物业招标文件

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“爱家·百合苑”物业管理服务

招标文件

招标单位：驻马店市欢乐爱家置业有限公司代理机构：河南安厦工程管理有限公司

二0一四年一月

投标须知前附表 ................................................................................................................................. - 2 - 第一章投标须知 ........................................................................................................................... - 3 -

1、工程概况： ........................................................................................................................... - 3 - 2、物业管理用房的配置情况 ................................................................................................... - 3 - 3、招标范围： ........................................................................................................................... - 3 - 4、招标文件的组成： ............................................................................................................... - 3 - 5、招标文件的澄清 ................................................................................................................... - 3 - 6、招标文件的修改 ................................................................................................................... - 4 - 7、投标书的编制 ....................................................................................................................... - 4 - 8、投标保证金 ........................................................................................................................... - 5 - 9、投标书的递交 ....................................................................................................................... - 5 - 10、开标与评标 ......................................................................................................................... - 6 - 11、合同授予 ............................................................................................................................. - 6 - 第二章评标办法 ............................................................................................................................. - 8 -

一、评标办法制定依据 ............................................................................................................. - 8 - 二、评标原则 ............................................................................................................................. - 8 - 三、评标机构 ............................................................................................................................. - 8 - 四、评标内容 ............................................................................................................................. - 8 - 五、评分标准 ............................................................................................................................. - 8 - 六、评标程序 ........................................................................................................................... - 10 - 七、评标纪律 ........................................................................................................................... - 10 - 评标计分卡 ............................................................................................................................... - 11 - 技术标评分细则 ............................................................................................................................... - 13 - 第三章合同条款及格式 ............................................................................................................. - 14 -

附件一： ................................................................................................................................... - 22 - 附件二： ................................................................................................................................... - 23 - 附件三： ................................................................................................................................... - 24 - 附件四： ................................................................................................................................... - 25 - 第四章技术规范及要求 ............................................................................................................... - 28 - 第五章投标文件的格式 ............................................................................................................... - 31 -

（一）投标函 ....................................................................................................................... - 33 - 投标函附录 ............................................................................................................................... - 34 - （二）投标报价 ....................................................................................................................... - 35 - （三）授权书 ........................................................................................................................... - 36 - （五）技术标 ........................................................................................................................... - 38 - (六)投标书附表 ....................................................................................................................... - 39 -

表一、投标人一般情况表 ............................................................................................... - 40 - 表二、人员配备与机构设置框图 ................................................................................... - 41 - 表三、拟委任的本合同项目主要人员资历表 ............................................................... - 41 - 表四、拟投入的本合同项目主要保洁队伍资历表 ....................................................... - 42 - 表五、拟投入的本合同项目主要设备表 ....................................................................... - 43 - 表六、已完成类似项目经历表 ....................................................................................... - 44 - 表七、在承担项目主要情况表 ....................................................................................... - 45 -

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投标须知前附表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 内容工程名称工程地点建设规模招标范围资金来源投标人资质要求项目负责人要求投标有效期投标保证金说明与要求 “爱家·百合苑”物业管理服务驻马店市中华路与骏马路交叉口东南总建筑面积约43450.56平方米见投标须知自筹，已落实物业管理资质三级及以上资质按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书人员 60日历天人民币壹万元整（以现金方式在购买招标文件时提交）招标文件发售时间及时间：2014年 1 月 2 日地点地点：河南安厦工程管理有限公司踏勘现场答疑投标文件份数投标文件提交截止时间及地点开标时间及地点评标方法及标准投标人自行踏勘时间：2014年 00 月 00 日地点：河南安厦工程管理有限公司正本一份、副本二份时间：2014年 1 月 17 日 15 时 00 分地点：河南安厦工程管理有限公司时间：2014年 1 月 17 日 15 时 00 分地点：河南安厦工程管理有限公司综合评分法招标责任单位联系人联系人：李总及联系方式电话：13939663901 费用资料费1000元、招标文件资料费不予退还。

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第一章投标须知

1、工程概况：

本项目位于驻马店市中华路与骏马路交叉口东南。占地面积10470.01平方米，总建筑面积：43450.56平方米。其中地下总建筑面积6974.32平方米，地上总建筑面积36476.24平方米。其中住宅31347.5平方米，商业12103.06平方米。建筑物共计 4 幢，建筑结构为框架剪力墙（高层）。本项目的建筑密度 27.97% ，综合容积率3.48%，绿化率30% 。规划建设机动车停位300个。

招标方式：邀请招标 2、物业管理用房的配置情况

物业管理办公用房，建筑面积为150平方米，位于小区内。 3、招标范围：

(1)物业管理区域内房屋及公用部位的使用维修；

(2) 物业管理区域内公用设施、设备及场所的使用、维修、养护； (3) 物业管理区域内公共区域内的清洁卫生； (4) 物业管理区域内的治安要求、公共生活秩序； (5) 物业管理区域内道路、车辆管理；（6）物业管理区域内智能化系统的管理； (7) 物业管理区域内社区文化活动； (8) 物业管理区域内绿化养护。 4、招标文件的组成：

投标须知投标须知前附表评标办法；合同条款及格式技术规范及要求；投标文件的格式； 5、招标文件的澄清

投标人要求澄清招标文件时，应以书面形式通知发包人，发包人对其在距投标截止期前收到的要求澄清的问题，将以书面形式答复，并发送给所有获得招标文件

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的投标人。投标人收到发包人的书面答复后应给予回执。

6、招标文件的修改

(1)在投标截止日期前的任何时候，招标人可书面补充通知修改招标文件。 (2)补充通知将以书面形式发给所有获得招标文件的投标人，并对所有投标人起到约束作用。

7、投标书的编制 7.1组成投标书的文件详见第五章投标文件的格式； 7.2投标价格

（1）招标项目前期物业管理服务费投标报价表，必须加盖投标人企业公章。报价计价单位按建筑面积元/月/平方米计算。

投标文件中的报价表；（元/月· 平方米）

名称多层住宅高层住宅联排别墅写字楼商业（2）投标人应按投标文件的格式进行报价。投标人如有漏项，则被认为此项费用已包括在其他项目的单价和费用中，招标人在合同实施过程中，将不再另行支付费用。

（3）招标项目前期物业管理服务的收，支测算。 7.3投标有效期 60天。 7.4投标内容

投标人递交的投标书，应符合招标文件要求，不允许出现重要偏离或保留。 7.5投标书格式和签署

(1)投标人应按照招标文件要求递交投标书，发包人不接受选择性的报价。

投标报价 - 4 -

(2)投标人编制的投标书，其中应有正本壹份，副本二份，并明确写明“正本”或“副本”，两者如有不一致处，以正本为准。

(3)投标书的正本和副本，均由投标人的法定代表人或经授权的代理人签署。授权书以书面委托的方式出具，并附在投标书中。投标书如有增加或修正的事项，都应由法定代表人或经授权的代理人签字或盖章证明。

8、投标保证金

8.1投标保证金的金额：人民币壹万元整，于投标截止时间前现金或转账的形式交到驻马店市欢乐爱家置业有限公司并换取相应证明。

8.2开标后，投标人的投标保证金在中标结果确定后五日内无息退还。 8.3投标人有以下情形时，投标保证金将被没收：（1）在投标有效期内撤回其投标文件；

（2）中标人未能在规定期限内与招标人签订合同协议；（3）投标人违反有关规定，串通作弊，哄抬标价的；（4）投标人在投标书中提供虚假材料。 9、投标书的递交 9.1投标书的密封

(1) 投标书正本和副本应分别密封包装，不密封的投标文件无效。

(2)在封皮上标明“正本”或“副本”，并在封口处加盖公章，在封皮上写明： ①招标人名称； ②投标的合同名称； ③投标人名称和地址；

④“开标前不得启封”的字样。

（3）开标时由投标人当众拆开封皮，若投标人未将投标文件按上述规定进行密封和标记，招标人将不承担与此有关的责任。

9.2投标截止期及投标书送达地点

时间：2014年 1月17 日 15时00分

地点：河南安厦工程管理有限公司 9.3迟到的投标书

发包人对投标截止时间以后收到的投标书，将原封退给投标人。 9.4投标书的修改与撤回

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在投标书截止时间之后，至投标有效期结束前，投标人不得修改或撤回投标书。 10、开标与评标 10.1开标

发包人将于2014年1月17日 15时 00 分开标，宣布发包人认为需要宣布和说明的其他事项。投标人应委派代表参加开标，并签字证明出席。未参加开标的投标人的投标书将被视为无效标书，原封退回。

10.2评标过程保密

在宣布授予中标人合同之前，凡属于投标书的审查、澄清、评价和比较以及有关授予合同的信息都将保密。

10.3投标书的澄清

（1）投标书的审查、评价过程中，发包人可以要求投标人对投标书进行澄清，有关澄清的要求和答复，都要递交书面材料。

（2）投标文件中的大写金额与小写金额不一致时，以大写金额为准；以不同文字方式投标文件的解释发生异议时，以中文文本为谁。

10.4投标书的响应性鉴定

(1)投标书应与招标文件所有规定相符，无明显差异。

(2)如果投标书实质上没有响应招标文件的要求，发包人将拒绝该投标书。 10.5投标文件的有效性

开标时，出现下列情况之一的，应当作为无效投标文件 (1)没有按招标文件的要求递交投标保证金的； (2)投标文件中没有法定代表人或授权人签字的； (3)逾期送达的或者未送达到指定地点的； (4)未按招标文件的要求进行密封的；

(5)未按规定格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辩认的；

(6)投标人递交的两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中同一投标项目报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效；

(7)招标文件载明的检验标准、方法等不符合招标文件要求的； (8)明显不符合技术规范、标准和方法的； (9)投标文件中附有招标人不可接受的条件。 11、合同授予

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11.1合同授予的标准

发包人将把合同授予其投标书实质响应招标文件要求且综合条件最优的投标人。

11.2中标通知书

(1)在投标有效期截止前，发包人将中标通知书发给中标人，确认投标被接受。 (2)中标通知书将成为合同的组成部分。 11.3合同协议书的签署

中标人在接到中标通知后，应按中标通知书中规定的时间和地点，派代表来签订合同协议书。

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第二章评标办法

“爱家·百合苑”的物业管理服务招标评标标准及办法，为规范评标工作，切实做好招标评标工作，特制订本评标标准及办法。

一、评标办法制定依据

（一）《中华人民共和国招标投标法》；

（二）国家七部委《评标委员会和评标办法暂行规定》；（三）建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》。二、评标原则

评标活动遵循公平、公正、科学、择优的原则。三、评标机构

招标人组建评标委员会（以下简称评委会），评委会由5人组成，专家评委5人。评委会主任由评标委员会确定。

四、评标内容

对各投标人所提交的投标文件的完整性、响应性、物业管理计划、财务状况和投标报价，以及投标人拟投入本工程的人员配备及主要工作人员的综合素质、拟用于本工程的主要设备、已完成的类似项目的业绩等进行审查和分析。

投标文件的完整性、响应性是指：

（一）投标文件是否按照招标文件的要求填写及提供有关材料；（二）投标文件有无显著差异或保留。五、评分标准

采用综合评分法（总分值100分）：（一）“商务标”部分

1、“商务标”部分评分值占总分值的60分（其中价格分为30分，综合分为30分）。 2、将各投标人的投标报价累计总和除以投标文件总个数，得出投标报价平均值，该平均值即为基准价格值。投标报价在基准价格基础上超过?50%范围以外的废标（如有出现超过?50%的，将去掉该报价后重新计算基准价格）。

如果项目物业有多种类型，则按照每种物业类型的报价分别计算基准价格值，然后再计算出每个投标人的每种报价价格分值，除于所报价物业类型的个数，得出最后价格分。

投标报价的平均值，应在所有投标人的有效投标报价中如出现2个相同的最高价、1个最低价或者2个相同的最低价、1个最高价，则将在去掉这3个报价后计算投标报价平均值。

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3、价格分按30分值减去投标报价对应基准价格百分比应扣分值。具体扣分分值见下表：扣分表一：

偏离百分比扣分标准 ±1.00%-±2.00% ±2.01%-±3.00% ±3.01%-±4.00% ±4.01%-±5.00% ±5.01%-±15.00% ±±25.01%- ±35.01%-15.01%-±35.00% ±45.00% ±25.00% ±45.01%-±50.00% 0 1 2 3 4 5 7 9 11 4、价格分由物业处工作人员计算确定，计算分值均保留小数点后一位，小数点后第二位四舍五入。

5、综合分评定时应考虑投标人是否实质性响应了招标文件的要求和条件，包括：物业管理服务费用收支测算、企业经营成果和发展规划、企业对投标项目优惠承诺等及文本的组织、编制。

6、将每位专家评委对“商务标”部分的评分值累加除以专家评委数，得出的平均值即为“商务标”部分的最后评分。

7、商务标综合评分标准（30分）：

(1)物业管理服务费用收支测算合法、合理（7分）（2）企业管理经验、能力、荣誉、诚信（14分）（3）企业经营发展规划（3分）

（4）企业人力资源、技术装备、招标项目人员配备（3分）（5）投标文件文本组织、编制（3分）（二）“技术标”部分

1、“技术标”部分评分值占总分值的40分。

2、“技术标”评分按招标文件的要求和条件，根据“技术标”的内容与评分要求逐项进行评审打分。

3、将每位专家评委“技术标”部分的评分值累加除以专家评委数，得出的平均值即为“技术标”部分的最后评分。 4、技术标评分标准（40分）

（1）招标项目前期物业管理服务的整体设想与计划（6分）（2）招标项目前期物业管理服务的机构组织及人员配备（7分）（3）招标项目前期物业管理服务的规章、制度（4分）（4）招标项目前期物业管理标准及方案（14分）

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（5）招标项目前期物业服务承诺及措施（4分）（6）合理化建议（5分）具体细项分值见“评委评分表”。

上述六个项目应在技术标中逐章编写，并体现其合理性、先进性、周密性和可行性。专家评委根据招标文件的评分细项标准逐项评分，得出技术标的得分。（三）其他分值部分

1、投标人在已管、在管项目获“市优”称号的得3分，获“省优”称号或“国优”称号的得4分。单个项目的加分分值按最高分记取，不累加。获得称号已超过3年有效期且项目未经复验的，不予加分。“市优”指“市级示范”，“省优”包括“省级示范”和“省级优秀”，“国优”指“国家示范”。

2、分值最高不得超过4分。

其他分值由物业处工作人员统一计算后告知评标小组。（四）总分值

1、按（商务标部分评定分值+技术标部分评定分值）的计算方法得出投标人的最终评定总分。

2、当二家或二家以上投标人出现总分相同时，投标报价对应基准价格百分比扣分值最少的投标人优先。

3、以总分值从最高到最低的原则排定中标候选人。六、评标程序

（一）评标委员会成员认真审阅投标书；

（二）评委根据本评分办法，对投标文件进行逐项综合评分；（三）评标委员会经认真阅读后，各评委独立打分；（四）各评委综合评分，以平均分的高低选出中标候选单位。（五）撰写评标报告，全体评委签名后提交给招标人。七、评标纪律

（一）评标过程保密，对评标过程中全封闭操作。开标后至发中标通知书并签署合同期间，凡与评标有关的资料以及评委会讨论的情况，均不得泄露。

（二）任何投标人不得对评标人员施加影响，否则取消其参加进一步评选的资格。

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评标计分卡

工程名称:“爱家·百合苑”物业管理服务签名：

总项价格分（30分）收入项目和支出项目预算 (2分) 物业管理服务费用收支测算合法、合理（7分）商务标（60分）综合分企业管理经验、能力、荣30誉、诚信（14分）分测算说明、测算必要的依据（2分）报价及收支盈亏情况测算（1分）三年收支情况对比（1分）征收节支措施（1分）一级资质4分、二级资质3分、三级（含暂定）2分获得省级及以上4分、市级3分、没有不得分经营规模企业无不良从业记录企业经营发展规划（3分）企业人力资源、项目人员配备（3分）小计项目整体分析（1分）管理模式、特点（1分）整体设想与计划（6分）管理设想、计划1分）创优规划和具体实施方案（2分）社区文化活动（1分）管理机制（2分）机构组织及人员配备（7分）技术标规章制度（4分）（40分) 前期日常管理标准及方案（14分）人员配备（3分）人员培训（2分）公众制度（2分）档案管理（2分）前期物业管理（4分）日常物业服务标准（8分）房屋和公用设施设备管理、养护、维修方案（2分）各管理指标的承诺（2分）物业管理服务承诺及措施（4分）合理化建议（5分）小计总分值

细项分值拟派任该项目负责人情况文本组织、编制（3分）标书装订精美、装订认真整齐实现承诺的主要措施（1分）愿意承受的有关奖罚（1分）有较大指导作用（5分）、有一定指导作用（2分） - 11 -

商务标评分细则

总项细项价格分（30分）分值投标报价部分为30分细项分值报价响应，符合要求收入项目和支出项目预算（2分）；测算说明，测算必物业管理服务费用收支测算合法、要的依据（2分）；报价及收支盈亏情况测算（1分）；合理（7分）三年收支情况对比（1分）；增收节支措施（1分）

一级资质4分，二级3分，三级（含暂定）2分；获得省优及以上4分，市优3分，没有不得分；在管项目有20万平方米（含20万）以上得4分，10万平方米（含10万）以上得3分，5万平方米（含5万）得2分，没有不得分；企业无不良从业记录得2分，有一次不得分。拟派任该项目负责人情况标书制作精美，装订认真整齐

商务标综合分(60 分) （30分）企业管理经验、能力、荣誉、诚信（14分）企业经营发展规划（3分）企业人力资源、项目人员配备（3分）文本组织、编制（3分）

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技术标评分细则

总项细项分值项目整体分析（1分）管理模式、特点（1分）细项分值人员配备（1分）；人员录用与考核（1分）；人员上岗标准（1分）；前期物业承接查验方案（1分）；业主入住管理方案（1分）；业主临时管理规约（1分）；业主装修管理方案（1分）日常各项物业服务标准及实施方案（4分，缺少一项扣0.5分）；各种突发事件的应急处理方案（2分）；用户报修、维修、回访流程（2分）；缺少一项扣0.5分一处不符合规定指标扣0.5分，扣完为止整体设想与计管理设想、计划（1分）划（6分）创优规划和具体实施方案（2分）社区文化活动（1分）管理机制（2分）机构组织及人人员配备（3分）员配备（7分）人员培训（2分）技规章制术度(4分) 标(40分) 前期及日常管理标准及方案（14分）公众制度（2分）档案管理（2分) 前期物业管理（4分）日常物业服务标准（8分）房屋和共用设施设备管理、养护、维修方案（2分）各管理指标的承诺(2分) 实现承诺的主要措施（1分）；愿意承受的有关奖罚（1分）物业管理服务承诺及措施（4分）合理化建议对前期物业管理有较大指导性作用（5分）、有一定指导性作用（2分）

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第三章合同条款及格式

委托方：受托方：（以下简称甲方）（以下简称乙方）法人代表人：法人代表人：注册地址：注册地址：联系电话：联系电话：

根据有关法律、法规相关规定，甲乙双方以自愿、平等、互利、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章总则

第一条物业基本情况

本项目位于。占地面积平方米，其中地下总建筑面积平方米，地上总建筑面积平方米，建筑物共计幢，建筑结构为框架。本项目的建筑密度；综合容积率；绿化率 %。规划建设机动车停位个；其中地上个；地下个。

第二条甲、乙双方约定，在合同期内，本物业管理区域物业服务收费采用包干制的方式，乙方自负盈亏。

第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章物业服务内容

第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼面、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

第五条共用设施、设备的维修、养护、管理和运行，包括共用的上下水管道，落水管、水箱、公用照明、加压供水设备、配电系统、弱电系统、楼宇消防设施设备、电梯等。

第六条本物业规划红线内属物业服务范围的市政公用设施和附属建筑物、构筑的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、池、井、室外泵房、路灯、停车场、公益性文体设施及共用设施设备使用房屋等。

第七条本物业规划内的附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括体育

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娱乐活动场所等。

第八条管理与物业相关的竣工验收资料、工程图纸与住户档案。第九条公用绿地、小品、花木、水景的养护和管理。

第十条公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运，包括公共场地、房屋建筑物共用部位。

第十一条本物业规划内的交、车辆行驶及停泊秩序的管理；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护工作（但不含人身、财产保险保管责任）。如有意外事件的发生，依照当地相关部门的鉴定承担相应的责任。

第十二条组织开展丰多彩以项目特色为题材的文化娱乐活动。

第十三条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收取费用。

第十四条属于乙方管理维护范围的位于业主专有部位的共用设施、设备，业主或物业使用人在该部分设施、设备出现损坏或故障时有通知乙方的义务，因未及时通知造成损失，乙方不负责任。

第十五条法规和政策规定由物业服务企业管理的其他事项。

第三章合同期限

第十六条物业服务期限自项目交房之日起至业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。

第十七条业主委员会成立但业主委员会没有与乙方签订物业服务合同或者没有选定新的物业服务企业接管本项目物业服务工作的，乙方应当继续按照本合同标准履行物业服务义务，并享有相应的权利。

第四章物业费用及其他第十八条物业费

1、本着物业服务业主、微利经营的原则，遵循以社会效益、环境效益、经济效益并重的宗旨，确定物业费收到标准为________元/月/平方米，商业物业费收取标准为________元/月/平方米；

费用构成包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；物业服务

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企业办公费用；物业服务企业固定资产折旧费用；法定税金等；

物业费由乙方采取预收费的方式每半年向业主或物业使用人收取一次，具体缴费时间为每半年第一个月的5-15日。

2、本合同生效之日起五日内，乙方进项目提前开展筹备工作，甲方在项目交房前5日内将开办费用人民币（大写）_________________________________一次性付给乙方用于配置物资装备。

3、未售出或未交付的空置房屋由甲方 %向乙方交纳物业费。 4、因业主原因空置的房屋，由业主按 %交纳物业费。第十九条机动车和非机动车车辆场地服务费用： 1、地上停车场车位：车位按_______元/月/个收取服务费；

2、地下停车场车位：车位按_______元/月/个进行出租，收益部分扣除服务费后，归属甲方；

3、车库内外车辆临时停车费用的收取： ①停车30分钟以内不收费；

②停车超过30分钟不足24小时收取元/辆； ③停车超过24小时按天数累加。

4、非机动车：摩托车______元/辆/月；电动车______元/辆/月（不含充电）；自行车_______元/辆/月。

第二十条乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费由双方协商收取。

第二十一条房屋的共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造费用按照相关规定执行。

第五章双方权利义务

第二十二条甲方权利义务

1、甲方应在项目整体交付前30日内，向乙方提供位于项目内的物业管理用房______平方米（不少于项目总建筑面积的千分之四）；该物业管理用房由甲方负责装饰装修，并交由乙方无偿使用；乙方不得改变物业管理用房

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的用途；该物业管理用房的所有权属于全体业主共有；

2、甲方应在项目整体交付前30日内向乙方移交以下资料：

（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工验收资料；

（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）各专业部门验收资料；

（5）房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）；（6）物业管理所必须的其它资料； 3、协调、处理本项目的遗留问题：

（1）工程建设遗留问题及未售出房屋破损的维修；（2）经双方确认应由甲方整改的项目。

4、在业主入住后因房屋本体及隐蔽工程质量造成损害时，甲方应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修和赔偿责任；

5、协助乙方贯彻物业区域内的各项规章制度；

6、甲方移交给乙方管理的房屋、设施、设备应当是经有关部门验收的合格产品； 7、甲方需对地下车库单独加装水表电表，实现用水、用电的独立计量； 8、甲方提供水、电“一户一表”的硬件设施配置，甲方向乙方正式交接水电后，应协调相关职能部门实现抄表到户（水表由乙方负责查抄到户并负责收取水费）；

9、甲方应制定《临时管理规约》，在物业销售时向物业买受人明示并予以说明，要求物业买受人或使用人对遵守《临时管理规约》予以书面承诺或签字确认；

10、甲方有权向社会各界宣布甲、乙双方合作之事实，有权选择播放、展示、发布乙方有关物业服务资讯、信息（如录相、图片、文字说明）、广告等，但传播的内容及效果不得对乙方的社会声誉及经济利益造成损害；

11、甲方须在本物业介入前30日内指定专人负责并督促施工单位成立物业保修、返修工作组，全面负责与乙方物业管理处进行保修、返修业务对接。乙方依据甲方与施工单位签订的施工合同中的相关保修条款，草拟保修期内的三方协议，经三方认可后，由甲方组织签订，经保证保修期内维修工作的及时性（结合保修条款

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界定）；

12、甲方应执行建设部关于房屋实行《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》制定的规定；

13、甲方在乙方介入前30日内向乙方办理物业接管验收交接手续，接管验收标准由甲乙双方提前交给各施工单位熟悉，以促使施工方在施工期间能够按标准进行施工，减少返工的成本。

第二十三条乙方权利义务

1、根据有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业服务，乙方承诺在本合同期内尽职尽责做好服务，提升业主满意，不发生业主集体投诉或媒体曝光的恶性事件，积极维护甲方良好的品牌形象；

2、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度。负责管理处组织架构的确立、人员的招聘培训、协调各种社会关系，确保本物业管理工作的正常开展；

3、按物业管理法规规定，在本物业达到召开业主大会的条件时，乙方应配合相关部门筹备成立业主委员会。

4、根据有关法律、法规政策及本合同的约定，乙方自主开展各项管理经营活动，但不得损害业主（物业使用人）的合法权益，获取不当利益；

5、乙方收取物业费以及其他费用应符合有关法律、法规的规定；

6、乙方负责编制房屋及附属设施，设备年度维修养护计划和大中修方案并组织实施；

7、乙方应向业主和物业使用人告知物业使用及管理的有关规定。当业主和物业使用人装修物业时，告知其有关限制条件，与其订立书面约定，并按规定负责实施监督；

8、依照法规政策有关规定对违反《临时管理规约》和物业管理法规政策的行为进行制止，制止不无效的可以向有关部门举报或投诉；

9、选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；

10、接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督；

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11、乙方在服务过程中对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建或完善配套项目，须报业主委员会（在业主委员会未成立前，报甲方同意）并经有关部门批准后方可实施；

12、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

13、本合同变更或终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务及时完整的移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的移交给甲方；

14、乙方需根据每栋楼宇交付时间，按每栋人员配置标准，配置相应的人员，乙方需提前派驻项目负责人为项目提供前期介入工作，参加甲方会议，提出合理化建议，完善和调整管理方案，协助甲方制定《临时管理规约》，做好业主入住准备工作。

第六章管理目标

第二十四条乙方根据物业管理服务事项制定本物业各项维修、养护和管理的工作标准及考核标准，使之达到市级优秀项目的管理标准。

第二十五条按规划设计施工到位，符合国家各项验收标准，在行业当年有项目评估活动并符合参评时间、条件规定的前提下，所接管本物业整体交付使用后的第二年，力争获得市级优秀管理项目称号，整体交付使用后的第三年，力争获得省级优秀管理项目称号。

第二十六条乙方在管理实际过程中严格实行本物业的服务宗旨，高品质的服务理念，规范企业和个人的服务行为，提高管理服务品质，确保所提供的服务标准逐步提高。

第七章合同变更、解除和终止的约定

第二十七条业主大会重新选聘物业服务企业或因其他原因本合同终止时，乙方应在合同终止之日起30日内撤出本物业，移交物业管理用房以及与本物业有关的全部档案资料。

第二十八条本合同终止后，甲乙双方应做好债权债务的处理，包括物业费用的清算、对外签署的各种协议等；乙方应协助甲方或业主大会、业主委员会做好物业服务的交接和善后工作。

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第八章违约责任

第二十九条因甲方违约导致乙方未能完成管理服务内容，乙方有权要求甲方限期整改，逾期不解决的，乙方有权终止合同；因甲方违约造成乙方经济损失的，甲方应给予相应经济赔偿。

第三十条乙方提供的服务达不到合同约定的，甲方有权要求乙方限期整改，整改后仍不符合要求的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应经济赔偿。

第三十二条以下情况乙方不承担责任

1、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的； 2、因维修养护物业共同部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

3、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

第三十三条本合同生效后，甲乙双方任何一方公司内部出现的股权转让、股东变更、法人代表人变更或甲方将本物业整体或部分转卖第三方的，均不构成修改或终止本合同的理由。

第三十四条甲方如有采取不公平手段致使乙方推动管理权，或造成乙方经济损失的，应当承担相应责任。如乙方有蓄意破坏甲方企业形象行为而造成甲方损失，乙方应承担相应责任。

第三十五条任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付人民币

的违约金；由于解除合同给守约方造成的经济损失超过该违约金

数额的，还应给予守约方相应经济赔偿。

第九章附则

第三十六条为维护业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、协助公安机会执行任务等突发事件时，乙方因采取紧急避险措施而造成的财产损失，当事人双方按有关法律规定处理。

第三十七条甲、乙双方可对本合同的条款进行修订更忙乱或补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

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第三十八条如遇不可抗拒，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

第三十九条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成的，甲乙双方按下列方式解决。

1、政府主管部门协调；

2、提交仲裁委员会仲裁； 3、依法向甲方所在地人民法院起诉。

第四十条本合同及其附件中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

第四十一条本合同条款如有关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。

第四十二条本合同正本连同附件一式五份，甲方执三份，乙方执两份，具有同等法律效力。

第四十三条本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。

甲方：乙方：代表人：代表人：日期：日期：

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附件一：

物业构成明细

类型幢数套（单元）数建筑面积（平方米）高层住宅多层住宅别墅商业用房工业用房办公楼车库会所学校幼儿园用房合计备注

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附件二：

物业共用部位明细

1、房屋承重结构； 2、房屋主体结构； 3、公共门厅； 4、公共走廊； 5、公共楼梯间； 6、内天井； 7、户外墙面； 8、屋面； 9、传达室； 10、； 11、。

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附件三：

物业共用设施设备明细

1、绿地平方米； 2、道路平方米； 3、化粪池个； 4、污水井个； 5、雨水井个； 6、垃圾中转站个； 7、水泵个； 8、水箱个； 9、电梯部； 10、信报箱个； 11、消防设施； 12、公共照明设施； 13、监控设施； 14、避雷设施； 15、共用天线；

16、机动车库个平方米； 17、露天停车场个平方米； 18、非机动车库个平方米； 19、共用设施设备用房平方米； 20、物业管理用房平方米； 21、。

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附件四：

前期物业管理服务质量标准

一、物业共用部位的维修、养护和管理 1、； 2、； 3、。

二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理 1、； 2、； 3、。

三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通

1、； 2、； 3、。四、公共绿化的养护和管理

1、； 2、； 3、。五、车辆停放管理

1、； 2、； 3、。

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六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理 1、； 2、； 3、。七、装饰装修管理服务

1、； 2、； 3、。八、物业档案资料管理

1、； 2、； 3、。九、其他服务

1、； 2、； 3、。

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《前期物业服务合同（示范文本）》使用说明

1、本示范文本仅供建设单位与物业管理企业签订《前期物业服务合同》参考使用。

2、经协商确定，建设单位和物业管理企业可对本示范文本的条款内容进行选择、修改、增补或删减。

3、本示范文本第六条、第七条、第八条、第九条第二款和第三款、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十四条所称业主，是指拥有房屋所有权的建设单位和房屋买受人；其他条款所称业主，是指拥有房屋所有权的房屋买受人。

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第四章技术规范及要求

1.对综合管理服务质量要求：

(1)负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施。

(2)每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。

(3)白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场。遇到停水停电停气提前在小区张贴通知。

(4)业主在本物业突发疾病或遭遇意外伤害，情况危急且家中人力不足的，及时帮助业主联系医院，将伤病业主送上救护车或送往医院。 (5)协助召开业主大会并配合其运作。 (6)管理规章制度健全，服务质量标准完善。

(7)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理。 (8)全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗。

(9)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。

(10)建立应对地震、火灾、煤气泄漏、交通事故、传染病流行等公共突发事件的应急救援预案，包括组织机构、人员和具体措施等，预案必须科学可行，一旦发生，能随时投入运行。

2.对房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护服务质量要求： (1)房屋外观完好、整洁、无妨碍市容观瞻现象。 (2)房屋幢号、单元号有明显标志，设有引路方向平面图。

(3)保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅。

(4)确保雨水、污水管道保持通畅，每半年定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。

(5)负责小区智能化设施的日常运行维护。

(6)房屋小修、急修及时，合格率达100%，有维修记录和回访记录。 (7)道路、停车场平整畅通，井盖无缺损、丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行，道路交通标志齐全规范。

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3.对绿化服务质量要求： (1)保持现有绿地格局。

(2)绿化有专人养护和管理，对绿地、花木等定期浇水、施肥、修剪疏搂枯叶和病虫害防治。修剪方法正确，乔灌木无枯死枝，绿篱无空膛，残花黄叶及时清除。病虫害防治及时，植物无明显病虫为害现象。 (3)草坪常绿，不枯黄。 4.对保洁服务质量要求：

(1)小区内设有果皮箱等保洁设施，环卫设施完善。

(2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理。

(3)每天对本物业进行清扫保洁，包括楼梯间、门厅、走廊、公共座椅，做到整洁美观、无积尘。

(4)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂。 (5)雨天应及时对区域内道路积水进行清扫。

(6)小区内路边无摊点、市场，商业网点牌匾美观整齐、管理有序。 (7)小区内无违章临时建筑，无乱堆、乱贴、乱画等现象。

(8)发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。 5.对保安值守与公共秩序维护服务质量要求：

(1)封闭式管理，做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施。

(2)维护交通秩序，包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅。 (3)防止入室盗窃。

(4)看管公共财产。包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、小品、花、草、树木、果实等。

(5)夜间对服务范围内重点部位、道路进行防范检查和巡逻，每天做好记录备查。 (6)有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。 6.对消防管理服务质量要求：

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(1)有健全的消防管理制度，建立消防责任制。

(2)消防设施有明显标志，每月定期检查消防设施，保证能够随时启用。 (3)配备专职或兼职消防管理人员，每半年定期进行一次消防演练。 (4)消防通道畅通无阻。

(5)发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。 7.对装修管理服务质量要求： (1)有健全的装修管理服务制度。

(2)查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项。

(3)装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷。 (4)业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政主管部门。

(5)及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过一天。 8.对档案管理的质量要求：

乙方要妥善保管好以下档案资料：规划图、竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；附属配套设施、地下管网工程竣工图；物业质量保修文件和物业使用说明文件；其它竣工验收资料；设施设备安装、使用说明；产品合格证明和维护保养等技术资料；业主基本情况资料；物业管理所必需的其他资料。以上资料乙方不得丢失、损坏，甲方随时有权检查、查阅。 9.对代收费用的要求：

代收水费、电费、煤气费、闭路电视费等费用，不得加收手续费。对水电公摊与业主委员会协商解决。

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第五章投标文件的格式- 31 -

（一）投标函及投标函附录；（二）投标报价；（三）授权书； (1)投标人简介； (2)营业执照； (3)资质证书； (4)项目管理人员简介；

(5)物业从业人员岗位证书（5人以上）;

（四）商务标

(1)物业管理服务费用收支测算合法、合理；（2）企业管理经验、能力、荣誉、诚信；（3）企业经营发展规划；

（4）企业人力资源、技术装备、招标项目人员配备; （5）投标文件文本组织、编制；（五）技术标

（1）招标项目前期物业管理服务的整体设想与计划；（2）招标项目前期物业管理服务的机构组织及人员配备；（3）招标项目前期物业管理服务的规章、制度；（4）招标项目前期物业管理标准及方案；（5）招标项目前期物业服务承诺及措施；（6）合理化建议；（六）投标书附表

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（一）投标函

致： (招标方名称)