人和商业中心估价报告（实训版） - 图文

目 录

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一、 致委托方函

张三：

承蒙委托，我公司对您委托之房地产进行评估，估价时点为二○一一年六月十日，估价目的为核定资产提供价值参考意见。根据您提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：委托估价房地产为价值评估，空姐步行街和酒店式公寓的建筑面积分别为13886.6平方米和18868.4平方米，该房地产在估价时点的评估结果如下:

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评估总值：人民币442247661.1元和486926987.2元。

大写金额：人民币肆亿肆仟贰佰贰拾肆万柒千陆百陆拾壹元壹角和肆亿捌仟陆百玖拾贰万陆仟玖百捌拾柒元贰角。 法 定 代 表 人： 09房地产二班 二○○九年七月六日

二、 估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本房地产估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本房地产估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

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5、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助。

6、本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年，即自2011年0 6月10日至2012年6月10日止。若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变化，本估价结果会随之失效。

7、参加本次评估的人员中由陈一对估价对象进行了实地勘察及拍照，中国注册房地产估价师： （注册证号：0000000） 中国注册房地产估价师： （注册证号: 11111111） 二○一一年六月十日

三、估价的假设和限制条件

(一)、估价假设条件

1、 委托方向房地产估价机构提供的房地产估价所必需的情况和资料是真实可靠。

2、 假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。 3、 不考虑特殊买家的额外出价。

4、 对于房地产的评估值，我们是基于以下假设条件： ①自愿销售的卖主；

②有一段合理的洽谈交易时间，能够通盘考虑房地产市场行情进行议价； ③在此期间，房地产价值将保持相对稳定。

5、 假定所有权人是在公开市场上出售该物业，且不包括所有权人凭借递延条件、售后返租、合作经营、管理协议等附加条件以抬高物业权益价值的情况。

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6、 假定该物业权益未附带可能影响其价值的他项权利及限制。 (二)、限制条件

1、本房地产估价报告仅限于为委托方核定资产提供价值参考，不对其它用途负责，本公司不承担任何第三者对本报告书的任何部分内容的责任。

2、评估中所涉及的房地产之建筑面积以委托方提供的人和镇人和村委会的《人和文艺商业中心项目可行性分析报告》记载的建筑面积分割而得, 建筑面积分别为13886.6平方米和18868.4平方米，根据委托方介绍，空姐步行街每层的建筑面积相同和酒店式公寓的情况，我们并未进行实地丈量。

3、必须说明：我们没有接受进行结构性测试和检验设施的要求，因此对房地产内部有无缺损我们不能完全确定。

6、本报告中房地产估价所必需的情况和资料由委托方提供，其真实性、合法性和完整性、准确性由委托方负责。

7、如报告计算过程中出现数字的微小误差，是EXCEL计算取整位数不同引起，不影响评估结果使用。

8、未经我公司允许本估价报告全部或部分内容不得公开发表。

四、估价结果报告

(一)、委托方 名 称：张三 (二)、估价方 机构名称：3333333 法定代表人：王一 住 所：44444444 营业执照注册号:5555555 资质等级：一级

行政许可决定书号:建住房许（2011）10 证书编号：建房估证字[2011]10号

有效期限：2011年6月10日至2014年6月10日

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发证机关：中华人民共和国建设部 (三)、估价对象概况 1、房地产位置状况：

人和商业中心项目是人和镇人和村委会拟开发的人和安置区综合性地产项目的重要组成部分。项目位于广州白云区人和镇机场高速路人和出口东边200米，机场安置区西成路，北面为10万村民的机场安置区。地理位置优越，交通便利，市政基础设施配套齐全。 2、房地产权利状况：

根据委托方的要求，本次估价范围为广州人和商业中心中的空姐步行街和酒店式公寓，根据网上的资料，推断估价对象目前已办理《土地使用权租赁合同书》，不能办理《国有土地使用权证》，报建规证有《项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《工程规划许可证》、未办理《商品房预售许可证》，根据委托方提供的《白云区“十二五”规划重点建设项目表》及其白云区人和镇人和村委会补充等记载，估价对象所位于土地的权属人广州市白云区人和镇人和村集体所有，估价对象所位于白云区人和镇西成路，土地使用面积为105270平方米，土地租用年期为20年，从2010 年至2020 年止，土地用途为工业，本次土地为租用，申请建商业中心。主体建筑容积率为1.02，根据委托方提供的《人和文艺商业中心项目可行性》的记载，人和商业中心项目，框架结构，建筑面积1015203平方米，估价对象分别位于中间和东边，建筑面积分别为18868.4平方米和19886.6平方米。

3、房地产现状概述：

经现场实地查勘，估价对象拥有12万平方米面积的人和商业中心主体建筑基本竣工，已进入装修阶段，招商工作已全部完成，引进的都是中高档的品牌，今年“五一”节期间试营业，“十一”前夕正式开张。 (四)、估价目的为核定资产市场价值提供价值参考。 (五)、估价时点

估价时点为二○一一年六月十日 (六)、本次评估价值定义

本次评估价值定义为估价对象在估价时点状况下、在公开市场标准及满足估价的

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假设和限制条件下，房地产所具有的客观合理价值。已考虑出租对评估价值的影响，但未考虑其他法定优先受偿权利对评估价值的影响。 (七)、估价依据

1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999) 2、《中华人民共和国土地管理法》 3、《中华人民共和国城市房地产管理法》 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 5、《中华人民共和国物权法》 6、委托方提供的委估房地产有关资料 7、评估人员现场勘查、摄影和记录

8、估价时点深圳市房地产市场相关价格信息 (八)、估价原则

1、 独立、客观、公正、公平原则 2、 合法原则 3、 谨慎原则 4、 估价时点原则 5、 最高最佳使用原则 6、 替代原则 (九)、估价方法

根据本次估价目的，估价人员在深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及估价人员所掌握的资料，结合实地勘察和市场调研的结果，我们认为采用市场比较法和收益法对估价对象进行评估较为适宜。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

收益法是指对可产生收益的物业，根据当地市场调查的情况，预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的资本化率，折算到估价时点后相加来求取估价对象的市场价值的方法。 (十)、估价结果

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委托估价房地产为空姐步行街和酒店式公寓的价值评估，建筑面积分别为13886.6平方米和18868.4平方米，房地产在估价时点的评估结果分别如下: 评估总值：人民币442247661.1元和486926987.2元。

大写金额：人民币肆亿肆仟贰佰贰拾肆万柒千陆百陆拾壹元壹角和肆亿捌仟陆百玖拾贰万陆仟玖百捌拾柒元贰角。 (十二)、估价作业日期

2011年06 月7 日至2011 年06 月11 日 (十三)、估价报告应用有效期

本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年，即自 2011年6月10日至2014年6月10日止。若在此期间房地产行情发生较 大变动或者国家相关政策发生变化，应重新进行估价。

五、附件

（一）、估价对象规划公示 （二）、估价对象现状照片复印件

（三）、白云区人和镇人和村委会的《人和文艺商业中心可行性报告》的复印件 （四）、白云区“十二五”规划重点建设项目表（共97项）复印件 （五）、国有土地使用权租赁合同书复印件

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六、估价技术报告

(一)、个别因素分析 1、房地产位置状况：

估价对象位于人和商业中心项目是人和镇人和村委会拟开发的人和安置区综合性地产项目的重要组成部分。项目位于广州白云区人和镇机场高速路人和出口东边200米，机场安置区西成路，北面为10万村民的机场安置区。地理位置优越，交通便利，市政基础设施配套齐全。 2、房地产权利状况：

根据委托方的要求，本次估价范围为广州人和商业中心中的空姐步行街和酒店式公寓，根据网上的资料，推断估价对象目前已办理《土地使用权租赁合同书》，不能办理《国有土地使用权证》，报建规证有《项目选址意见书》、《建设用地规

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划许可证》、《工程规划许可证》、未办理《商品房预售许可证》，根据委托方提供的《白云区“十二五”规划重点建设项目表》及其白云区人和镇人和村委会补充等记载，估价对象所位于土地的权属人广州市白云区人和镇人和村集体所有，估价对象所位于白云区人和镇西成路，土地使用面积为105270平方米，土地租用年期为20年，从2010 年至2020 年止，土地用途为工业，本次土地为租用，申请建商业中心。主体建筑容积率为1.02，根据委托方提供的《人和文艺商业中心项目可行性》的记载，人和商业中心项目，框架结构，建筑面积1015203平方米，估价对象分别位于中间和东边，建筑面积分别为18868.4平方米和19886.6平方米。

3、房地产现状概述：

经现场实地查勘，估价对象空姐步行街是2层的框架结构，估价对象位于项目中间，评估建筑面积为18868.4平方米，每层建筑面积相同。而估价对象酒店式酒店的建筑面积为19886.6平方米，。估价对象空姐步行街将是整个商业中心最具商业辐射力和凝聚力的区域，汇聚潮流服装、精品首饰、餐饮酒吧、美容机构等各种时尚商业元素，将成为北广州唯一融合空港文化的商区。目前花花公子、奥康等服饰品牌已经纷纷抢滩，率先进驻。据了解，空港公寓全部为单间，酒店式服务。可供前来游玩的旅客短期租住，也可提供给机场员工以及在人和镇工作的外地人长期租住。据营销部门负责人介绍，空港公寓配套有休闲娱乐、商务投资、餐饮购物，有酒店的便利，也有居家的温馨。 (二)、区域因素分析

区域因素是指评估物业所在地区的自然条件与社会、经济条件，这些条件相互结合所产生的地区特征，对地区内的房地产价格水平有决定性的影响。人和商业中心项目位于广州市白云区人和镇中心，地理位置优越，离新机场仅3分钟的车程，总建筑面积超过10万平方米，建成后将是人和镇最大的重点项目，也是人和镇首个集酒店、居住、购物、娱乐休闲、空港文化于一体的生活综合体，承担着“打造新人和，树立空港门户新形象”的重大使命。建成后将对改变人和镇的城市形象、改善白云新机场周围居民生活环境起到积极的作用。 （三） 公司背景分析

广州融驰实业投资有限公司是广州鑫涛房地产实业有限公司的子公司，经过多

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年的耕耘，已发展为以房地产开发为核心业务，并兼有商业运营和物业管理等业务的多元化公司。目前公司正朝实力雄厚、前景无限的现代化大型企业集团发展，现已在广州、佛山、清远等地区开发多个房地产项目，总面积超过数十万平方米。（四） 最高最佳使用分析

房地产估价中的最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行．经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象的法定用途为工业，但规划局已经批准，依据合法原则，在本报告中，设定按工业厂房及配套用途进行评估。根据合法性原则和最高最佳使用原则，确定该物业的商业用途为最高最佳使用用途。 （五） 估价方法

估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及估价人员掌握的资料，结合估价对象的实际情况，在搜房网等网站对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取市场比较法和收益法作为估价方法。

1、由于估价对象周边同类物业三级市场交投较为活跃，在市场上有可供参照的交易案例，故我们采用市场比较法对估价对象市场价值进行评估。 基本原理

是指在求取估价对象房地产价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产既知价格修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。 假定前提

a.自愿销售的卖主；

b.有一段合理洽谈交易时间，可通盘考虑物业性质和市场情形进行议价； c.在此期间物业价值将保持稳定； d.该物业可以在公开市场上自由转让； e.不考虑特殊买家的额外出价。 计算公式

估价对象市场价值＝比较案例价格×交易日期修正×交易情况修正 ×区域因素修正×个别因素修正

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2、估价对象为收益性物业，可出租获取稳定收益，故我们采用收益法对其市场价值进行评估。 基本原理

是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断地获得年纯收益，那么，以现有的一个货币额与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。 假定前提

a. 纯收益按一定比例逐年递增；

b. 资本化率在收益年限内不变，大于零； c. 收益年期为有限年。 计算公式

V=a/(r-g)×｛1-[(1+g)/(1+r)]n｝ 式中V 一 市场价值

a 一 年纯收益 r 一 资本化率

g 一 纯收益每年递增比率 n 一 获取纯收益的持续年限

（六）、估价测算过程

1、 用市场比较法测算估价对象的评估单价及评估总价，其整个评 估思路及计算过程如下。 (1)选取可比案例

根据替代原则，估价人员调查了与估价对象在地理位置、结构类型、 使用功能、交易日期等因素相同或具有较强相关性的交易案例，选取以 下交易案例作为可比案例：

估价对象与各比较实例具体状况一览表1

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案例 项目 所处地区 万城·四季广场 可比实例A 白云机场路537-547号 碧桂园豪园 可比实例B 增城增滩公路碧桂园豪园（原逸景翠园 可比实例C 海珠广州大道南1028号天雄布空姐步行街 估价对象 白云广州市白云区人和镇西成路8号 商铺 —— 正常 2011年6月 一般 一般 五通一平 一般 —— 毛坯 框架结构 新盘 较好 石滩收费站旁） 市内进300米 物业类别 交易价格（元/㎡） 交易情况 交易时间 区域因素 交通便捷度 繁华程度 基础设施完善度 环境质量 地段等级 个别因素

估价对象与各比较实例具体状况一览表2

案例 项目 所处地区 君华香柏广场 可比实例A 白云广州大道北与京溪路交汇处 物业类别 交易价格（元/㎡） 交易情况 酒店式公寓 23000 商铺 35000 正常 2011年6月 较好 一般 五通一平 一般 —— 毛坯 框架结构 新盘 较好 商铺 20000 正常 2011年6月 一般 一般 五通一平 较好 —— 毛坯 框架结构 新盘 较好 商铺 750000 正常 2011年6月 好 好 五通一平 好 —— 毛坯 框架结构 新盘 较好 装修情况 建筑结构 新旧程度 工程质量 南奥高尔夫酒店公寓 可比实例B 番禺汉溪大道南国奥园（三号线汉溪长隆站旁） 酒店式公寓 18600 正常 保利世贸公寓 可比实例C 海珠新港东路1000号 酒店式公寓 估价对象 白云广州市白云区人和镇西成路8号 酒店式公寓 28000 酒店式公寓 —— 正常 正常 正常 12

交易时间 区域因素 交通便捷度 繁华程度 基础设施完善度 环境质量 地段等级 个别因素 装修情况 建筑结构 新旧程度 工程质量

2011年6月 较好 一般 五通一平 一般 —— 毛坯 框架结构 新盘 较好 2011年6月 较好 一般 五通一平 较好 —— 毛坯 框架结构 新盘 较好 2011年6月 较好 一般 五通一平 较好 —— 毛坯 框架结构 新盘 较好 2011年6月 一般 一般 五通一平 一般 —— 毛坯 框架结构 新盘 较好 （2）比较因素条件说明及价格测算

因估价对象与比较案例处于同一房地产供需圈，比较案例的交易日 期与估价时点接近，交易情况均为正常情况下的三级市场交易价格，因 此我们对交易日期及交易情况不进行修正，仅对区域因素和个别因素进 行修正。根据估价对象与比较实例的比较因素，分别编制比较因素条件

因素比较条件指数表1：

案例 项目 交易价格（元/㎡） 交易情况 交易时间 区域因素 交通便捷度 繁华程度 基础设施完善度 环境质量 地段等级 个

万城·四季广场 可比实例A 35000 100 100 101 100 100 100 —— 100 碧桂园豪园 可比实例B 20000 100 100 100 100 100 101 —— 100 13

逸景翠园 可比实例C 750000 100 100 102 102 100 102 —— 100 空姐步行街 估价对象 —— 100 100 100 100 100 100 —— 100 装修情况 别因素

建筑结构 新旧程度 工程质量 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 因素比较条件指数表2：

案例 项目 交易价格（元/㎡） 交易情况 交易时间 区域因素 交通便捷度 繁华程度 基础设施完善度 环境质量 地段等级 个别因素 装修情况 建筑结构 新旧程度 工程质量

因素比较修正系数表1

案例 项目 交易价格（元/㎡） 交易情况 交易时间 区域交通便捷度 繁华程度 万城·四季广场 可比实例A 35000 100/100 100/100 100/101 100/100 碧桂园豪园 可比实例B 20000 100/100 100/100 100/100 100/100 逸景翠园 可比实例C 75000 100/100 100/100 100/102 100/102 空姐步行街 估价对象 —— —— —— —— —— 君华香柏广场 可比实例A 23000 南奥高尔夫酒店公寓 可比实例B 18600 100 100 101 100 100 101 —— 100 100 100 100 保利世贸公寓 可比实例C 28000 酒店式公寓 估价对象 —— 100 100 100 100 100 100 —— 100 100 100 100 100 100 101 100 100 100 —— 100 100 100 100 100 100 101 100 100 101 —— 100 100 100 100 14

因素 基础设施完善度 环境质量 地段等级 100/100 100/100 —— 100/100 100/100 100/100 100/100 34653.47 100/100 100/101 —— 100/100 100/100 100/100 100/100 19801.98 100/100 100/102 —— 100/100 100/100 100/100 100/100 70674.18 —— —— —— —— —— —— —— 41709.88 个别因素 装修情况 建筑结构 新旧程度 工程质量 比准价格M

因素比较修正系数表2

案例 项目 交易价格（元/㎡） 交易情况 交易时间 区域因素 交通便捷度 繁华程度 基础设施完善度 环境质量 地段等级 个别因素 装修情况 建筑结构 新旧程度 工程质量 比准价格M

2估价对象空姐步行街已出租，而酒店式公寓还没出租。根据对周边同类物业租赁市场调查，结合物业特点和合法原则，对物业的收益价值租期内按照租约进行测算，租期外按照正常市场价值进行测算，累计相加为估价对象的收益价值。

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君华香柏广场 可比实例A 23000 南奥高尔夫酒店公寓 可比实例B 18600 100/100 100/100 100/101 100/100 100/100 100/101 —— 100/100 100/100 100/100 100/100 18233.51 保利世贸公寓 可比实例C 28000 酒店式公寓 估价对象 —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— 22818.03 100/100 100/100 100/101 100/100 100/100 100/100 —— 100/100 100/100 100/100 100/100 22772.28 100/100 100/100 100/101 100/100 100/100 100/101 —— 100/100 100/100 100/100 100/100 27448.29 (1)确定市场租金

估价对象与各比较实例具体状况一览表1

案例 项目 所处地区 白云万达广场 可比实例A 白云广州市白云区云城西路广州白云万达广场 物业类别 租金（元/㎡*月） 交易情况 交易时间 区域因素 交通便捷度 繁华程度 基础设施完善度 环境质量 地段等级 个别因素

估价对象与各比较实例具体状况一览表2

案例 项目 广州新空港酒店 可比实例A 广州中央海航酒店 广州南航明珠大酒可比实例B 店 可比实例C 所处地区 广州白云区新机场广州市三元里机场广州新白云国际机西成路53号 路33号 场南工作区空港五路 物业类别

丽影商业广场 可比实例B 新港中路珠影正门东侧 云山诗意 可比实例C 白云区黄边北路 空姐步行街 估价对象 白云广州市白云区人和镇西成路8号 商铺 262.46 正常 2011年6月 一般 较好 五通一平 一般 —— 毛坯 框架结构 新盘 较好 商铺 257.57 正常 2011年6月 较好 一般 五通一平 较好 —— 毛坯 框架结构 新盘 较好 商铺 73.84 正常 2011年6月 一般 一般 五通一平 一般 —— 毛坯 框架结构 新盘 较好 商铺 —— 正常 2011年6月 一般 一般 五通一平 一般 —— 毛坯 框架结构 新盘 较好 装修情况 建筑结构 新旧程度 工程质量 酒店式公寓 估价对象 白云广州市白云区人和镇西成路8号 酒店式公寓 四星级涉外酒店 16

商务酒店 酒店式公寓 房 型 豪华单人房 商务单人房 40 508 豪华大床房 25 448 行政大床套房 30 468 标准双床客房 32 420 豪华大床房 32 420 单间配套 20-35 —— 一房一厅 30-45 —— 面积 平时价 收入（元/间*日） 交易情况 交易时间 区域因素 交通便捷度 繁华程度 基础设施完善度 环境质量 地段等级 个别因素 装修情况 建筑结构 新旧程度 工程质量

20 368 438 正常 453.75 正常 2011年6月 较好 较好 五通一平 419.2 正常 2011年6月 一般 一般 五通一平 —— 正常 2011年6月 一般 一般 五通一平 2011年6月 较好 一般 五通一平 一般 —— —— 框架结构 —— 较好 一般 —— —— 框架结构 —— 较好 一般 —— —— 框架结构 —— 较好 一般 —— —— 框架结构 —— 较好 因素比较条件指数表1：

案例 项目 租金（元/㎡*月） 交易情况 交易时间 区域因素 交通便捷度 繁华程度 基础设施完善度 环境质量 白云万达广场 可比实例A 262.46 100 100 101 101 100 100 丽影商业广场 可比实例B 257.57 100 100 101 100 100 101 云山诗意 可比实例C 73.84 100 100 100 100 100 100 空姐步行街 估价对象 —— 100 100 100 100 100 100 17

地段等级 个别因素 装修情况 建筑结构 新旧程度 工程质量

—— 100 100 100 100 —— 100 100 100 100 —— 100 100 100 100 —— 100 100 100 100 因素比较条件指数表2：

案例 项目 收入（元/间*日） 交易情况 交易时间 区域交通便捷度 繁华程度 广州新空港酒店 广州中央海航酒店 可比实例A 438 100 100 101 100 100 100 —— —— 100 —— 100 可比实例B 453.75 100 100 101 101 100 100 —— —— 100 —— 100 广州南航明珠大酒店 可比实例C 419.2 100 100 100 100 100 100 —— —— 100 —— 100 酒店式公寓 估价对象 —— 100 100 100 100 100 100 —— —— 100 —— 100 因基础设施完善度 素 环境质量 地段等级 个别因素 装修情况 建筑结构 新旧程度 工程质量

因素比较修正系数表1

案例 项目 交易价格（元/㎡*月） 白云万达广场 可比实例A 262.46 丽影商业广场 可比实例B 257.57 云山诗意 可比实例C 73.84 空姐步行街 估价对象 —— 18

交易情况 交易时间 区域因素 交通便捷度 繁华程度 基础设施完善度 环境质量 地段等级 个别因素 装修情况 建筑结构 新旧程度 工程质量 比准价格M

100/100 100/100 100/101 100/101 100/100 100/100 —— 100/100 100/100 100/100 100/100 257．29 100/100 100/100 100/101 100/100 100/100 100/101 —— 100/100 100/100 100/100 100/100 252.49 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 —— 100/100 100/100 100/100 100/100 73.84 —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— 194.54 因素比较修正系数表2

案例 项目 收入（元/间*日） 交易情况 交易时间 区域交通便捷度 繁华程度 广州新空港酒店 广州中央海航酒店 可比实例A 438 100/100 100/100 100/101 100/100 100/100 100/100 —— —— 100/100 —— 100/100 可比实例B 453.75 100/100 100/100 100/101 100/101 100/100 100/100 —— —— 100/100 —— 100/100 广州南航明珠大酒店 可比实例C 419.2 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 —— —— 100/100 —— 100/100 酒店式公寓 估价对象 —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— 因基础设施完善度 素 环境质量 地段等级 个别因素 装修情况 建筑结构 新旧程度 工程质量 19

比准价格M

433.66 444.81 419.2 432.56 根据对周边同类物业租赁市场调查，最终确定估价对象空姐步行街的客观合理月租金为：194.54元/平方米，酒店式公寓的收入为432.56元/间*日。 (2)确定市场年纯收益递增比率 假设其未来每年净收益保持不变； (3)确定市场资本化率

采用安全利率加风险调整指法确定资本化率。其中安全利率采用银行存款基准利率中一年期整存整取存款利率为2.5%。

在广州地区，风险调整率（4%-6%）空姐步行街取值4.5%，酒店式公寓取值5.5%。则空姐步行街和酒店式公寓的资本化率分别为： 2.5%+4.5%=7%，2.5%+5.5%=8% (4)确定市场空置率

根据对广州商铺空置率的调查，确定估价对象空姐步行街空置率为8.8%；酒店式公寓空置率为19.1%。 (5)确定市场收益年限

估价对象的出租土地使用年限为20年。 (6)评估测算结果

经评估测算，最终我们确定空姐步行街的客观合理月租金为：194.54元/平方米，酒店式公寓的收入为432.56元/间*日，评估空姐步行街为305286897.2元，酒店式公寓为

（具体计算过程见下表）。

空姐步行街

序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 项目 经营收入（元） 租金收入（元） 出租面积(㎡) 平均月租金(元/㎡*月) 空置率 1年 2956514.86 2956514.86 13886.6 194.54 8.8% 20年 20

1.5 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 3 4 5 6 7 8 9 10

期数 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 出租比例 经营支出（元） 营业税（租金的5%） 教育附加（营业税的3%） 城市建设维护税(营业税的1%) 印花税（租金的0.1%） 房产税（年租金×12%） 房屋租赁管理费（租金的3%） 维修管理费（租金的2%） 保险费(原建购价的0.1%) 所得税 净收益（元） 还原利率 折现年限 各年折现率 净收益折现值（元） 净收益累计现值（元） 评估单价(元/㎡) 评估总值（元） 91.2% 684548.12 147825.72 4434.77 1478.26 2956.51 354781.78 88695.45 59130.3 25245.33 0 2271966.74 7% —— —— —— 305286897.2 21984.28 305286897.2 F 2123380.115 4107715.866 5962322.316 7695605.742 9315518.027 10829329.47 12244310.35 13566594.99 14802317.7 15957385.6 17036796.99 18045550.23 21

0 45439334.8 7% —— —— —— f(i=7%) 0.9346 1.8080 2.6243 3.3872 4.1002 4.7665 5.3893 5.9713 6.5152 7.0236 7.4987 7.9427

13 14 15 16 17 18 19 20 8.3577 8.7455 9.1079 9.4466 9.7632 10.0591 10.3356 10.5940 18988416.42 19869485.12 20692845.87 21462361.01 22181665.68 22853940.63 23482139.44 24069215.64

酒店式公寓

序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 3 4 5 6 7 项目 经营收入（元） 房间间数 平均日收入(元/间*日) 空置率 出租比例 经营支出（元） 营业税（经营收入的5%） 教育附加（营业税的3%） 城市建设维护税(营业税的1%) 印花税（经营收入的0.1%） 房产税（年经营收入×12%） 房屋租赁管理费（经营收入的3%） 维修管理费（经营收入的2%） 保险费(原建购价的0.1%) 所得税 净收益（元） 还原利率 折现年限 各年折现率 净收益折现值（元） 1年 61405698.53 470 432.56 16.1% 83.9% 13718716.11 3070284.93 92108.55 30702.85 61405.70 7368683.82 1842170.96 1228113.97 25245.33 0 47686982.42 8% —— —— —— 20年 0 953739648.4 8% —— —— —— 22

8 9 10

净收益累计现值（元） 评估单价(元/㎡) 评估总值（元） F 6069274851 321663.46 6069274851 期数 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 f(i=8%) 0.9259 1.7833 2.5771 3.3121 3.9927 4.6229 5.2064 5.7466 6.2469 6.7101 7.1390 7.5361 7.9038 8.2442 8.5595 8.8514 9.1216 9.3719 9.6036 9.8181 44153377.02 85040195.75 122894122.4 157944054.5 190399814.7 220452151 248277505.3 274038013.2 297895810.5 319984420.7 340437367.5 359373868.2 376908371.7 393141020.5 408176726 422096556.2 434981578.8 446917630.5 457966704.4 468195562.1

(七)、估价结果

综合确定估价对象空姐步行街的市场价值：两种技术路线的估价结果接近，故采用算术平均法确定其市场价值。则： 估价对象空姐步行街市场价值单价为： （41709.88+21984.28）/2=31847.08（元/㎡） 估价对象空姐步行街市场价值总额为： 31847.08*13886.6=442247661.1（元）

综合确定估价对象酒店式公寓的市场价值：两种技术路线的估价结果不近，故采用加权平均法确定市场价值。

估价对象酒店式公寓的市场价值单价为：

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22818.03*0.99+321663.46*0.01=25806.48（元/㎡） 估价对象酒店式公寓的市场价值总额为： 25806.48*18868.4=486926987.2（元） 估价师建议：

从市场比较法和收益法的差异，可以看出酒店式公寓的投资远远大于自住，建议对酒店式公寓的购买用于投资，让签约的“Holiday Villa”公司来经营投资者的公寓会适合。

委托估价房地产为空姐步行街和酒店式公寓的价值评估，建筑面积分别为13886.6平方米和18868.4平方米，房地产在估价时点的评估结果分别如下: 评估总值：人民币442247661.1元和486926987.2元。

大写金额：人民币肆亿肆仟贰佰贰拾肆万柒千陆百陆拾壹元壹角和肆亿捌仟陆百玖拾贰万陆仟玖百捌拾柒元贰角。

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广州市白云区人和镇人和村委会1

项目数量105270㎡119177.3㎡108587.3㎡13498.8㎡17825.3㎡26020㎡18826.9㎡18868.4㎡13547.9㎡10590㎡7470㎡3120㎡23700㎡1.03228.17'.3项目指标总用地面积总建筑面积计容积率总建筑面积商务中心商业中心其中其中园林式招待所村文化娱乐中心村商务酒店附属配套及步行街面积不计容积率总建筑面积其中首层占地面积综合容积率总建筑密度绿化率地下车库架空面积

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产品定位住宅定位-----新城市，空港门户生活馆?住宅户型面积及配比建议?单间配套及一房一厅为主项目户型配比表户型类型单间配套一房一厅二房二厅面积范围（㎡）面积比例20-3530-4560-7545％45％10％20

经济测算前提—现状规模及建设物业面积配比项目地块经济技术指标?经济测算前提一?项目地块规模与指标项目用地面积综合建筑容积率总建筑面积项目物业类型及面积表?经济测算前提二?物业类型及规模项目村文化娱乐中心商业面积车库面积数量18826.98976016170单位平方米平方米平方米数量1052701.032119177.3单位平方米平方米23

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商铺部分市场比较价格区域项目周边商铺华通广场周边区域丰鑫装饰材料城内容方华路周边烟酒杂货店华西路周边小超市，药店该区域是人和镇的商业集中地，以万家福购物中心、华通广场为中心，麦当劳、肯德基等大型品牌进驻，是该镇的商业地标装饰材料租金40元/月/平米约80-90元/月/平米首层二线商铺33元/月/平米临街二层商铺14元/月/平米参照人和镇租金情况，我们推算出本案大概的租金情况楼层本案推算不考虑未来租金增长，按投资10年回本计算建议售价一楼商铺二楼商铺租金45元/月/平米20元/月/平米测算销售价格5400元/平米2400元/平米楼层一楼商铺二楼商铺销价6000元/平米3000元/平米建筑面积9943.3㎡9943.3㎡销售额5966万2983万总计8949万25

白云区“十二五”规划重点建设项目表（共97项）

项目规划选址以“空港门户镇”——人和镇为中心，规划面积约10000亩，主要建设航空基地（包括航空后勤白云国际服务基地）、航空食品基地、19 机场配套商贸物流基地、航空电子科商贸服务技研发基地等，为空港提供区 配套服务的居住中心、商务中心、综合性物流中心及技术服务中心。近期建设工程有广州海航基地、广州白云航空电子科技产业园等。 高镇等 2011-2020 1,600,000 1,000,000 海航集团、区空港办、人 和镇、江 31

项目位于太和镇头陂村，拟利用帽峰山风景区优美恬静的自然景观，融合集聚广东特色的岭南客家文化元素，对用地内的原有林木和生态太和头陂环境进行选择性保护开发和20 农家乐生林相改造，统筹规划建设以态休闲度农家乐为特色的生态休闲度假区 假区。主要建设内容包括：结合头陂涌河涌整治打造7公里观光休闲带，建设农家风味食街、客家风情为特色的五星级客家围屋大酒店以及其他配套休闲设施。 河源市属于“退二进三”项目，计21 平沙商业划建成为当地的商业中心，广场建设 主要建设五层群楼、一层地下室。 2011-2012 10,000 10,000 凯通置业有限区重点经公司、区济项目。 经贸局、均禾街 人和镇总占地面积67403平方米，总建筑面积96940平方米，22 人和商业商业步行街长约500多米，中心 主要建设主题超市、商务酒店、酒店式公寓、美食街、数码影院、大型KTV等。 2010-2011 22,000 7,000 州融驰实业投资有限公司、区经贸局、人和镇 区重点经济项目。 人和村委会、广2011-2015 10,000 9,500 太和镇头陂村、区经贸区重点经局、区农济项目。 林局、太和镇 32

国有土地使用权租赁合同书 （ 宗 地 合 同 ） 烟国土资租字（ ）第 号 出租方：烟台市国土资源局 承租方： 年 月 日

国有土地使用权租赁合同书 本合同双方当事人：

出租方：烟台市国土资源局 （以下简称甲方） 承租方： （以下简称乙方）

根据《中华人民共和国土地管理法》、《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》及有关法规规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，就土地租赁事宜订立本合同。

第一条 甲方依照本合同出租土地使用权，土地所有权属于国家。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不在土地使用权出租范围。 第二条 甲方以现状出租给乙方的宗地位于＿＿＿＿区

路（街、巷） 号，宗地编号＿＿＿＿，土地面积（包括分摊面积）为＿＿＿＿ 平方米。其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲乙双方盖章确认。 第三条 甲方出租给乙方的土地用途为 用地（其中 平方米自行改为 用地）。 第四条 本宗土地使用权租赁期限为 年。 自200 年 月 日至200 年 月 日。

第五条 该宗土地的土地使用权租金为： 用地每年每平方米 元人民币。 用地每年每平方米 元人民币，年租金总额为 元人民币。 租金交付日期及方式： 200 年 月 日前缴纳 元； 200 年 月 日前缴纳 元；

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200 年 月 日前缴纳 元； 200 年 月 日前缴纳 元； 200 年 月 日前缴纳 元； 200 年 月 日前缴纳 元； 200 年 月 日前缴纳 元； 200 年 月 日前缴纳 元； 200 年 月 日前缴纳 元； 200 年 月 日前缴纳 元； 乙方以支票或现金缴纳租金。

第六条 如乙方不能按合同约定交付当年租金等应付款项，从滞纳之日起，每日按应交款项的3‰缴纳滞纳金，逾期６０日仍未全部支付的，甲方有权解除合同，收回土地使用权，注销土地使用证，甲方向乙方追缴实际使用日期租金并加半年租金额作为经济赔偿。

第七条 本合同所列的年租金标准按照政府批准的租金标准执行。如租金标准调整，甲乙双方需签订补充合同，并按政府公布的新的租金标准征收。

第八条 乙方按合同规定向甲方付清当年的租金后，依照规定办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》。

第九条 乙方在租期内不得改变该宗地使用用途，确需改变的，必须向甲方提出书面申请，经批准后，重新办理土地使用手续。

第十条 乙方通过租赁方式取得国有土地使用权后，除经甲方依法批准外，不得转让、转租和抵押。否则，甲方有权无偿收回土地使用权，没收非法所得，所付租金不退。

第十一条 乙方承租本宗地后，闲置一年以上的，应按国家规定缴纳土地闲置费；连续两年闲置的，甲方有权无偿收回土地使用权。

第十二条 如果因甲方原因致使乙方延期占用土地使用权的，则本合同项下的土地使用权租用期限相应推延。因延期给乙方造成的直接经济损失，从本合同规定应支付的租金中扣除。

第十三条 本合同规定的租赁年限届满，甲方有权无偿收回出让宗地的使用权，乙方应按规定办理土地使用权注销登记手续，交还土地使用证。

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