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一．自然人、法人和合伙人（8-10）

自然人：不仅包括本国公民，还包括外国人和无国籍人。凡是具有中华人民共和国国籍的自然人，都是中国的公民。

自然人的民事权利能力：指自然人依法享有民事权利和承担民事义务的资格。

自然人从出生时起到死亡时止，具有没民事能力，依法享有民事权利，承担民事义务。胎儿不具有民事权利能力，不能成为民事法律关系的主体

某些特定权益，自然人死亡后，法律可以仍然会给予保护，如肖像、名誉、著作权。

自然人的民事行为能力：指自然人以自己的行为依法享有民事权利、承担民事义务的资格，即民事主体独立实施民事法律行为的资格。

根据自然人不同的认知能力，将自然人的民事行为能力分为：（1）完全民事行为能力人。18周岁以上、16周岁以上不满18周岁以自己劳动收入为主要经济来源的（2）限制性民事行为能力人。10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人（3）无民事行为能力人。不满10周岁的未成年人和不蒙辨认自己行为的精神病人。

监护：指依法对无民事行为能力人和限制民事行为能力人的人神、财产和其他合法权益进行监督和保护的制度。监护不是一种权利，而是一种职责。

监护分类：法定监护、指定监护、遗嘱监护和自愿监护。

宣告失踪：公民下落不明满2年的，厉害关系人可以向人民法院申请宣告其为失踪人。宣告失踪的主要意义：在于对失踪人的财产进行代管和依法处理。

下落不明满4年（2）公民有下列情形之一的，厉害关系人可以向人民法院申请宣告死亡：（1）

因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的。

宣告死亡会引起与生理死亡同样的法律后果：丧失了民事主体资格，其民事权利能力终止；其财产转变为遗产，继承开始；其婚姻关系消失。

有民事行为能力人在宣告死亡期间实施的民事法律行为有效。

法人：具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利并承担民事义务的组织。法人包括：企业法人、机关法人、事业单位法人和社会团体法人等

（1）依法成立（2）有必要的财产或者经费（3）有自己的名称、成立法人需要具备4个条件：

组织机构和场所（4）能够独立承担民事责任。

分支机构不能作为独立的民事权利主体。

合伙：指两个以上的自然人、法人或者其他组织，根据合伙合同而共同出资、共同经营，依照合同约定或者法律规定承担责任的组织。

合伙企业分为：（1）普通合伙企业：由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任（2）有限合伙企业：由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。

二．民事责任行为（10）

民事法律行为：指民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的合伙行为。

民事法律行为的形式：口头形式、书面形式、试听资料形式、推断形式和默示形式等。民事法律行为成立的条件：（1）行为人应具有相应的民事行为能力（2）意思表示真实（3）不违反法律或社会公共利益

下列民事行为无效：（1）无民事行为能力人实施的（2）限制民事行为能力人依法不能独立实施的（3）一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为

（4）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益额（5）违反法律或社会公共利益的（6）经济合同违反国家指令性计划的（7）以合法形式掩盖非法目的的。

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无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。

三．代理的概念和种类、代理关系和代理权、代理行为（11-12）代理：指在代理权限内，代理人以被代理人的名义进行民事活动，活动结果由被代理人承受的一种法律行为。

代理的种类：（1）委托代理（2）法定代理。权限来自法律的规定（3）指定代理：指依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的代理。

代理权应为维护被代理人的最大利益而行代理人在行使代理权时应遵循下列两项原则：（1）

使（2）代理权不得滥用。

根据有关法律的规定，代理人不得有下列滥用代理权的行为：a.代理人以被代理人的名义与自己进行民事法律行为b.代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为c.与第三人恶意串通，损害被代理人的利益d.超越代理权限进行代理活动e.利益代理权从事违法活动。

民事责任：是民事主体违反民事义务而依法应当承担的民事法律后果。

承担民事责任的方式主要有：（1）停止侵害（2）排除妨碍（3）消除危险（4）返还财产（5）恢复原状（6）修理、重作、更换（7）赔偿损失（8）支付违约金（9）消除影响、恢复名誉

（10）赔礼道歉。

四．合同的概念、特征，订立履行的基本原则，以及合同的分类（14）合同：是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。

合同特征：（1）平等主体之间的民事法律关系（2）是两方以上当事人的法律行为（3）是从法律上明确当事人之间特定权利和义务关系的文件（4）是具有相应法律效力的协议。合同订立和履行的基本原则：（1）平等、自愿（2）公平、诚实信用（3）守法。

合同的分类：

（一）根据法律是否设有规范赋予一个特定名称，（1）典型合同（2）非典型合同

（二）根据法律是否规定合同必须符合一定的形式才成立。（1）要是合同：法律规定必须采用特定形式的合同（2）不要式合同

（三）根据合同当事人是否相互享有权利、承担义务，（1）双务合同（2）单务合同

（四）根据合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价，（1）有偿合同（2）无偿合同

（五）根据合同是当事人意思表示一致时成立，还是当事意思表示一致后，仍需由实际交付标的的物的行为才能成立，（1）诺成合同（2）实践合同。

（六）根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在，（1）主合同（2）从合同。

五．买卖合同、租赁合同（19-22）

(一)买卖合同：指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或买方。

买卖合同是：有偿合同、双务合同、诺成合同、不要式合同。

出卖人的义务：交付标的、转移标的物的所有权、瑕疵担保义务（权利瑕疵和物的瑕疵）。买受人的义务：支付价款、受领标的物、对标的物的检查通知的义务。

房屋买卖合同有下列特别规定：（1）房屋买卖合同需要采取书面形式，买卖双方需将买卖房

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屋的位置、面积、价金等书面约定；（2）在城镇买卖房屋的所有权须经房屋登记机构登记后，才发生转移；（3）出卖共有房屋的，其他共有人享有同等条件下的优先购买权。

（二）租赁合同：指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物须为法律允许流通的不动产和动产。

租赁合同为：双务合同、有偿合同、诺成合同。

租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件，当事人只要依法达成协议，合同即告成立。租赁合同的内容：包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金以及支付期限和方式、租赁维修等条款。

租赁合同的期限：自续订之日起不到超过20年。租赁期限为6个月以下的，可以有当事人自由选择合同的形式。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。为采用书面形式的，不论当事人对租赁期限是否做了约定，都视为不定期租赁。

租赁合同的种类：（1）根据租赁物的不同，动产租赁和不动产租赁（2）根据法律对租赁是否有特殊规定，一般租赁和特殊租赁（3）根据租赁合同是否确定期限，定期租赁和不定期租赁）。

出租人的义务：（1）依照合同约定的时间和方式交付租赁物（2）在租赁期间波爱吃租赁物符合约定的用途（3）对出租物的瑕疵担保。

承租人的义务：（1）按照约定的期限支付租金（2）按照合同约定的方法使用租赁物（3）妥善保管租赁物（4）不得擅自改善和增设他物（5）当租赁物有修理、防止危害的必要或者其他诚实信用原则应通知的事由时，负有通知义务。（6）租赁合同终止时，承租人应将租赁物返还出租人。

六．委托合同、居间合同和行纪合同（22-25）

（三）委托合同：指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。

委托合同的特征：（1）是典型的劳务合同（2）受托人以委托人的费用办理委托事务（3）委托合同具有人身性质，以当事人之间互相信任为前提（4）委托合同既可以是有偿合同，又可以是无偿合同（5）委托合同为诺成合同、不要式合同、双务合同。

委托合同为：委托合同为诺成合同、不要式合同、劳务合同、双务合同。

办理委托事务的义务（2）遵守委托指示的义务（3）报告义务（4）受托人的义务和责任：（1）

转移利益的义务。受托人应将办理委托事务取得的各种利益及时转移给委托人（5）转移权利的义务。受托人以自己的名义为委托人办理事务取得的权利，应将权利转移给委托人。委托人的义务和责任：（1）支付费用（2）付酬义务（3）赔偿损失。

委托合同的种类：（1）根据受托人的权限范围，特别委托和概括委托（2）根据受托人的人数，单独委托和共同委托。两个以上的受托人共同处理委托事务的，对受托人承担连带责任。（3）根据受托人产生的不同，直接委托和转委托。

委托合同的终止原因：（1）一般原因：指合同所通存的终止原因，如委托事务处理完毕、委托合同履行已经不可能、委托合同的存续期间届满（2）特殊原因：指导致委托合同终止特有的原因，包括：a.当事人一方终止合同b.当事一方死亡、丧失民事行为能力或破产。

（四）居间合同：指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

居间合同的特征：（1）居间合同是有居间人向委托人提供居间服务的合同。居间人不是委托

（3）人与第三人之间的合同的当事人（2）居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权。

居间合同是双务、有偿、诺成合同。

居间人的权利：（1）居间人的报酬请求权。居间合同报酬的给付义务有两种情况：a.报告居间，仅由委托人承担给付义务b.媒介居间，除另有约定为，由双方当事人平均负担居间人的

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报酬。（2）居间人的费用偿还请求权。

（1）报告订约机会或者提供订立合同媒介的义务（2）忠实义务（3）负担居居间人的义务：

间费用的义务。

委托人的义务：（1）支付居间报酬的义务（2）偿付费用的义务。

订立居间合同应注意以下问题：（1）委托人应当在合同中载明所委托居间从事的活动，包括种类、范围和要达到的要求，给付酬金的数额、方式和时间（2）居间人应当如实向委托人说明自己能够做到什么程度、需要什么条件完成委托人的委托事项（3）合同中应当订明违约责任条款（4）居间合同的主体具有特殊性。

（五）行纪合同：指行纪人接受委托人的委托，以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。

行纪合同的特征：（1）标的是行纪人为委托人进行贸易活动，通常表现为为委托人买入或卖出特定物品或财产权利（2）行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动（4）行纪人的行纪行为具有限定性。（3）行纪合同属于双务、有偿合同、诺成合同、不要式合同

行纪人的义务：（1）为委托人从事贸易活动（2）以委托人指示处理委托事务（3）妥善保管委托物（4）合理处分委托物（5）负担行纪费用的义务。

行纪人的权利：（1）请求报酬权（2）介入权。可以以自己的名义介入买卖活动（3）提存权。委托人的义务：（1）及时受领委托物的义务（2）支付报酬的义务。

委托人的权利：（1）验收权（2）损害赔偿请求权。

七．物权的概念、与债权的区别、分类、特征和效力（26-28）

物权：是一种财产权，指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有之间支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

债权：指权利主体按照合同约定或者法律规定，请求相对人为或不为特定行为的权利。物权和债权的区别：（1）权利性质上不同。物权为支配权，债权为请求权（2）权利发生上不同。物权发生实行法定主义，债务的发生实行任意主义（3）权利效力范围不同。物权为为绝对权，债权为相对权（4）权利效力不同。物权具有支配权，债权的效力则为请求权（5）在权利期限上不同。物权中有些权利是无限期的，债权则为有限期限的权利。

物权的分类：（1）不动产物权和动产物权（2）自物权和他物权。自物权：权利人对自己的物享有的权利；他物权：指在他人的物上设立的物权，如抵押权，地役权，土地使用权等（3）主物权和从物权。主物权：指本身就独立存在，不需要依附于其他权利的物权；从物权：指必须依附于其他权利而存在的物权，如抵押权。（4）所有权和限制物权。限制物权：为充分发挥物的效用，法律规定，权利人可以在其所有物上为他人设立权利，这种权利的直接效力是限制了所有权的效用，如用益物权和担保物权。

物权的效力：（1）排他效力：指在同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存。

（2）优先效力：指在同一标的物，债务和债权并存时，物权优先于一般的债权。（3）追及效力：指物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利。物权的特征：（1）法定原则。物权制度属于民事基本制度（2）公示原则。物权公示的方式：登记、交付、占有等（3）优先原则。

八．消费者的权利和经营者的义务（31-32）

消费者的权利：（1）安全保障权：消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全部受损害的权利。（2）真情知悉权（3）自主选择权（4）公平交易权（5）获取赔偿权（6）

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依法结社权（7）获得知识权（8）受尊重权（9）监督权。

（1）守法义务（2）接受监督的义务（3）保证消费者安全（4）真实信息告经营者的义务：

知义务（5）出具单据义务（6）真实标识义务（7）质量保证义务（8）售后服务义务（9）禁止以公告等方式免责（10）禁止侵犯消费者人身权。

九．建筑物的分类（35-39）建筑物的分类（）建筑物的分类：（一）按照建筑物使用性质的分类：（1）民用。按照使用功能，分为：居住建筑和公共建筑（）工业建筑（3）农业建筑。（二）按照房屋层数或建筑总高度的分类。住宅，（1）低层：（2）多层:4~61~3

（3）中高：7~9 层（4）高层：10 层及以上的住宅。公共建筑及综合性建筑，总高度超过4M 的，为高层建筑，但不包括总高度超过24M 的单层建筑。建筑总高度超过100M 的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑均称为超高层建筑。（三）按照建筑结构的分。

1.按照建筑结构：（1）砖木结构建筑（）砖混结构建筑（3）钢筋混凝土结构建筑（4）钢结构建筑（5）其他结构建筑。2.按照建筑物结构类型：（1）砌体结构建筑（2）框架结构建筑（3）空间结构建筑：包括悬索、网架、壳体等结构形式的建筑，大跨度的公共建筑多为这种结构。（四）按照建筑施工方法的分类：（1）现浇、现砌式建筑（）预制、装配式建筑（3）部分现浇现砌、部分装配式建筑。（五）按照建筑物耐火等级的分类。建筑物的耐火等级：是有组成建筑物的构建的燃烧性能和耐火极限决定的。非燃烧体、难燃烧体和燃烧体。（六）按照建筑设计使用年限的分类。类别123 4 设计使用年限（年）55 50 100 示例临时建筑易替换结构构件的建筑普通建筑和构筑物纪念性建筑和特别重要的建筑（七）按照房屋完损等级的分类房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为下列5 类：（1）完好房屋：指主体结构完好，不倒、不塌、不漏，庭院不积水，门窗设备完整，上下水道通畅，室内地面平整，能保证居住安全和正常使用的房屋，或者虽然有些漏雨和轻微破损，或缺乏油漆保养，但经过小修能及时修复的房屋（）基本完好房屋：指主体结构完好，少数部件虽

一般损坏房屋：指主体结构基本完好，然有损坏，但不严重，经过维修就能修复的房屋（3）

层面不平整，经常漏雨，门窗由腐朽变形，下水道经常阻塞，内粉刷部门脱落，地板松动，整体轻度倾斜，开裂，需要进行正常修理的房屋（4）严重损坏房屋：指年久失修，破坏严重，但无倒塌危险需进行大修或有计划翻修、改建的房屋（5）危险房屋：指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。房屋新旧程度的判定标准：（1）完好房屋：十、九、八成；（）基本完好：七、六成（3）一般损坏房屋：五、四成（4）严重损坏房屋及危险房屋：三成以下。对建筑物的基本要求：安全、适用、经济、美观。十．建筑构造（41-45）建筑构造（）

（一）基础：是建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物基础：的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。分类：（1）按照使用的材料：灰土基础、三合土基础、砖基础、石基础、混凝土基础、毛石1

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混凝土基础、钢筋混凝土基础（）按照埋置深度，分为：浅基础、深基础和不埋基础（3）受力性能：刚性基础和柔性基础（4）按照构造形式：A.条形基础呈带形基础B.独立基础：呈块状C.筏板基础：是一块支撑着许多柱子或墙的钢筋混凝土板，板直接作用于地基上，一块整板把所有的单独基础连在一起，使地基土的单位面积受压力减小。——调整地基的不均匀沉降，或用来跨过溶洞。D.箱形基础：指由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构。——对于抵抗地震荷载的作用极为有利E.桩基础。当建筑场地的上部土层较弱、承载力较小，不适宜采用在天然地基上作浅基础时采用桩基础。（二）地基：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土体或岩体。地基：地基应满足的要求：（1）由足够的承载力（）由均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉。（3）由防止产生滑坡、倾斜方面的能力。地基的分类：天然地基和人工地基。墙体。（三）墙体。墙体的作用：（1）承重作用（）围护作用（3）分隔作用（4）装饰作用。对墙体的基本要求：（1）具有足够的强度和稳定性（）满足热工（保温、隔热、防止产生凝结水）方面的性能（3）隔声（4）防火。墙体的分类：（1）按照墙体在建筑物中的方向，纵墙和横墙（2）按照受力情况，承重墙和非承重墙。在非承重墙中，仅承受自重并将其传给基础的墙，称为承自重墙。仅起分隔空间作用，自重由楼板或梁来承担的墙，称为隔墙。（3）按照使用的材料：砖墙、石块墙、小型砌块墙、钢筋混凝土墙（4）按照构造方式，实体墙、空心墙和复合墙。（四）柱：是建筑物中直立的起支持作用的构建，它承担、传递梁和楼板两种构件传来的荷载。（五）门。主要作用：交通出入，分隔和联系建筑空间。组成：门框、门扇、五金组成。（六）窗。组成：窗框、窗扇、玻璃、五金组成。地面：指建筑物底层的地坪，由面层、垫层和基础构成。对由特殊要求的地坪，通常（七）地面在面层和垫层直接增设一些附加层。按照面层使用的材料和施工方式：（1）整体类地面（）块材类地面（3）卷材类地面（4）涂料类地面。对地面的要求：坚固耐磨、平整、光洁、防滑、易清洁、不起尘。楼板。（八）楼板。基本构造:面层、结构层和顶棚。楼梯（十一）（九）梁。十）楼梯（十一）屋顶（十一、房屋面积测算（73-79）房屋面积测算（）房屋面积的种类：（1）建筑面积（）使用面积（3）套内建筑面积——由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成（4）共有建筑面积（5）分摊的共有建筑面积（6）预测面积（7）实测面积（8）合同约定面积（9）产权登记面积。房屋面积测算的一般规定：（1）房屋面积测算是指水平投影面积测试（2）房屋面积测试的精度（3）房屋面积测试必须独立进行两次，其较差应在规定的限差以内，取简单算术平均数作为最后结果（4）量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具（5）. 边长以米单位，取之0.01m;面积以平方米为单位，取之0.01m 计算建筑面积的一般规定：（1）计算建筑面积的房屋，应是永久性结构的房屋（）层高应在.m 以上（3）同一房屋如果结果、层数不相同时，应分别计算建筑面积。十二、室内装饰装修的基本要求和构造（91-102）室内装饰装修的基本要求和构造（）2

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室内装饰装修的基本要求：1.满足室内各界面功能要求.满足室内界面物理要求（1）空间

（1）的使用要求（）满足相应部位尺寸（3）满足建筑物理方面的特殊要求3.满足审美要求。三个不同界面要求服从于整体美观效果的要求（）界面的色彩不能过分突出（3）应充分利用材料的质感（4）充分利用色彩的效果，对人的生理、心理产生的影响（5）应考虑自然采光和室内灯光的设置，借助于光线获得理想的效果（6）装饰构造要尽可能做到简洁、经济、合理。室内顶棚的种类：按照饰面与基层的关系，分为：1.直接式顶棚2.悬吊式顶棚。室内墙体饰面的作用：（1）保护墙体（）改善墙体的物理性能（3）装饰。室内墙体饰面的种类：（1）抹灰类（2）贴面类（3）涂刷类（4）裱糊类（5）罩面类。室内墙体饰面基本构造：（1）抹灰底层（基层），主要起粘结合和初步找平的作用。（地上卧室、起居室的墙体，抹灰底层为混合砂浆，常用做法为14mm 厚水泥：石灰：沙子的比例为（）中间层（3）面层。1：1：6；厨房、卫生间的墙体，常见做法为水泥：沙子比例1：3）地面：是建筑物底层地面和楼层地面的总称。底层地面的基本构造：面层、垫层和基层（地基）；楼层地面的基本构造：面层、基层（楼板）。面层的主要作用：满足使用要求；基层的主要作用：承担面层传来的荷载。室内楼地面的作用：（1）坚固性和耐久性（）安全性（3）舒适感（4）装饰性。室内楼地面的基本构造：1.整体（现浇）类地面构造。水泥砂浆、混凝土和水磨石。2.铺贴类地面构造。陶瓷和石材类3.木地板类地面构造。实铺式、弹性和复合式。4.其他地面构造。建筑装修中固定地毯的方法主要有压条固定和胶粘结固定。室内装饰装修的色彩要点：（1）墙面的颜色（2）墙裙的颜色

（3）踢脚线的颜色（4）地面的颜色（5）天棚的颜色（6）装修配件的颜色（7）家具的颜色。室内装饰装修材料的质感和选择：（1）粗糙与光滑（2）柔软与坚硬（3）冷与暖

（4）关泽和透明度。（5）弹性（6）纹理。十三、建筑装饰装修材料的概念，分类、功能和选择（108-113）建筑装饰装修材料的概念，分类、功能和选择（）建筑装饰装修材料：主体结构工程完工后，进行室内外墙面、顶棚、地面的装饰装修和室内外空间布置所需要的材料；既起到装饰目的，有可以满足一定使用要求的功能性材料。建筑装饰装修材料的分类：（1）按照化学性质，可分为有机材料、无机材料和有机材料、无机复合材料。（）材质分为石材类、陶瓷类、皮革类、玻璃类、木质类、塑料类、有机和无机纤维类、涂料类、金属类、无机胶凝材料等（3）部位不同，可分为外墙面装饰材料、内墙面装饰材料、地面装饰材料、顶棚类装饰装修材料。建筑装饰装修材料的功能：（1）装饰功能（）保护功能（3）其他功能，如改善室内使用条件、吸声、隔声以及防火、防霉菌等作用。建筑装饰材料的选择：（1）满足使用功能（）满足装饰效果（3）材料的安全性（4）有利于人的身心健康。A.尽量选用天然装饰材料B.选择色彩明快的装饰材料C.选择不易挥发有害气体的材料E.选用保温隔热、吸声隔声的材料。（5）合理的耐久性（6）经济性原则。一般装饰工程的造价往往占建筑工程总造价的30%~50%，个别装修档次要求较高的工程可达60%~65%。室内常见装饰材料的选择：1.墙体——涂料、壁纸、瓷砖和陶瓷锦砖。.地面材料——实木及竹质地板、复合地板、塑料地板、陶瓷地板、石材。

3.顶棚材料——石膏板、矿棉板、PVC 板和铝合金板。

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全国房地产经纪人考试——房地产相关知识课件笔记

考试前言一、2010 年《房地产经纪相关知识》考试新大纲及教材变化情况：10 年教材与09 年教材相比较，简单来说可以用三句话来形容,哪就是有新增,有合并,其他章节有一定变化来概括。新教材第一章为新增的一章,在10 年考试之前老教材中从未出现过,大家要注意对本章节的学习,在今年考试中本章应该是考试的重点章节。新教材第二章为是把老教材第一章建筑知识和老教材第二章房地产测绘知识进行合并得到,老教材第二章房地产测绘知识作为新教材第五节内容。大家注意老教材第一章建筑知识中的建筑工程造价内容删除,并把老教材建筑材料单拿出来作为新教材第三章第四节内容。新教材第三章除前面讲到把老教材建筑材料单拿出来作为新教材第三章第四节内容外,其他三节为新增章节,大家注意掌握。新教材第四章为环境和景观,是由老教材第四章扩展而来,为什么我用扩展两字,因为新教材把老教材的景观内容单拿出来作为新教材的四至六节来讲解,可见景观在房地产经纪活动中的重要性已经突现。把老教材2 至5 节并入新教材第2 节,保留室内环境污染一节。把第一节内容中的生态相关内容删除。新教材第五章只在第四节城乡规划体系有小变化。新教材第六章变化不大。新教材第七章变化不大。新教材第八章房地产金融和保险由老教材第八章并入老教材第七章而得到。老教材第八章保险知识变为新教材第五节房地产保险,老教材金融知识基本保留,把老教材第二节,第三节并入新教材第一节中,老教材第四节房地产贷款删除开发贷款基本内容。其他内容变化不大。新教材第九章变化不大。新教材

第十章在老教材第十章心理学的基础上加入消费者字眼,第三节和第四节为新增内容,第五节加入部分新增内容,其他内容字眼有一定变化,其他内容不变。二、历年考试情况分析：（一）房地产经纪人历年考试通过人数统计为了适应市场经济发展需要，规范和发展房地产市场，加强对房地产经纪人员的管理，提高房地产经纪人员的业务水平和职业道德，保护消费者

建设部决定实行房地产经纪人员职业资格制度。2002 年合法权益，从2001 年开始人事部、

7 月21 日，举办全国房地产经纪人执业资格认定考试。到目前为止共举办了八次考试：2002 年12 月21 日，首次举办全国房地产经纪人执业资格考试。至2010 年，已举办了八次考试。有关情况如下表。历次全国房地产经纪人执业资格考试报考人数和合格人数考试批次认定考试首次考试第二次考试第三次考试第四次考试第五次考试第六次考试第七次考试考试时间2002 年7 月21 日2002 年12 月21 日－22 日2003 年10 月11 日－12 日2004 年10 月16 日－17 日2005 年10 月16 日－17 日2006 年10 月16 日－17 日2007 年10 月16 日－17 日2008 年10 月16 日－17 日报考人数719 31219 32613 38427 合格人数457 11867 4078 3506 7286 2170 1853 从以上历年报考人数和通过人数上看，经纪人考试难度越来越大，经纪人的考试大纲、考试教材及考试命题经过这几年的发展，考试大纲逐步规范，教材内容逐步完善，考试命题范围涉及到教材的边边角角。这是近几年来经纪人考试的主要规律。（二）《房地产经纪相关知识》出题规律

1、考试注重教材和大纲的变化内容出题者注重新教材和大纲的变化内容，肯定在考试中注重对新增加内容的考试力度，所以大家对本次考试教材中的变化和新增内容应作为学习的重点。2、《房地产经纪相关知识》这门课程的出题点（分值）在各章节分布比较均匀，综合分析题内容在各章节中分布没有规律（有时一道综合分析题会涉及若干章知识点）。

3、考试内容涉及到教材的边边角角从2002 年到2009 年的变化趋势来看，2003 年以前的经纪人考试注重对教材主要知识点的掌握的考核，对教材大面上的知识点考核内容比较多，2004 年以后，不但注重对大纲要求的内容进行考核，对教材中的一些小知识点、小例子，大家容易忽略的知识点也成了出题对象，让大家有时摸不着头脑。因此大家要注重教材大面内容，同时要踏踏实实，认认真真的把教材吃透，注意小细节。4、注重综合知识内容的考核本部分考核内容主要涉及到综合分析题内容和某些客观题内容中，在考试中不但考察广大考生对单一知识点的掌握程度，同时注重考生对综合知识点的把握，综合分析题不必说，就是在一些客观题中也有综合知识点的考核。这种试题的题型是以下列形式出现：

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“下列关于***** 的说法正确的有（）”在下面的题枝中就包括了综合的知识点。5、通过增加计算题的出题量加大考试通过难度从2004 年考试加大对计算题的出题量，主要涉及

《房地产经纪相关知识》这门课程教材的学房地产价格和估价知识和金融知识的内容。三、

习和复习方法：如何在短时间内有针对性地进行复习，全面、系统地领会吃透考试教材的学习要点，最大限度地提高考试成绩，是广大学员最为关心的话题。下面是本人在教学中的一些心得与体会，希望能对广大学员复习考试有所帮助。（1）大家要全面研读教材、吃透教材内容1 各位学员在学习教材时往往希望学习和复习的范围越小越好，甚至把全部希望寄托在辅导老师考前的押题之上，这种心情可以理解，但从例年考试通过经验表明，要想顺利通过考试，不能放松对教材的全面研读。经纪人考试的出题是不会超出指定教材范围的，指定教材阐述了大量的基本问题，从教材第一页到最后一页，每个部分都有可能考到。考生只有充分准备，在考试时才能游刃有余，切不可抱有侥幸心理。教材是考试的根本。一般来说，指定教材包含了命题范围和答案标准，你必须按指定教材的内容、观点和要求去回答考试中的所有问题，否则你很难获得高分。没有指定教材而去参加考试是不可想象的。但有了教材，还必须善于总结与系统把握教材的精髓。考试通过的考生说：“善于总结和系统把握是成功考生复习时的 常规武器 ，也是他们考场上屡次取胜的两大 法宝 ”。所谓“善于总结”就是在仔细看完一篇教材的前提下，一边看书，一边作总结性的笔记，把教材中每一章的要点都列出来，从而让厚书变薄，并理解其精华所在；所谓“系统把握”就是不仅要系统全面地把握每一章节，而且要系统地把握各章节之间的密切联系。研读教材需要一定的时间和精力投入，各位学员宜早做安排。很多学员在学习上喜欢先松后紧，一开始并不在意，到考前突击复习，搞得十分紧张。每年临考之时都有一些学生遗憾地抱怨，再有一周时间复习肯定能够过关，与其考前后悔，不如笨鸟先飞。强调对教材的研读，是要突出全面理解和融会贯通，并不是要求考生把指定教材的全部内容逐字逐句地背下来。研读教材要注意准确把握文字背后的复杂含义，研读教材还要注意不同章节的内在联系，能够从整体上对应考科目进行全面系统的掌握。（2）深刻把握重点对教材全面研读的同时，考生也要注意抓住重点进行复习。《房地产经纪相关知识》这门课程都有其必考知识点，这些知识点在每年的试卷上都会出现，只不过形式不同罢了，可谓万变不离其宗。对于重要的知识点，考生一定要深刻把握，能够举一反三，做到以不变应万变。考生在复习中要想提高效率，就必须把握重点，避免平均用力气。因此，全面研读教材与重点把握教材都很重要。全面研读可以使考生在考场之上稳扎稳打，保持良好应试心态；把握重点则能使考生以较小的投入获取较大的考试收益，在考试中立于不败之地。有关《房地产经纪相关知识》这门课程的重要知识点我会在今后的课程中陆续向各位学员介绍。（3）练习巩固提高《房地产经纪相关知识》这门课程涉及内容十分广泛，有些内容实际业务中很少接触，仅仅依靠记忆和自身理解来准备资格考试是远远不够的。适当演练一些高质量的练习题，可以提高各位学员对相关知识点的理解运用水平，进而提高应试能力。通过练习学员可以逐渐总结出考试内容的某些重点与规律，发现自身学习中的薄弱环节，从而有针对性地进行提高。适当做一些练习题和模拟题是考试成功必不可少的一个环节。特别是往年的考试试卷，虽然再考和可能性不是很大，但是熟悉题型是很重要的。从某种意义上讲，考试就是做题。所以，在应试学习过程中，适当地做一些练习题和模拟题是考试成功必不可少的一个环节。众所周知，考试所涉及的各个科目均具有严谨性、务实性的特点，尽管很多问题从理论上讲可能会有不同的观点和看法，需要运用专业判断，但在考试时，考试试题的答案都应具有“唯一性”，客观性试题尤其如此。这里的“唯一”，实际上也可以说是“统一”，即统一于“考试大纲”和“指定教材”的各“考试点”。但考试大纲只规定了考试范围，并未给出具体的考试内容；而指定教材通常也只是就考试大纲规定的范围平铺直叙地加以展开说明。如何将“指定教材”中各“考试点”（由“考试大纲”决定）与“考试试题”的“答案”联系起来呢？这就要求你在理解指定教材的同时，必须做一些练习、模拟题，并能举一反三。由此可见，每一位学员还必须得有一本与指定教材相配套的习题复习资料。一本好的习题复习资料应该按照考试大

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纲和指定教材的内容，以“考题”的形式进行归纳整理，并附有多套模拟试题，具有一定的参考价值。通过练习、模拟，你可以自我测试对教材的理解掌握程度，了解哪些内容知道，哪些问题能回答，哪些章节没把握，哪些试题你以前根本没见过，等等，从而为你进一步学习做好思想和时间上的准备。但复习资料不宜过多，选一两本就行了，多了容易眼花，反而不利于复习。多做练习固然有益，但千万不要舍本逐末，以题代学。练习只是对所学知识的检验和巩固，应试能力的培训核心在前面两个环节。做练习要尽量选择高质量的习题，至少应保证是根据新教材编写的习题。重做历年考试真题也是一个不错的学习方法，但要注意，因为教材的变化，以前考题的标准答案并不一定适合现在的考试。四、本课程考试所选题型及答题方法与技巧1、单项选择题。单项选择题每题1 分，每题的备选答案中只有一个最符合题意。具体答题方法有：（1）直接挑选法：根据题干的内容去看题枝，直接从题枝中选出符合题意的选项。（2）排除法：根据题干的内容去看题枝，排除题枝中的错误答案，剩下的为正确选项。由于题目中没有答错倒扣分的规定，当遇到不能肯定选出正确答案的题目时，千万不要放弃，应该猜答，这样有25%的得分机率，这可以说是不是方法的方法。2、多项选择题。每题2 分。共五个选项，每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5 分，多项选择题有二到四个正确答案，由于存在答错倒扣分的情况，因此在答题时拿不准的题目一定不要猜答，如果答错一题，整个题目一分也得不到，因此要坚持“宁缺勿滥”的基本原则。多选型选择题答题基本方法：(1)消元法：多选题都是两个或两个以上答案是正确的，其干扰项(错误项)最多为三个，因此，遇到此题运用消元法是最普遍的。先将自己认为不是正确的选项消除掉，余下的则为选项。(2)分析法：将五个选择项全部置于试题中，纵横比较，逐个分析，去误求正，去伪存真，获得理想的答案。(3)语感法：在答题中因找不到充分的根据确定正确选项时，可以将试题默读几遍，自己感觉读起来不别扭，语言流畅、顺口，即可确定为答案。

（3）综合分析题：综合分析题每小题2 分。在每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，错选不得分；少选且选择正确的，每个选2 项得0．5 分。答题基本方法：在充分理解题意的基础上，运用单选题和多选题的答题技巧进行作答。一、内容提要：本讲主要讲述法律概述和民法的相关内容。二、重点、难点：考试要求1．掌握自然人、法人和合伙；2．掌握民事法律行为；3．掌握代理的概念和种类、代理关系和代理权、代理行为；4．熟悉我国现行法律体系和法律的适用；5．熟悉民法的概念和基本原则；6．熟悉诉讼时效；7．了解法律和法规的含义；8．了解民事法律关系；9．了解民事责任；第一章法律和消费者权益保护第一节法律概述一、法律和法规的含义(了解) 1.法律一词有广义和狭义两种含义。广义的法律是指由立法机关或国家机关制定，国家政权保证执行的行为规则的总和，包括宪法、基本法律、普通法律、行政法律、地方性广义的法律是法规和规章等规范性文件。狭义的法律在中国是指由全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律。狭义的法律2.法规一词也有广义和狭义两种含义。广义的法规是指法律、法令、条例、规则、章程等的总称。广义的法规狭义的法规在中国是指法律效力低于低于宪法和法律的规范性文件，包括国务院制定的行政法规和地方国家权力机关制定的地方性法规。狭

法律(基本法律、义的法规低于二、中国现行法律体系(熟悉) 中国现行法律体系包括宪法、

其他法律)、行政法规、地方性法规、自治条例、单行条例和规章(部门规章、地方政府规章) 中国现行法律体系包括等。(一)宪法宪法是国家的根本法。．又具有与其他法律不同的特征，主要是：宪法是国家的根本法。它既具有一切法律的共同特点，(1)宪法的内容不同于其他法律。其他法律的内容只涉及社会生活的某一个方面、某一个领域。宪法的内容不同于其他法律。宪法的内容不同于其他法律宪法的内容涉及国家和社会生活的根本问题，它规定国家的根本制度和根本任务、公民的基本权利和义务，是一切组织和个人的根本活动的根本问题，的根本问题准则。(2)宪法是制定其他法律的依据。一切法律都要以宪法为依据。正如人们通常所说的，宪法是母法，其他法律是子法。宪法是制定其他法律的依据。宪法是母法，宪法是制定其他法律的依据宪法是母法其他法律是子法。(3)宪

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法具有最高的法律效力，一切法律、法规都不得同宪法相抵触。宪法具有最高的法律效力，宪法具有最高的法律效力(二)法律这里所讲的法律是狭义的法律，分为：①由全国人民代表大会全国人民代表大会制定的基本法律，如民法、合同法、物权法、刑法；基本法律，全国人民代表大会基本法律②由全国人民代表大会常务委员会全国人民代表大会常务委员会制定的其他法律或一般法律，如土地管理法、城市房地产管理法、广告法、消费者权益保护法。其他法律或一般法律，全国人民代表大会常务委员会其他法律或一般法律(三)行政法规行政法规是指国务院国务院根据宪法和法律，按照法定程序制定的有关行使行政权力，履行行政职责的规范性文件，如《城市房地产开发经营管行政法规是指国务院理条例》《物业管理条例》、。(四)地方性法规、自治条例和单行条例地方性法规有广义和狭义两种含义。地方性法规有广义和狭义两种含义。广义的地方性法规是指地方国家权力机关制定的规范性文件的总称，包括：广义的地方性法规(1)省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，制定的地方性法规。(2)较大的市人民代表大会及其常务委员会较大的市的人民代表大会及其常务委员会较大的市人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，制定的地方性法规。较大的市是指省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和经国务院批准的较大的市。较大的市是(3)经济特区所在地的省、市的人民代表大会及其常务委员会根据全国人民代表大会的授权决定，制定的在经济特区范围内实施的法规。(4)民族自治地方的人民代表大会依照当地民族的政治、经济和文化的特点，制定的自治条例和单行条例。狭义的地方性法规是狭义的地方性法规是指上述第一、狭义的地方性法规是二种地方性法规。(五)规章规章也称为行政规章，是指国家行政机关国家行政机关根据法律和行政法规在其职权范围内制定的关于行政管理的规范性文件，分为部门规章和地方政规章也称为行政规章国家行政机关部门规章和地方政府规章。府规章。部门规章是指国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，部门规章在本部门的权限范围内，制定的规范性文件，如《城市房地产转让管理规定》《城市房地产中介服务管理规定》、。地方政府规章是指省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规，制定的规范性地方政府规章文件。三、法律的适用(熟悉) (一)法律的适用范围法律的适用范围法律的适用范围即法律的效力范围，法律的适用范围即法律的效力范围，包括：(1)法律在时间上的适用范围。是指法律在时间上所具有的效力，包括法律的生效和失效两个方面。法律在时间上的适用范围。法律在时间上的适用范围3 法律开始生效的时间通常有两种情况：①自法律公布之日起生效；②法律公布之后经过一段时间再开始生效。一般来说，法律的效力自施法律开始生效的时间法律的效力自施行之日发生，至废止之日停止。行之日发生，至废止之日停止。(2)法律在空间上的适用范围。是指法律在地域上所具有的效力。制定法律的机关不同，法律适用的空间范围也不相同，大体上有两种情况：法律在空间上的适用范围。法律在空间上的适用范围①宪法、法律、行政法规、部门规章适用于全国；②凡属地方立法机关制定的地方性法规、地方政府规章只在各该立法机关管辖区域内发生效力。(3)法律对人的适用范围。是指法律对哪些人具有效力。法律的对人效力存在两种不同的理论：法律对人的适用范围。法律对人的适用范围①属人主义，例如不论某人是处于国内还是国外，只要该人具有本国国籍即适用本国的法律；②属地主义，即以地域为标准确定法律对人的约束力，例如凡是居住在本国领土内的人，不论其国籍是本国还是外国，均受本国法律的管辖。(二)法律适用的基本原则法律适用的基本原则解决法律的适用冲突问题，一般遵循“上位法优先于下位法”“新法优先于旧法”“特别法优先于普通法”“法律文本优先于法律解释” 、、、、“强行法优先于任意法”“法不溯及既往”等原则。、1．上位法优先于下位法上位法优先于下位法原则，上位法优先于下位法原则，是指在效力较高的法律与效力较低的法律相冲突的情况下，应适用效力较高的

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法律。在中国，宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例

宪法具有最高的法律效力，高于和单行条例、规章都不得同宪法相抵触；法律的效力高，

行政法规、地方性法规、规章；行政法规的效力高于高于地方性法规、规章；高于地方性法规的效力高于高于本级和下级地方政府规章；高于省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于高于本行政区域内的较大的市的人民政府制定的规章；高于部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。具有同等效力，具有同等效力2．新法优先于旧法新法优先于旧法原则，新法优先于旧法原则，是指同一事项已有新法公布施行时，旧法自然废止。该原则是在效力相等的法律有冲突时适用。具体来说，同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。3．特别法优先于普通法根据法律的适用范围有无限制，可将法律分为普通法和特别法。根据法律的适用范围有无限制，可将法律分为普通法和特别法。普通法是指适用于全国领域、规定一般事项，并且无适用的时间限制的法律。特别法是指适用于特定区域、规定特定事项，或在适用时间上有限制的法律。特别法优先于普通法原则，是指在效力相等的法律之间，特别法应优先于普通法而适用。具体来说，同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。4．法律文本优先于法律解释法律文本是法律的书面条文的表现形式，法律解释是对法律条文的含义所作的解释，包括立法解释和司法解释。如果法律解释与法律文本的含义完全不符，或者数个解释机关彼此之间也相互冲突，则仍然应以法律文本为准。5．强行法优先于任意法法律规范大体上可分为任意性规范和强行性规范。法律规范大体上可分为任意性规范和强行性规范。任意性规范是指当事人可以通过约定排除其适用的规范，它允许当事人在法律规定的范围内自由作出约定。任意性规范强制性规范是指当事人不能通过其约定加以改变的规范，包括强制性规定和禁止性规定两种。强行法优先于任意法原则，主要是指对于某强制性规范是一事项，强行法已经作出规定的，任意法不得再发挥作用。6．法不溯及既往法律是否溯及既往，是指新的法律施行后，对它生效之前发生的事件和行为是否适用。如果适用，即具有溯及力；如果不适用，即不具有溯及力。一般而言，法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，一般而言，法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。第二节民法为了保障公民、法人的合法的民事权益，正确调整民事关系，适应社会主义现代化建设事业发展的需要，1986 年4 月12 日第六届全国人民代表大会第四次会议通过了中国第一部调整民事平等主体之间的财产关系和人身关系的基本法律《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)，自1987 年1 月1 日起施行。一、民法的概念和基本原则(熟悉) (一)民法的概念(熟悉) 民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。民法是民法所讲的平等主体是指作为民事主体来说，其权利能力一律平等。民法所讲的平等主体是指作为民事主体来说，其权利能力一律平等。对于作为主体的公民而言，即不分民族、种族、宗教信仰、性别、职业、职务、家庭出身、教育程度、财产状况等，都具有平等的权利能力；对于作为主体的法人而言，无论是全民所有制企业法人还是集体所有制企业法人，无论是中外合资企业法人、中外合作企业法人还是外资企业法人，无论是国家机关法人、事业单位法人还是社会团体法人，其民事权利能力都是平等的。财产关系是指人们在产品的生产、分配、交换和消费过程中形成的具有经济内容的关系，包括财产归属关系和财产流转关系。财产关系是人身关系是基于人格和身份所产生的，没有直接的财产内容的社会关系，包括人格关系(如自然人享有的姓名权、肖像权、健康权、荣誉权、人身关系是名誉权，法人享有的名称权、荣誉权、名誉权等)和身份关系(如家庭关系中的亲权，对无民事行为能力人和限制民事行为能力人的监护权)。(二)民法的基本原则(熟悉) 概括地说，中国民法主要有下列基本原则：(1)平等原则。该原则是指民事主体在法律地位上是平等的，其合法权益应受到法律平等保护。平等原

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则不仅是民法的基本原则，而且是民平等原则不仅是民法的基本原则，平等原则不仅是民法的基本原则法的首要原则首要原则。法的首要原则。(2)自愿原则。该原则是指民事

民事主体有决定自己行动的权利义务的发生、变更和消灭都应是出自于当事人自己的意愿，

自由，有权根据自己的意志享有权利和承担义务。自愿原则在合同法上体现得尤为明显则在合同法上体现得尤为明显。自愿原则在合同法上体现得尤为明显。具体而言，只要不违反法律的强制性规定，当事人在明辨利弊的基础上达成一致(合意)，即可以使他们之间的合同具有法律效力，受到法律保护。(3)公平原则。该原则是指民事主体在进行民事活动时，相互之间应公平对待。恶意串通，坑害对方；把自己的意志强加给对方；霸王合同4 等都是违反公平原则的。利用他人急需而进行的显示公平的民事行为，也是违反公平原则的。(4)诚实信用原则。诚实信用是诚实信用是一切正当社会行为所应遵守的道德准则，是道德规范在法律上的表现。它强调人在行为时应讲究信用、恪守诚实信用是诺言、诚实不欺，在不损害他人和社会合法权利的前提下追求自己的利益。(5)公序良俗原则。公序良俗是公序良俗是公共秩序和善良风俗的简称。公序良俗是民事行为除了不得违反法律的禁止性规定，还不得违反一般观念上的公共秩序和社会的善良风俗。(6)禁止滥用权利原则。禁止滥用权利的目的在于更好地保护私权。滥用权利会产生对权利人不利的法律后果。一般来说，滥用权利的行为禁止滥用权利的目的在于更好地保护私权。禁止滥用权利的目的在于更好地保护私权不受法律保护，行为人的目的因此就不能实现。二、民事法律关系(了解) (一)民事法律关系的概念(了解) 人们在社会生活中必须从事社会交往，相互之间要发生各种社会关系，如财产关系、买卖关系、婚姻关系等。为了使社会关系形成安定、和平、有序的状态，使人与人之间形成正常的交往关系，需要由法律对各种社会关系进行规范。其中，民事法律关系是由民事法律关系是由民法规范调整的社会关系，即由民法确认和保护的社会关系。民事法律关系是由(二)民事法律关系的要素(了解) 民事法律关系的要素是指构成民事法律关系的必要因素，包括主体、客体和内容。民事法律关系的要素是指构成民事法律关系的必要因素，包括主体、客体和内容。1．民事法律关系的主体民事法律关系的主体简称民事主体，是指参加民事法律关系，享有民事权利、承担民事义务者，包括自然人、法人和合伙组织，国家在一包括自然人、民事法律关系的主体包括自然人法人和合伙组织，国家在一些场合也是民事法律关系的主体。至少有两个主体。些场合也是民事法律关系的主体。一项民事法律关系中至少有两个主体。至少有两个主体2．民事法律关系的客体民事法律关系的客体是指民事权利和民事义务所指向的对象，包括物、行为、智力成果等，如果客体为物，民事法律关系的客体是物行为、智力成果等。在民法上，客体也称为“标的” 则习惯上称为“标的物” 。(1)物。民法上的物是指能够满足人类生活、生产需要，可以为人类所控制，具有一定经济价值的物体。它可以是天然的，也可以是人工创物造的。民法上的物应满足以下条件：民法上的物应满足以下条件：①有体物，即应占有一定的空间而有形存在；②人力可以支配；③不包括人体本身，即人不能成为民事法律关系的客体，但人身体的一部分与人体分离后，可能成为物，如用于移植的器官。(2)行为。是指人的活动以及活动的结果。在债的法律关系中，行为作为法律关系的客体，如提供服务、保管、运输等合同法律关系的客体行的行为。(3)智力成果。是指脑力劳动所创造的精神财富，如发明创造、文学作品等。智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体。智力成果。智力成果3．民事法律关系的内容(了解) 民事法律关系的内容是指民事主体之间由法律法律确定并保证其实现的权利和义务，在违反义务时，还包括民事责任。还包括民事责任。民事法律关系的内容法律还包括民事责任例如，商品房买卖法律关系的基本内容是：买方承担付款的义务，享有取得商品房所有权的权利；卖方承担交付商品房并转移所有权的义务，享有取得商品房价款的权利。(三)民事权利(了解) 1．民事权利的概念和分类民事权利是权利的一种形式，是民法赋予自然人或法人在具体的民事法律关系中实施一定行为或者要求他方实施一定行为(或不实施一定行为) 民事权利是权利的一种形式，的权利。(1)根据权利的内容和性质，民事权利可分为财产权和人身权。根据权利的内容和性

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质，根据权利的内容和性质民事权利可分为财产权和人身权。财产权是指以财产利益为直接内容的权利，如物权、债权等。物权、财产权是物权债权等。人身权是指以人身所体现的利益为内容的，与权利人的人身不可分离的民事权利，如生命健康权、姓名权、肖像权等。人身权是区分财产权和人身权的意义在于，财产权受到侵害，一般不发生精神损

民事权利可分为支配权、害赔偿的问题；人身权一般不能转让和继承。(2)根据权利的作用，

请求权、形成权和抗辩权。根据权利的作用，根据权利的作用民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。支配权是指对权利标的直接进行支配而不受他人非法干涉的权利，如物权、知识产权、人身权等。请求权是指权利主体请求他人为或不为一定行为的权利。形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择之债中的选择权等。抗辩权也称为异议权，是指不同意他人的请求，而提出证据以抗辩的权利。2．民事权利的取得和变动民事权利的合法取得方式，可分为原始取得和继受取得两种。民事权利的合法取得方式，可分为原始取得和继受取得两种。原始取得是指得是指根据法律规定，最初取得民事权利或不依赖于原权利人的意志而取得某项民事权利，包括劳动生产、天然孳息和法定孳息、添原始取得是指附、没收、无主财产收归国有等方式。继受取得是继受取得是指根据某种法律行为从原权利人那里取得某项民事权利。如通过买卖、赠与、继承遗产、继受取得是接收遗赠、互易等形式。主要有两种事实可以导致民事权利变更：主要有两种事实可以导致民事权利变更：①根据当事人的约定而变更民事权利，如通过债权债务关系予以变更；②基于法律规定的原因而发生的权利变更，如所有权因添附而变更。民事权利的消灭可分为两类：民事权利的消灭可分为两类：①绝对消灭，如所有权因标的物的灭失而消灭。②相对消灭，即权利主体变更，如所有权转移，对原权利人而言即为所有权消灭。3．民事权利的保护民事权利的保护方法有：民事权利的保护方法有：①公力救济，即权利人通过民事诉讼或仲裁程序，请求人民法院依法或仲裁机关予以保护。②自力救济，即权利人自己采取各种合法手段来保护自己的权利不受侵犯。(四)民事义务(了解) 1．民事义务的概念民事义务是指民事法律关系的一方当事人依照法律的规定，必须实施一定行为或不实施一定行为，以满足民事权利主体实现其权利的要求。民事义务是负有义务的主体应当履行义务，负有义务的主体应

民事义务的分类以义务人行为的方式，以当履行义务，如不履行，就要承担民事责任。2．

义务人行为的方式，民事义务可分为积极义务和消极义务。需要义务人以作为来完成的义务为积极义务，如交货或付款义务；需要义务人以不作为来完成的义务为消极义务，如禁止义务。5 除了以上分类，民事义务还可分为主要义务和附随义务、约定义务和法定义务等。三、自然人、法人和合伙(掌握) (一)自然人自然人也称为公民，不仅包括本国公民还包括本国公民，还包括自然人也称为公民本国公民还包括外国人和无国籍人。凡是具有中华人民共和国国籍的自然人，都是中国的公民。1．自然人的民事权利能力自然人的民事权利能力自然人的民事权利能力是指自然人依法享有民事权利和承担民事义务的资格。在中国，自然人的民事权利能力一律平等。自然人的民事权利能力是它意味着任何自然人，不分民族、种族、宗教信仰、性别、职业、职务、家庭出身、教育程度、财产状况等，其民事法律地位一律平等。例如，任何人都享有生命健康权、姓名权。自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。胎儿不具有民事权利能力，不得成为不得成为民事法律关系的主体。不得成为但《继承法》规定，遗产分割时，应当为胎儿保留必要的份额。应当为胎儿保留必要的份额。应当为胎儿保留必要的份额自然人的民事权利能力因死亡而消灭。自然人的民事权利能力因死亡而消灭。但是，对于某些特定权益，自然人死亡后，法律可能仍然会给予保护，如法律在一定期限内保护死者的肖像、名誉、著作权等。2．自然人的民事行为能力自然人的民事行为能力是指自然人以自己的行为以自己的行为依法享有民事权利、承担民事义务的资格，即民事主体独立实施民事法律行为的资格。自然人的民事行为能力是指以自己的行为法律根据自然人不同的

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认知能力，法律根据自然人不同的认知能力，将自然人的民事行为能力分为下列3 种：(1)完全民事行为能力人。是指能以自己的行为独立享有民事权利，承担民事义务的自然人。在中国，18 周岁以上完全民事行为能力人。周岁以上的公民是成年人，具有完全完全民事行为能力人民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。16 周岁以上不满18 周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。(2)限制民事行为能力人。是指具有一定的行为能力，但行为能力受到限制的自然人。在中国，10 周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行限制民事行为能力人。限制民事行为能力人为的精神病人是限制民事行为能力人，为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与其年龄、智力或精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。(3)无民事行为能力人。是指不具有独立实施民事法律行为资格的自然人。在中国，不满10 周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人无民事行为能力人。无民事行为能力人不满为无民事行为能力人，为无民事行为能力人，需要由其法定代理人代理其民事活动。

3．监护监护是指依法对无民事行为能力人和限制民事行为能力人无民事行为能力人和限制民事行为能力人的人身、财产和其他合法权益进行监督和保护的制度。监护是无民事行为能力人和限制民事行为能力人依法进行保护和监督的人为监护人，被保护和监督的人为被监护人。依法进行保护和监督的人为监护人，被保护和监督的人为被监护人监护不是一种权利，而是一种职责(既包含权利，又有义务)。无民事行为能力人和限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。监护不是一种权利，而是一种职责监护主要有法定监护、指定监护、遗嘱监护和自愿监护。监护主要有法定监护、指定监护、遗嘱监护和自愿监护。(1)未成年人未成年人的监护人是其父母；未成年人父母双方均死亡或者没有监护能力的，由有监护能力的祖父母、外祖父母、兄、姐或关系密切的其他亲属、朋友担任监护人；没有上述监护人的，由未成年人父母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。(2)无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其配偶、父母、成年子女、其他近亲属担任监护人；无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意后，也可以担任监护人。没有上述监护人的，由精神病人所在单位或者精神病人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。4．宣告失踪和宣告死亡(1)宣告失踪公民下落不明满2 年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其为失踪人。满宣告失踪的主要意义在于对失踪人的财产进行代管和依法处理。失踪人的财产由其配偶、父母、成年子女或者关系密切的其他亲属、朋友代管。被宣告失踪的人重新出现或者确知其下落，经本人或者利害关系人申请，人民法院应当撤销对其失踪宣告。(2)宣告死亡公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告死亡：公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告死亡：①下落不明满4年的；②因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2 年的。满从事故发生之日起满年的。宣告死亡会引起与生理死亡同样的法律后果。宣告死亡会引起与生理死亡同样的法律后果。自人民法院宣告死亡判决生效之日，被宣告死亡人即丧失了民事主体资格，其民事权利能力终止；其财产转变为遗产，继承开始；其婚姻关系消灭等。被宣告死亡的人重新出现或者有人确知其没有死亡经本人或者利害关系人申请，人民法院应当撤销对其死亡宣告。知其没有死亡，被宣告死亡的人重新出现或者有人确知其没有死亡，经本人或者利害关系人申请，人民法院应当撤销对其死亡宣告。有民事行为能力人在被宣告死亡期间实施的民事法律行为有效。被撤销死亡宣告的人有权请求返还财产，依照继承法取得其财产的公民或者实施的民事法律行为有效。实施的民事法律行为有效组织，应当返还原物；原物不存在的，给予适当补偿。(二)法人法人是相对于自然人而言的一类民事主体，是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利并承担民事义务的组织。法人是法人包括企业法人、机关法人、事业单位法人

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和社会团体法人等。法人包括企业法人、机关法人、事业单位法人和社会团体法人等。个条件：成为法人需要具备4 个条件：①依法成立；②有必要的财产或者经费；③有自己的名称、组织机构和场所；④能够独立承担民事责任。凡具有国家规定的资金数额及设立的条件等，经国家主管机关批准，依法向法人登记机关登记，即能取得法人资格。法人是一个法律上抽象的人格主体，它的行为只能依靠其机关的行为才能实现。法人是法人的机关是指根据法律或法人章程的规定，能够对外代表法人从事经营活动的个人或集体。法人的机关是法人的法定代表人以及一些机构如公司董事会、经过授权能够对外代表公司行为的董事、执行总裁等，都是法人的机关。都是法人的机关。都是法人的机关法人的机关代表法人从事民事活动，由此产生的一切法律后果由法人承担。法人的机关法人可以设立分支机构，法人可以设立分支机构，由其根据法人章程、决议的授权从事法人的部分经营业务。分支机构不能作为独立的民事权利主体。法人的分支机构包括领取了营业执照和未领取营业执照两种。未领取营业执照的分支机构不得以自己的名义独立从事民事活动，而只能以法人的名义订约；有营业执照的分支机构可以对外从事法律行为。在诉讼上，有营业执照的分支机构可以作为独立的诉讼主体，以自己的名义起诉、应诉，但无营业执照的分支机构只能以法人的名义起诉、6 应诉。在责任承担方面，有营业执照的分支机构可以先以自己的财产承担责任，无营业执照的分支机构应当由其所属法人承担清偿责任。(三)合伙合伙是指两个以上两个以上的自然人、法人或者其他组织，根据合伙合同而共同出资、共同经营，依照合同约定或者法律规定承担责任的组织。的组织。合伙是两个以上的组织合伙企业有普通合伙企业和有限合伙企业。合伙企业普通合伙企业由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。无限连带责任。普通合伙企业无限连带责任法律对普通合伙人承担责任的形式有特别规定的，从其规定。有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限以其认缴的出资额为限对合伙企有限合伙企业以其认缴的出资额为限业债务承担责任。四、民事法律行为(掌握) 民事法律行为是指民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的设立、事义务的合法行为。设立变更、终止民事权利和民事义务的民事法律行为的形式主要有形式主要有口头形式、书面形式、视听资料形式、推定形式和默示形式等。法律规定采用书面形式的，应当采用书面形式。形式主要有民事法律行为成立的条件是：民事法律行为成立的条件是：①行为人具有相应的民事行为能力；②意思表示真实；③不违反法律或者社会公共利益。有一些具体的民事法律行为的成立，除需要具备上述条件外，还必须遵循特殊的有关规定。如房地产抵押，除了要具备上述条件，还必须办理房地产抵押登记。附条件的民事法律行为，条件的成立与否作为民事法律行为成立、变更、消灭的依据。下列民事行为无效：下列民事行为无效：①无民事行为能力人实施的；②限制民事行为能力人依法不能独立实施的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；④恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；⑤违反法律或者社会公共利益的；⑥经济合同违反国家指令性计划的；⑦以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。行为人对行为内容有重大误解和显失公平的，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销。被撤销的民事行为从行为开始起无效。五、代理(掌握) (一)代理的概念代理是指在代理权限内，代理人以被代理人的名义进行民事活动，活动结果由被代理人承受的一种法律行为。代理是在代理关系中，在代理关系中，被代理人又称为本人，代理他人进行民事活动的人称为代理人，与代理人实施民事行为的人称为相对人。例如，甲委托乙代购房屋，乙以甲的名义与丙订立房屋买卖合同，由此而产生的合同权利义务，直接由甲承受。这里，甲是被代理人，乙是代理人，丙是相对人。(二)代理的种类按照代理产生的不同原因和方式，按照代理产生的不同原因和方式，代理可分为下列3 种：(1)委托代理。是指基于被代理人的委托而产生的代理。委托代理中，代理人称为委托代理人。委托代理。委托代理1.委托代理是代理中适用最广泛、最普遍的一种形式。委托代理关系成立前，代理人与被代理人之间往往并

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无一定联系。委托代理通常以完委托代理是代理中适用最广泛、委托代理是代理中适用最广泛最普遍的一种形式。成特定事项为代理内容，事项完成后，代理即告终结。2.在委托代理中，有时发生转托行为。转托是转托行为。转托行为转托是指在必要时代理人把一部分或者全部受托事项，再委托给其他人办理。例如，甲委托乙出售房屋，乙因出国办事，转托给丙出售。在这一代理关系中，甲为被代理人，乙为代理人，丙为复代理人或再代理人。3.转托代理也称为复代理或再代理。转托代理也称为复代理或再代理。“委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得转托代理也称为复代理或再代理《民法通则》有条件地承认复代理：被代理人的同意。4.事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任。5.但在紧急情况下，为了保护被代理人利益而转托他人代理的除外。但在紧急情况下，但在紧急情况下为了保护被代理人利益而转托他人代理的除外。” (2)法定代理。

1.是指依照法律规定直接产生的代理。是指依照法律规定直接产生的代理。是指依照法律规定直接产生的代理2.法定代理主要是为无民事行为能力人或限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制度。3.法定代理人的权限来自法律的规定，主要是根据代理人与被代理人之间具有一定的亲属关系而发生，某些特别的情况下也可依据某种行政隶属关系而发生，例如由未成年人父母的所在单位、住所地的居民委员会等作为法定代理人。(3)指定代理。是指依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的代理。(三)代理权和代理行为民事法律行为的委托代理，可以采用书面形式，也可以采用口头形式。民事法律行为的委托代理，可以采用书面形式，也可以采用口头形式。法律规定采用书面形式的，应当采用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。代理人在行使代理权时应遵循下列两项原则：代理人在行使代理权时应遵循下列两项原则：(1)代理权应为维护被代理人的最大利益而行使。即代理人应当在代理权限范围内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理人最有利的情况下完成代理行为。包括为本人的利益计算、尽适当的注意义务、遵从本人的指示、及时向本人报告代理进展、保守秘密等。代理人不履行或不适当履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。(2)代理权不得滥用。代理权不得滥用。代理权不得滥用根据有关法律的规定，代理人不得有下列滥用代理权的行为：①代理人以被代理人的名义与自己进行民事法律行为(如代理他人与自己订立合代理人不得有下列滥用代理权的行为：代理人不得有下列滥用代理权的行为同)。②代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为。但是，理论上认为，如经本人同意，或者专为代理一方履行债务而进行双方代理应为有效，后者如房地产商与购房者签订房屋买卖合同后，房地产经纪人代理双方办理产权转移手续。③与第三人恶意串通，损害被代理人的利益。《民法通则》规定代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。④超越代理权限进行代理活动。超越代理权限进行代理的，代理人应根据代理人与被代理人之间的基础关系，承担违约责任或侵权责任。⑤利用代理权从事违法活动。《民法通则》规定，代理人知道被委托代理的事项违法而仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法而不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的代理行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的代理行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。六、民事责任(了解) 1.民事责任是民事主体违反民事义务而依法应当承担的民事法律后果。2.《民法通则》规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任；由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任；没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。7 3.承担民事责任的方式主要有10 种：①停止侵害；②排除妨碍；③消除危险；④返还财

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产；⑤恢复原状；⑥修理、重作、更换；⑦赔偿损失；承⑧支付违约金；⑨消除影响、恢复名誉；⑩赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。七、诉讼时效(熟悉) (一)诉讼时效的概念诉讼时效是指权利人经过法定期间不行使自己的权利，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。诉讼时效是也就是说，在诉讼时效这一法定期间内，权利人如果不主张权利，超过了期间，就丧失了胜诉权。诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利。《民法通则》规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。履行后，当事人不得以不知诉讼时效期间已过为由而要求返还。(二)诉讼时效期间民法通则》种情况：《民法通则》规定的诉讼时效期间有下列3 种情况：(1)从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，一般诉讼时效期间为2年。一般诉讼时效期间为《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2 年。为(2)从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，特殊诉讼时效期间为1 年。特殊诉讼时效期间为《民法通则》规定，下列的诉讼时效期间为1 年：①身体受到伤害要求赔偿的；②出售质量不合格的商品未声明的；③延付或者拒付租金的；④寄存财物被丢失或者损毁的。(3)不知道权利被侵害的，从权利被侵害之日起计算，诉讼时效期间为20 年。从权利被侵害之日起计算，《民法通则》规定，从权利被侵害之日起超过20 年的，人民法从权利被侵害之日起计算院不予保护。《民法通则》规定，有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。至于何为特殊情况，由人民法院确定，这是法律赋予司法机关的一种自由裁量权。此外，《民法通则》规定，法律对诉讼时效期间另有规定的，从其规定。这就为其他法律规定特殊诉讼时效期间提供了立法依据。环境保护法》规定，如《环境保护法》规定，因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为3 年。(三)诉讼时效期间的中止和中断1.诉讼时效期间的中止也称为暂停，是指在诉讼时效进行中，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权，暂时停止诉讼时效期间的中止也称为暂停，暂时停止计算诉讼时效期间，以前诉讼时效期间的中止也称为暂停暂时停止经过的时效期间仍然有效，待阻碍诉讼时效进行的原因消除后，继续进行诉讼时效期间的计算。阻碍诉讼时效进行的原因为不可抗力和其他障碍。其他障碍是指除不可抗力外使权利人无法行使请求权的客观情况。依据《民法通则》该原依据《，该原依据民法通则》，个月内。因必须发生在诉讼时效期间的最后6 个月内。2.诉讼时效期间的中断也称为停止，是指在诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由，致使已经过去的时效期间统归无效，不再计算，待诉诉讼时效期间的中断也称为停止，诉讼时效期间的中断也称为停止讼时效中断的法定事由消除后，诉讼时效期间重新计算。3.诉讼时效中断的法定事由有：①当事人一方向人民法院提起诉讼；②当事人一方提出请求履行义务；③当事人一方同意履行义务。例题：( ) 是国家的根本法。A．法律B. 宪法C. 行政法规D. 地方性法规答案：B 分析：中国现行法律体系包括宪法、法律(基本法律、其他法律)、行政法规、地方性法规、自治条例、单行条例和规章(部门规章、地方政府规章)等。宪法是国家的根本法。例题：( ) 不仅是民法的基本原则，而且是民法的首要原则。A．自愿原则B. 诚实信用原则C. 平等原则D. 公平原则答案：C 分析：该原则是指民事主体在法律地位上是平等的，其合法权益应受到法律平等保护。平等原则不仅是民法的基本原则，而且是民法的首要原则。例题：《民法通

1 年B. 2 年C. 3 年D. 则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为( )。A．

B 分析：从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，一般诉讼时效期间为2 年。4 年答案：

《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2 年。例题：广义的法律是指由立法机关或国家机关制定，国家政权保证执行的行为规则的总和，包括( )。

A．法令B. 宪法C. 基本法律D. 普通法律E．规则答案：BCD 分析：广义的法律是指由立法机关或国家机关制定，国家政权保证执行的行为规则的总和，包括宪法、基本法律、普通法律、行政法律、地方性法规和规章等规范性文件。广义的法规是指法律、法令、条例、规则、章程等的总称。例题：成为法人需要具备4 个条件,它们分别是( )。A．依法

组织机构和场所D. 有自己的规章制度成立B. 有必要的财产或者经费C. 有自己的名称、

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E．能够独立承担民事责任答案：ABCE 分析：成为法人需要具备4 个条件：①依法成立；②有必要的财产或者经费；③有自己的名称、组织机构和场所；④能够独立承担民事责任。

一、内容提要：本讲主要讲述合同法、物权法和消费者权益保护法的相关内容。二、重点、

掌握合同的概念、特征，订立履行的基本原则，以及合同的分类；2．掌难点：8 考试要求1．

握买卖合同、租赁合同，委托合同、行纪合同和居间合同；3．掌握物权的概念、与债权的区别、分类、效力和特征；4．掌握经营者的义务和消费者的权利；5．熟悉合同的订立、效力、履行和违约责任；6．熟悉所有权、用益物权、担保物权；7．熟悉消费者权益的概念；8．熟悉消费者权益争议的解决。第三节合同法合同法是民法的重要组成部分，是调整平等主体之间交易关系平等主体之间的交易关系合同法是平等主体之间交易关系的法律，主要规范合同的订立、效力、履行、变更、转让、终止、违反合同的责任等问题。一、合同概述(一)合同的概念和特征(掌握) 合同也称为契约，自然人、合同也称为契约，是平等主体的自然人、法人、其他组织自然人法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同有以下特征：合同有以下特征：①是平等主体之间的民事法律关系。合同当事人的法律地位平等，一方不得凭借行政权力、经济实力等将自己的意志强加给另一方。②是两方以上当事人的法律行为。合同的主体必须有两个以上，合同的成立是各方当事人意思表示一致的结果。③是从法律上明是两方以上当事人的法律行为。是两方以上当事人的法律行为确当事人之间特定权利和义务关系的文件。合同在当事人之间设立、变更、终止某种特定的民事权利义务关系，以实现当事人的特定经济目的。④是具有相应法律效力的协议。合同依法成立后，当事人各方都必须全面正确履行合同规定的义务，不得擅自变更或解除。当事人不履行合同中规定的义务，要依法承担违约责任。合同中规定的义务，合同中规定的义务要依法承担违约责任。(二)合同订立和履行的基本原则(掌握) 当事人应当依照一定的原则订立和履行合同，合同法规定的基本原则是：当事人应当依照一定的原则订立和履行合同，合同法规定的基本原则是：(1)平等、自愿。合同当事人的法律地位平等，依法享有自愿订立合同的权利，一方不得将自己的意志强加给另一方，任何单位和个人不得非平等、平等自愿。法干预。(2)公平、诚实信用。当事人应当遵循公平原则确定双方的权利和义务，在行使权利、履行义务时，应当遵循诚实信用原则。公平、公平诚实信用。(3)守法。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。守法。守法(三)合同的分类(掌握) 1.根据法律是否设有规范赋予一个特定名称，可将合同分为典型合同和非典型合同。典型合同也称为有名合同，是指法律设有规范，并赋予根据法律是否设有规范赋予一个特定名称根据法律是否设有规范赋予一个特定名称，可将合同分为典型合同和非典型合同。一定名称的合同。《合同法》规定的买卖、赠与、借款等合同为典型合同。非典型合同也称为无名合同，是指法律未特别规定，也未赋予一定名称的合同。2.根据法律是否规定合同必须符合一定的形式才能成立，可将合同分为要式合同和不要式合同。要式合同是根据法律是否规定合同必须符合一定的形式才能成立，根据法律是否规定合同必须符合一定的形式才能成立可将合同分为要式合同和不要式合同。要式合同是指法律规定必须采用特定形式的合同。不要式合同是指不要式合同是指依法并不需要采用特定形式的合同。合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形合同的形式有书面形式、不要式合同是指合同的形式有书面形式口头形式和其他形式。式的，应当采用书面形式。3.根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，可将合同分为双务合同和单务合同。双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的根据合同当事人是否互相享有权利、根据合同当事人是否互相享有权利承担义务，可将合同分为双务合同和单务合同。合同，如买卖、租赁等合同。单务合同是指仅有一方当事人承担义务的合同，如赠与、借用等合同。4.根据合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价，可将合同分为有偿合同和无偿合同。有偿合同是根据合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价，根据合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价可将合同分为有偿合同和无偿合同。有偿合同

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是指当事人为从合同中得到利益要支付相应代价的合同，如买卖合同。无偿合同是指无偿合同是指当事人不需为从合同得到的利益支付相应代价的合同，如赠与合同。无偿合同是指5.根据合同是自当事人意思表示一致时成立，还是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立，可将合同分为诺成合根据合同是自当事人意思表示一致时成立，有实际交付标的物的行为才能成立，根据合同是自当事人意思表示一致时成立还是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立同和实践合同。诺成合同是当事人意思表示一致即告成立的合同。实践合同是实践合同是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能同和实践合同。诺成合同是实践合同是成立的合同。通常，确认某种合同是否属于实践合同除了须根据商务惯例，还应有法律明确规定。

6.根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在，可将合同分为主合同和从合同。主合同是指根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在，根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在可将合同分为主合同和从合同。主合同是指不以其他合同的存在为前提即可独立存在的合同。从合同是指从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。例如，甲与乙订立借款合同，丙为担保乙偿还借款而与甲订立保从合同是指证合同，则甲乙之间的借款合同为主合同，甲丙之间的保证合同为从合同。二、合同的订立(熟悉) 合同的订立是合同履行的前提。当事人的权利义务要通过合同的订立予以确定，订立合同时考虑得周到，有利于维护当事人的合法权益，在合同的订立是履行中可以减少纠纷，发生了纠纷也便于及时解决。(一)合同的内容合同的内容即合同当事人订立合同的各项具体意思表示，具体体现为合同的各项条款。在不违反法律强制性规定的情况下．合同的内容由当具体体现为合同的各项条款。合同的内容具体体现为合同的各项条款事人约定，一般包括以下条款：①当事人的名称或者姓名和住所；②标的，即合同当事人的权利义务指向的对象；③数量；④质量；⑤价款或者报酬，如房屋买卖合同中的房款，房屋租赁合同中的房租；⑥履行期限、地点和方式；⑦违约责任；⑧解决争议的方法。在订立合同时，当事人可参照各类合同的示范文本。在订立合同时，当事人可参照各类合同的示范文本。(二)合同的订立程序当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。当事人订立合同，采取要约和承诺要约和承诺的方式进行。当事人意思表示真实一致时，合同即可成立。1.要约是要约是指当事人一方向另一方提出合同条件，希望另一方接受的意思表示。发出要约的人称为要约人，接受要约的人称为受要约人。发出要约的人称为要约人，要约是发出要约的人称为要约人接受要约的人称为受要约人。该意思表示应符合下列规定该意思表示应符合下列规定：①内容具体确定，即表达出订立合同的意思，包括一经承诺，合同即可成立的各项基本条款；②表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。2.承诺是承诺是指受要约人同意接受要约的全部条件以缔结合同的意思表示。承诺必须由受要约人向要约人作出。承诺必须由受要约人向要约人作出。承诺是承诺必须由受要约人向要约人作出由于要约原则上是向特定人发出的，所以只有接受要约的特定人即受要约人才有权作出承诺，受要约人以外的第三人无资格向要约人作出承诺。同时，承诺必须向要约人作出，如果向要约人以外的其他人作出，则只能视为对他人发出要约，不能产生承诺效力。承诺必须在规定的期限内到达要约人，只有到达要约人时承诺才能生效。9 三、合同的效力(熟悉) 1.合同的生效是合同的生效是指已经成立的合同开始发生以国家强制力保障的法律约束力，即合同发生法律效力。合同的生效是2.合同生效应具备下列3 个条件：合同生效应具备下列个条件：(1)当事人具有相应的民事行为能力。只有具备相应的民事权利能力和民事行为能力，能够正确理解自己行为的性质和后果、独立表达自己的当事人具有相应的民事行为能力。当事人具有相应的民事行为能力意思的能力，才能成为合同的主体，其合同行为才能发生法律效力。无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同；限制民事行为能力的自然人只能订立与其年龄、智力相适应的合同。无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同；限制民事行为能力的自然人只能订立与其年

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龄、智力相适应的合同。例外的是，根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则)若干问题的意见》第六条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行

这是指缔约人的表示行为应当真实地反映其内心的效果意思，为无效” 。(2)意思表示真实。

即其效果意思与表示行为相一致。意思表示真实。意思表示真实(3)不违反法律和社会公共利益。无效合同是相对于有效合同而言的，是指合同虽然已经成立，但因其在内容和形式上违反了法律、行政法规不违反法律和社会公共利益。不违反法律和社会公共利益的强制性规定和社会公共利益，因此应确认为无效。3.有下列情形之一的，合同无效：①一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益：②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，③以 有下列情形之一的，有下列情形之一的合同无效：合法形式掩盖非法目的；④损害社会公共利益；⑤违反法律、行政法规的强制性规定。四、合同的履行(熟悉) 1.合同的履行是合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权债权人的合同债权得到完全实现。合同的履行是债权人的合同债权例如，交付约定的标的物，完成约定的工作并交付工作成果，提供约定的服务等。2.合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合合同生效后，合同生效后同有关条款或者交易习惯确定。3.当事人就有关合同内容不明确，按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，适用下列规定：(1)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。(2)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。(3)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。(4)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。(5)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。(6)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。4.执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，执行政府定价或者政府指导价的，执行政府定价或者政府指导价的按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。五、违约责任(熟悉) 违约责任也称为违反合同的民事责任，违约责任也称为违反合同的民事责任，是指合同当事人一方或者双方不履行合同或者不适当履行合同，依照法律的规定或者按照当事人的约定应当承担的民事责任。(一)违约的形式按照违约行为发生的时间，可分为预期违约和届期违约。按照违约行为发生的时间，可分为预期违约和届期违约。预期违约也称为先期违约，预期违约也称为先期违约，是指在合同履行期到来之前，一方当事人无正当理由明确表示将不履行合同，或者自己的行为表示将不履行合同。届期违约也称为实际违约，是指在合同履行期到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务。届期违约也称为届期违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行。届期违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行。(二)违约责任的承担方式法律规定的违约责任的承担方式主要有：法律规定的违约责任的承担方式主要有：(1)继续履行。也称强制继续履行、依约履行、实际履行，是指在一方违反合同时，另一方有权要求其依据合同约定继续履行。继续履行。继续履行(2)采取补救措施。采取补救措施。采取补救措施(3)赔偿损失。也称为违约赔偿损失，是指违约方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失，依照法律的规定或者按照当事人的约定赔偿损失。赔偿损失应当承担赔偿损失的责任。(4)支付违约金。是指由当事人通过协商预先确定的、在违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付。支付违约金。支付违约金违约金是由当事人协商确定的，其数额是预先确定的。违约金是由当事人协商确定的，其数额是预先确定的。违约金的约定虽然属于当事人所享有的合同自由的范围，但这种自由不是绝对的，而是受限制

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