湖南大学资产评估习题二及参考答案评分标准

习题二

一、单选题（1分/题）

1．选择最佳的开发利用方式最重要的是选择房地产最佳的（）。

A．建设期 B．建造成本

C．开发经营期 D．用途及设计方案

2．土地面积为800平方米，容积率为3，建筑密度为50%，总建筑面积为（ ）平方米。

A．400 B．2400 C．267 D．1200 3．无形资产有效期限是无形资产获得（ ）的时间。

A．正常收益 B．超额收益 C．客观收益 D．实际收益

4．无形资产收益期限通常按照剩余经济寿命与法律保护年限以及合同年限（ ）确定。

A．孰长原则 B．孰短原则 C．平均原则 D．任选原则 二、多选题（5分/题）

5．下列（ ）属于适用市场途径评估的房地产。

A．商品住宅 B．写字楼 C．标准厂房 D．学校教学楼 E．高档公寓

6．在成本途径评估中，房地产重置成本包括（ ）。

A．开发成本 B．房产税 C．投资利息 D．管理费用 E．开发利润

7．按无形资产的性质划分，无形资产可分为（ ）。

A．知识型无形资产 B．权利型无形资产 C．关系型无形资产 D．不可确指型无形资产 E．技术型无形资产

8．无形资产分成率的估测方法有（ ）。

A．分成率换算法 B．边际分析法 C．约当投资分成法 D．市场比较法 E．功能比较法 三、计算题 9．待评估地产为一商业空地，面积为200平方米，要求评估2011年5月的公平市场价。评估人员搜集有关资料选出的三个参照物有关情况如下：

参照物情况表 单价（元/平方米） 交易日期 剩余使用年限 交易因素 区域因素打分值 容积率因素相关系数 A 1200 2010年11月 35 正常 89 1.12 B 1100 2010年5月 30 正常 86 1.25 C 1250 2010年8月 35 正常 85 1.20 待评对象 2011年5月 30 100 1.1 根据调查，2010年5月至2011年5月土地价格平均每月上涨1%，除上表列示的个别因素外，其他个别因素相同。假设土地的资本化率为10％，求待评估地产的地价。（20分）

10．某企业拟转让其拥有的某产品商标使用权，该商标产品单位市场售价为1000元/台，比普通商标同类产品单位售价高100元/台，拟购买企业年生产能力10000台，双方商定商标使用许可期为3年，被许可方按使用该商标的产品年销售利润的30%作为商标特许权使用费，每年支付一次，3年支付完价款。被许可方的正常销售利润率为10%，折现率按10%计算。根据上述条件计算该商标使用权的价格。（10分）

参考答案：

1．D 2. B 3. B 4. B （1分/题）

5. ABCE 6. ABCDE 7.ABCD 8.ABC （5分/题） 9．对各个交易案例进行因素修正

待评估土地时间指数 待评估土地交易情况 评估值＝参照物成交价× 参照物土地时间指数 × 参照物土地交易情况 × 待评估土地容积率 待评估土地区域因素 待评估土地的使用年限因素

参照物土地容积率 × 参照物士地区域因素× 参照物土地的使用年限因素 土地交易情况均正常无需修正。 与参照物Ａ比评估值为：（5分，每个修正系数1分，结果1分，允许结果有一定误差，下同）

1200×（1.06/1）×(1.1/1.12) ×(100/89) ×[(1-1.1-30)/(1-1.1-35)]=1372.11（元/m2） 与参照物B比评估值为：（5分）

1100×（1.12/1）×(1.1/1.25) ×(100/86) ×1=1260.65（元/m2） 与参照物C比评估值为：（5分）

1250×（1.09/1）×(1.1/1.20) ×(100/85) ×[(1-1.1-30)/(1-1.1-35)]=1436.30（元/m2） 评估值为（1372.11＋1260.65＋1436.30）/3＝1356.35（元/m2） 总价值＝200×1356.35＝271270（元） （5分）

10．该商标使用权的评估值=1 000×10 000×10%×30%×（P/A，10%，3）=746 070（元）（10分）

附注: 交作业即有46分保底分,作业卷面成绩合计占54分。

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