世联怡高_房地产综合体项目物业发展定位研究及报告_46页经典

商业项目定位分析模型

发展成熟的中低档社 区购物中心

发展期的中档社区综 合超市

商业研究整体市场 区域市场 竞争分析 需求分析

零售商家访谈:访谈什么？ 1、发展状况：(1)整体市场现状；(2)拓展 力度；(3)新店分布 2、对区域看法：(1)总体发展情况；(2)消 费客群 3、对本项目的看法：(1)优势；(2)劣势。 分析项目规模、位置、周边物业、发展时点。 4、进驻意愿及进驻条件：条件包括需求面积及 承受租金。 5、零售商家基本信息：名称、类别、档次、消 费特征、拓展现状、拓展策略

消费者调研，调研什么？ 1、了解相关消费人群的特征：年龄、职业、收 入、受教育程度、家庭结构 2、了解相关消费人群的消费习惯：消费类型、 消费额、出行(交通工具、出行时间)、频次 3、了解相关消费人群的消费偏好：消费场所、 商品、服务 4、了解相关消费人群对本项目的认知：区位、 业态、品牌

写字楼研究整体市场 区域市场 竞争分析 需求分析

写字楼评判标准：

序号1 2 位置 3 4 5 空间 结构 布局 6

指标所处位置 交通情况 周边环境 环境绿化 楼层布局 结构形式

优质处于中央商务区或繁华商业地区内 临近城市主干道及交通枢纽，可选择多种交通方式 周边临近有高档物业，无污染，内部注重环境、绿 化 优秀的软质景观及硬质景观设计 各楼层及朝向功能布局合理、有层次 大开间空间结构形式，可自由分割，标准层在1500 ㎡以上

普通商务区内或商务区边缘地带 位于交通次刚到，公共交通不 便捷 周边物业档次参差不齐，有环 境污染 基本没有绿化，或绿化设施较 差 缺乏楼层布局主线，缺乏疏导 分割能力差，标准层小于1500 ㎡ 吊顶后层高小于2.4米，或无吊 顶 外墙装修材料一般，做工一般 基本没有大堂或大堂用于商业 经营，灯光昏暗，电梯间、洗 手间等一般 没有中央空调和新风系统

78 装修 标准 配 9 10

层高外墙装修 公共区域 部分装修 空调系统

净高小于2.7米优质玻璃幕墙，高档石材 大堂、电梯厅、洗手间等装修相当于五星级酒店标 准，室内灯光明亮 可提供24小时可调节式中央空调，采用新风系统

13 配 套 设 施 14 15 16

通信系统 停车设施 电梯设施 安全设施

数字光纤通信系统接入：提供综合布线系统，大厦 中央数据系统 充足车位保证，每10000平米写字楼保证提供50个 以上车位 稳定、充足且高速的电梯系统，等候时间小于30秒 先进的视频保安监视系统

没有数字光纤通讯接入，没有 大厦中央数据系统 停车位缺乏，每10000平米写 字楼面积少于30个

电梯数量少，运行速度慢，

等 候时间过长视频保安系统的监控位置少， 或基本上没有监控

17可识 别性 管理 服务 18 19 20 运 营 状 况 21 22 23

楼宇管理可识别性 物业管理 租金水平 租户状况 运营时间 保安

采用楼宇中央自控的管理系统作为所在区域的标志性建筑，可识别性强 聘请国际知名物业管理公司进行专业的物业管理 租金相对稳定，处于市场租金的高位领先水平 入住率稳定，高于市场平均水平，租户稳定，且部 分为外资的国际知名跨国公司 可24小时运营 24小时保安，智能系统

没有中央自控管理系统非区域地标建筑 自营或者非写字楼专业管理公 司管理 租金水平不高，且波动较大 入住率比较低，大部分为国内 企业客户，中小企业较多

运营时间限制较大，无法满足 24小时运营保安较少，且保安工作不积极

板块划分成因及特征(共同规律):1、商务区主要分布在市中心及**区 2、一般沿交通干道呈带状分布； 3、政府对于商务区域的规划缺乏连续性和整体性； 4、主要商务区之间距离较近，定位的差异不明显， 未来可能有融合的趋势； 5、目前商务区从规模和商务环境上均不十分成熟； 6、未来新建成项目基本上可以纳入目前的主要商 务区。

主要商务区:—— —— ——

——

各商务区分析

**商务区优质 平均入 住率 平均租 金 供应量 主要特 征 租户特 征

普通

现有供应项目完工时 间 建筑面 积 标准层 面积 租售方 式

档次

名称

层数

规模： 层次：

优质

标准层： 租售策略：

普通

结论：所处阶 段，目标客户 类型等

未来供应项目序号 区域 名称 位置 档次 完工 时间 建筑 面积 层数 标准层 面积

未来两年，新增写字楼供应量为** 该供应量意味着市场竞争程度将发生什么样的变化； 未来新增项目优质写字楼比重将如何变化； 新增写字楼分布区域……

写字楼项目分项分析 租金 售价 入住率 产品特征 客户特征

未来趋势及小结

市场分布

市场表现

产品特征

投资市场

写字楼研究整体市场 区域市场 竞争分析 需求分析

区域市场分析指标 1、地理分布：附图 2、市场供应 3、未来供应 4、租金 5、售价 6、入住率 7、产品特征 8、客户特征

竞争分析项目名称 项目外观 总建筑面积 入住时间 项目位置 开发商 物业管理公司 租金水平 租售情况 标准层面积 层数 使用率 层高 外立面 公共部分装修 办公区装修 车位 电梯 空调 项目A 项目B 项目C 项目D

竞争分析项目A 评价 得分 评价 项目B 得分

竞争因素地理位置及商务氛围(30分) 交通情况(20分) 建筑产品(10分) 可视性(10分) 开发实力和知名度(

10分) 相关配套(10分) 物业管理(10分) 排名及综合得分

写字楼研究整体市场 区域市场 竞争分析 需求分析

写字楼需求访谈：访谈什么？ 1、租户特征：租户行业、地区分布、所在写字 楼、租户面积及规模、进入与搬迁、未来搬迁计 划及区域选择 2、需求特征：选择地点考虑因素；建筑及结构； 对楼宇硬件设施的要求(空调、电梯、公共空 间);需要的商业、商务配套；对软件服务的要 求；对现在物业满意及不满意之处(外部环境、 硬件设施、服务配套) 3、对本项目的看法：对所在区域写字楼市场的 看法；对本项目的定位建议；楼宇硬件、软件方 面的建议；是否考虑搬入高新区办公。

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