中国西部电子信息产业基地示范产业区可行性分析报告(最新整理By阿拉蕾)

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中国西部电子信息产业基地

示范产业区

可行性分析报告

编制单位: 西安高科示范产业投资有限公司(筹)

编制时间: 二00一年四月

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一、 项目及其承担单位

1、 项目名称：中国西部电子信息产业基地示范产业区

2、 项目承担单位：西安高科示范产业投资有限公司

二、 实施单位简介：

西安高科示范产业投资有限公司（以下简称高科示范）由西安高科(集团)电子园实业发展公司、西安高科(集团)长安园实业发展公司、秦岭北麓实业发展有限责任公司、郭杜工业园区实业发展有限责任公司、滦镇科教产业园实业发展有限责任公司等十四家企业共同投资设立，注册地为西安高新区长安科技产业园，注册资本为人民币

1.88亿元，全部为现金入股。高科示范的设立是响应省市政府发展高科产业的战略决策，配合西安高新技术产业开发区区域南扩、创建中国西部科技创新城的长远规划，实现长安县地方政府发展示范产业、带动相关产业的构想，凭借西安高科电子园、长安园成功的等出资公司资本运筹、发展思路和经营理念，是深刻体现政府、企业等多种经济成分在新经济形式下的有机组合及多赢方针的具体实施。

高科示范公司将以西部大开发为源创力，以开发区管委会和长安县县政府为依托，以电子园．长安园发展模式为先导，以社会资源的优化组合为纽带，通过电子园、长安园、郭杜工业园及西安御苑（即三园工程）周边15000亩土地开发、项目招商和产业投资行为起到创

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新性示范作用，在快速发展区域经济基础上，幅射带动整个地区经济协调、稳步的发展，从而促进高新区和长安县经济建设和社会文化建设的不断推进。首批投资项目包括长安科技产业园示范产业区、电子工业园示范产业区、西安御苑（即三园工程）以北环山路5000亩土地、长安园以南郭杜镇附近西万路西3000亩土地、长安县滦镇环山路以南，紫薇山庄附近2000亩土地等，本报告以中国西部电子信息产业基地示范产业区为可行性研究对象。

三、 项目概况

（一） 项目描述

中国西部电子信息产业基地示范产业区（以下简称本案）地处电子工业园南部西部电子信息产业基地东南部，占地318.2亩，由面向高新技术产业企业及世界著名企业、实现高科技企业生产、研发、行政、培训功能的产业别墅群组成，地块容积率为0.72，绿化率60.5%，东临紫薇路、西临西部电子信息产业基地中心管理区，南临基地商务金融中心、北临基地配套的信息公园及信息公寓。

西部电子信息产业基地作为中国西部最具国际化、网络化、数码化的产业孵化、成长、辐射基地，是未来国际品牌、集群产业立足西部市场的桥头堡。

（二） 项目背景

21世纪作为新经济时代，信息产业将成为全球经济前进的领跑者，世界前沿科技园区发展证明，产地和市场的距离在新的物流、信

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息流条件下趋向于零。随着信息化、网络化进程的加速，信息产业发展更为侧重人力资源、成本因素、科研背景及政策环境，中国西部电子信息产业基地的开发，是在深入启动本地资源基础上同国际产业大方向的对接。在西安高新区腹地建设综合性、复合型信息产业基地，将在充分利用各级产业优惠政策、启动本地资源、引进国际品牌发展本地产业方面产生轰动效应和辐射作用。

信息产业基地的建设，在首先建成各类辅助性设施如金融、商贸、管理中心基础上要为企业提供最为便利的场地主体设施，“产业别墅“作为西方国家发展高新技术产业广泛采用的场地模式，在提高企业生产力、企业形象等方面具有先进性，因此，在西部电子信息产业基地引入这种产地模式，是顺应国际高科产业发展趋势的首选之举。

四 项目素质分析

项目特色：

本案由满足不同企业研发、生产、办公需求的多动能一体化的“产业别墅群”组成，产业别墅作为国际最先进、高档的产业生产基地，充分赋予产业发展崇高至上地位，在刻意追求环境营造基础上把“人性至上”的观念体现的淋漓尽致，完全体现了高新技术产业头脑为第一生产力的准则；实践证明，国际成功企业，在充分采用产业别墅产地模式前提下创造了巨大的生产力，实现了超额利润，IBM、INTEL、康柏、东芝、阿尔卡特、西门子等国际集团均以大面积的产业别墅群而著称于世，在我国，海尔、远大、春兰等东部企业在20世纪末已充分意识到产业别墅在提高生产力、激发创造力方面的独特功效，在

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主要厂区都以产业别墅进行布局。

从微观来讲，产业别墅在消除工业社会所特有的压抑沉重、创造开阔、通畅的思维空间和创意空间，减缓研究人员工作压力具有特效，是同生态主义、环保概念深入结合的产业型物业。

项目优势：

分析本案项目优势，不能离开项目依托产业基地和园区，中国西部电子信息产业基地建设已呈报国家十五规划，同电子工业园北部已具规模的西部电子社区南北呼应，电子工业园作为资源深厚的成熟园区，具有高新区最强大的资源基础。

成熟园区、成熟资源

电子工业园3.16平方公里面积密布10家大型科研院所、8家万人国企和三所院校，技术人员22000名，具有成果转化型科技项目上万项，资源实力西部堪成一流；西部电子社区作为成熟IT产业发展平台，在正式投入运营以来已产生近20亿元收入，高新区启动科技项目战略实施六年以来，园区院所企业、院校已形成了同市场接轨的条件，这是产业别墅招商引资所能依托的最具潜力的优势； 中心地段、无限升值

电子工业园处于西安高新区南扩战略实施的中心地域，北接高新区集中新建区、高新商贸、金融中心，南临长安科技产业园、郭渡工业园、西安御苑等科技、旅游开发地带，西临高新区二期及大学生物园、进出口园等新兴园区，也是西安南郊教、科、研区辐射地带，是

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未来西安科技产业新城区的中心腹地，具有巨大升值空间，本案作为电子工业园腹地项目，属于升值地域的“白菜心”地段。 生态主义，环保社区

本案具有完全生态和环保优势，西安市唐城绿化带距本案以北100米，电子工业园历经五年建设，园区美化、环境改造已超过西安平均水平，周边地域开发建设均以科教文产业为主，本案符合21世纪生态环境标准。

顺应天时，响应政策

西部大开发战略的实施、WTO对中国的接纳，国家更高水平高新产业扶持政策的陆续出台，诸多利好因素形成建设高档产业载体的最有利时机，建立产业平台建立引资载体也顺应了发展地方经济需要。

人力充沛、人气旺盛

本案北临高校集中的西安南郊和研究院所遍布的电子工业园区，高水平多领域的科研进程、高产出多配置的研发设施、高素质多层面的科研人才和多层次、低成本的劳力储备将对国内外厂商产生巨大吸引；电子工业园内“紫薇”品牌高档物业的不断建成以及西部电子社区形成的浓重人气、商气使本案脱离了城郊僻壤概念 配套齐全、交通便利

西部电子信息产业基地在建设上采取环境、人居、配套先行的策略，产业别墅群在开工时基地内居住、交易、交流、服务平台均已开业，此外本案东西侧要道的便利交通将进一步提升本案价值。

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高档物业，星级服务

本案按照国际标准精心设计，以环境营造、绿地建设为重点投入，在接入网路等办公生产设施基础上为创业者提供赏心悦目的环境美化，在突出企业形象、塑造完美办公环境方面使入驻企业高人一筹，同时，星级酒店式物业服务将使企业解除后勤负担，全力投入创业开拓；

融资支持，资源共享

强大的融资能力是本案所具有的非凡气势，灵活的信用担保将使企业在各自领域中全无融资贷款后顾之忧，由各级风险投资公司、金融机构将为企业提供彻底的融资帮扶，西安高新区及西部电子社区各种优势资源将为案内企业提供一流的支持。

国家政策，顶级扶持

案内企业将全面享受最高级别产业扶持政策，在项目推广、税费减免、国家基金申报等方面除享受西安高新区国家扶持政策外，还能享受长安园专项扶持政策及地方政府扶持优惠条例，高新区、西部电子社区等企业扶持孵化机构向入驻企业全面开放；

高新政策，高效快捷

高新区内各级政府服务机构，在接受高新区管委会管理监督基础上，在约定时限内为企业提供周到高效的工商、税务、商检、公证、审计、项目审批、户口入区等各项政府服务；

政府介入、开发先行

本案作为建立中国西部电子产业基地主体部分，发展进程以列

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入地方政府规划纲要，实施单位由西安高新区、长安县政府等单位共同发起设立，市政府、高新区管委会、电子园管理办等多级政府在城市配套、市政改造等方面将会鼎力支持

升值物业、增值空间

作为21世纪建设新西安的宏伟构思，由高新产业地带为主的新城区将向南移，北接市区、南跨郊县的长安园坐落于未来市区蓝图的核心地带，未来发展将使本案具有无限升值潜力。同时，设计超前、精湛施工的物业本身将在较长期限内不会过时。

高科示范，实力超群

本案开发商由众多驰名业界的楼盘开发、区域规划的操盘高手组成设立，高科示范无论在户型设计、建筑施工、前期准备还是在策划包装、广告宣传、招商营销等方面都具有超强实力，特别是不同背景、不同专长的股东成员能够形成优势互补、资源共享的规模态势，其发展冲力不可限量。

本案劣势：

市场风险 任何创新都有风险，对于习惯了“厂房+机器+工装=产业”的厂区模式的传统企业来说，产业别墅闲置大片绿地的远期效应不是每个经营者都能看到的；

未知因素 由于本案尚处规划前期阶段，未来建设、发展状况存在不可知因素；

竞争压力 随着全国各地以圈地方式吸引外部资源的科技园区的普遍建设，招商特别是吸引知名境外品牌入驻的压力与日俱增。

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五 市场分析

宏观环境分析：

随着全球产业经济发展速度不断加快，以信息产业及衍生产业为代表的高科产业潜力奔腾无限，在我国，处于经济前沿的京、沪等地写字楼、商用楼租售价位一路飑升，预示着产业升级、高新产品研发生产在中国大陆特别是西部地带行将铺开，对高档产业物业的诉求成为国际企业发展亚洲市场的必备工作，因此，高档产业物业发展处于利好环境之下；

微观环境分析：

本地高档写字楼、商业物业受大环境影响，市场诉求迅速升温，同产业发展相配套的高档产业物业除在西安高新区外，本省境内鲜有涉及，高新区南扩、东扩战略的实施将使西安经济发展重心向西南郊倾斜，在重新划分产业地带基础上，本案将在市场上具有强大竞争力。同时，开发产业别墅群等高档产业物业具有顺应政府改善投资环境的功效，将有效填补本地市场空位；

综合分析：

全国地产发展趋势是“强者恒强”，地段、环境、配套、资源匹配俱佳的物业在各级市场上并不多见，这样，开发商实力雄厚、设计、质量、设施、环境皆为上乘的项目将即刻浮出市场。

据以上分析，本案市场目标如下：

·国际知名企业、社团的驻华机构，国际厂商的分支机构

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·中型以上高新技术企业

·大中型信息产业生产研发实体

·国内外研究机构

本案功能定位如下：

·IT产品生产车间

·IT产业研发基地

·高新产业、技术培训基地

·科研院所、院校分支机构和研究场地、实验室

·科技会馆、展馆

·示范产业生产研发场所

本案销售策略：

·抓大放小，宁缺毋滥，以大型知名产业机构为主要招商对象，维护本项目高新产业和知名企业集群形象

·以技术含量、产业规模、利税规模为首要招商选择

·重点引进本地稀缺的产业项目

·结合本地资源的有效利用进行招商

本案招商渠道

·政府涉外机构

·国内重大商贸会展活动

·网络、声讯、电讯、平面等媒体

·各种专业性洽谈会

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六 项目规划及用地情况

主要指标

总用地面积：212144.50平方米

总建筑面积：100600平方米

建筑密度： 25.5%

容积率：0.48

绿化率：60.5%

建筑物栋数：51栋

设计简介

产业别墅群建设将遵循大面积绿化、低密度建筑和低容积率的原则。每栋建筑将建成符合国际潮流、具有“硅谷”风格的精品工程，以生产、生态的完美结合落实高档产业性建筑的定位，建筑外观流畅考究，建筑格局实用简约，建筑之间距离适中，每栋建筑均有适用比例的绿地、道路匹配，别墅群内视野开阔，在实现生产研发定位基础上，体现建筑人性化风格，充分展示入驻企业品位和档次，为生产人员、研究人员创造理想的思维空间和办公场地。

七 项目成本构成分析

1．土地成本：

（1）、综合地价： 30万元/亩

（2）、土地投资：9240万元（按建筑面积分摊为871.7元/m2）

308亩×30万元/亩=9240万元

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2、前期费用：

3、园区红线内配套工程费：2580万元（按建筑面积分摊为243.4元/m2）

（1）、配电工程：210万元

（2）、给水工程：110万元

（3）、道路及管网工程：490万元

（4）、环境及绿化工程：1700万元

（5）、天然气施工费：70万元

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4、建安工程造价：

106000 m2×2290元/m2=24274万元

其中：

（1）、土建单方造价：1000元/m2(不含二次内装修)

（2）、一般安装工程：110元/m2

（3）、智能系统：80元/m2

（4）、集中空调：400元/m2

(5 )、外装修： 700元/m2

单方造价合计2290元/m2

5、管理费：（按1项加至4项之和的2%计）

37892.24万元×2%=757.84万元

6、不可预见费：

38650.08万元×3%=1159.5万元

7、贷款利息：（自有资金按30%计11943万元）

贷款额为27867万元，开发周期按两年计，第一年贷款额按60%计，其余40%为第二年贷款。年息按6.454%计，单利计息。 16720万元×6.454%×2年+11147万元×6.454%×1年=2877.64万元

8、直接投资合计：

（1项+8项）之和=42687.22万元

9、销售费用：

（销售均价按每平米5600元计，总销售面积106000m2×5600

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元/m2=59360万元销售费用按总销售收入的5%计）

59360万元×5%=2968万元

10、销售税金：

59360万元×5.5%=3264.8万元

11、总投资：

（1项+10项）之和=48920.02万元

平米单方造价4615.10元/m2

12、净利润：

销售收入－总投资

= 59360万元－48920.02万元=10439.98万元

13、投资利润率：

净利润÷总投资×100%=10439.98万元÷48920.02万元

×100%=21.34%

14、投资回报率：（按股东实际投资18800万元计算）

10439.98万元÷18800万元×100%=55.53%

八、不确定性分析：

1、 盈亏平衡分析

项目的盈亏平衡分析，主要是计算两个指标：（1）商品房销售面积达到多少时可收回建设资金，（2）商品房全部售出，销售价格为多少时，能使总收入与总支出（扣减税金）相抵，计算公式为销售面积×销售价格×(1－5.5%)=总成本计算得出。

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（1） 当售价为5600元/m2时带入公式去、求得只要销售面积

达到86272平方米即可保本。

（2） 当全部售出时，销售价格为4558元/m2即可保本。

2、 敏感性分析

可能影响本项目经济效益的主要因素有:投资和销售收入。假定（1）当投资增加10%(2)当销售价格下降10%时的市场风险：

（1）投资增加10%总投资为53188.74万元，净利润为

59360万元－53188.74万元=6171.26万元

投资利润率6171.26÷53188.74×100%=11.6%

即项目投资增加10%仍可获利；

（2）销售价格降低10%销售收入为53424万元 ，净利润为53424

万元－48920.02万元=4503.98万元

投资利润率4432.68÷48992.31×100%=9.19%，以上分析表

明该项目有较强的抗风险能力。

3 、从客户购买物业的角度分析

如客户购买一2000平方米单元的物业，平均售价5600元，总

价为1120万元以银行按揭方式，首付336万元，其余784万元由银行提供10年期按揭，年息5.58%，年还款额为102.7万元。客户将购得房产用于出租，按目前西安市平均价格50元/平方米·月，空置率20%计，可用于出租的面积为1600平方米，年毛收益为1600m2×50元/m2.月=96万元

税金96万元×12%=11.5万元

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年维修费、装修摊销费、折旧费及管理费按租金收入的20%计费用为96万元×20%=19.2万元

年净收益为96万元－11.5万元－19.2万元=65.3万元，另增加37.4万元用于还款，以租养房，10年后只需支出710 万元就将拥有该物业的全部产权，从另一角度分析，客户需租用一单元用于办公，年租金为96万元，15年租金1440万元，用支付的租金足以购买该单元，从以上两个方面分析看出，客户购买该物业，即可保值，又可增值。

九、结论：

从经济角度分析，我们认为该项目可行，有较好的经济效益和社会效益。建议实施。

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