第9章 投资性房地产

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第九章投资性房地产湖北经济学院 会计学院

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学习目的通过本章学习，要求了解投资性房地产的概念 及范围；理解投资性房地产的确认及计量条件；掌 握投资性房地产在成本模式和公允价值模式下计量 的账务处理及投资性房地产转换和处置的账务处理。

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本章重点及难点 投资性房地产在成本模式下计量 投资性房地产在公允价值模式下计量 投资性房地产转换

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本 章 结 构第一节 第二节 投资性房地产概述 投资性房地产的确认和初始计量

第三节第四节

投资性房地产的后续计量投资性房地产的转换和处置

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第一节

投资性房地产概述

一、投资性房地产的概念及特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资金增 值，或两者兼有而持有的房地产。 特征： 1、属于经营活动：让渡使用权 2、有别于固定资产和库存商品 3、两种后续计量模式

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二、投资性房地产的范围 主要包括： 1、已出租的土地使用权 租入土地不是 2、持有并准备增值后转让的土地使用权 闲置土地不是 3、已出租的建筑物。 拥有产权 经营性 提供辅助协议不重大

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投资性房地产不包括： 1、自用房地产 2、作为存货的房地产

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第二节 投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认条件 p140页 二、投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 1.外购： 借：投资性房地产 贷：银行存款 2.自行建造： 借：投资性房地产 贷：在建工程或开发产品等

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3.后续支出 类似固定资产 资本化支出(在建工程) 费用化支出(当期损益)

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第三节 投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续计量有成本和公允价值 两种模式，通常应当采用成本模式计量，只 有满足特定条件时可以采用公允价值模式计 量。 同一企业只能采用一种模式对所有投资性房 地产进行后续计量，不得同时采用两种计量 模式。

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账户设置 1.成本模式下： 投资性房地产 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 2.公允模式下： 投资性房地产——成本 投资性房地产——公允价值变动

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(一)采用成本模式进行后续计量的投资性房地 产 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进 行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投 资性房地产，应当遵循以下会计处理： 1、外购投资性房地产或自行建造的投资性房 地产达到预定可使用状态时，按照其实际成本， 借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存 款”、“在建工程” 、“开发产品”等科目。 2、按照固定资产或无形资产的有关规定，按 期(月)计提折旧或进行摊销，借记“

其他业 务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折 旧(摊销)”科目。

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3、取得的租金收入，借记“银行存款”等科 目，贷记“其他业务收入”等科目。 4、投资性房地产存在减值迹象的，应当适用 资产减值的有关规定。经减值测试后确定发 生减值的，应当计提减值准备，借记“资产 减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值 准备”科目。一经计提，不得转回。

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(二)采用公允价值模式进行后续计量的投资性 房地产 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产， 应当遵循以下会计处理： 1、外购投资性房地产或自行建造的投资性房地 产达到预定可使用状态时，按照其实际成本，借 记“投资性房地产——成本”科目，贷记“银行 存款”、“在建工程” 、“开发产品”等科目。

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2、不对投资性房地产计提折旧或摊销。企业 应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值 为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价 值之间的差额计入当期损益。 资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于 原账面价值的差额，借记“投资性房地产(公 允价值变动)”科目，贷记“公允价值变动损 益”科目；公允价值低于原账面价值的差额， 做相反的会计分录。 3、取得的租金收入，借记“银行存款”等科 目，贷记“其他业务收入”等科目。

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【 例】 甲 企 业为 从 事 房地 产 经 营开 发 的 企业 。 20×7年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定 将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的 同时开始租赁给乙方使用，租赁期为10年。当年10 月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造 价为90000000元。由于该栋写字楼地处商业繁华区， 所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房 地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公 司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行 后续计量。20×7年12月31日，该写字楼的公允价值 为92000000元。20×8年12月31日，该写字楼的公 允价值为93000000元。

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甲企业的账务处理如下： (1)20×7年10月1日，甲公司开发完成写字 楼并出租 借：投资性房地产——成本90000000 贷：开发产品 90000000 (2)20×7年12月31日，以公允价值为基础 调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间 的差额计入当期损益 借：投资性房地产——公允价值变动2000000 贷：公允价值变动损益 2000000 (3)20×8年12月31日，公允价值发生变动 借：投资性房地产——公允价值变动1000000 贷：公允价值变动损益 1000000

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(三)投资性房地产后续计量模式的变更 企业对投资性房地产的计量模式一经

确定，不 得随意变更。成本模式转为公允价值模式的， 应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更 时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存 收益(未分配利润)。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不 得从公允价值模式转为成本模式。 (为啥？)

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企业变更投资性房地产计量模式时，应当按照计 量模式变更日投资性房地产的公允价值 ，借记 “投资性房地产(成本)”科目，按照已计提的 折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊 销)”科目，原已计提减值准备的，借记“投资 性房地产减值准备”科目，按照原账面余额，贷 记“投资性房地产”科目，按照公允价值与其账 面价值之间的差额，贷记或借记“利润分配—— 未分配利润”、“盈余公积”等科目。

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