浅析房屋测绘中的重要措施

浅析房屋测绘中的重要措施

房屋测绘是整个房地产测绘中一个非常重要的组成部分，它关注的是民生问题。本文阐述了房屋测绘中的几点概述，分析了产生房屋测绘误差的原因，提出了相关房屋测绘措施，从而将误差降至最低。

近年来，伴随着房地产业的迅速发展，房产测绘的重要性也不断体现。房产测绘的水平直接关系到产权人的切身利益。“房地产测绘”是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位臵、数量、质量以及利用状况的专业测绘。而“房屋测绘”是整个房地产测绘中一个非常重要的组成部分，其测绘成果的准确性直接关系到当事人的切身利益，它关注的是民生问题。

房屋测绘的步骤与差异原因

房屋测绘面积是指在商品房预售中，由开发单位委托，房地产行政主管部门认可具有房产测绘资质的测绘单位，按照规划核准图纸，依据《房产测量规范》，参考开发单位提供的公用面积为使用说明，对尚未竣工的房屋面积进行预先测算。该面积可主要用于为开发单位的前期项目宣传、商品房预售及其备案。

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房屋实测面积是指房屋竣工验收后，由开发单位委托房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积，此面积是购房者办理房屋产权证、他项权证、房款结算、物业费结算等的依据。

笔者认为，房屋测绘的具体步骤主要有以下5个方面： 第一、基础测绘。首先，测绘人员利用测绘仪器，对测区布设房产平面控制点，进行平面控制测量。其次，测绘人员依据房产平面控制点，对测区内的房屋及其附属设施进行测量，绘制房产基础图纸——房产分幅平面图。

第二、外业项目测绘。测绘人员依据房地产分幅平面图和房屋竣工图，对房屋及其附属设施进行实地测量，分幢逐户丈量记录，调查房屋权界、共有部分，采集房屋内、外部各类边长数据。并要求当事人现场配合，指认产权界限、共有面积。

第三、内业绘图、测算面积。测绘人员依据外业测量采集的种类边长数据，利用计算机计算房屋建筑面积，绘制房屋分户平面图。房屋测绘及房屋面积计算工作应当执行国家标准《房产测量规范》和建设部《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》。

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第四、质量检查验收。测绘人员将测绘成果提交质量检查部门，质检部门依据有关技术规范，对测绘成果进行检查验收。

第五、出具测绘成果。房产测绘成果经查验质量合格的，转交产权登记部门用于房屋产权登记。

不过，通常情况下，房屋的预测面积和实测面积会有差异。产生差异的原因有多种，归纳主要有以下两点：一是数据采集和图纸变更。房屋预测主要是依据设计施工图纸进行，数据采集、共用部分面积确认、面积分摊等只能是“纸上谈兵”，没有直观的认识。而在后期的实测中的数据采集都是经过实地勘测得来。房地产开发建设单位在建筑施工过程中，由于多种原因，可能会对建筑设计方案进行变更，这是造成预测面积和实测面积差异的主要原因；二是技术性原因。由于不少房产测绘单位技术水平、管理水平有限，从业人员所学专业单一、素质层次不齐，对规范、政策、法规等理解不同。在具体工作中，由于工作程序不完善，质量意识谈薄，仪器设备落后，观测记录数据失误，计算过程差错等原因都会造成面积的不同。

并且，预测和实测往往是由两家不同的测绘机构来完成的，这就更会因为技术原因导致测绘结果的不同。

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重点把握预测的准确性

加强预测的准确性乃是解决问题的关键所在，而预测工作应该重点把握。

首先，预测图纸资料的检查。设计图纸是建筑面积预测的必须的首要资料，其图纸是否准确直接影响到建筑面积预测的准确性，应该检查预测图纸资料是否盖有设计单位图章的全套设计施工蓝图，有些单位提供是没有经规划部门核准最初设计图纸，该图纸往往会变更，不能作为预测使用。一套完整的建筑施工图应包括规划总平面图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图、楼梯及阳台详图等，若图纸附有建筑设计CAD光盘更好；检查建筑平面图上套型、尺寸标注是否清楚，若套型、尺寸不清，无法进行平面图的绘制； 检查设计单位提供的图纸上如水池、水泵房、发电机房、配电室、制冷机房、消防控制室等公用配套设施部位功能使用说明是否清楚，以便确定此公用配套设施建筑面积是否进行分摊；特别注意设计图上的文字注释，如：平台、入户花园、连通阳台、架空层等等，如何与房产测量的有关性质的界定一致，比喻“入户花园”在计算面积的技术规定条款中，不会有这个名词，而且“花园”也不能计算建筑面积，但实际上“入户花园”类似技术规定打款中的“无柱外走道”或“不封闭的阳台”，究竟如何定性，必须要有一个明确的说明。

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其次，尺寸数据的采集。在许多设计图上，设计的尺寸有柱轴心尺寸，结构外墙尺寸，净尺寸等，这些情况与我们所需的计算套内面积的墙体中心尺寸，计算房屋建筑面积的墙外边沿尺寸，需要经过换算，所以，在作业时，要看清图上标注的是什么部位的尺寸可取 在使用面积预测换算边长数据时，还要考虑到房屋竣工后实际状况。如：设计为20cm的墙厚，加上墙体两侧粉灰层的厚度各2cm，实际为24cm；设计为24cm的墙厚，加上墙体两侧粉灰层的厚度各2cm，实际为28cm.。否则，预测面积与实测面积相差很大；对于有些房屋边长没有标注的尺寸，我们也可以通过查阅结构图，对于楼梯、阳台、高度2.20米以上的落地飘窗等，在平面图上尺寸往往不准确，我们必须以楼梯详图和阳台、飘窗大祥图为准。另外，通过查阅设计房屋开发单位提供的建筑CAD设计光盘尺寸数据也是一个简捷的办法；要看清设计图各层上下之间的结构关系，如楼层高度、阳台的顶盖，架空通廊的顶盖，大厅的高度，坡面屋顶的房屋，层高超过2.2m（含）才能计算建筑面积，所以我们要在建筑剖面图上通过图解三角形才能计算出2.20m高度的准确位臵。

再有，成果资料的检查、整理、归档。商品房预测成果资料经过整理，书写技术说明报告，经过检查验收后，才能正式地向委托人提交成果资料，归档使用。这里检查，主要是指作业小组测绘员互相检查和测绘机构设臵的质量检查部门或专职检查人员。重点检查：预测算的分

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户界线，房屋使用性质，与共有面积相关的建筑是否一致；设计图上的名称标注与技术规定的名词类别是否合理； 房屋边长数据的采集，有没有错误；面积的计算是否正确，共有面积的分摊计算是否符合规范规定； 幢号、室号编写是否符合房产发证要求；委托人名称、房屋坐落地址、层数、结构等房产要素注记有无遗漏差错等。

此外，最好在预测成果报告中说明此面积仅供商品房预售使用，不能作为办理产权证依据，房屋竣工时，凭竣工图纸及规划等相关手续即时办理竣工实测等内容。

总的来讲，鉴于预测面积和实测面积的不同，直接导致房款的补和退。有具体工作中，即使按照《商品房销售管理办法》和《商品房销售合同》中规定的条款处理，也会遇到很多麻烦和纠纷。如实测面积小于预测（合同）面积，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还还买受人，绝对值超出3%部分的房款由出卖人双倍返还买受人。这时，购房者少花了钱不会有太大异议。在实测面积大于预测（合同）面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房款，由买受补足，超出3%部分的房款由出卖人承担，产权归买受人。这时购房者大多不愿在补交房款，以至于对开发单位、测绘机构、房地产行政主管部门等不信任，常常引起争议和纠纷。因此，对开发单位在建筑施工过程中，由于种种原因对建筑设计方案进行变更，导致面积差异，应及时到规划部

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门变更核准图纸，并通知预测单位予以修改变更面积等。如已办理了预售手续，应及时告知购房者，公示变更方案，履行合同约定，减少日后矛盾。另，由于房屋测绘成果（预测、实测）要靠房产测绘部门去完成，因此，房地产测绘机构需要具备一支测绘专业性非常强，责任心非常重的队伍，在房屋测绘工作中，以精湛的测绘技术，将测绘面积的误差降至最低点。因为房屋测量属于房屋买卖及房屋相关产权办理的基础，是权利人维护自身权益的前提和保障，因而房屋测量在各个方面都具有非常重要的意义。

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