项目概况分析4

项目概况分析 项目商业定位 项目运营管理建议

项目概况分析 1、宏观市场分析 2、地区商业市场分析 3、项目分析

4、小结

六盘水简介

l六盘水市位于中国贵州西部，位于川、滇、黔、 桂结合区域中部，是“攀西一一六盘水资源综合开 发区”的重要组成部分，是以能源原材料为主要产 业的重工业城市；

2、六盘水气候宜人，立体气候明显，冬无严寒、夏 无酷暑，夏季平均气温19．7'C，是消夏避暑的胜地 ，全年凉爽舒适级和舒适级以上的时间为223天以上 ，200558月，中国气象学会向六盘水市政府颁发了 “中国凉都·六盘水”证书；

3、六盘水境内风光旖旎，旅游资源丰富，已有国家 级森林公园1个，国家级地质公园1个，在建省级森

林公园3个，国家重点文物保护单位1个，省级风景 名胜区5个，省级重点文物保护单位6个，全国工 业旅游示范点1个，全国农业旅游示范点2个，还有 一批具有独特性、唯——性的历史文化、民族文化、 自然风光；

4、到2015年，全市总人口规模控制在335万人内， 全市城镇化水平达到50％，年均增加3个百分点，城 镇人口达到168万(其中，市中心区人12180万人)， 城镇人口年均增加11．2万。

六盘水交通优势

1、六盘水有株六铁路，形成北上皿卫1入江，南下亡酉入海，东出组直到华东，西进云南进入塞

直亚的铁路大“十”字，成为酉直地区重要的铁路抠纽城市，改变了西南路网结构，增加了蹿F：q

的灵活性，增加也险省份与沿海港口城市的联系。 2、六盘水拥有镇胜高速公路、水盘高速公路、沪昆高速， 杭瑞高速、饿都发商速公路、水六高

速、六威高速、毕水兴高速、盘兴高速、机场高速，西环高速、六镇高速等诸多高速公路。

3、月照机场位于中国贵州省六盘水市钟山区月照乡花竹林坝子，为4C级国内支线机场，预计今

年十月份营运。

交通的便利对地区整体商 业的发展具有促进作用， 同时有利于地区旅游也的 全面发展，刺激西南三省 的旅游避暑人群。

六盘水人口分布

到2015年，全市总人口规模控制在335万人内，全市城镇化水平达到50％，年均增加3个百分

点，城镇人口达到168万(其中，市中心区人12180万人)，城镇人口年均增加11。2万，进入城

镇化加速发展期。同时旅游业的发展带来大量的旅游人口，成为六盘水的潜在消费群体，城镇

÷久口对可支撑的商业面积达到60万方。 六盘数经济发展情况

2013年全市生产总值为882．11亿元，比上年增长15．9％。2、第一产业、第二产业、第三产业增加值占

生产总值的比重分别为6．58％、57．11％和36．31％。与上年相比，第一产业、第三产业比重分别上升0．84

和0．64个百分点，第二产业比重下降1．48个百分点。

2009—2013年全市地区生产总值及增长速度 2012年、2013年三次产业增加值构成(Q)

综上所述：六盘水经济发展势头强劲，GDP的增长率远远超过全国平均水平，居民可支配收入逐步提

高，消费潜力巨大，服务业和旅游业具有很大的增值空间。

城区商业布局

1、凉都城市分布以钟山大脆主轴，人民路和凉都大道为辅的格局，商业高度集中在钟山大道两

侧，成为凉都的主要商业区，也是凉都市民主要的消费地；

2、临街商业与百货商场零散混合存在，整体来看凉都并没有一个实质意义上的商圈；

3、规模型的集中式部分专业市场却是整个市场的空白点；

4、本案所在区域属于边缘地带，周边并没有规模型的商业项目，所以缔造新商圈的可行性不大，

只能作为城市互补商业。 区域商业租金分析

本次调研以钟山山轴，将中心区分和黄土坡板块、广场板块、川心路板块、

麒麟板块、荷城花园板块、七十三板块及人民中路板块共七个板块。、

黄土坡板块(老商业中心)

钟山路以百货、超市、日用品、电器电讯等 临街专卖店及百货商场构成，单元商铺面积 20。50平方米：200-300元／月／平方米 康乐路一餐饮、文体用品、小百货为主，临 街商业150-200元／月／平方米

建设路以餐饮、鲜花、日用品为主，为初级

临街商业业态80。150元／月／平方米钟山苑步行街以鞋服为主，部分休闲餐饮，

临街商铺

100-180元／月／平方米

广场板块

新商业核心区，大型百货、超市、精晶服 饰、影楼、休闲娱乐、餐饮等，以太阳百 货为主，单铺面积20-200平方米。 200-400元／月／平方米

川心板块:

以休闲娱乐、美食、夜生活集散地，酒吧 、KTV等业态，临街单铺面积30-80平方 米。

50-160元阴／平方米 麒麟板块

人气欠佳，以家居建材专业市场为主，附 带小商品批发。 50-100元阴／平方米

荷城花园板块

临钟山大道以汽车4S店为主，钟山路与 人民路之间以百货市场批发为主为惑 60-150元阴／平方米 七十三板块

以家装材料、中低档家居、灯饰、五金 产品为主，属于自发形成的原始商业 陌；

80'200元／月／平方米

人民中路板块

五金机电、汽修一条街，环境较差；

50-150元阴／平方米

个案商业项目租金分析

香榭水岸

商场部分定位为综合型商场，其中 主力商家有贵阳铜锣湾K，N，广东大± 影院。对其主力商家免一年至一年半( 租金，小商家免3个月。前3年无递增， 3年后照市场价递增。商管费2元。租1 年限5年。现铜锣湾KTV(三层) 租金价格在20／m：，每年5％递增， 大地影院(二层)租金价格在30／ m，，无递增，佳惠超市(一层)租 金价格在35／m2每三年递增6％。其 中佳惑超市城中湾畔曾对其招 商，刁F整租，租金30／m，，装修 设施由开发商完善。 一层：为超市、 精晶百货和儿童 游乐园。二层： 影院，餐饮，女

装。三层： KTVI童装，余 下5000左右平方 未定。 (而实际 招商未执行前期 定位) 一层临街铺面 为80／m，，余下 的为60／灯，二 层均价35／皿2。 三层均价25／m：。 租赁年限为5 年，返租10年。 一层临街 2000～皿0， 其余为： 16000／m，。 二层9800／m，。 三层6000／\。 (销售时以 “北京华联”为 炒作点)

停车位 设施、装修 动线布局 总面积、各层 面积 经营效果

地下车位500个，地面车位约100个。 消防设施到位，公共区域 没有装修。手扶电梯一层 二层每层套(4部)，观 光电梯3部，铜锣湾大门 ；√部，中庭2部。 商场内环形步： 行，有部分店中 店。 商场总面积 30000皿：，每层 10000： 现在铜锣湾， 大地影院、佳 惠已蜘。部 分街铺汽车销售

名都商业广场

家居装饰，主力商家为华 灯世界，优惠政策不 明，商管费在0．8元左 右。商场手扶电梯一 部，步行梯一部。 一层为家居建材， 二层为家居饰品 一层铺面租金为 80~150lin~，二 层由华灯世家签 下，50元坪方 米／月盎朔氰 1一层： J出售价格在 [1F：28000-32000~ I

皿：， ] 2F：8000~12000~,f 阡方米：年回报J 率7。5％。； I

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