西安市气象局大院物业管理实施方案

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西安市气象局大院物业管理服务

实施方案

西安市气象局 2012年5月

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一、现状与概况：

西安市气象局大院占地面积65000平米，其中已有办公

楼、教学楼、学生公寓楼各1幢，住宅楼4幢，装备库房、学生食堂、锅炉房、门房各1座，加之其他临建总建筑面积约18000㎡。近年来市局大院建设步伐加快，新建气象灾害监测预警中心14000㎡，职工住宅楼3幢，面积60000㎡，青年公寓3300㎡，体育馆2100㎡,均于年内投入使用。到期院内房屋总面积将达97400㎡，常驻人口约2000人，每天流动人口（办公、培训、办事、访友、体育锻炼等）约500人，每天进出车辆至少300辆。因此，推动市局大院的物业改革进程尤为迫切。二、改革发展定位

为推动市局大院后勤物业管理从行政化、福利型管理模式逐步过渡为社会化、经营型管理模式，使职工逐步接受和适应物业化管理，市局后勤拟从福利化模式转变为半福利化模式，具体来讲，物业管理和服务机构按企业化模式运行，集保障、服务、经营、管理与一体，运用先进的经营理念，采取单位半福利性补贴和收支两条线的经营方式。三、实施优势

我局后勤中心对大院的后勤管理已达10余年，制定了一整套大院物业管理办法，逐步建立了精干高效的管理及技能人才队伍和有效地管理机制，积累了一定的管理经验，同

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时也理顺了与供水供电、天然气、公安、相邻单位等各部门的内外关系，鉴于市局大院后勤管理的历史现状和发展趋势，本着方便管理、减少摩擦、降低成本、服务高效的原则，申请市局大院内的物业继续由我局管理，拟稳步推行物业管理模式。

四、外单位情况调研

为了进一步迎接未来的物业管理工作，规范后勤物业管理，不断提高服务质量和服务水平，后勤中心保障科负责针对类似机关事业单位后勤物业改革进行广泛的调研，我们分别对陕西省省委机关玄武路小区、省民政厅未央路小区、西安市政府凤城十路颐园小区、陕西省公安厅文景路小区、进行了调研。现就省委机关玄武路小区和公安厅文景路小区物业管理实施状况详述如下： (一)、省委机关家属院玄武路小区

1.基本情况

省委玄武路小区2004年建成，小区总体面积14.6万平方米，其中居住实际面积13.2万平方米，住户800多户。其中临街门面房、老年活动中心、物业公司、幼儿园等占地1.4万平方米。

2.物业管理人员编制及收费情况：

小区物业管理由省委机关外包具有一定资质的物业公司承包，物业公司实行保本经营，其总体的主导思想和管理由省委机关统一监管，属于自收保本的事业单位，下设综合

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管理部（保洁班、园林绿化班）、保安部(保安班、巡逻班)综合服务部、工程维修部四个部门，物业公司共有员工64人，人员全部来自社会招聘。

3.物业收费情况：

(二)、省公安厅文景路小区

1. 省公安厅文景路小区1996年建成多层住宅，高层与2003年建成投入使用，小区总体面积9.93万平方米，其中居住实际面积9.2万平方米，住户500多户。其中临街门面房、活动中心、小区医务所占地0.7万平方米。

2.物业管理人员编制及收费情况：

小区物业管理由省公安厅文景小区成立后勤保障部，主

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要负责人为省公安厅正式在编职工，其基本管理与我局现行管理模式相同，物业实行单位福利性补贴，其管理由省公安厅统一监管，下设综合管理部（管理人员2人、保洁员8人、园林绿化工2人、保安8人、水电暖4人）

3.收费标准

经过广泛调研，积极学习借鉴外单位成功运行模式，紧密结合我单位实际，编制完成西安市气象局大院物业管理实施方案。

根据我单位实际，我们初步编制了三套方案，分别是半物业半福利模式、完全福利模式、社会化物业管理模式。现就三套方案分述如下，请审阅。

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方案一：半物业半福利性模式（单位部分买单）

（一）、机构设置

市局大院集中办公、培训与职工住宅为一体，因此分类管理大院后勤我们已经做了多年的尝试，也成立了法人单位后勤服务中心，目前现状：后勤中心仅有综合科和保障科；综合科下设办公室和安保科，办公室在编正科1人，外聘1人，安保科在编正科1人，外聘保安5人，保障科在编正科1人，副科长1人,财务1人，水电暖统计汇总1人，水电锅炉工3人，保洁3人，人员精干高效，管理机制灵活，运行状态良好，从未发生大的治安案件及安全生产事故，也多次被当地政府评为治安管理、安全生产、文明创建、绿化美化先进社区。

根据市局大院未来物业管理需求和发展状况，拟采取小机构大服务的模式，适当扩充后勤物业管理机构和人员，设后勤中心主任、副主任各1人。内设办公室和物业管理部，物业管理部设经理付经理各一人，下设客户服务中心、工程维修部、财务室、保安部、保洁部。其中客户服务中心人员为3人，工程服务部4人，财务部2人，保安部12人，保洁部10人。工作职责：客户服务中心主要承担客户接待、客户档案管理、节假日庆典的安排以及业主的回访工作；工程维修部主要承担水、电、暖气、电梯的日常维护及设备设施正常运行，业主个人维修工作；保安部主要承担大院办公及生活区域的安保工作，保洁部主要是承担市局大院办公及

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生活区域卫生日常维持和绿化管理工作。（二）、物业收费标准：

目前西安市住宅小区物业服务收费等级标准由物价局规定 (此物业服务收费等级标准依据陕西省住房和城乡建设厅印发的《陕西省住宅小区物业服务指导标准》，按照质价相符的原则制定)具体收费标准如

下 1、多层住宅（六层以下，含六层）单位：元/m〃月

2、高层住宅

3、办公写字楼

通过调研分析结合我局现在的实际情况，逐步适应国家关于机关事业单位后勤管理社会化改革的要求，由于管理机制的约束，但在具体物业服务当中一直没有按照社会化、专业化、市场化的现代物业管理模式运行，我局职工习惯了长期以来“单位买单”式的福利模式，推动西安市气象大院物业

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管理从行政化、福利性管理模式转为社会化经营型管理模式需一个过程，为逐步推进我局大院物业化管理进程，让居民逐步适应物业化管理方式.

1、市局大院物业收费标准

2、运行成本估算：

（1）.人员工资：（外聘人员）

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（2）公共设施设备运行和养护费用：

（3）.保洁及消防耗材费用：

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（4）冬季采暖天然气支出：

97400平米×4.5元/平方米/月×4月=1753200元

（5）全年总支出估算为263万元。

3、收入情况

全年总收入223.92万元，还需单位补贴39万元。

4、变暗补为明补

推动我局物业尝试性试点工作尤为紧迫，变暗补为明

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补，使职工在理念上转变原有模式，从单位买单向市场转变的过程，为推进大院未来物业管理市场化的进程奠定基础，后勤中心注册成立独立法人物业公司，由省局与物业公司签订协议，将职工补贴款项按协议拨付物业公司，省市局在编职工均按面积享受同等待遇，在省市局大院没有购房的职工，按照职务享受住房面积补贴采暖费，补贴款项由后勤中心注册物业公司统一发放。

说明：单位补贴缺口部分主要为暖气天然气费用损耗，原因主要是收取职工暖气费仅为2.9元/平方米/月，实际消耗为4.5元/平方米/月，故需单位补贴暖气费40万元。

方案二、单位买单模式

物业收费维持现有模式，机构设置及人员配置有所变动，

1.机构设置：主要由后勤中心成立物业管理部，下设物业服务办公室、保障科、保卫科、生活科，管理人员统一由后勤中心指派，其余人员面向社会公开招聘。 2.岗位编制（38人）

主任： 1人负责物业部的全面工作。

副主任： 1人分管保障科、保卫科的管理工作作主任做好小区物业服务工作。

办公室： 2人承担人事劳资、财务报表、文书档案、党团工会、宣传文印等工作。保障科： 4人负责水电暖的分工实施及管理工作。

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水电部： 4人负责小区水、电、暖管道线路的维护

和检修，应急发电及采暖季天燃气锅炉的供暖工作。

保洁： 10人负责小区楼宇、环境的卫生保洁，小区

绿化养护工作。