漳州市人民政府关于印发《漳州市中心城区建设项目容积率规划管理规定》的通知

漳州市人民政府关于印发《漳州市中心 城区建设项目容积率规划管理规定》的通知

漳政综〔2010〕208号

芗城区、龙文区政府，市直有关单位：

《漳州市中心城区建设项目容积率规划管理规定》，已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

漳州市人民政府 二○一○年十二月二十三日

漳州市中心城区建设项目容积率规划管理规定

第一章 总 则

第一条 为进一步加强漳州市中心城市规划区内城乡规划管理，规范建设项目容积率等规划条件的实施，合理配置城乡土地和空间资源，营造合法有序的建设市场环境，促进我市建设行业持续健康发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规和有关规定，结合我市实际，制定本规定。

第二章 容积率的计算规则

第二条 容积率是指一定用地范围内，地上总建筑面积计算值（即计入容积率的总建筑面积）与建设用地面积的比值。地上总建筑面积为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和。

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一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇以下特殊情况，按照本规定执行。

（一）建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的，架空层层高宜在2.8米至3.6米之间，其建筑面积不计入容积率。 （二）建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管道）转换层，底层车库、杂物间及有永久性顶盖的架空走廊、凉亭等，当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。 （三）建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算，当进深超过1.8米的各类阳台，均按全面积计入容积率。 居住、办公、酒店等建筑的空调室外机搁板不得沿挑阳台的长边在阳台外部设置，沿建筑外墙或阳台短边设置时，其进深宽度不得大于0.6米，且搁板的栏板不得封闭。

住宅建筑在阳台外或外墙外设置花池时，花池的底板标高应高于室内地坪或阳台地坪标高0.45米以上，当在阳台结构底板内设置花池时，按阳台规定计算花池面积。

住宅中设计的空中花园、入户花园等，均按阳台规定计算面积。阳台和入户花园的水平投影面积总和不应大于套型建筑面积的15%。

（四）半地下室凡顶板标高超出室外地坪标高1.0米以上的建筑部分应计入地上建筑面积计算值；不足1.0米的，不计入容积率。

如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定计算。

（五）当普通商业网点及住宅建筑层高大于或等于4.4米，且小于6.6米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当建筑层高大于或等于6.6米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和大型商场，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆等公共建筑不按本条款计算容积率，其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》

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（GB/T50353-2005）的规定执行。

（六）建筑单体含有凸窗设计的，凸窗在结构上应突出外墙面设置，建筑凸窗的设置应符合以下规定：

1、凸窗挑出建筑外墙部分的高度不得大于2.2米，且窗台底面距本层楼板的高度不得小于0.45米。

2、凸窗挑出建筑外墙部分的窗台板进深宽度不得大于0.6米；凸窗挑出建筑外墙部分的面宽长度不得大于设置凸窗的开间的面宽的一半。 3、上下两层凸窗之间的楼层板不得超出建筑主体外墙。 当凸窗设计不符合上述要求的，应按全面积计入容积率。

（七）本计算规则仅限于城乡规划主管部门、规划编制单位和建筑设计单位计算容积率指标时使用。

第三章 容积率指标的确定

第三条 容积率指标的确定必须依据经漳州市人民政府批准的控制性详细规划或漳州市人民政府有关会议纪要、意见等。

第四条 对于历史遗留的经营性房地产项目,如已办理过选址意见书或建设用地规划许可证等规划手续，但容积率等规划指标未明确的，市城乡规划主管部门应先组织编制控制性详细规划并报漳州市人民政府批准后，再依据控制性详细规划出具容积率等规划条件。规划编制单位在编制控制性详细规划时，应参照漳州市人民政府批准实施的《漳州市城市规划管理技术规定》中的建筑容量控制指标,并参照周边经土地招拍挂取得的经营性房地产项目的容积率以及综合考虑片区的环境容量，提出合理的容积率指标;

（一）如该项目容积率小于或等于2.0，业主单位不须补缴土地出让金； （二）如该项目容积率指标超过2.0，超过2.0容积率部分所增加的建筑面积，应以漳州市人民政府批准的控制性详细规划时日为土地评估基准日，参照周边地块的楼面地价及当时的楼面地价按有关规定补缴土地出让金。

第四章 容积率的变更

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第五条 容积率指标一经核准，原则上不得调整，如因特殊原因，确需调整的，必须依法定程序修改控制性详细规划并报漳州市人民政府批准后，方可调整。 第六条 房地产开发项目用地出让后，除以下两种情形外，一律不得变更容积率： （一）因区域或城市重大基础设施、公益性公共设施建设或文物保护需要，造成原土地使用权出让合同约定的规划条件无法实施的；

（二）因国家政策因素导致原土地使用权出让合同约定的规划条件客观上无法实施的。

上述两种情形、需要变更土地使用权出让合同约定的容积率的，按以下程序办理： 1、由市城乡规划行政主管部门会同市国土资源行政主管部门召开联席会议研究并提出意见，共同报市政府原则同意后，商建设单位修改宗地的容积率。变更容积率等规划条件涉及控制性详细规划调整的，规划部门应在控制性详细规划依法调整后，根据调整后的规划出具规划条件。确定规划条件依法应当听取利害关系人意见或举行听证的，应依照有关法律、法规的规定执行；

2、建设单位按新的规划条件进行项目修建性详细规划（总平面图和建筑设计方案）的设计修改或调整工作，并将修改或调整后的图件报市规划行政主管部门审查； 3、市规划行政主管部门组织对建设单位提交的项目总平面图和建筑设计方案进行审查，符合规定的，出具《调整房地产开发项目规划条件审查意见单》； 4、建设单位凭市规划行政主管部门出具的《调整房地产开发项目规划条件审查意见单》，按新的土地使用条件到市国土资源行政主管部门办理核定补缴土地出让金及有关规费数额等手续，经市人民政府研究同意后，签订《国有土地使用权出让补充合同》，补缴土地出让金和有关规费；

5、建设单位凭市国土资源行政主管部门出具的《调整容积率补缴出让金和有关规费凭证》，到市规划行政主管部门办理建设用地规划许可证等规划许可手续。 建设单位不同意变更规划条件的，由市人民政府与其协商收回该宗地的土地使用权，按规定予以原土地使用者相应的补偿。

第五章 容积率指标的综合平衡

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第七条 房地产开发项目不同地块之间容积率等规划指标，除以下三种情形外，一律不能进行容积率等规划指标综合平衡：

（一）在土地出让前，市政府已有专题会议纪要或其它同意容积率可综合平衡的意见。

（二）在经市政府批准的控制性详细规划或市城乡规划主管部门出具的规划条件中，已明确容积率可以综合平衡的。

（三）同一家业主不同的地块如因城市景观需要，或其它特殊原因，容积率等规划指标确需进行综合平衡的，必须经项目所在地的区政府同意后，报市城市规划委员会专题研究，市城市规划委员会专题研究同意后，依法定程序调整规划审批手续。如需补缴土地出让金的，建设单位应按相关程序办理补缴土地出让金手续。

第六章 容积率的管理

第八条 市城乡规划主管部门在办理建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证过程中，必须严格按照经批准的控制性详细规划或规划条件确定的容积率指标办理相关规划审批手续。在规划方案审查、建设工程规划许可阶段，严格按照相关规定核算容积率指标，对于分期开发的建设项目,各期建筑面积（指计入容积率的建筑面积）总和,必须确保符合控制性详细规划或规划条件的要求。

第七章 容积率的竣工核实

第九条 建设项目因施工误差造成建筑面积超过建设项目规划许可核准面积，属建筑平面布局、高度、层数符合规划及相关技术规范许可要求，对城市规划和市容景观影响不严重的，可按以下方式处理：

（一）建设项目总增建建筑面积（指计入容积率的建筑面积）占整个建设项目规划许可核准的建筑面积（指计入容积率的建筑面积）0.5%以内（含0.5%）、并且在300平方米以内（含300平方米）的：

1、有续建工程的，需在补交城市基础设施配套费后，予以办理规划条件核实，并在下一期核减超建的建筑面积。

2、无分期续建工程的，补交城市基础设施配套费后，可办理规划条件核实。

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（二）建设项目总增建建筑面积（指计入容积率的建筑面积）占整个建设项目规划许可核准的建筑面积（指计入容积率的建筑面积）在0.5%（不含0.5%）到1%（含1%）之间，或大于300平方米的（两项控制指标只要一项达到规定值，即适用本款规定处理）：

1、有续建工程的，且整个建设项目规划许可核准的总建筑面积有足额可抵减所超建建筑面积的，可由建设单位提出申请，经市城乡规划主管部门同意，补交城市基础设施配套费后，予以办理规划条件核实，并在下一期核减超建的建筑面积。 2、无分期续建工程的，经依法予以处罚，并补交城市基础设施配套费后，方可办理规划条件核实。其中，以出让方式取得国有土地使用权的建设项目还需按原楼面地价补交土地出让金。

（三）建设项目总增建建筑面积（指计入容积率的建筑面积）占整个建设项目规划许可核准的建筑面积（指计入容积率的建筑面积）超过1%的：

1、有续建工程的，且整个建设项目规划许可核准的总建筑面积有足额可抵减所超建建筑面积的，增建建筑面积经依法予以处罚后，可由建设单位提出申请，经市城乡规划主管部门同意，补交城市基础设施配套费后，予以办理规划条件核实，并在下一期核减超建的建筑面积；建设单位未提出申请的，该期建设项目按不符合规划条件处理。

2、无分期续建的，增建建筑面积经依法予以处罚，并补交城市基础设施配套费后，方可办理规划条件核实。其中，以出让方式取得国有土地使用权的建设项目按该宗土地原楼面地价的3倍收取土地出让金。

第十条 以出让方式取得建设用地的房地产开发建设项目，在建设过程中未经批准擅自提高容积率，增加建筑面积，除第九条规定情形之外，严重影响城市规划的，依法限期拆除或者没收违法建筑物；对影响城市规划但尚可采取改正措施的，责令纠正并依法予以处罚；对城市规划和市容景观影响不严重、且符合相关技术规范的，超容积率增建建筑面积经依法予以处罚，并按该宗土地原楼面地价的3倍收取土地出让金和有关规费后，予以办理规划条件核实。

上款规定以外的其他建设项目，在建设过程中增加建筑面积的，依照《中华人民共和国城乡规划法》等有关规定予以处理。

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第十一条 土地出让合同因历史遗留问题无确定容积率或计入容积率建筑面积的，以该建设项目核准时，城乡规划主管部门核发的规划条件或建设项目选址意见书确认的容积率或计入容积率建筑面积为准。

第十二条 行政许可涉及本规定第九、十条规定的规划变更、修改等各种情形，应依法采取公示或听证等形式，听取利害关系人的意见。

第八章 法律责任

第十三条 城乡规划部门工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，未按本规定进行容积率规划管理的，由其所在单位或上级有权机关予以追究处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第十四条 城乡规划编制单位、建筑设计单位未按照经批准的控制性详细规划或城乡规划主管部门出具的规划条件进行设计，或者出具不真实容积率指标，由市城乡规划主管部门、建设主管部门责令限期改正，并依法予以处罚追究。

第十五条 测绘单位未按照国家、省有关测量技术规范、程序和建设工程规划许可证的规定开展建设工程勘测、放样、竣工测绘的，由市城乡规划主管部门、测绘主管部门责令限期改正，并依法予以处罚追究。

第九章 附则

第十六条 各县（市）可参照本规定自行制定具体管理办法。

第十七条 本规定自2011年1月1日起施行，有效期为五年。市政府以前发布的相关规定与本规定不一致的，以本规定为准。

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