房地产市场平稳健康发展。

五、 中国房地产市场价格趋势预测

5.1 总体趋势

中国的商品房价格在短期内，一般指一到两年的时间内可能会有所波动，特别是一二线城市，但是，长期来看（3年以上）一定是呈上涨趋势。因为，商品房的价格是房地产市场供需平衡的结果，而仔细分析可以发现，房地产市场的供应和需求关系的变化都是使供需平衡点向房价上涨的方向漂移。

5.1.1 房地产市场需求持续增加

首先，城化进程加速带动市场需求。据社科院发布的城市蓝皮书《中国城市发展报告》，中国2007年城市化率为44.9%、2008年为45.7%，年增加0.8%。对城市发展进程的研究表明，城市化水平在30%以下为城市化的初级阶段，30%-70%为城市化中期或快速推进阶段，70%以上为城市化的缓慢发展或趋于平衡阶段①。我国目前正处在城市化的快速推进阶段，这一阶段还将持续25年到30年的时间，全国城市人口年增加约1000万人，刚性需求增势不减。

其次，居民收入增加购买力增强，推动房地产市场需求。如果没有战争等特别重大的非常事件对社会造成破坏，中国经济将会在相当长的一段时间以8%以上的速度增加。居民都将分享经济发展成果，居民收入会持续增加，有能力第一次购房置业和第二次购房改善居住条件的人口比例会不断提高，房地产市场需求① 参见刘亚臣主编《房地产经济学》，大连理工大学出版社，2009年3月第一版288页。

中国房地产市场最主要的特色是城乡二元结构。房地产调控政策可以分为非针对性调控政策和针对性调控政策。促进房地产市场平稳健康发展的市场调控基本目的在不同时期有不同的表现。调控政策都有其局限性。本轮调控的萧条期预计将持续18月左右,成交量会下降约15%,一、二、三线城市表现各不相同。全过程严格控制借款融资的投资性购房需求有利于房地产市场平稳健康发展。

也会不断提高。

第三，社会财富的均分化有利于增加房地产市场需求。

美国诺贝尔奖获得者经济学家库兹涅兹教授有一个著名的“倒U字假说”，即在前工业文明向工业文明极为快速转变的经济增长早期，分配的不平等扩大，一个时期变得稳定，后期不平等缩小①。该假说被许多发达国家的发展过程所证实。中国目前正处在基尼系数偏高，贫富差距较大时期，随着经济进一步发展，分配的不平等会逐步缩小，贫富差距也将缩小，事实上，我国的基尼系数到2006年达到0.49后就开始缩小，到2008年为0.46。共同富裕的目标会逐步实现，社会上中产阶层以下人群财富的增加，有利于增加房地产市场的需求。

5.1.2 市场供应受到制约

房地产市场的供应受到多方面的制约。

首先，土地资源有限制约房地产供应的增长。中国现行的占补平衡、基本农田保护制度和坚守18亿亩耕地红线政策一定会限制土地供应总量，房地产市场供应的增加必然受其制约。

其次，房地产开发成本增加必然减少一定价格下市场供应量。拆迁费用的增加、征地补上费用的增加、土地配套的基础建设费用的增加等都会推高土地价格，建筑材料螺旋式上涨，人工费用的持续上涨都将增加房屋的建设成本，二者叠加造成房屋开发成① 参见胡西宁编著《当代西方经济学概论》，中央党校出版社，2008年8月第四版122-123页。

中国房地产市场最主要的特色是城乡二元结构。房地产调控政策可以分为非针对性调控政策和针对性调控政策。促进房地产市场平稳健康发展的市场调控基本目的在不同时期有不同的表现。调控政策都有其局限性。本轮调控的萧条期预计将持续18月左右,成交量会下降约15%,一、二、三线城市表现各不相同。全过程严格控制借款融资的投资性购房需求有利于房地产市场平稳健康发展。

本不断增加，使房地产市场的供应曲线向左移动，价格不变的情况下，供应量有下降的趋势，同样的供应量价格一定上涨①。 再次，保障性住房建设困难，难以长期影响市场供需关系。保障性住房建设最大困难在于地方政府财政难以支撑。土地出让金收入是地方财政的重要组成部分，土地出让金收入高时，才有可能拿出资金进行相对较多的保障性住房建设，较大规模的保障性住房上市一旦影响房价和普通商品房市场，就会传导到土地市场，影响土地出让金收入，财收入减少使地方政府又不得不少建或停建保障性住房。这样循环表明保障性住房建设对商品房市场影响是循环削弱的，不会有持续的大的影响。当然，也不可能全国的城市都依靠中央的转移支付进行保障性住房建设。

房地产市场的需求增加是持续的，供应增加受到多种因素制约的。从市场供应上看，价格不变的条件下供应量要下降，而从市场需求上看，价格不变的条件下需求量要上升。房地产市场要供需平衡，价格必须上涨，来增加供应量减少需求量已达到市场的供需平衡。因此，中国房价长期呈上涨趋势是必然的。

5．2 三线城市趋势

鉴于我们面对的市场，三线城市市场需要特别的研究。和一、二线城市相比，三线城市房价长期上涨的趋势会更稳定、上涨的速度会更快一些。其原因如下： ①参见胡西宁编著《当代西方经济学概论》中央党校出版社，2008年8月第四版46-49页。

中国房地产市场最主要的特色是城乡二元结构。房地产调控政策可以分为非针对性调控政策和针对性调控政策。促进房地产市场平稳健康发展的市场调控基本目的在不同时期有不同的表现。调控政策都有其局限性。本轮调控的萧条期预计将持续18月左右,成交量会下降约15%,一、二、三线城市表现各不相同。全过程严格控制借款融资的投资性购房需求有利于房地产市场平稳健康发展。

5.2.1 三线城市需求增加更快

由于一、二线城市房价已经很高，到这些城市置业定居的门槛高，每年由农村进入城市的约1000万人口中，绝大部分都选择在三线城市，增加三线城市房地产需求。另外三线城市大都在经济相对落后地区，目前我们国家落后地区人到一、二线发达城市务工，回到家乡的三线城市置业现象非常普遍。伴随人口流动的居民收入从发达地区向落后地区的转移，增加了三线城市需求。

5.2.2 建设成本增加对三线城市房地产市场供应制约更为

显著

房屋建设成本在一、二线城市房地产开发成本中比例较低，对房屋开发成本影响不大。三线城市就不一样了，不但建材和人工费用的上涨增加建设成本，国家“四节一环保”政策的实施，三线城市逐步开始的限制多层楼房建设等，在建筑结构和设计标准上也大幅度增加了房屋建设成本。据调查，多层和高层相比每平方米仅建安成本就增加500元左右，而三线城市房屋均价一般在每平方米3000元左右，利润空间也就是500元左右，建设成本的增加必然会明显的推高房价。

六、 结语

为遏制过快上涨的房价，促进房地产市场平稳健康的发展，采取必要的调控政策是十分必要的。目前调控效果已经显现，预计本轮调控的萧条期预计会持续18月左右。在萧条

中国房地产市场最主要的特色是城乡二元结构。房地产调控政策可以分为非针对性调控政策和针对性调控政策。促进房地产市场平稳健康发展的市场调控基本目的在不同时期有不同的表现。调控政策都有其局限性。本轮调控的萧条期预计将持续18月左右,成交量会下降约15%,一、二、三线城市表现各不相同。全过程严格控制借款融资的投资性购房需求有利于房地产市场平稳健康发展。

期一线城市的房价会有一定幅度的回调，三线城市不会房价应当不会有明显的下降。下一个房地产市场繁荣期预计会在2011年底前后到来。笔者希望下一个繁荣期时，政府有关部门能及早预测，持续执行控制投资性购买商品住宅需求的政策，特别是通过融资借款投资性需求更应当严格控制。以便使我们国家的房价上涨更稳健、房地产市场繁荣时间更长。杜绝因为房地产泡沫的形成和破裂带来的金融风险以及由此给国家经济发展带来不利影响。

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