滨州城区基准地价报告（验收后修改版）

山东省滨州市城区 土地级别与基准地价更新报告

滨州市国土资源局

二〇一〇年九月

第一章 概 述

第一节 城市基本情况

滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地，北临渤海湾、东邻东营、南连淄博、西南与济南市交界、西接德州、西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望，是山东的北大门。滨州市是黄河三角洲高效生态经济区内面积最大，人口最多的行政区，是黄河三角洲高效生态经济区开发建设的主战场，同时，又是山东半岛蓝色经济区的重要组成部分，与济南省会城市群经济圈交汇。

滨州市区东邻东营市，西接惠民、阳信两县，北连沾化县，南接博兴、高青二县。含滨城区、滨州经济开发区和滨州高新技术产业开发区，总面积1040平方公里，总人口60万。滨城区辖11个街道、2个镇、2个乡：市中街道、市西街道、北镇街道、市东街道、彭李街道、滨北街道、里则街道、小营街道、梁才街道、杜店街道、沙河街道、青田街道（原旧镇镇）、三河湖镇、杨柳雪镇（原尚集乡）、秦皇台乡。其中，杜店街道、里则街道、沙河街道由滨州经济开发区管理；小营街道、青田街道由滨州高新技术产业开发区管理。

滨州地理位置优越，区位优势明显，交通快捷。距济南空港只需1小时车程，1个半小时直达黄骅港，3小时抵达青岛，当日往返京津塘地区。205、220国道与滨博高速、津汕高速、荣乌高速融合贯通，在建的黄大铁路和即将运营的滨港铁路纵横境内，三座大桥飞架黄河南北，是华北、华东各省市南北交通的重要枢纽。

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滨州资源丰富，物产丰饶。滨州是胜利油田的主采区之一，是中国冬枣之乡。滨州全市拥有土地96.1万公顷，已探明的矿产资源有26种，滨州沿海贝壳沙资源丰富。

滨州市近年来经济发展极为迅速。2009年全市国民生产总值达1351亿元，十一五期间年平均增长率达17%；地方财政收入80.17亿元，固定资产投资连续五年大幅增长；其他各项经济指标增幅均位于全省前列。

第二节 最终成果

一、成果表述

（一）土地定级结果

根据《城镇土地分等定级规程》的要求，本次滨州市城区土地定级采用多因素综合评价法，对城区土地进行分类定级。最终将城区各用途土地级别确定为商服用地、住宅用地五个级别，工业用地四个级别，各用途各级别分布情况如下：

1．商服用地级别划分结果

一级地范围为东至渤海五路，西至渤海八路，南至黄河二路，北至黄河八路。一级地面积为3.15平方公里，占整个评价区面积的1.46%。

二级地范围为东至渤海二路，黄河十路以北至铁路；北至黄河十五路-东海一路-黄河十六路-渤海九路-黄河十五路-渤海十一路-黄河八路；西至渤海二十一路-黄河五路-渤海二十二路-黄河二路-渤海二十五路，南至长江一路-渤海十八路-黄河一路；蒲湖以北区域全部划入二级。二级地面积为46.22平方公里，占整个评价区面积的21.49%。

三级地范围为东至铁路，北至北外环、开发区部分北至黄河十二路，西至渤海二十四路、长江一路以南至渤海二十五路，南至蒲湖区域、长江一路至太阳湖、黄河一路。三级地总面积为52.52平方公里，占整个评价区面积的24.43%。

四级地范围为外环路内除西北部和南部长江七路以南区域以外的全部土地和梁才、沙河、里则中心区域。四级地总面积为48.86平方公里，占整个评价区面积的22.73%。

五级地是评价范围内除一、二、三、四级地以外的区域，主要集中在梁才镇外围，城区与里则连接地带、城区南部。五级地总面积为63.94平方公里，占整个评价区面积的29.75%。

2．住宅用地级别划分结果

一级地大致范围为东至渤海六路，西至渤海二十一路，南至黄河二路，北至黄河十二路。一级地总面积28.82平方公里，占整个评价区面积的13.40%。

二级地大致范围为东至渤海一路、黄河十一路北至铁路，西至渤海二十四路，南至长江一路，北至黄河十五路（包含区政府区域）。二级地总面积为44.78平方公里，占整个评价区面积的20.83%。

三级地范围大致为东至铁路，西至高速公路，南至长江六路-渤海二十一路-长江九路，北至评价区界，三级地总面积为62.60平方公里，占评价区面积的29.17%。

四级地有四个区片组成。东部区片为铁路至梁才东海路；西部为开发区现状工业区；南部为南海周边区域；西部为西海东侧区域。四级地总面积为38.73平方公里，占评价区面积的18.01%。

五级地主要集中在梁才东部、城区西北部、城区与里则中间地带，城区西南部。五级地总面积为39.78平方公里，占评价区面积的18.50%。

3．工业用地级别划分结果

一级地大致范围为东至渤海二路，西至渤海十九路，南至黄河一路，北至黄河八路。一级地总面积为19.70平方公里，占整个评价区面积的9.16%。

二级地大致范围为东至渤海一路，西至渤海二十一路，南至长江三路，北至黄河十三路。二级地总面积为36.81平方公里，占整个评价区面积的17.12%。

三级地大致范围为东至铁路，西至高速公路，北至评价区边界，南至长江六路，三级地总面积为67.20平方公里，占评价区面积的31.26%。

四级地为评价区内的其他区域，总面积为91.28平方公里，占评价区面积的42.46%。

（二）基准地价更新结果

本次基准地价更新工作，在明确的地价内涵条件下，采用基本估价方法对各类地价样点进行测算，并通过样本检验、剔除、统计、测算出各类用地基准地价初步

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成果，通过征求专家、领导意见作适当调整，形成最终基准地价成果。

滨州市城区各类用地基准地价表

土地级别 元/平方米 商服 万元/亩 元/平方米 住宅 万元/亩 元/平方米 工业 万元/亩 50 40 30 20 120 750 95 600 62 450 45 300 33 165 1800 135 1425 105 930 70 675 40 495 一级 2475 二级 2025 三级 1575 四级 1050 五级 600 滨州市城区各用途基准地价内涵如下：

滨州市城区基准地价内涵表

用途 地价形式 标准容积率 使用年期 土地开发程度 四级、五级“五通一平” 评估基准日 权利类型 四级、五级“五通一平” 2010年1月1日 完整的国有出让土地使用权价格 商服用地 地面价 2.2 40年 一至三级“七通一平” 住宅用地 地面价 2.2 70年 一至三级“七通一平” 五通一平 工业用地 地面价 0.6 50年 第三节 样点地价测算

一、样点地价测算

1．利用土地使用权出让和转让资料测算地价

土地使用权出让和转让资料分别是一级地产市场和二级市场交易数据。土地使用权出让是国家以土地所有者的身份将土地使用权出让给土地使用者的行为。这类资料分几部分收集整理。一是国土局以招拍挂方式出让土地直接成交的地价资料，二是国土局办理的划拔土地使用权补办出让手续成交的地价资料。因此，土地使用权出让资料来源于滨州市国土资源局2007-2009年出让交易数据，包括协议出让、

招拍挂出让等多种交易类型，滨州市一级市场十分规范，调查样点均为有效样点。

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再次转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地转让价格是由土地市场供求关系决定的，一般能够反映市场上土地的真实价格，是衡量土地市场是否活跃的一个重要标志。转让资料主要来源于国土局档案查询。由于二级市场资料繁杂，且调查的交易合同有些可能为虚假合同，但由于政府土地价格管理措施的加强，过低价格的土地转让受到很大限制，因此调查样点数据多为有效数据。

利用出让、转让资料测算地价共收集样点816个，测算的基本公式为： 地价=土地出让、转让总价格/土地总面积

在直接测算样点地价的基础上，进行出让年期、交易时间、土地开发程度和容积率修正后得到样点地价。

2．利用房屋出租资料测算地价

房屋出租是商服用地最主要交易方式。因此，城市中商服用地价格主要利用房屋出租资料，采用收益还原法来测算。收益还原法的基本原理是：在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的方法。

根据实际调查，共得到门面房出租样点593个，对超高超低样本进行剔除后，得到有效样点561个。由于此类样点数量较大，在处理过程中，我们采用了工作人员熟悉的Excel表格对样点地价进行计算和修正。

利用房屋出租资料测算地价的具体步骤如下： ⑴计算房地纯收益

以房地年总收益减去房地年总费用，求出房地年纯收益，计算公式为： 房地年纯收益＝房地年总收益－房地年总费用

房地年总收益是指交易样点按最有效用途出租，在正常情况下合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入和押金利息收入等。

通过大量的沿街交易样点调查表明，房屋出租单位建筑面积租金具有明显的地段分布规律性，反映了不同区域的地价水平。

总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。 房地年总费用=折旧费+管理费+维修费+税金+保险费

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①折旧费。折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其计算公式为：

年折旧费=（房屋的重置价－残值）/耐用年限 或年折旧费=［房屋的重置价×（1－残值率）］/耐用年限

其中房屋重置价是依据目前人工、材料、建筑设计标准及正常管理水平下，建造一幢各项设备相同或相当的建筑物所需的成本价格。房屋重置价对于计算房屋的现值及纯收益具有重要的意义。本次基准地价评估中的房屋重置价标准确定，主要通过市场调查综合确定。各类房屋重置价格及耐用年限等标准见表4-5。

②管理费。是出租房屋进行必要的管理和服务的费用。管理费一般约占年租金的2－4%。根据滨州市实际，取3%。计算公式如下：

管理费＝年租金×3%

③维修费。是保证房屋正常使用而进行定期修缮及日常维护的费用。此项费用为计算方便，通常按建筑物重置价的2%左右计算。滨州市根据建筑物不同结构类型分别计算，框架及框剪结构以房屋重置价的1%计算，砖混结构以房屋重置价的1.5%计算，砖木结构以重置价的2.5%计算，简易结构以重置价的3%计算。计算公式分别如下：

维修费＝房屋重置价×1%（框架及框剪） 维修费＝房屋重置价×1.5%（砖混） 维修费＝房屋重置价×2.5%（砖木） 维修费＝房屋重置价×3%（简易）

表4-4 滨州市城区房屋重置价格与耐用年限表

房屋结构 等级 高层 钢混结构 小高层 多层 一等 砖混楼房结构 二等 三等 砖混平房结构

一等 重置价 （元/平方米） 1700 1400 1100 1100 950 800 900 2% 45 2% 50 0 60 残值 （%） 耐用年限 (年)

二等 三等 800 700 ④保险费用。是房屋所有者为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按建筑物重置价的1.5‰计算。

⑤税金。是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配而取得的收入，这里指房主按有关规定应缴纳的房产税和营业税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税按租金收入的12%计征；营业税按租金收入的5%计征，城建税和教育附加费分别按营业税的5%计征，故税金占房地总收益的17.5%。

⑵计算房屋年纯收益

房屋年纯收益的计算公式为：

房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率

房屋现值指房屋重置价格减去房屋折旧后的余额。 房屋现值＝房屋重置价格×成新度 ⑶还原利率的测算与确定 ①还原利率的概念与种类

还原利率是以不动产纯收益资本化为不动产价格的利率。它是土地估价的重要参数。确定合理的还原利率是利用收益还原法准确计算不动产价格的关键。运用收益还原法评估不动产价格时，根据评估对象的不同，涉及的还原利率有三种：

a综合还原利率

它是求取土地及其上面的建筑物合为一体的价格时所使用的还原利率。 b建筑物还原利率

它是求取单纯建筑物价格时所使用的还原利率。 c土地还原利率

它是求取单纯土地价格时所使用的还原利率。 三者的关系如下：r=(r1L+r2B)/L+B r－综合还原利率； r1－土地还原利率； r2－建筑物还原利率；

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L－土地价格； B－建筑物价格。 ②还原利率测算

土地还原利率是用来将土地纯收益还原为土地价格的比率。它是影响土地价格中的最大因素。还原利率主要有三类：综合还原利率、建筑还原利率和土地还原利率。三者关系是：

r?r1L?r2B

L?B式中：r－综合还原利率 r1－土地还原利率

r2－建筑物还原利率 L－土地价格 B－建筑物价格

确定方法通常有三种：不动产纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法。滨州市城区基准地价还原利率采用安全利率加风险调整值法。

安全利率是指无风险的资本投资利润，可以选择一年期银行定期存款利率为安全利率，风险调整值可以依据影响土地经济因素的分析结果确定，即还原利率＝安全利率＋风险调整值。

考虑宏观的货币政策，以连续5年一年期的实质利率的平均数为安全利率。根据近5年的一年定期实质利率，取其平均值2.041%作为安全利率。

风险比率调整。按照风险等级和本金安全比及土地增值影响，商服用地风险比率大于住宅用地风险，住宅用地风险大于工业用地风险，综合确定其平均风险比率为4％。由此计算土地还原利率为6％。

土地本身不存在折旧，相反还会增值，由于房屋在使用过程中逐步折旧贬值，具有一定时期经济耐用年限，故其投资收益要高于土地收益率。按照样点的普遍房屋结构、平均耐用年期为50年，年平均折旧2％作为房屋的风险比率，故确定房屋还原利率为8％。

⑷计算土地年纯收益 计算公式如下：

土地年纯收益＝房地年纯收益－房屋年纯收益

⑸土地价格的计算

应用收益还原法计算公式，土地价格为：

地价＝（土地年纯收益/土地的还原利率）[1－1/(1+土地的还原利率)n] n—土地使用年期

3．利用商品房出售资料测算地价 商品房价格由成本、利润和税费构成。

开发成本包括项目开发建设期间所发生的一切合法费用总和。房地产开发项目主要包括建筑费用、基础设施配套费（包括区内配套费和绿化建设费）、建筑工程费用（含地基处理、基础工程、主体工程、一般水电安装等）、安装工程费用（含设备的基础工程、设备的购置（电梯、强电、弱电、供暖，制冷、供气等设备）、设备安装、调试）、前期开办专业费用、管理费用、投资利息、不可预见费和维修基金等。

应用商品房交易资料测算地价，采用剩余法进行。剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定土地价格的一种方法。其基本公式是：

V=A－B－C

式中：V—待估土地价格；

A—开发完成后的土地总价值或房地产总价值； B—整个开发项目的开发成本； C—开发商合理利润。 ⑴调查新商品房售价

通过对滨州市2007－2009年所有在售新商品房价格进行全面调查，获得各在售楼盘平均售价在测算过程中，依据滨州市商品房价格上涨幅度，将交易样点售价修正到评估基准日，确定总售价。

⑵确定开发建筑总成本

开发建筑成本是项目开发建设期间所发生的房屋建造成本、专业费用、管理费用以及房地产开发过程中的税费。

①建造成本

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建造成本包括建筑安装工程费用、红线内市政费用和室外配套工程费用三部分。

a建筑安装工程费用

房屋建造成本依据滨州市目前各类商品房平均造价确定。本次调查的滨州市城区2009年各类商品房平均造价表4-5所示。

表4-5 滨州市各类商品房平均建造成本表

商品房类型 平均建造成本（元/平方米） 多层住宅 1100 小高层住宅 1400 高层住宅 1700 商业用房 1400 b红线内市政费用

包括市政公用设施配套费、人防工程建设费、定额编制管理费、实施工程监理（质量监督费）、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费、散装水泥专项资金等费用。

c配套工程费用

商品房开发的室外配套工程（如绿化、水面、道路、停车场等）费用需计入总开发成本，通常取建安费用的5-15%。

根据目前滨州市同类物业的建设期，开发建设周期为2年左右，确定建设期为2年，在整个建设期中，假设建筑总成本为分段均匀投入。

则：建造成本＝建安工程费＋红线内市政费用＋配套工程费用 ②专业费用及管理费用

专业费用包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建造成本的4%计；管理费用按建造成本的3%计。

⑶估算销售税费

销售税费主要是交易过程中的统一工商税、广告宣传费及代理费、印花税和交易手续费。根据国家及滨州市有关规定，统一工商税按售价的5.5%计，广告宣传费按售价的3%计，印花税按合同额的1%（买卖双方各交50%）计，交易手续费按成交价的1%计算（买卖双方各交50%），合计为9.05%。

⑷根据建设期，估算预付资本的利息

开发建设周期是指从取得土地使用权到不动产全部销售或出租完毕的这一段时期。对滨州市商品房开发周期进行调查，建设期一般为两年。

利息指全部预付资本的利息。商品房开发的预付资本包括土地费用和建筑总成

本。地价款的利息按整个开发建设周期计算；建筑费用在开发期内均匀投入，按开发期的一半计算利息。以复利进行计息。利息率按现行一至三年中长期贷款利息率6.30%计算。

⑸估算开发商的合理利润

根据对滨州市房地产开发企业商品房开发项目利润率进行调查，平均利润率为开发成本的20-35%之间，不同类型商品房类型其利润率有所差别。

⑹计算样点楼面地价

为了计算方便，我们先计算楼面地价，公式为：

楼面地价=平均每平方米房屋售价－平均单位建筑面积的成本－单位建筑面积正常利润－单位建筑面积投资利息－单位建筑面积投资税金

⑺单位面积地价测算

单位面积地价=楼面地价×标准容积率 4．利用土地征收资料测算地价

利用土地征收资料测算地价，采用成本逼近法进行。成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来推算土地价格的估价方法。其基本公式为：

土地价格=土地取得费+土地开发费+税费＋利息+利润+土地增值收益 根据实际调查，本次基准地价更新评估中共收集到征地样点51个，有效样点51个。下面具体分析各项费用测算过程。

⑴土地取得费

土地取得费包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上附着物补偿费。根据《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》（鲁政办发[2009]20号），山东省自2009年7月1日起执行征地区片综合地价标准，征地区片综合地价标准指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和。滨州市区征地区片综合地价共分四个区片，综合地价标准从33000元/亩至57000元/亩不等。其中I区片补偿标准为57000元/亩，区片范围为东至渤海二路、南至黄河一路、西至渤海十二路、北至黄河八路；II区片补偿标准为41000元/亩，区片范围为外环路以内除I区片以外的区域；III区片补偿标准为37000元/亩，区片范围为滨北街道全部、小营街道全部、市东、梁才、市中、市西街道除I区片、II区片以外的区域；IV区片

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补偿标准为33000元/亩，区片范围为滨城区行政区内除I区片、II区片、III区片以外的区域。

⑵土地开发费

土地开发费包括基础设施配套费和公用事业建设配套费。滨州市土地开发费用的确定以市场调查为主。根据滨州市实际，基准地价内涵确定的“七通一平”开发程度的开发费用为每平方米180元，“五通一平”开发费为每平方米120元，“三通一平”开发费为每平方米80元。

⑶税费 ①耕地占用税

根据山东省人民政府《关于贯彻<中华人民共和国耕地占用税暂行条例>有关问题的通知》（鲁政字[2008]137号）规定，耕地占用税滨州市执行标准为21.5元/平方米。占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，都应按规定缴纳耕地占用税，耕地占用税以实际占用的耕地面积按差别税额计税，按规定一次性征收。

②耕地开垦费

《中华人民共和国土地管理法》第三十一条规定，国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地。没有条件开垦或者开垦耕地不符合要求的，应该按照省、自治区、直辖市的规定交纳耕地开垦费。

根据山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第十六条规定，确定滨州耕地开垦费以被占用耕地前三年平均年产值的10倍缴纳。

③征地管理费

根据《国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》〈（1992）价费字597号〉所附的《征地管理费暂行办法》中的第五条征用土地管理费的收取标准，结合当地土地管理部门实际执行情况，确定各待估宗地土地管理费按土地取得费的2.8％计。

税费=耕地占用税+耕地开垦费+征地管理费 ⑷投资利息

利息为投资人占用资金的成本，即资金的机会成本。投资人投资包括农地取得费、土地开发费和有关税费。利息按该三项之和乘以一定的利息率来计算。由于土

地开发时间较短，确定其开发期为一年。利率按当前中国人民银行公布的一年期定期贷款利率5.31%计算。

⑸投资利润

利润为投资人投资所应得到的最低报酬，按农地取得费、土地开发费和有关税费三项之和乘以一定的利润率来确定。据调查，滨州市工业用地平均开发利润率为10%。

⑹土地所有权收益

土地是自然资源，供给缺乏弹性。土地价格由需求决定，土地所有权收益即为国家以土地所有者的身份对经济地租的一种分成。其中包括地方政府纯收益和新增建设用地有偿使用费，综合确定工业用地按20-25%计算。

⑺样点地价计算

样点地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费+利息＋利润＋土地所有权收益

二、样点地价修正

对样点地价进行修正主要有年期修正、时间因素修正、开发程度修正、容积率修正和交易情况修正。对各类样点资料，具体修正有所差别。对土地出让、转让资料，上述各项修正均需进行。对房屋出租资料，在样点地价测算过程中，调查交易价格均为评估基准日价格，土地使用年期已修正到法定最高出让年限，因此，不再进行时间因素修正和年期修正，仅对样点地价进行容积率修正和开发程度修正。对商品房出售资料和土地征收资料，应用剩余法和成本逼近法测算样点地价过程中，商品房出售价格和土地取得费是评估基准日的调查资料，有关税费标准是现时房地产开发和土地征收的最新标准，土地开发费为设定土地开发程度下的费用，因此直接以样点地价作为基准地价确定的依据。

1．年期修正

基地地价评估要求样点资料具有可比性。由于土地出让、转让中剩余使用年期不统一，使样点资料缺乏可比性。在利用样点地价进行基准地价评估时，要求将样点使用年期下的价格修正到基准地价内涵规定下的价格。

年期修正公式如下：

Pm = Pm1×[1-(1/(1+r)m)]/ [1-(1/(1+r)m1)]

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式中：Pm—最高出让年限的土地使用权价格；

m1—剩余使用年期；

Pm1—实际出让、转让使用年期地价； m—土地使用权出让法定最高年限； r—土地的还原利率，取6%。 2．交易时间修正

土地市场中的地价水平在不同时间是不相同的。为保证样点地价的可比性，必须对样点地价进行时间修正。交易时间修正以年为单位，按土地的不同用途进行。其修正系数是通过平均地价的变化或地价指数变动的比较来求取的。本次基准地价更新是依据统计资料分析得到，自2007年1月1日至2009年12月31日的地价指数的变化来求取交易时间修正系数，修正系数的计算公式是：

Kij?PisPij式中: Kij－某类土地用途第j年数据修正到本次更新基准日的时间修正系数； Pis－该类土地用途在2009年12月31日的地价指数； Pij－该类土地用途第j年的地价指数。

对于不同年份发生的交易宗地地价，地价修正到本次更新基准日的计算公式是:

Pls=Kij×Pji

式中: Pls－修正到更新基准日的宗地地价； Pji－第j年第i类宗地的实际成交地价； Kij－涵义同上。

通过计算，得出了不同年份样点地价的修正系数见表4-6。

表4-6 滨州市城区样点地价期日修正系数表

年份 商服用地 住宅用地 工业用地 2007.1.1 1.12 1.20 1.11 2007.7.1 1.09 1.15 1.09 2008.1.1 1.06 1.10 1.06 2008.7.1 1.05 1.08 1.04 2009.1.1 1.05 1.06 1.04 2009.7.1 1.01 1.03 1.02 2009.12.31 1.00 1.00 1.00 3．容积率修正

容积率修正一般按区域进行，以基准地价内涵确定的标准容积率为标准，不同的容积率，按土地用途进行抽样调查，得到不同容积率下的单位面积地价，然后用下式计算容积率修正系数，即：

kr=pis/pi

式中: kr－容积率修正系数；

pis－某一区域某一用途规定容积率下单位面积平均地价； pi－该区域该用途在某一容积率时单位面积的平均地价；

对不同容积率情况下发生的交易地价，按下式将地价修正到规定容积率的价格。 公式 Pls=kr×pli

式中:Pls－修正到规定容积率时的宗地地价； pli－某一容积率下的宗地成交价； kr－同前。

更新的基准地价以容积率2.2作为城区商服用地标准容积率，以容积率2.2作为城区住宅用地标准容积率，由此计算各种容积率下的商服用地、住宅用地样点地价修正系数见表4-7、4-8。

表4-7 滨州市城区商服用地样点地价容积率修正系数表

容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数 ≤1.0 1.59 1.8 1.10 3.5 0.84 1.1 1.52 1.9 1.06 4 0.81 1.2 1.43 2 1.04 ≥4.2 0.79 1.3 1.35 2.2 1.00 1.4 1.28 2.4 0.97 1.5 1.22 2.6 0.93 1.6 1.18 2.8 0.91 1.7 1.14 3 0.88 表4-8 滨州市城区住宅用地样点地价容积率修正系数表

容积率 修正系数 容积率 修正系数 ≤1 1.54 2 1.05 1.1 1.45 2.2 1.00 1.2 1.37 2.4 0.96 1.3 1.30 2.6 0.92 1.4 1.22 2.8 0.89 1.5 1.18 3 0.87 1.6 1.12 ≥3.5 0.83 1.8 1.09 4．开发程度修正

当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，需进

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行土地开发程度修正。土地开发程度修正幅度依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。每增加或减少一通，地价结果相应地按下表减少或增加相应数值。

表4-9 样点地价开发程度修正表

类型 开发费用 通路 45 供水 24 排水 15 供电 10 通讯 5 供热 55 供气 26 5．交易情况的修正

把交易情况不正常的样点地价，修正到在公开、公平的正常市场情况下的地价。

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第二章 基准地价修正体系

为更好地发挥基准地价的作用，满足政府土地管理职能的需要，必须分析宗地地价同基准地价的关系。采用比较法的原理，编制出基准地价在区位、土地利用条件、土地开发程度、土地使用权年限等因素不同条件下修正各宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价，充分发挥基准地价的作用。

第一节 编制区位及个别因素修正体系

一、编制地价修正系数表及指标说明表

基准地价区位及个别因素综合修正体系反映了土地利用的复杂性。基准地价综合修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。基准地价修正系数表的编制方法主要有两种，即用土地利用效益(地租)资料和市场交易地价资料进行修正。本次滨州市基准地价更新利用市场交易地价资料编制级别基准地价综合修正系数表。

按商服、住宅、工业三大地类，分别编制级别基准地价修正系数表。编制级别基准地价修正系数表的关键是准确地把握各用地类型的地价影响因素和影响权重。利用各因素、因子的权重确定五个档次的修正系数后，按级别编制出商服、住宅、工业用地地价影响因素、因子修正系数表。与此相对应，按五个档次量化所有影响因素、因子的标准，编制出影响因素指标说明表，并利用已有样本地价进行检验、校核。在指标量化过程中，采用的一般方法：如果某一因素、因子在某一级别内只有一个，它同级别内最远点的距离如果大于其影响半径，按影响半径分成四等分，但若它同级别内最远点的距离小于其影响半径，可将该距离分作五等分。如果某一因素、因

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子在某一级别内有多个，采用几何方法找出距这些点最远点距离分作五等分。另外，某一级别某一类型的宗地还受其它级别同种因素、因子空间点的影响，则应综合考虑来自级别内外的影响，找出最远点距离确定等分。对一些很难用数字量化的指标，采用定性划分等级的方法，对相应指标进行说明。

依据上述方法，结合滨州市城区的实际情况，最后确定商服用地、住宅用地、工业用地在不同级别的基准地价修正系数表及其影响因素指标说明表见附件（表5-3至表5-19）。

第二节 地价修正体系中的其他修正

一、容积率修正体系

基准地价代表设定容积率条件下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率条件下的地价。容积率作为土地利用强度的重要指标，对于宗地（尤其是商服和住宅用地）价格的影响较大。将住宅、商服用地容积率作为区域及个别综合修正体系中的一项因素显然不能体现容积率对地价的影响，需对容积率进行单独修正。工业用地容积率可在宗地综合修正中进行修正，在此不做单独修正。调查不同容积率水平下的地价平均值，得出各类用途土地容积率修正系数。商服及住宅容积率修正系数见表5-20、表5-21。

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表5-20 滨州市城区商服用地宗地地价容积率修正系数

容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数 ≤1.0 0.63 1.8 0.91 3.5 1.19 1.1 0.66 1.9 0.94 4 1.24 1.2 0.70 2 0.96 ≥4.2 1.26 1.3 0.74 2.2 1.00 1.4 0.78 2.4 1.03 1.5 0.82 2.6 1.07 1.6 0.85 2.8 1.10 1.7 0.88 3 1.13 表5-21 滨州市城区住宅用地宗地地价容积率修正系数

容积率 修正系数 容积率 修正系数 ≤1 0.65 2 0.95 1.1 0.69 2.2 1.00 1.2 0.73 2.4 1.04 1.3 0.77 2.6 1.09 1.4 0.82 2.8 1.12 1.5 0.85 3 1.15 1.6 0.89 ≥3.5 1.20 1.8 0.92 二、年期修正

当宗地设定年期与基准地价设定年期不相同时，需进行年期修正，其修正系数k可根据下列公式计算。

K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n] 式中： r-土地还原率（取值为6%）

m-待估宗地的使用年期 n-基准地价的设定年期

表5-22 商服用地剩余使用年期修正系数

剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 1 6.27 9 45.21 17 69.63 25 84.96 33 94.58 2 12.19 10 48.92 18 71.96 26 86.42 34 95.49 3 17.77 11 52.42 19 74.16 27 87.80 35 96.36 4 23.03 12 55.72 20 76.23 28 89.10 36 97.17 5 28.00 13 58.84 21 78.19 29 90.33 37 97.94 6 32.68 14 61.78 22 80.03 30 91.48 38 98.67 7 37.10 15 64.55 23 81.77 31 92.57 39 99.35 8 41.27 16 67.17 24 83.41 32 93.60 40 100.00 131

表5-23 住宅用地剩余使用年期修正系数

剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 1 5.76 9 41.51 17 63.95 25 78.02 33 86.85 41 92.39 49 95.87 57 98.05 65 99.42 2 11.19 10 44.92 18 66.08 26 79.36 34 87.69 42 92.92 50 96.20 58 98.26 66 99.55 3 16.31 11 48.14 19 68.10 27 80.63 35 88.49 43 93.42 51 96.51 59 98.45 67 99.67 4 21.15 12 51.17 20 70.00 28 81.82 36 89.24 44 93.89 52 96.81 60 98.64 68 99.79 5 25.71 13 54.03 21 71.80 29 82.95 37 89.94 45 94.33 53 97.09 61 98.81 69 99.90 6 30.01 14 56.73 22 73.49 30 84.01 38 90.61 46 94.75 54 97.35 62 98.98 70 100.00 7 34.07 15 59.28 23 75.09 31 85.01 39 91.24 47 95.14 55 97.60 63 99.13 8 37.90 16 61.68 24 76.60 32 85.96 40 91.83 48 95.52 56 97.83 64 99.28 132

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表5-24 工业用地用地剩余使用年期修正系数

剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 1 5.99 9 43.15 17 66.47 25 81.10 33 90.28 41 96.04 49 99.66 2 11.63 10 46.70 18 68.69 26 82.50 34 91.16 42 96.59 50 100.00 3 16.96 11 50.04 19 70.79 27 83.81 35 91.98 43 97.11 4 21.98 12 53.19 20 72.77 28 85.05 36 92.76 44 97.60 5 26.73 13 56.17 21 74.64 29 86.23 37 93.50 45 98.06 6 31.20 14 58.97 22 76.40 30 87.33 38 94.19 46 98.49 7 35.42 15 61.62 23 78.06 31 88.37 39 94.84 47 98.90 8 39.40 16 64.12 24 79.62 32 89.36 40 95.46 48 99.29 三、开发程度修正

本次基准地价更新在基准地价内涵中界定了土地开发程度，当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需进行土地开发程度修正，土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定，每增加或减少一通，其地价结果按表4-9相应地增加或减少相应数值。

四、土地用途修正

本次基准地价更新中，依据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），按照一级类确定了商服用地、住宅用地、工业用地等三大类用途的基准地价，未能覆盖城区内所有建设用地类型，为增强基准地价成果的可操作性，项目组通过调查分析其他建设用地类型的土地的收益能力及投资风险的差异以及用地类型的公益性强弱，编制了基准地价土地用途修正体系。实际应用中，可参考下表确定适用基准地价标准并进行适当的修正。

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表5-25 滨州市城区其他土地用途宗地评估适用基准地价标准及修正系数表

一级类 工矿仓储用地 二级类 采矿用地 仓储用地 机关团体用地 新闻出版用地 公共管理与公共服务用地 科教用地 医卫慈善用地 文体娱乐用地 公共设施用地 公园与绿地 军事设施用地 特殊 用地 监教场所用地 宗教用地 殡葬用地 铁路用地 公路用地 交通运输用地 含义 指采矿、采石、采砂（沙）场，盐田，砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。 指用于物资储备、中转的场所用地。 指用于党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地。 指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地。 指用于各类教育，独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等的用地。 指用于医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检、福利救助等的用地。 指用于各类文化、体育、娱乐及公共广场等的用地。 指用于城乡基础设施的用地。包括给排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。 指城镇、村庄内部的公园、动物园、植物园、街心花园和用于休憩及美化环境的绿化用地。 指直接用于军事目的的设施用地。 指用于监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等的建筑用地。 指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。 指陵园、墓地、殡葬场所用地。 指用于铁道线路、轻轨、场站的用地。包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木等用地。 指用于国道、省道、县道和乡道的用地。包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、汽车停靠站、林木及直接为其服务的附属用地。 指用于城镇、村庄内部公用道路(含立交桥)及行道树的用地。包括公共停车场，汽车客货运输站点及停车场等用地。 指用于运输煤炭、石油、天然气等管道及其相应附属设施的地上部分用地。 参照用途 及修正系数 适用工业 适用工业 参照住宅，下浮20% 参照住宅，下浮20% 参照住宅，下浮20% 参照住宅，下浮20% 参照住宅，下浮30% 参照工业 参照工业 视具体情况归类 参照工业 参照住宅，下浮20% 参照工业，上浮25% 参照工业，下浮15% 参照工业，下浮15% 参照工业，其中汽车客货运站点参照商业下浮20% 参照工业，下浮30% 街巷用地 管道运输用地 五、交易期日修正

待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期如不相同。需根据政府发布的地价指数或市场状况进行期日修正。

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