房地产投资分析,课程设计

《房地产投资分析》课程设计

设计题目 中国美林湖地块可行性研究

学 院 工商管理学院 专 业 工程管理 班 级 学 号 学生姓名 李丽文 指导教师

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中国美林湖地块项目策划与可行性研究 ....................................................................................... 5 1. 项目概述 ............................................................................................................................... 5 1.1 该地块位置与现状 ............................................................................................................... 5 1.2 地块主要经济技术指标 ....................................................................................................... 6 2. 项目宏观环境分析 ............................................................................................................... 7 2.1政策环境分析 ............................................................................................................................ 7 2.2经济环境分析 ............................................................................................................................. 8 2.3 社会、文化环境分析 ........................................................................................................... 9 2.3.1社会环境： ............................................................................................................................ 9 2.3.2文化环境： .......................................................................................................................... 10 2.4技术环境分析 .......................................................................................................................... 12 2.5广州房地产市场分析 .............................................................................................................. 15 3. 项目区域环境分析 ............................................................................................................. 17 3.1花都和清远未来的规划 .......................................................................................................... 17 3.2花都和清远交通发展: ............................................................................................................ 19 4. 项目开发条件分析 ................................................................................................................. 20 4.1地块状况： .............................................................................................................................. 20 4.2地块周边环境 .......................................................................................................................... 22 4.3地块周边交通 .......................................................................................................................... 23 4.4地块周边配套 .......................................................................................................................... 24 4.5美林湖总体规划 ...................................................................................................................... 29 5. 项目SWOT分析 ................................................................................................................... 29 5.1项目的优势： .......................................................................................................................... 30 5.2项目的劣势： ........................................................................................................................... 30 5.3项目外部环境的机会： .......................................................................................................... 30 5.4项目外部环境的威胁： .......................................................................................................... 31 5.5 SWTO策略分析 ........................................................................................................................ 31 6. 竞争对手分析 ......................................................................................................................... 32 6.1项目竞争楼盘一览表 ............................................................................................................... 33 6.2 项目竞争楼盘详细分析 ......................................................................................................... 35 6.2.1金碧御水山庄 ...................................................................................................................... 35 6.2.2碧桂园假日半岛 .................................................................................................................. 36 6.2.3合和新城 .............................................................................................................................. 38 6.2.4尚品雅居 .............................................................................................................................. 40 6.2.5雅宝新城 .............................................................................................................................. 43 6.2.6自由人花园 .......................................................................................................................... 44 6.3对比分析： .............................................................................................................................. 46 6.3.1共性分析： .......................................................................................................................... 46 6.3.2差异性分析： ...................................................................................................................... 47 7. 消费者需求调查 ..................................................................................................................... 47 7.1.消费者调查综述 ..................................................................................................................... 47 7.2. 被访者研究 ..................................................................................................................... 48 7.2.1 被访者年龄分布 ................................................................................................................. 48 7.2.2．被访者的教育程度 ........................................................................................................... 49

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7.2.3．被访者的工作地点分布 ................................................................................................... 50 7.2.4．被调查者家庭月总收入 ................................................................................................... 50 7.2.5．被访者主要出行方式 ....................................................................................................... 52 7.3. 基础数据分析 ................................................................................................................. 52 7.3.1. 购房目的 ..................................................................................................................... 52 7.3.2 消费者对面积、户型、结构的偏好研究 ......................................................................... 53 7.3.3消费者购房能力分析 .......................................................................................................... 55 7.3.4支付方式的调查 .................................................................................................................. 56 7.3.5 消费者对交房标准的调研 ................................................................................................. 57 7.3.6消费者对建筑风格的偏好 .................................................................................................. 57 7.3.7 小区配套 ......................................................................................................................... 58 7.3.8了解购房信息的渠道 .......................................................................................................... 58 7.4. 消费者调研分析结果对本项目的启示和建议 ............................................................. 59 7.5. 本章小结 ......................................................................................................................... 60 8. 项目STP分析 ........................................................................................................................ 60 8.1. 市场细分 ......................................................................................................................... 60 8.1.1．细分市场轮廓描述 ............................................................................................................. 60 8.2. 目标市场 ......................................................................................................................... 63 8.3. 项目定位 ......................................................................................................................... 63 8.4本章小结 .................................................................................................................................. 64 9. 项目产品策划与进度计划 ..................................................................................................... 64 9.1产品策划 ................................................................................................................................... 64 9.1.1项目规划定位 ...................................................................................................................... 64 9.1.2项目风格定位 ...................................................................................................................... 65 9.1.3项目户型定位 ...................................................................................................................... 66 9.2项目工程进度估算： .............................................................................................................. 67 10. 项目投资与成本费用估算 ................................................................................................. 68 10.1开发成本估算 ........................................................................................................................ 68 10.1.1土地成本 ............................................................................................................................ 68 10.1.2前期工程费： .................................................................................................................... 68 10.1.3建安工程费： .................................................................................................................... 69 10.1.4基础设施费： .................................................................................................................... 70 10.1. 5公建配套设施费： ........................................................................................................... 70 10.1. 6开发期间税费： ............................................................................................................... 71 10.1.7不可预见费： .................................................................................................................... 71 10.1.8开发成本合计： ................................................................................................................ 71 10.2开发费用估算 ........................................................................................................................ 72 10.2.1管理费用： ........................................................................................................................ 72 10.2.2销售费用： ........................................................................................................................ 72 10.2.3财务费用： ........................................................................................................................ 72 10.2.4开发费用合计： ................................................................................................................ 72 10.3总成本费用汇总 .................................................................................................................... 72 11. 项目投资与资金筹措计划 ................................................................................................. 73 11.1 资金筹措与投资计划 ........................................................................................................... 73

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11.2贷款本金的偿还及利息支付 ................................................................................................ 73 12. 项目销售、租售收入测算 ................................................................................................. 76 12.1项目售价确定： .................................................................................................................... 76 12.2项目的销售收入预测： ........................................................................................................ 76 12.3项目的经营税费与所得税估算： ........................................................................................ 76 12.4项目的租赁收入预测： ........................................................................................................ 76 12.5商铺租赁税费与所得税估算： ............................................................................................ 76 13. 项目财务评价 ..................................................................................................................... 81 13.1损益表与项目静态盈利能力分析： .................................................................................... 81 13.1.1住宅、车位销售损益表 .................................................................................................... 81 13.1.2租赁损益表 ........................................................................................................................ 81 13.2现金流量表与项目动态盈利能力分析 ................................................................................ 81 13.2.1住宅、车位项目全部投资现金流量表 ............................................................................ 82 13.2.2住宅、车位项目自有资金现金流量表 ............................................................................ 82 13.2.3租赁全部投资现金流量表 ................................................................................................ 82 13.2.4租赁自有投资现金流量表 ................................................................................................ 83 13.2.5资金来源与运用表的贷款偿还能力分析 ........................................................................ 83 14. 项目不确定性分析 ............................................................................................................. 91 14.1盈亏平衡分析： .................................................................................................................... 91 14.2敏感性分析： ........................................................................................................................ 91 14.3概率分析： ............................................................................................................................ 92 15. 项目风险分析 ..................................................................................................................... 93 15.1市场风险 ................................................................................................................................ 93 15.2财务风险： ............................................................................................................................ 93 15.3社会风险： ............................................................................................................................ 93 16. 结论与建议 ......................................................................................................................... 94 16.1. 可行性研究结论： ........................................................................................................... 94 16.2建议： .................................................................................................................................... 94 美林湖房产消费意向调查问卷 问卷编号： 采访人： ................................................... 95

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中国美林湖地块项目策划与可行性研究

1. 项目概述

1.1 该地块位置与现状

地块位于广州市花都区与清远市清城区交界的山前大道美林湖国际社区内，本地块周边有碧桂园假日半岛社区。美林湖社区已经开发了以下楼盘了金色溪谷、加洲岛、圆石滩、棕榈湾、纳帕溪谷庄园、果岭18、汇泉湾。

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图1

图2

1.2 地块主要经济技术指标

指标名称 规划总用地 居住总户数 居住人数 总建筑面积 容积率 6

指标内容 119,337平方米 2,751户 8,802人 324,517平方米 2.3 备注 计容建筑面积 其中： 商业及配套1 住宅 公寓 停车位 建筑高度 建筑密度 绿 地 率 274,475平方米 32,850平方米 218,599平方米 23,026平方米 1,709个 ≤100米 ≤40% ≥35% 仅为参考面积数，具体设计可根据方案需要酌情调整

2. 项目宏观环境分析

2.1政策环境分析

房地产行业驱动着其他各行各业的发展，在国民经济当中占据比较大的比例。2015年4月份，央行、住建部、银监会联合发文调整住房贷款政策调整的通知，发布了二套首付降为40%，首套房公积金贷款首付降为20%，二套房公积金贷款首付降为30%；财政部、国税总局将个人出售住房免征营业税由5年调整为2年以上。

二月份70个城市房价数据“全军覆没”后，加速了全国性救市政策的出台。二月份数据出来后，房价环比已经连续6个月下降，同比跌幅开始扩大。同时，房地产投资增速跌至多年来低点，直接拖累固定资产投资增幅呈现下滑趋势，最终影响的是经济增长速度。

面对房地产行业一片颓废，中央及时出台组合拳、下三剂猛药的目的在于稳定楼市，防止房地产出现过度滑落特别是三四城市发生金

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融风险，这并不会致使房价的高涨。二套房首付比例降到40%，二手房营业税由五年降到2年免税，促使更多人贷款买房，所谓的改善型住房。

2.2经济环境分析

国家统计局公布的最新数据显示：2014年，国内生产总值为636,462.7亿元同比增长8.2%，城镇居民人均可支配收入28,844元，城镇居民恩格尔系数为35.0%，我国固定资产投资总额502004亿元，同比增长15%，，2014年12月末，房地产开发投资增速平均在12.9%左右的增速。

2014年广东省GDP为67,792.24亿元,2014年，高于全国平均水平，广州的GDP为16706.87亿元，人均GDP为129242.12亿元。广州市全年城市常住居民家庭人均可支配收入42955元，增长8.9%。广州城市居民消费价格（简称CPI）环比下降0.3%，其中消费品价格下降0.3%，服务项目价格下降0.1%；食品类价格上涨0.1%，非食品类价格下降0.5%。CPI同比上涨1.6%，涨幅较上月（上涨2.2%）收窄0.6个百分点。下图为中国这些年来GDP的增速数据和固定值产投资完成额数据。

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图3

图4

2.3 社会、文化环境分析

2.3.1社会环境： 1人口：

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年末总人口(万人)1400120010008006004002000年末总人口(万人)2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年2006年2005年2004年

图5

由图4可以看出，广州市区人口在基本处于均匀增长。2014年突然增加比较大，增加了360.37万人，人口的增加意味着住宅的市场需求加大，这一情况对本项目非常有利 2.收入

2014年广州市全年城市常住居民家庭人均可支配收入42955元，广州平均工资6830元，排第二。收入与工资的提高，有利于增加人们买房的意愿。 2.3.2文化环境：

广东省有我们自己独特的文化---广东文化。广东文化以广府文化、客家文化和潮汕文化为主，构成岭南文化的主体。近代，广东得风气之先，成为中西文化交流的重要津梁。林则徐虎门销烟，揭开中国近代史的开篇。从洪秀全的金田起义、康梁变法，再到何子渊的教育革新、孙中山领导的民主革命，使这里成为中国政治、思想、文化发展之先导。这里既有雅文化、精英文化（江门学派、岭南画派、岭

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东画派），也有汉剧、潮汕工夫茶、澄海灯谜、崖口飘色等独具特色的民俗文化。粤剧、广东音乐、广东骑楼、黄埔军校旧址、端砚、开平碉楼、广交会、孙中山、六祖惠能等岭南文化十大“名片”。 行业现状:自1994年以来，广东的旅游创汇、旅游业总收入、入境旅游人数等主要旅游经济指标居全国首位。根据2005年末的统计，旅游从业人员，广东为全国第一，有82.90万人，几乎等于居第二位的江苏的两倍(41.89万人)；在固定资产原值方面，广东位居第一，为904.02亿元。其他如旅游企业营业收入、星级饭店营业收入、向国家上交营业税等项目，广东均列全国第一。

广东旅游资源具有门类齐全、组合良好、分布合理的整体优势，已成为全国最重要的旅游客源地之一。广东旅游业创汇能力已经相当于世界旅游业中等发达国家的水平，接近排名35位的巴西，超过爱尔兰、菲律宾、新西兰、芬兰和南非。

政策环境:国家十分重视文化休闲服务业的发展，先后颁布了一系列文件和政策，及时指导和鼓励文化休闲服务业的健康发展。 竞争指数:广东地区旅游业发展不平衡，主要集中在珠三角地区，要在趋于饱和的市场中分一杯羹，比较困难。而且，大量外来旅游企业介入，以其资金、技术、管理、服务等方面的竞争优势，将对广东旅游企业造成冲击。

最佳地区:与珠三角的饱和相比，周边地区、广大山区具有较大的发展空间。东西两翼、粤北山区或以发掘传统工艺、历史遗迹为主，或开发民族民俗资源，或利用自然人文景观，发展各具地方特色的文化

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产业，都取得了较显著的成绩。 2.4技术环境分析

新时代应该注重新技术的发展，对于项目来说我们应该从成本、工期等因素来考虑优化，还有现在人们环保意识越来越强，所以对于技术来说，我比较关注住宅产业化这一块，还有一些符合绿色建筑的一些新技术。

住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。

在我国住宅产业化也取得了比较大的进展，浙江宝业集团、浙东建材、远大住工、万科、黑龙江宇辉集团都在住宅产业化方面取得了较大的成绩。

住宅产业化就是利用现代科学技术，先进的管理方法和工业化的生产方式去全面改造传统的住宅产业，使住宅建筑工业生产和技术符合时代的发展需求。就是住宅的生产方式（或者是技术手段），是运用现代工业手段和现代工业组织，对住宅工业化生产的各个阶段的各个生产要素通过技术手段集成和系统的整合，达到建筑的标准化，构件生产工厂化，住宅部品系列化，现场施工装配化，土建装修一体化，生产经营社会化，形成有序的工厂的流水作业，从而提高质量，提高效率，提高寿命，降低成本，降低能耗。

国外的经验表明，当社会发展到一定的阶段（如人工成本占比很大，住宅工业的配套产业已经成熟时）采用工业化的方式建造住宅要

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比采用现浇的方式在成本上会低10%~15%，当然这是基于比较自动化的生产上。

深圳首个住宅产业化项目2012落成，龙悦居三期项目是深圳第一个大规模采用工业化方式建造的项目，是深圳市2011年的重大项目，为公共租赁保障性用房，位于深圳市龙华二线扩展区，占地面积50116m2，总建筑面积215673.5m2，建筑高度约80m，容积率为3.5，共4002套，由两层地下室与6栋高（26～28层）住宅构成。本项目为精装修交楼，开工日期为2010年9月15日，交工日期为2012年9月1日，合同总工期为717天[4]

今后发展的住宅产业化我们可以参照万科的PC预制结构技术。PC预制结构主要特点：

PC项目的主要特点是“高效”、 “绿色施工”、“节能环保”， PC建造可减少资源，能源消耗，减少装修垃圾，避免装修污染。 至2012年，如果整个住宅行业都能实行产业化生产，社会资源消耗将得到大量的节约。万科这样生动的形容PC技术在建造中的节能降耗优势 ： 节约能耗：90.4万吨标准煤=22.6亿度电量=约葛洲坝发电站2个月发电量；

节约用水：20340万立方=19个杭州西湖的水量；

减少混凝土损耗：142.4万立方米=285栋18层住宅混凝土用量； 减少钢材损耗： 13.56万吨=188栋18层住宅用钢量，超过1个鸟巢用钢量。

像造汽车一样造房子。上海万科推行的首个“流水线”住宅生产

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体系，通过研究客户需求、设计标准化，由专业工厂生产出整面墙壁，只需对每面墙拼装就盖出标准的模块式房屋，从而实现建筑构件工厂化预制生产、现场装配完成住宅。

新里程项目试点楼的外墙结构完全采用预制结构，工厂生产出一面带隔热层、压制好的墙板，在工地现场用专利技术“粘贴拼装”。以PC技术设计和建造的住宅，具有精度高、缺陷率低、耐久性好、抗震强、节能环保等优势。现场，唯一进行手工作业的将仅限于楼房的横梁与结构。据统计：采用工厂化方式后，施工失误率可降低到0.01%，外墙渗漏率水平为0.01%，精度偏差以毫米算小于0.1%。

图6

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图7

还有一些应用新技术：1、断桥铝合金中空玻璃窗系统，2、建筑与太阳能一体化小区，3、微生物有机垃圾无害化处理技术，4、地源热泵技术系统等等 2.5广州房地产市场分析

自“330”新政宣布二套房首付降至四成、营业税免征期“5变2”至今已经满月，广州二套房降首付新政尚未落地，营业税新政已经开始正式执行。从楼市的反应看，根据搜狐焦点数据中心对阳光家缘的监控，近一月(3月31日-4月28日)广州十一区新建住宅网签呈现“量

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升价跌”的态势，成交6895套，环比前一月涨28%，相比去年同期涨39.2%;成交均价为14350元/平，环比微跌1.2%，同比跌2.2%。

新政利好郊区 南沙一年来成交暴涨房价在跌。新政后首月，成交套数上千的全部来自郊区，居首位的是黄埔，1168套，增城紧随其后，1147套。受到自贸区利好驱动的南沙也破了千套，比上月增加12.79%。全市八个区呈现了强劲的销售势头，仅有三个区成交下滑，分别是从化、天河、越秀。对比“330新政”出台前，成交套数变动最大的是白云区，涨幅高达58.9%，而跌幅最大的是天河区，跌40.78%。

从区域价格来看，最贵的当属越秀区，稳居“4”字头：41816元/平，其次是天河区、海珠区、荔湾区，分别为35516元/平、29747元/平、25832元/平。变动最大的是从化区，环比涨幅为5.29%，与从化大户型多，价格仍处洼地有关，跌幅最大的则是黄埔区，环比跌5.17%。

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从同比的情况看，成交下滑的均是中心区域，分别是白云、荔湾、天河、越秀。受益于自贸区利好，南沙销量变动最大，涨幅高达289.53%，但房价也是同比跌幅最大的，达到-8.19%。全市六个区房价保持上扬，均价涨幅最大的是增城区，涨18.63%。

3. 项目区域环境分析

3.1花都和清远未来的规划

中国美林湖所在的区域在花都和清远的交界处，所以我们都要看一下花都和清远的未来规划。

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2013年10月31号，《花都副中心规划》部署将花都区打造为广州的两个城市副中心之一。扩容提质，提升城市内涵，打造城市副中心，成为了花都区未来的发展方向。花都副中心以“立足珠三角、服务全国、面向世界的广州北部综合门户功能区”为发展目标，以打造“国际空港门户、高端产业基地和幸福宜居新城”为规划定位，构成“一带三区”的功能布局结构。

这些都是广州市非常重视花都的未来发展，我们这几年来花都的发展我们都有目共睹的，相信不出几年花都的发展会为我们的项目带来巨大的收益。

清远市市长江凌代表构思利用区位优势突围未来目标是“广清同城”。清远距广州直线距离仅60公里，但清远在人们心里较远,因为其经济不仅远远落后于珠三角,且在全省的排位也很靠后。在广东振兴粤东西北的新一轮发展中,清远如何利用好自己的区位优势,完成经济社会的全面突围?全国人大代表、清远市市长江凌说接下来要大力推进广清一体化,把清远打造成广州、珠三角的后花园,实现经济社会的跨越式发展!

从目前来看，广清同城化已从“概念”到付诸行动并大提速的进程中，这是一个趋势，城市发展必然走向这一步，珠三角作为世界级的城市群，同城化是未来发展的一个趋势。同城是多层次的，对房地产业而言，将会出现很多发展机遇。清远相对于广州就是价格的洼地，目前有很大的空间，也存在不连贯性。对房地产业来说，一方面是机遇；另一方面是挑战，对于投资者来说，也是这样，一方面是机

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会；另一方面是挑战。

3.2花都和清远交通发展:

图8

我们从图7可以看出美林湖所在的花都和清远的地区这个交通情况。广清高速公路——山前旅游大道——美林湖大道。距离广州天河60公里，走广清高速大概50分钟车程，花都新华镇25分钟车程，而沿山前旅游大道然后走上机场高速直达白云国际机场则只需约15分钟，清远市区25分钟车程，可以经过北二环，北三环（肇花高速）可以很快到达肇庆，佛山三水区，且60分钟车程圈可覆盖整个大佛山。沿广清高速接驳京珠、广三、广深等高速干线更可便

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捷抵达珠三角各城市。

今年年底，广清之间的交通条件将大大改善。日前，记者从广州市交委获悉，广州东北部的高速大动脉“北三环”将于年底竣工，它将是清远经济、旅游的强力助推器。不仅如此，另一条北部的高速路肇花高速将在12月完工通车。这样一来，广州至清远的交通将有两条高速捷径可供选择，而清远至肇庆约缩短为100公里，从市区到肇庆仅需1小时左右。

而另外一个则是广清轻轨的提速。作为广清一体化的标志性工程之一，广清城轨去年9月正式动工，按规划分为两期，已动工的一期设站6座，由清远市区开往位于花都的广州北站，二期则由广州北站通往广州火车站。广清城轨一期正在建设中，预计2016年年底投入使用。

不仅如此，广州已确定提前启动实施地铁8号线延至广州北站，原计划在2020年之后启动。提前动工的广清城轨一期通车后，市民就可以无缝衔接地铁畅达广州各城区，往东走9号线，往南走8号线，9号线还可换乘3号线。也就是说，2016年在广清城轨一期通车后，住在清远可以无缝衔接地铁，方便快捷到达广州各城区，使广清距离瞬间从1个多小时缩短一半以上。

4. 项目开发条件分析

4.1地块状况：

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该地块地块位于广州市花都区与清远市清城区交界的山前大道美林湖国际社区内，规划总用地119,337平方米，总建筑面积324,517平方米，中国美林湖·国际社区位于广州市花都区山前大道，地处空港经济辐射区，依托国际机场只需数小时内通达全国乃至世界各地。区内珠宝业、皮革业和物流业的蓬勃发展，广州北部规划建设将更加强劲发展，作为机场板块首发大规模国际标准生活社区，美林湖·国际社区以珠三角豪宅典范姿态，将在机场板块腾空跃起。

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4.2地块周边环境

中国美林湖坐拥30000亩休闲森林，8000亩生态湖面自然无价，美林湖·国际社区依山傍水，资源丰富，地貌辽阔。周边拥有很多自然村，环境清幽，每处都有植被覆盖，湖水清澈，水质良好。

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4.3地块周边交通

目前美林湖社区的交通还不是那么完善，花68路途径瑞岭碧桂园, 花81路, 在白石站下车。距离广州天河60公里，50分钟车程，花都新华镇25分钟车程，而沿山前旅游大道直达白云国际机场则只需约15分钟；清远市区25分钟车程，佛山三水区仅需20分钟，且60分钟车程圈可覆盖整个大佛山。沿广清高速接驳京珠、广三、广深等高速干线更可便捷抵达珠三角各城市。不过未来交通发展还是挺不错的，广清城轨去年9月正式动工，按规划分为两期，已动工的一期设站6座，由清远市区开往位于花都的广州北站，二期则由广州北站通往广州火车站。广清城轨一期正在建设中，预计2016年年底投入使用。不仅如此，广州已确定提前启动实施地铁8号线延至广州北站，原计划在2020年之后启动。提前动工的广清城轨一期通车后，市民就可以无缝衔接地铁畅达广州各城区，往东走9号线，往

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南走8号线，9号线还可换乘3号线。也就

4.4地块周边配套

（1）商场：美林苑超市，道亨超市，日日旺百货、百惠百货商场，这些都可以满足日常生活食品需要和基本的日用品需求

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（2）学校：雅宝新城学校、美林湖国际学校，美林湖国际社区幼儿园等等教学设施一应俱全，不用担心孩子读书的问题了。

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（3）银行：中国建设银行、中国农业银行、中国银行、农业银行、工商银行，满足人们存取钱的要求。

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（4）医疗卫生：花都区怡康医疗门诊部、花都市第二人民医院，爱心大药房，天仁药业

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（5）娱乐：商业小镇、剧场、吧街，广东省休闲体育基地、芙蓉水库、芙蓉公园、西山瀑布、芙蓉峰、广东省高尔夫训练基地

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4.5美林湖总体规划

该美林湖地块规划总用地119,337平方米，总建筑面积324,517平方米，容积率 2.3，计容建筑面积274,475平方米。预计居住总户数2,751户，居住人数 8,802人。该地块计划兴建商业及配套132,850平方米，住宅218,599平方米，公寓23,026平方米。

中国美林湖以“生态都市”为理念，构筑“一区三镇八园”的开放式格局，完美实现了自然与都市生活的平衡，为人们带来崭新的都市生活体验。构筑一个汇聚生态居住、旅游度假、创意产业等全面功能的生态都市！

一城：一座可持续发展的生态都市！ 三区：生态居住区、都市产业区、商业休闲区

五镇：美林湖水镇、高尔夫温泉小镇、生态田园小镇、国际别墅小镇、云端创意小镇

八园：主题酒店园、高尔夫休闲园、文创农业生态园、休闲购物园、国际教育园、健康医疗园、创意产业园、水上乐园

5. 项目SWOT分析

SWOT分析法是一种通过综合考虑项目内部条件和外部环境的各种因素来进行系统评价，从而选择最佳策划经营战略的方法。这里，S是指项目具有的优势，W是指项目具有的劣势，O是指项目外部环境的机会，T是指项目外部环境的威胁。

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5.1项目的优势：

（1）所在的区域有山有水，环境优美，空气清新；

（2）园林景观非常优美，地势呈坡地状，南北坐向，均被湖面和高尔夫球场围绕，使得每栋别墅都有独一无二的景观； （3）价格便宜，宁静，适合养老和旅游度假； （4）房屋设计不错，私密性好 ； （5）社区配套不错；

（6）社区活动多，华南美国商会定期与美林湖举办社区国际性文化活动。

5.2项目的劣势：

（1）交通不便利，项目离市区车程太远；

（2）周边生活配套尚待完善，尤其是购物场所比较缺乏，不能满足业主基本的购物需求；

（3）周围的环境过于宁静，发生事故的概率大大提高。

5.3项目外部环境的机会：

（1）项目周边的各类项目动工，将会带来更多人气。

（2）近期内花都经济和房地产市场的稳步发展，而且位于空港经济辐射区，市场前景看好。

（3）花都的北三环即将开通，广清轻轨准备于2016年投入使用缩短广州与花都之间的距离，还有广州已确定提前启动实施地铁8号线延至广州北站，市民就可以无缝衔接地铁畅达广州各城区；

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（4）属于清远行政区域，不限购，可以吸引更多人二次置业或者买来做旅游度假。

5.4项目外部环境的威胁：

（1）政府对房地产的政策构成了房地产行业的系统性风险，对投资类客户心理影响较大，许多房地产消费者保持观望态度，影响项目的销售；

（2）项目周边新开盘建楼盘较多，激烈的竞争会造成部分目标客户群的流失；

5.5 SWTO策略分析

利用好该地块风景优美、价格便宜的优点，可以推出一部分养老地产或者度假别墅 S O 利用不限购这个机会，购房投资，还有交通的发展飞快，眼光放远一点，尽量提早入市，等待升值。 改善好交通条件，在社区内安排多一点接驳公交，接驳地铁，接驳轻轨的小区公交。 加强更多安保人员，保护好小区人员的生命财产安全 W T 在与周边楼盘比较下，通过产品设计和概念营造，形成项目的独特亮点，在众多的同质化楼盘中，突出项目品牌概念，提高项目竞争力。 31

6. 竞争对手分析

本项目楼盘位于广州市花都区与清远市清城区交界的山前大道美林湖国际社区内中，特选出六个与我们产品有相似竞争性、参考性的楼盘进行分析，其中包括开发面积相似、产品定位相似、或目标客户群相似。分别是：金碧御水山庄、碧桂园假日半岛、合和新城、尚品雅居、雅宝新城、自由人花园。接下来，我们将采用个体分析法和群体比较分析法对这六个竞争楼盘展开具体分析。

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6.1项目竞争楼盘一览表

楼盘名称 位置 物业类别 占地面积 建筑面积 开发商/投资商 物业管理公司 物业费 绿化率 容积率 车位 金碧御水山庄 花都狮岭镇新杨村六花岗水库以东 别墅、住宅 1110000M743700 M2碧桂园假日半岛 合和新城 尚品雅居 雅宝新城 自由人花园 广州市花都区镜湖大道和广花路交界 住宅 600000 M2 1300000 M2 广州东镜新城房地产有限公司 半岛城邦物业管理有限公司 广州市花都区与清花都区迎宾大道3远市清城区交界的号 山前大道 别墅、洋房、商铺 4850000 M2 2060000 M2广州市花都区新广州市花都区新华街平步大道中华街学府路6号 131号 住宅、洋房 240000 M2 430000 M2 广州市花都西城经济开发有限公司 恒嘉物业 1.6元/㎡·月 40.50% 2.8 住宅、复式、别墅 839160 M2 800000 M2 广州花都雅宝房地产有限公司 广州市花都雅宝物业管理有限责任公司 住宅、洋房 610230 M2 1584967 M2 2 绿景地产股份有限公司 广州市恒远物业管理有限公司 广州市合和(花广州市花都碧桂园都)置业发展有限物业发展有限公司 公司 碧桂园物业管理有限公司 广州市冠晖物业管理有限公司 2.2 /㎡·月 30.60% 2.60 （0.9、1.2、1.5、2）建筑：2元/平/月元/平/月 花园0.5元/平/月 80% 0.67 1.60元/㎡·月 2.15元/㎡·月 55% 0.95 车位比例为1：0.5 36% 3.37 1814个(地下停车场)，车位配比1：1.1 40% 0.42 别墅车位配比1：1，别墅每栋带独立的一期398个；二期797个，车位比例洋房停车位972地车库 328个 1:1 下车位 33

装修标准 精装修 简装修 毛坯 2014年8月9日已第四期加推 2015年6月底 2973户 特色别墅,花园洋房,经济住宅 三居(99㎡)、三居(112㎡)、二居(102㎡) 毛坯 2013年4月20日第一期加推 现楼在售，随时可以入住 770户 花园洋房,经济住宅 毛坯 2013年4月6日加推8区 2016年12月31日8区入住 2925户 复合地产,花园洋房,经济住宅,打折优惠楼盘 三居(150㎡) 毛坯 2015年5月16日推二期第3栋 2016年年底二期第3栋交楼 总户数10000户 宜居生态地产,低密居所,花园洋房 三居(89㎡， 79㎡) 二居(74㎡) 60分钟车程以内 11000元/㎡

开盘时间 2008年05月 新一期具体推出时间暂待定。 现有3000户 2014年4月 入住时间 户数 预计2015年年底 6500户 景观居所,打折优惠楼盘 双拼别墅215-305平米，独栋别墅184-506平米，洋房94-97平米 15分钟车程以内 12000 元/平方米元/㎡ 小高层洋房,多层洋项目特色 房(带电梯),独栋别墅,联体别墅 主力户型 与美林湖距离 售价 还没有确定 三居(110㎡) 30分钟车程以内 新一期具体价格暂待定。现在均价15000元/ M2 50分钟车程以内 40分钟车程以内 40分钟车程以内 均价9500元/㎡ 8000元/㎡ 8000元/㎡ 34

6.2 项目竞争楼盘详细分析

6.2.1金碧御水山庄

金碧御水山庄位于广州北部著名的芙蓉嶂风景旅游区域内，配套有大型游乐场，水上休闲运动中心，周边分布着多个自然及人文景观，堪称广州休闲度假的胜地。金碧御水山庄占地面积为1110000m2，建

筑面积743700m2，规划产品有别墅和洋房，别墅1000余套，洋房1600余套。别墅车位配比1：1，不过洋房停车位暂未确定。

项目建设有香格岭、风铃林、飞花谷、水云间、碧云天、御水湾六大组团别墅，皆环山分布，采用智能化管理，全天候保安，各小区主要路口及别墅外围设有监控摄像头。

金碧御水山庄完全是一个超级的天然大氧吧，置身山庄内立即能感受到清新空气，令人心神气爽。金碧御水山庄内设的大型游乐场和水上休闲运动中心是金碧御水山庄的一大特色。广州北部地区最大型的游乐场。所有别墅均由国际大师主笔，傍水而建，依山势呈阶梯状分布，且间距较首期更加宽阔。设计师开创性地将线条明快，浪漫温馨的北美、欧洲和澳洲风格辈数与灵秀的自然山水风光合为一体。

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项目配套：

（1）休闲娱乐：山顶会所，中西餐厅，咖啡厅，影视厅，美容室，健身室，桌球室，棋牌室，足球场、篮球场、网球场、羽毛球、乒乓球、桌球、游泳池、健身房、垂钓场等

（2）教育：小区内是没有配置任何学校的，不过在3公里周边还是有完整的教育配套。有幼儿园：南航碧幼儿园，新芙蓉幼儿园 ；小学：新扬小学、旗新小学；中学：芙蓉中学、狮峰中学，广金砖实验学校

（3）医院：芙蓉卫生站，花都阳光综合医疗门诊部，芙蓉医院

优势：

1、位于旅游区，周围景点多，景观好，环境优美，空气清新； 2、小区绿化率高，空气好；

3、小区内娱乐设施多，有个大型游乐园，适合家人，情侣一起游玩，买房度假也是个不错的选择。 不足：

1、交通相对没那么便利；

2、小区配套还需要改善，没有商业街，医院，学校也是依靠身边的地方。

6.2.2碧桂园假日半岛

碧桂园假日半岛是碧桂园集团打造的度假别墅大盘。占地3万亩，拥19个美墅苑区，56个街心公园，20公里绿色长廊。碧桂园假日半岛充分利用原生态果林、天然水库等生态环境资源，以亚热带园

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林的阳光风情，洋溢于中心广场、庭院回廊每个角落。汲取拿波利灿烂海岸一猜，保护性设计开发碧波万里的“假日湾”。先后建成了“湖光翠色”“半岛花园”“翠林水岸”“澜花语岸”“鸟语花香”“水云天”“绿茵翠岭”“翠山湖畔”“果岭山”“映翠苑”“棕榈岛”“映月湾”等苑区，各式风情建筑散落在湖光山色之间，人文生态自然和谐共生。是一个集度假、旅游及五星级酒店为一体的大型度假地产项目。

假日半岛位于花都山前大道板块，拥有“广州第二肺”之称的王子山脉、8000亩天然水库，是山湖环抱中的人居度假胜地。长隆国际森林度假区距离项目近10分钟车程，除外周边还有温泉、漂流、森林公园、香草世界等丰富旅游资源。项目交通规划大升级，广清高速车道4变8、北三环高速修至项目口、轻轨25分钟直达广州CBD

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项目配套：

学校：广州环洋专修学院中小学、碧桂园国际学院，广东交通职业技术学院幼儿园、碧桂园假日半岛幼儿园 休闲：新银盏温泉、笔架山风景区、飞来峡风景区、王子山森林公园、芙蓉度假区

商场：家乐福购物中心第一分店、宏源商场邮局、新街邮电局 银行：新华农村信用合作社朱村分社 食肆：国逸轩、雁之园

目前，项目内学校已封顶，幼儿园开放在即，配套逐渐完善。 东北全拥旅游度假胜地王子山度假区、“故乡里”主题公园、高尔夫球场、五星级标准的酒店、商业街等

优点：

（1）洋房在售户型为94-97平方米的三房，双拼别墅为215-285平方米，带精装均价7500元/平；独栋别墅为184-504平方米，折后均价13000元/平方米

（2）山清水秀，坐拥大湖、高尔夫、自然景观出众，别墅为主，容积率低，居住舒适

（3）万亩大盘，配套相对而言比较齐全，假日半岛亦开通楼巴 缺点：

（1）油费贵！过路费贵！正常情况下，往返油费需要100元，往返过桥费需要70元

（2）楼盘部分区域属于清远地界，在户口，手机漫游上存有不便 （3）投资回报率低，郊区大盘，供应量太大，很难有大幅升值 （4）配套只能靠自身，楼盘外围比较荒凉；老年人务必考虑医疗问题

（5）存在垃圾焚烧厂的隐患，主要是有害气体和污染地下水

6.2.3合和新城

合和新城坐落于广州市花都区迎宾大道与镜湖大道交接处，东临106国道，距离广州市新机场和花都区政府大约有4公里，距离广州火车北站约10公里。交通方面，规划中的9号线青埗站近在咫尺，此外，附近地铁3号线人和站亦已开通，拥有双地铁的优势。另外，机场快线及往来花都至广州的专线巴士穿梭，直达花都城区仅5分钟，直达广州白云国际机场仅15分钟。出入大广州30分钟的繁华都

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市圈十分便利。交通条件优越，地理位置宜商宜居。项目第一期开发1100亩，总建筑面积129.2976万平方米，容积率1.6，绿化率35%。

合和新城规划建有别墅、洋房，酒店、物流、写字楼等。其中洋房住宅产品有一梯四户和一梯六户，单元面积150-230平方米，主力为三房两厅。联体别墅建筑面积约300平方米，花园面积50-70平方米。一期洋房400套，联体别墅48套。

合和新城首期住宅的目标客户主要为新机场经济圈和花都区的白领、金领阶层和私营业首期产品包括多联排别墅和小高层洋房，其中多联排别墅既有8联排，也有9联排，每幢的建筑面积约为229平方米，花园面积约为50平方米。据透露，其别墅项目首期总货量大约为60套；小高层洋房则分别有两梯四户和两梯六户两种设计，户型面积由124平方米至216平方米左右不等。

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项目配套：

学校：黄冈中学、合和中英文幼儿园 医疗：新华医院 综合商场：喜盈商场

银行：中国工商银行、 中国建设银行

购物：园林食府、24小时大型超市、商业一条街、商务中心、网球场、篮球场、游泳池等等，

健身：康乐会所，包括：多功能健身室、SPA会所、舞蹈室、瑜伽房、商务中心、儿童天地、卡拉OK厅、西餐厅等。

优点：

（1）交通便利，双地铁，公交站在小区门前； （2）小区有幼儿园，黄冈中学离项目不到500米； （3）距离广州近，在郊区楼盘中有优势。 （4）从长远来看，以后的发展有潜力。 缺点：

（1）自身配套不够完善，商业、市场、交通等生活配套方面还稍显滞后，纯商业项目几乎没有，小区内的商业配套也不完善；

（2）均价较高，价格在广州北缺乏优势，同类型的楼盘一般8000每平方左右，合和新城达到9500每平方。

（3）户型不太完美，房间很多，但是每个房间面积都不大，阳台也偏小。

6.2.4尚品雅居

尚品雅居位于花都区府旁的大型山水社区，本次推出的楼王单元位于小区园林的中心位置，户户单边，通风对流，可望最宽阔的中心园景，部分更可远望天狮山景。其中有90 -100㎡的实用型三房，也有110-122㎡带主套的阔绰三房，但售价比为区府周边项目价格的都要低，仅8000元/㎡起，受到众多客户的追捧。

项目距离花都区府仅10分钟车程，从广清高速海布出口到达只需3分钟。项目占地约有360亩，预计分为6期开发。周边更有天狮岭公园、天马河环绕，环境优美。项目紧靠华南理工大学广州学院，距离未来号称“花都天河城” 的18万方大型商业体也只有500米距

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