“日出映象”项目 - 图文

“日出映象”项目 开发贷款评估分析报告

委托方

深圳市华来利实业有限公司 受托方

深圳市大通房地产评估有限公司 深圳市国咨房地产评估有限公司 评估人员

桂和芳 卢小波 林海生 梁晓智 作业日期

2004年3月20日至2004年3月30日 报告编号

深大通评[2004]0308号

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报告正文目录

一 项目总论

1.1 项目名称及位置………………………………………………1.2 项目开发公司………………………………………………1.3 承担评估工作的单位………………………………………1.4 评估工作的目的 ……………………………………………1.5 评估工作的依据 ……………………………………………1.6 项目主要规划指标…………………………………………二、借款人评价

2.1 借款人背景…………………………………………………2.2 经营管理层综合素质评价……………………………………2.3 贷款人以往开发业绩及在建项目…………………………2.4 企业财务状况评价…………………………………………2.5 借款人信用状况评价………………………………………2.6 主要股东背景评价……………………………………………2.7 借款人发展前景评价…………………………………………三、项目投资环境和市场研究

3.1 市场宏观背景………………………………………………3.1.1 全国投资环境………………………………………3.1.2 深圳市投资宏观背景…………………………………1

5 5 5 6 6 6

7 7 8 8 9

1.6 10 10 12

14 16

3.1.3 区域发展及前景预测………………………………… 19 3.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴………………………… 20 3.2 区域市场分析……………………………………………… 21

3.2.1 区域市场界定………………………………………3.2.2 供给分析……………………………………………3.2.3 需求分析……………………………………………3.2.4 竞争分析调查………………………………………3.2.5 典型物业调查………………………………………3.2.6 市场分析有关结论………………………………… 项目条件分析及评价

4.1 项目合法性评价………………………………………………4.2 项目地块解析…………………………………………………4.2.1 交通条件……………………………………………4.2.2 地形、地势…………………………………………4.2.3 水电邮气保障…………………………………………4.2.4 规划限制条件…………………………………………4.3 项目市场定位评价……………………………………………4.4 建筑规划设计方案评价………………………………………4.5 项目建设进度计划及施工组织评价…………………………4.6 项目协作单位实力评价……………………………………4.7 项目SWOT总体评价 ………………………………………2

21 21 12 22 23 25

26 27

28 28 28 28 29 32 34 35 36

四、 五、投资估算及资金筹措评价

5.1 项目总投资估算……………………………………………… 38

5.1.1 固定资产投资总额…………………………………… 38 5.1.2 流动资金估算…………………………………………5.2 资金筹措………………………………………………………5.2.1 资金来源………………………………………………5.2.2 项目筹资方案…………………………………………六、项目效益及偿债能力评价

6.1 项目效益评价…………………………………………………6.1 .1 各类物业销售收入估算………………………………6.1.2 投资损益计算…………………………………………6.1.3 现金流量分析计算……………………………………6.1.4 盈亏平衡分析…………………………………………6.1.4 敏感性分析……………………………………………6.2 偿债能力评价…………………………………………………七、综合评价及建议

7.1 项目可行性评估结论……………………………………………7.1.1 市场预测……………………………………………………7.1.2 项目建设进度………………………………………………7.1.3 投资估算和资金筹措………………………………………7.1.4 项目综合评价结论…………………………………………3

39 39

39 39

40 40

40 41 41 42 43

44 44 44 44 45

7.2 贷款效益及风险综合评价……………………………………

7.1.1 贷款效益评价………………………………………… 7.1.2 贷款风险评价………………………………………… 7.3 项目开发建议………………………………………………… 7.4 项目贷款建议…………………………………………………

45 45 46 48 48

八、附表…………………………………………………………………… 50

8.1 项目工程计划横道图…………………………………… 8.2 项目开发成本估算表…………………………………… 8.3 项目销售收入与税金及附加估算表…………………… 8.4 项目投资计划估算表…………………………………… 8.5 资金来源与运用表……………………………………… 8.6 损益及利润分配表………………………………………

51 52 53 54 55 56

8.7 现金流量表（全部投资）………………………………… 57 8.8 借款偿还期测算表……………………………………… 8.9 敏感性分析表……………………………………………

九、附件…………………………………………………………………

深圳市大通房地产评估有限公司 深圳市国咨房地产评估有限公司

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58 59 60

二零零四年三月三十日 二零零四年三月三十日

一 项目总论

1.1 项目名称及位置

本次评估的项目位于宝安区龙华镇龙华新城人民中路与布龙公路交叉口（二线关拓展区）的“日出映象”，东临富国路，西靠中环路，北与锦绣江南隔布龙路相望，南与规划中的住宅用地相邻。 1.2项目开发公司

公司名称 注册号 执照号 注册资本 企业类型 住所 经营期限 开发资质等级证书 营业范围 深圳市华来利实业有限公司 4403011107678 深司字N85923 3800万元 有限责任公司 深圳市福田区上梅林凯丰路汇龙花园四楼会馆 1998.9.17—2028.9.17 正在办理 兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供应（不含专营、专控、专卖商品） 1.3 承担评估工作的单位

评估机构名称 营业执照号 评估资质证书号 资质等级 注册资本 经济性质 经营范围 限制项目）。 5

深圳市国咨房地产评估有限公司 深司字A71654 深中服资（评）字014号 一级 300万元 有限责任公司 房地产评估、经济信息咨询（不含深圳市大通房地产评估有限公司 深福司字S23378 深中服资（评）字188号 三级 300万元 有限责任公司 房地产评估、投资咨询（不含限制项目）。 1.4 评估工作的目的

深圳市华来利实业有限公司向中国工商银行深圳分行申请“日出映象”项目开发贷款，委托我公司对该项目进行评估，为银行贷款决策提供参考依据。 1.5 研究工作的依据

1、《土地使用权出让合同书》深地合字（2003）4066号； 2、《建设用地规划许可证》（地块编号2002-004-946#、947#）； 3、《深圳市发展计划局文件》深计[2003]271号； 4、《深圳市华来利实业有限公司》营业执照；

5、《深圳市华来利实业有限公司》验资报告及最近财务报表； 6、《项目投资可行性研究报告》。 1.5 项目主要规划指标

宗地号 规划建筑面积 建筑覆盖率 宗地号1 规划建筑面积 建筑覆盖率 建筑高度 宗地号2 规划建筑面积 建筑覆盖率 建筑高度 <=24米 A0036、A0037合并 用地面积 74003.5平方米 容积率 <=1.3 96146平方米，其中住宅面积：83576平方米，商业面积：1000平方米，公建面积：11570平方米 25% A0036 机动车泊位数 用地面积 19366.4平方米 652户 容积率 <=1.5 29049平方米，其中住宅面积：28929平方米，居委会：120平方米 25% <=24米 A0037 机动车泊位数 建筑退红线 用地面积 223户 东侧>=8M,北侧>=10M,其余各侧>=6M 54637.1平方米 容积率 <=1.23 67097平方米，其中住宅面积：54647平方米，商业面积：1000平方米，公建面积：11420平方米 25% 建筑退红线 机动车泊位数 429户 西侧>=8M,其余各侧>=5M

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二、借款人评价

2.1 借款人背景

深圳市华来利实业有限公司成立于1998年，现注册资本3800万元，由三大股东组成：

（1） 深圳市兴创业投资（集团）有限公司投资1300万元占股份35%； （2）深圳市龙岗世贸百货有限公司投资2280万元占60%； （3）深圳市兴创业科技有限公司投资190万元占股份5%。 公司最早系由（香港）来利建筑有限公司出资出资组建的港资独资企业，注册资金1000万港元；后经过董事会决议，（香港）来利建筑有限公司将其持有的100%的股权，以人民币1000万元转让给深圳市兴创业投资（集团）有限公司95%，转让给深圳市兴创业科技有限公司5%，并取得深司字N85923号《企业法人营业执照》，并截止2003年4月3日，公司增资至3800万元；后又经过董事会决议，深圳市兴创业投资（集团）有限公司将其60%股权转让给深圳市龙岗世贸百货有限公司，就形成目前公司的股权结构。

深圳市兴创业投资（集团）有限公司的房地产成功开发经验，给股权变化后的深圳市华来利实业有限公司涉足房地产开发领域提供了重要的经验保障。

2.2 经营管理层综合素质评价

公司董事长、总经理——何文辉先生简介：

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男，1970年1月生于广东，大学学历，1992年7月—2001年7月在深圳市宝安区建设局工作，2001年7月—2003年2月在深圳市兴创业投资（集团）有限公司任副总经理，参与开发龙岗世贸中心开发建设，2003年至今在深圳深圳市华来利实业有限公司担任董事长、总经理，其多年在政府建设局及房地产开发企业房地产中的工作经验，为深圳市华来利实业有限公司成功开发经营房地产项目提供重要知识和经验保证。

目前，公司现有员工46人，其中20人持有中级以上技术职称，大多具有多年在房地产开发企业的工作经验，现领导班子年富力强，具有较强的市场开拓能力和管理协调能力。 2.3 贷款人以往开发业绩及在建项目

深圳市华来利实业有限公司由于最近涉足房地产项目，以前没有开发房地产项目的个案。

目前，公司拥有二线扩展区35万平方米的优质土地储备，分为两处：（1）位于布龙公路与人民路交汇处占地7.4万平方米的土地，也即现评估的“日出映象”项目用地，现正开发建设；（2）位于福龙路占地27.6万平方米的土地,总投资9亿元，计划建设规模33万平方米龙岗高尚生态园林社区，待开发。 2.4 企业财务状况评价

包括其企业资金实力、营运能力、偿债能力、获利能力等进行分析，由于该企业过去一年没有经营业务，故对公司的营运能力、获利

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能力不做评价，仅仅对其资产实力、偿债能力进行评价。

根据开发公司提供的财务报表得出如下有关统计数据（截止2003年7月31日止）：

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 财务指标名称 总资产 总负债 流动资产 速动资产 流动负债 货币资金 所有者权益 资产负债率 流动比率 速动比率 指标值 34,187万元 11,338万元 15,016万元 7,558万元 9,000万元 5,548万元 22,849万元 33.16% 1.67 0.84 从以上表格的分析数据得出：

（1） 企业资产规模较大，实力较强，总资产达34,187万元，所有者权益达22,849万元。

（2） 资产负债率低： 资产负债率为33.16%，资产负债率越低，代表企业长期偿债能力越强。

（3） 企业短期偿债能力较强。流动比率达1.67，最佳值为2.0，流动比率越高，企业短期偿债能力越强。

（4） 企业立即偿债能力较强。速动比率达0.84，最佳值为1.0，速动比率越高，企业立即偿债能力越强。

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/jhxd.html