风险因素在现代房地产评估的应用 -基于全球信贷危机的背景

风险因素在现代房地产评估的应用

-基于全球信贷危机的背景

摘 要

在全球信贷危机的背景下，传统的房地产评估方法已经越来越不适应社会发展的需求，取而代之的是现代房地产评估方法。目前我国评估准则难以有效地规范运用现代房地产评估方法评估中的参数，致使参数选 取受主观人为因素的影响较大。另外，我国尚不完善的市场环境和外界干预也是造成现代房地产评估方法操作不利的重要原因。并且对于纯收益的动态预测问题至今没有建立一个成熟的框架，导致现代房地产评估方法在实际应用中主观性和随意性很大，从而使其在实际应用中被扭曲，这也严重影响了现代房地产评估方法在我国的应用。本文主要探讨基于全球信贷危机的背景下，风险因素在现代房地产评估的应用的相关问题，并结合实际案例进行分析。

关键词：风险因素；房地产评估；信贷危机

Abstract

In the context of the global credit crisis, the traditional real estate appraisal method has become increasingly unsuited to the needs of social development, replaced by a modern real estate appraisal methods. Of assessment criteria is difficult to effectively regulate the use of the parameters in the modern real estate valuation methodologies, resulting in parameter selection subjective human factors influence. In addition, China is not yet perfect market environment and outside interference is caused by the modern real estate appraisal methods adverse important reason. And dynamic prediction for net income has not established a mature framework, resulting in a modern real estate appraisal methods subjectivity and arbitrariness in the practical application, so that it has been distorted in the practical application, which also seriously affected the modern real estate assessment methods application in China. This paper mainly discusses based on the context of the global credit crisis, the risk factors in the application of modern real estate appraisal related issues, combined with the analysis of actual cases.

Keyword：Risk factors； Real estate appraisal； Credit crisis

目 录

摘 要 ····································································································· 1 目 录 ····································································································· 3 1 引言 ····································································································· 4 2 风险评估方法的优缺点分析 ······························································ 4

2.1 成本法的优缺点分析 ································································ 4

2.1.1 成本法的优点 ·································································· 4

2.1.2 成本法的缺点 ·································································· 4

2.2 现代收益法的优缺点分析 ························································ 5

2.2.1 现代收益法的优点 ·························································· 5

2.2.2 现代收益法的缺点 ·························································· 5 3 当前全球信贷危机背景下考虑风险因素的必要性 ··························· 5 4 案例分析 ····························································································· 6 5 总结 ····································································································· 6 参考文献 ································································································· 7 致谢语 ····································································································· 8

1 引言

全球信贷危机背景下，我国房地产业的信贷扩张积累了较大的风险，全球信贷危机的冲击将贷款者信用风险的集中爆发，也会使房地产市场发展的不确定性风险加大等问题完全暴露。我国房地产业必须采取措施，提前防范其对银行体系内信贷所产生的不良影响，严格控制贷款者的信用级别，增强银行自身的流动性，加强房地产创新监管，以全面保证房地产业信贷资产运作的安全性。 2 风险评估方法的优缺点分析

2.1 成本法的优缺点分析

2.1.1 成本法的优点

（1）投资账户能够反映投资的成本；

（2）核算简便，能反映企业实际获得利润或现金股利与其流入的现金在时间上基本吻合；

（3）与法律上企业法人的概念相符，即投资企业与被投资单位是两个法人实体，被投资单位实现的净利润或发生的净亏损，不会自动成为投资企业的利润或亏损。虽然投资企业拥有被投资单位的股份，是被投资单位的股东，但并不表明被投资单位实现的利润能够分回，只有当被投资单位宣告分派利润或现金股利时，这种权利才得以体现，投资收益才能实现；

（4）成本法所确认的投资收益，与我国税法上确认应纳税所得额时对投资收益的确认时间是一致的，不存在会计核算时间上与税法不一致的问题；

（5）成本法的核算比较稳健，即投资账户只反映投资成本，投资收益只反映实际获得的利润或现金股利。

2.1.2 成本法的缺点

（1）成本法下，长期股权投资账户停留在初始或追加投资时的投资成本上，不

能反映投资企业在被投资单位中的权益；

（2）当投资企业能够控制被投资单位，或对被投资单位施加重大影响的情况下，投资企业能够支配被投资单位的利润分配政策，或对被投资单位的利润分配政策施加重大影响，投资企业可以凭借其控制和影响力，操纵被投资单位的利润或股利的分配，为操纵利润提供了条件，其投资收益不能真正反映应当获得的投资收益。

2.2 现代收益法的优缺点分析

2.2.1 现代收益法的优点

（1）计算简便，结果科学

（2）在投资决策中易为买卖双方所接受

（3）可以鉴证无形资产的价格

2.2.2 现代收益法的缺点

（1）在技术方面，难度大，不确定，主观性强：预期收益额和折现率的确定难度大，受主观性因素和不确定性因素的影响比较大；

（2）使用范围有限制，以下三种状况不能使用现代收益法：A无独立收益能力；B不是连续性收益；C达不到一定的收益水平

3 当前全球信贷危机背景下考虑风险因素的必要性

在全球信贷危机条件下，房地产评估必须拓宽信贷风险管理的关注范围，将房地产评估自身价值的所有重大来源涵盖其中，通过分析引起房地产评估不确定性的内、外部变量，持续地监督其变化趋势，管理层就可以更有效的经营，在房地产评估的安全性、流动性、效益性间找到平衡点，使房地产评估躲开前面未知的“地雷”，持续健康的发展。

4 案例分析

在全球信贷危机影响下的中国房地产经济正面临近年来前所未有的衰退，房地产企业盈利能力和个人收入水平下降，导致大量的银行贷款成为不良资产。2011年，四大国有房地产公司的个人购房不良贷款余额为289.2亿，比2009年增加98.8亿，个人购房贷款平均不良率为2.1%，比2010年增加0.6个百分点。同时，由于资本市场遭受严重打击，资本筹集出现困难。这两个因素导致房地产业的资本充足率下降，使其一方面可能受到监管指标的约束，一方面可能降低了自身抵抗风险的能力。而一些房地产业由于持有美国房地产机构的次级债而使风险敞口越来越大，由此引发的短期流动性风险与对其资本金要求的提高之间出现了矛盾，使得银行体系内的风险不断累积。

5 总结

综上所述，在全球信贷危机的背景下，房地产开发商应积极探索多元化融资渠道，中小房地产企业通过合作开发进行融资，或用公司拥有的投资性房地产作为抵押，申请商业房地产抵押贷款。根据市场表现及购房者的态度来决定是否回调价格以促进销售，确保现金回流及资金链的安全。根据地方政府的执行力度，来适时调整年度计划及销售目标，踏准推出楼盘的节奏。对于房地产评估的监管中，一定要根据本国房地产市场的深度和广度来考察引入的房地产衍生品类型及其对于房地产体系的作用，并在创造的模拟条件引发风险试验基础上，决定推广的范围，使房地产监管跟上房地产创新的步伐。

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致谢语

本文是在老师的悉心指导下完成的。从毕业设计题目的选择、到选到课题的研究和论证，再到本毕业设计的编写、修改，每一步都有老师的细心指导和认真的解析。在老师的指导下，我在各方面都有所提高，老师以严谨求实，一丝不苟的治学态度和勤勉的工作态度深深感染了我，给我巨大的启迪，鼓舞和鞭策，并成为我人生路上值得学习的榜样。使我的知识层次又有所提高。

同时感谢所有教育过我的专业老师，你们传授的专业知识是我不断成长的源泉也是完成本论文的基础。也感谢我同一组的组员和班里的同学是你们在我遇到难题是帮我找到大量资料，解决难题。再次真诚感谢所有帮助过我的老师同学。通过这次毕业设计不仅提高了我独立思考问题解决问题的能力而且培养了认真严谨，一丝不苟的学习态度。由于经验匮乏，能力有限，设计中难免有许多考虑不周全的地方，希望各位老师多加指教。

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