商业地产基础知识100问

商业地产基础知识100问

1、 房地产 ...................................................................................................................... 4 2、 房地产的三种存在形态 .......................................................................................... 4 3、 房地产的特征 .......................................................................................................... 4 4、 房地产市场结构 ...................................................................................................... 4 5、 房地产开发 .............................................................................................................. 4 6、 土地使用权 .............................................................................................................. 5 7、 土地使用权出让 ...................................................................................................... 5 8、 土地使用权获得的方式 .......................................................................................... 5 9、 土地使用年限 .......................................................................................................... 5 10、 租赁权 .................................................................................................................... 6 11、 商业地产 ................................................................................................................ 6 12、 商业地产的使用权限 ............................................................................................ 6 13、 商业地产的技术指标 ............................................................................................ 6 14、 综合商圈 ................................................................................................................ 6 15、 专业市场 ................................................................................................................ 6 16、 社区商业 ................................................................................................................ 7 17、 新区商业 ................................................................................................................ 7 18、 建材种类 ................................................................................................................ 7 19、 开间面积 ................................................................................................................ 7 20、 商品房的预售制度：五证二书............................................................................. 7 21、 预售房的条件 ........................................................................................................ 7 22、 建筑密度 ................................................................................................................ 7 23、 道路红线 ................................................................................................................ 8 24、 建筑红线 ................................................................................................................ 8 25、 建筑间距 ................................................................................................................ 8 26、 占地面积 ................................................................................................................ 8 27、 建筑面积 ................................................................................................................ 8 28、 得房率(公摊) .......................................................................................................... 8 29、 套内建筑面积 ........................................................................................................ 8 30、 容积率 .................................................................................................................... 8 31、 绿化率 .................................................................................................................... 9 32、 开间 ........................................................................................................................ 9 33、 进深 ........................................................................................................................ 9 34、 层高 ........................................................................................................................ 9 35、 净高 ........................................................................................................................ 9 36、 跃层式商品房 ........................................................................................................ 9 37、 房屋的耐用年限 .................................................................................................... 9 38、 能源系统 ................................................................................................................ 9 39、 承重墙 .................................................................................................................. 10 40、 非承重墙 .............................................................................................................. 10

41、 楼花 ...................................................................................................................... 10 42、 炒楼花 .................................................................................................................. 10 43、 低层 ...................................................................................................................... 10 44、 多层 ...................................................................................................................... 10 45、 小高层 .................................................................................................................. 10 46、 高层 ...................................................................................................................... 10 47、 超高层 .................................................................................................................. 11 48、 期房 ...................................................................................................................... 11 49、 准现房 .................................................................................................................. 11 50、 现房 ...................................................................................................................... 11 51、 二手房 .................................................................................................................. 11 52、 尾房 ...................................................................................................................... 11 53、 烂尾楼 .................................................................................................................. 11 54、 定金 ...................................................................................................................... 12 55、 订金 ...................................................................................................................... 12 56、 纯办公楼 .............................................................................................................. 12 57、 综合楼 .................................................................................................................. 12 58、 商住住宅 .............................................................................................................. 12 59、 SHOPPINGMALL ............................................................................................... 12 60、 店面 ...................................................................................................................... 12 61、 物业管理 .............................................................................................................. 12 62、 银行按揭 .............................................................................................................. 13 63、 起价 ...................................................................................................................... 13 64、 均价 ...................................................................................................................... 13 65、 商铺类型 .............................................................................................................. 13 66、 租金 ...................................................................................................................... 13 67、 投资回报 .............................................................................................................. 13 68、 写字楼级别 .......................................................................................................... 13 69、 商圈 ...................................................................................................................... 14 70、 顶级物业(国际写字楼) ........................................................................................ 14 71、 高档物业(甲级写字楼) ........................................................................................ 15 72、 中档物业(乙级写字楼) ........................................................................................ 15 73、 低档物业(丙级写字楼) ........................................................................................ 16 74、 5A (智能化) .......................................................................................................... 16 75、 3A (智能化) .......................................................................................................... 16 76、 5A级写字楼 ........................................................................................................ 17 77、 商业街商铺 .......................................................................................................... 17 78、 市场类商铺 .......................................................................................................... 18 79、 社区商铺 .............................................................................................................. 18 80、 住宅底层商铺 ...................................................................................................... 18 81、 百货商场、购物中心商铺 .................................................................................. 19 82、 商务楼、写字楼商铺 .......................................................................................... 19 83、 交通设施商铺 ...................................................................................................... 19 84、 商业地产分类（按市场形式）........................................................................... 19

85、 商业地产分类（按物业用途）........................................................................... 19 86、 商业地产分类（按建筑特征）........................................................................... 20 87、 商业地产分类（按物业区位）........................................................................... 20 88、 商业地产分类（按经营方式）........................................................................... 20 89、 商业地产分类（按经营类别）........................................................................... 20 90、 商业地产分类（按销售方式）........................................................................... 20 91、 商业地产分类（按物业产权）........................................................................... 21 92、 商业地产的经营 .................................................................................................. 21 93、 商业地产的招商 .................................................................................................. 21 94、 商业地产的回购 .................................................................................................. 21 95、 商业地产的投资回报 .......................................................................................... 21 96、 商业地产的活动 .................................................................................................. 22 97、 商业地产的销售政策 .......................................................................................... 22 98、 商业地产的付款方式 .......................................................................................... 22 99、 商业地产的策划 .................................................................................................. 23 100、 商业地产的营销推广 ........................................................................................ 23

1、房地产

指房产和地产的总称（又称不动产）。房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

2、房地产的三种存在形态

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。

3、房地产的特征

1） 房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； 2） 房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； 3） 房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

4） 房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）。

4、房地产市场结构

市场称谓 一级市场 土地使用权出让市场 二级市场 土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等 市场主体 政府、开发企业（投资者） 市场客体 交易方式 国有土地使用权 拍卖、招标、协议 增量商品房 出售、出租等 存量商品房、已售旧公房、私房 买卖、租赁、交换等 开发企业、业主 三级市场 土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等 业主 5、房地产开发

在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点

选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

1） 土地开发：将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。

2） 房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。

3） 房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

4） 房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。

6、土地使用权

土地所有者根据土地分类依法对土地经营、利用和收益的权利。两种形式：集体所有制和国家所有制。集体所有制指农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；国家所有制指城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

7、土地使用权出让

指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

8、土地使用权获得的方式

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）。

9、土地使用年限

土地使用年限（土地使用出让年限）是指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

10、租赁权

租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权。

11、商业地产

商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。

12、商业地产的使用权限

⑴、 住宅地产的使用权限是70年，商业地产的使用权限是40年，计算的方式是开发商取得土地缴

纳土地出让金后开始计算。部分的商业地产和写字楼的使用权限是50年。 ⑵、 卖经营权的商业40——50年的使用权限。

13、商业地产的技术指标

⑴、 技术指标是政府制定的硬性或不可更改的技术参数，包括限高、容积率、绿化率、建筑密度，

开发商、规划设计院、景观制作公司，根据技术指标进行项目的规划、产品设计、户型研发。 ⑵、 得房率、外立面、户型设计等软性指标，原则上是不受政府强制限制的。

14、综合商圈

综合商圈基本位于市区商业核心地带，由大型超市、百货商场、专业店、专卖店、零售专卖业态组合，有强大的辐射能力、批发能力、聚集效应，消费群体以商圈内部及周边为主，主要满足人们的日常消费。

15、专业市场

由大型专业市场聚合组成，以批发、零售专业性、耐用性消费品为主，具备较强的辐射能力，辐射市区甚至周边县市。

16、社区商业

社区零散商业是以社区底商、路边综合商店为主，满足近距离甚至是本社区内居民日常消费的商业形式，一般经营规模小，成本低，易周转。

17、新区商业

发展中新区商业，新规划的开发区、高新区、大学城，商业规划的体量比较大，以专业卖场或专业市场为主，加植树理论。

18、商品房的预售制度：五证二书

五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉。二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

19、预售房的条件

土地出让金已缴清，取得国有土地使用证；取得建设用地规划许可证；投入工程总建设资金达到20%以上（不含土地出让金）；施工进度已明确，交房日期已明确；竣工验收前。

20、建材种类

钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；或者砖混结构、框架结构、钢架结构

21、开间面积

目前市场上约定俗成的叫法，指分割后的最小销售面积-最大销售面积

22、建筑密度

一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。

23、道路红线

规划的城市道路路幅的边界线。

24、建筑红线

城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。

25、建筑间距

两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。

26、占地面积

小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,红线内的面积.。

27、建筑面积

指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

28、得房率(公摊)

套内使用面积与建筑面积比.

29、套内建筑面积

指商品房套内各部分建筑面积的总和。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数。

30、容积率

总建筑面积/总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）

31、绿化率

绿化面积在占地面积中所占的百分比（指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比）。公式：植被垂直面积/占地面积*100%

32、开间

住宅房子的横向宽度。

33、进深

住宅的实际长度。

34、层高

指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。

35、净高

指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。净高+楼板厚度=层高.

36、跃层式商品房

上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。

37、房屋的耐用年限

指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。 钢筋结构：60-80年 砖混结构：40-60年 砖木结构：30-50年 其他：15年以下

38、能源系统

包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。

39、承重墙

指支撑着上部楼层重量的墙体,户型改造时，承重墙不可打掉。

40、非承重墙

指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响。

41、楼花

指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

42、炒楼花

买卖尚未建筑好的房屋。

43、低层

1—3F的建筑称为低层建筑。

44、多层(3)

7F以下的建筑称为多层建筑（包括6层复7层）。

45、小高层

7—11F的建筑称为小高层（包括11层复12层）。

46、高层(5)

12—30F的建筑称为超高层。

47、超高层(7)

30F以上的建筑称为超高层。

48、期房

指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

49、准现房

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

50、现房

指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）。

51、二手房

二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为\一手\，第二次交易则为\二手\。

52、尾房

尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。

53、烂尾楼

指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。

54、定金

指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

55、订金

不能担保债权人的作用，能返还。

56、纯办公楼

专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。

57、综合楼

居家、办公、商场、集合一体的大楼。

58、商住住宅

SOHO，居家，办公于一体。

59、SHOPPINGMALL

一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

60、店面

又称门市房，用作商业，多为一楼，沿街。

61、物业管理

指专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

62、银行按揭

指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

63、起价

即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十~几百元）。

64、均价

即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出成本价。

65、商铺类型

按开发形式划分：商业街商铺、市场型商铺、社区型商铺、住宅底层商铺、百货商场、购物中心商铺、写字楼商铺、交通设施商铺。

66、租金

（元/平米/天）＝销售单价（元/平米）＊回报率／３６５天／出房率

67、投资回报

购买物业的总额，在每一年的租金收入的比例。

68、写字楼级别

将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级。

69、商圈

是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。

70、顶级物业(国际写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。

③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。

④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：超过50000平方米。

(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。

(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。

(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。

(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。 (7)智能化：3A～5A

(8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。

71、高档物业(甲级写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。

①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。

③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：1—5万平米。

(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。

(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。

(5)交通便利：有多种交通工具直达。 (6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。 (7)智能化：3A及3A以上。

72、中档物业(乙级写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。 ①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。

②配套设施：有专用地上、地下停车场。

③设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。 (2)建筑规模：无限制。

(3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。 (4)物业服务：有物业公司服务。

(5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。 (6)所属区位：副都心或较好的城区位置。

73、低档物业(丙级写字楼)

(1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。

①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。

②配套设施：无。

③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。 (2)规模：无限制。

(3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。 (4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。 (5)交通便利：有交通线路到达。 (6)所属区位：一般城区位置。

74、5A (智能化)

指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。

75、3A (智能化)

指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化），其中FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（楼宇自动化）中。

76、5A级写字楼

（1）楼宇品牌标准：A级

写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。从一定意义上说，处于\生产链条最高级\的写字楼的发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。 因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准A级。 （2）地理位置标准：A级

地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。 （3）客户层次标准：A级

客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。 。 （4）服务品质标准：A级

服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。两者俱佳，将认为其具备服务品质A级标准。 （5）硬件设施标准：A级

主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。

77、商业街商铺

商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟

风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。

与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。

78、市场类商铺

在这里，我们所说的\市场\是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。

市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

79、社区商铺

社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。

社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。

80、住宅底层商铺

住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。

住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。

81、百货商场、购物中心商铺

百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。

82、商务楼、写字楼商铺

商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。

83、交通设施商铺

交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

84、商业地产分类（按市场形式）

大型商厦： 天河城广场、广百新翼 专业市场 ：天河电脑城、白马服装大厦

小区商铺 ：深圳四季花城商业街、祈福新村商业街

85、商业地产分类（按物业用途）

购物中心：天河城、中华广场

小区配套商铺： 骏景花园商业街、华景新城商业街 专业市场： 南岸装饰材料城、美居中心 批发及商贸中心： 天雄布市 餐饮及美食广场： 百福广场

86、商业地产分类（按建筑特征）

商业大厦: 中泰国际广场、时代广场 住宅区商铺:即小区配套商业铺位 临街商铺: 即市区道路临街商铺 步行街露天商铺:北京路步行街商铺 地下商城: 流行前线、康王商业城

87、商业地产分类（按物业区位）

商业区物业:名汇广场、名盛广场 住宅区物业: 即小区配套商业铺位 近郊物业: 顺德国际商业城、五洲装饰世界

88、商业地产分类（按经营方式）

统一经营物业: 以产权酒店和商务公寓采用较多或只租不售的商业物业 分散经营物业: 大部分商铺（除发展商返租外）

89、商业地产分类（按经营类别）

综合经营物业: 如大型商厦、小区商铺 单一经营物业: 如专业市场、餐饮及美食广场

90、商业地产分类（按销售方式）

销售物业: 有产权的商铺多以销售为主 租售物业: 例如广州国际玩具精品中心 出租物业: 例如天河城广场、宏城广场

91、商业地产分类（按物业产权）

产权物业 :大部分的新建物业 非产权物业: 临建物业或改建商铺

92、商业地产的经营

⑴、 开发商物业、保安、招商和统一经营，管理和商品经营种类的调整。 ⑵、 投资人，对包租到期的商铺进行自己经营或出租经营。

93、商业地产的招商

1、 商业地产离不开商业经营，商业组成是由一个或几个大型的商业体为主力店，围绕其实经营定位

进行散户的招商工作。

2、 商业地产招商的服务最总目的是为提升商业长远经营价值，和固定投资回报的，故商业地产的招

商工作只是商业地产销售时，策略运用的一部分。

3、 租金方面比较低，一般情况下能够达到3%的年回报，就是最好的商业项目。 4、 合同签订年限根据销售宣传和承诺的3年以上的合同年限。 5、 前几年的租金收入会在购买的总房款中扣除。

94、商业地产的回购

1、 回购是商业地产开发商使用的促销手段，说白了是回收。 2、 主要目的是在向投资人灌输产品的稳固收益，

3、 回购的方式是在10年后或20年后，如果投资人感觉所购买的物业没有达到预期的收益，开发企

业采用原价回收或增价回收的一种理财方式。

95、商业地产的投资回报

1、 投资回报的计算方式是，购买物业的总额，在每一年的租金收入的比例， 2、 投资回报的比例从6%——10%之间不等，

3、 回报的收取方式一般采取前3年开发商一次性支付给投资人，之后的几年按照月、季度、半年、

一年的期限，由商业管理公司或开发商支付投资人的回报，

4、 投资回报的比例事先在购买物业的同时已经签订，开发企业租金收取多则盈利，少则亏损。

96、商业地产的活动

1、 活动，动态营销，活动目的：1、营销推广寻找基础点，2、为现场聚集人气，3、为项目带来口

碑传播，4、“小活动大宣传”“小活动大造势”，

2、 活动包括：1、事件制造（新闻发布会，专家论坛、慈善捐赠，画展，才艺比赛），2、专业活动

（车展、房展、各个行业产品展示会），3、演出活动（个人团体演唱会、团体演出、音乐会、拼盘），4、当地风俗节日，政府或民间新兴节日或活动。

3、 活动举办，尽量避免才艺表演、选秀、语言类节目，现场的号召力不强，起不到预想效果， 4、 活动举办的时间不易低于1个半小时，不超过2个半小时，理想时间为1个半——2个小时之

间。

5、 举办地点最好与现场相邻，符合宣传主题，不为活动而活动。

97、商业地产的销售政策

房地产销售过程中销售政策制定是对价格策略的补充，同时也是在销售过程最为直接的促动。因而在制定销售政策时应考虑诸多因素。 制定原则

1、 使最大化促进销售迅速发生，以便资金迅速回收； 2、 最大可能的减轻消费群体的付款压力； 3、 最大可能的激发销售行为； 4、 要在竞争中体现绝对的优势； 5、 要尽可能保证损失最低化；

6、 要形成销售政策良好的群体内部口碑传播；

98、商业地产的付款方式

分为银行按揭、分期付款和一次性付款。 1、银行按揭

按揭已经深入人心，很多客户会选择该类方式。 2、一次性付款

为实现资金的迅速回笼。应鼓励一次性付款，因此对于一次性付款的客户在开盘前三天购房优惠2%，银行按揭贷款优惠1%。

99、商业地产的策划

1、 策划是商业地产销售的灵魂所在，只有卖不出去的策划，没有卖不出去的产品， 2、 策划是遵循项目定位、营销策略、结合项目长短板、和项目特性、区域性进行。

3、 策划思路来源于，项目施工进度、价格体系、销售政策、招商政策、销售进度、宏观调控、政府

干预、现场客户、媒体推广受众群体的反应，开发商资金链等硬性或软性条件进行。

4、 策划是各渠道资源的整合发布，为项目寻找市场定位、经营前景、知名度、认可度、期望值。渠

道有政府、行业、相关行业、提高附加值的企业或团体。

5、 动态营销的运用，包括节日的促销活动，销售现场的氛围营造，开盘或认购期间活动的支持。 6、 一个商业项目的营销策划之路为：1、项目形象塑造，2、销售导入，3、投资客户引导，4、投资

群体教育，5、认购蓄水，6、认购，7、开盘强势蓄水，8、开盘，9、开盘后一周的强势维护，10、事件营销、活动营销，11、促销策略，12，尾盘销售。

100、商业地产的营销推广

整体节奏安排至开盘为6大连接点，（1、正式进驻项目，2、市场渗透工作，3、销售导入，4、认购，5、开盘，6、促销期）

以上房地产名词解释供参考。欢迎纠错、补充、完善。

［总编室商用频道］2010-7-19

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