估价方法 - 图文

估价方法

一、考试大纲考试范围 1．土地价格概念

(1)土地价格的内涵与外延 (2)我国土地价格的形式 2．土地价格的主要特征 (1)土地价格是权益价格

(2)土地价格不由生产成本决定 (3)土地价格主要由土地需求决定 (4)土地价格呈上升趋势

(5)土地价格具有明显的地域性 3、土地价格的类型

(1)按土地权利分类：土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格

(2)按土地价格形成方式分类：交易价格、理论价格、评估价格等 (3)按政府管理手段分类：申报地价、公告(示)地价等

(4)按土地价格表示方法分类：土地总价格、单位面积价格、楼面地价等 (5)按土地的存在形态分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格 (6)按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格

(7)按土地价格使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等 (8)其他一些划分方法形成的土地价格 4．我国土地价格的主要类型 5．我国土地价格理论的发展历史

大纲要求测试应考人员对土地价格理论的基本内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。应该掌握土地价格的定义、主要特征和我国土地价格的内涵，熟悉不同分类方式下的土地类别，我国土地价格的主要类型，对我国土地价格理论的发展历史有所了解。

二、重点内容讲析：

1、土地价格的内涵与外延

土地价格是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益的资本化。在资本主义制度下，任何一定的货币收入都可以资本化。根据马克思的劳动价值理论，价格是商品价值的货币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象劳动。自然土地不是人类劳动产品，不包含人类的抽象劳动，土地能向人类永续的提供产品和服务，即在一定的劳动条件下土地本身能产生收益，随着土地权利的转移，这种收益的归宿也发生转移，因此土地在交易过程中实际上是对土地权利的转移，土地纯收益现值的总和就表现为土地价格。 2、我国土地价格的形式

我国开始土地使用制度改革以来，城镇土地逐步由无偿使用改为有偿使用，土地市场也逐步建立，土地价格的体现形式也日趋多样化，有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政划拨等多种形式。由于我国实行的是土地公有制，土地所有权归国家或集体所有，实际交易中的土地价格只是为取得一定时期土地使用权而支付的一种代价，是土地所有权在经济上的一种实现形式，仅是土地所有权价格的一部分。但我国土地使用年期较长，一般都在50年左右，而且在使用期间也同样拥有转让、出租、抵押等权利，又类似于土地所有权。

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06年题如下：

2．按照我国现行法律的规定，土地价格是指( B )。 A．为购买土地产品而支付的代价

B．为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价 C．为购买土地实体而支付的代价 D．为购买土地所有权而支付的代价 3、土地价格的主要特征

1）土地价格是权益价格。土地是一种资产，能给人们提供恒久的产品和服务，这种产品和服务的获得都以土地权利的限定为基础。另外，土地自身位置不能移动，可转移的是该土地的权利和收益。谁购买土地，就必须为获得这项权利付出代价，谁获得了土地权益，就可以从这块土地收获产品和服务，这种产品和服务的获得都是以土地权利的限定为基础。因此，土地买卖实质上是土地权益的买卖，土地价格是土地权利和收益的购买价格。

2）土地价格不由生产成本决定。一般商品都是人类劳动的产品，具有劳动价值，其交换价格是其价值的货币表现，因此，人们可以根据其生产成本确定其价格。但土地价格不是土地成本的货币表现，不能依生产成本定价。这是因为，土地不是人类劳动的产物，作为地球自然物，自身没有人类劳动价值，无所谓生产成本；并且人类长期的土地利用过程中所固化在土地中的劳动，不足以表现其价格，现实中土地的开发成本，主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加。因此土地价格不由生产成本决定。

3）土地价格主要由土地需求决定。土地价格虽在一定范围和条件下，也受土地市场供给与需求的影响，但是从宏观上看，土地的自然供给是一定的，土地经济供给的弹性很小，而社会经济发展和人口增加引致对土地的需求会不断变化，因此，从长远和总体上看，需求是影响地价的主要方面。这与一般的商品价格受其本身供给与需求的双向影响是不同的。 4）土地价格呈上升趋势。这是因为在一定时期内，土地的供给弹性很小，但随着社会的发展和人口的增长，人类对土地的需求趋势不断增长，致使地价不断上涨；社会经济的发展也就意味着高技术、高投资的产业日趋发达，工人的劳动支出在生产成本中的比重日趋缩小，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。

5）土地价格具有明显的地域性。在地区性市场之间，因为土地位置的固定性，土地无法像一般商品那样可以自由移动，致使地价具有明显的区域性特征，各地域土地市场受到当地政治、经济等诸多因素的影响，相互之间很难影响，不能形成统一的市场价格；即使在同一地区城市内，土地的位置差别、用途差别等也决定了土地价格个别性明显，难以标准化，因而土地价格千差万别。

4、土地价格和一般物品价格的区别：

1）生产成本不同。 2）折旧不同。 3）价格差异不同。 4）市场性质不同。 5）价格形成时间不同。 6）供求变化不同。

5、土地价格的类型

1）按土地权利分类分为土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格。其中，土地所有权价格指土地所有权的转移价格，也可以说是卖断价格。在我国，土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。土地使用权价格是对土地拥有一定期限的使用权、收益权所形成的一

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种价格。土地租赁权价格，在一定时期内取得土地租赁权所形成的价格。土地抵押权价格是指被抵押土地使用权的抵押担保价格。抵押权是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的抵押程序就该财产优先受偿的权利。其他他项权利价格是指取得土地地上权、地役权、空间利用权的价格等。

2）按土地价格形成方式分类分为交易价格、理论价格、评估价格等。土地交易价格指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。土地理论价格指在经济学理论假设具备完善的土地市场条件下取得的土地价格。土地评估价格指由专业评估机构和人员，按照规定的估价程序和方法评定的土地价格，例如基准地价、交易底价等。

3)按政府管理手段分类分为申报地价、公告(示)地价等。申报地价：向人民政府申报的地价。公告(示)地价：是政府定期公告的地价。

4)按土地价格表示方法分类分为土地总价格、单位面积价格、楼面地价等。土地总价格指宗地整体价格。单位面积价格指每单位面积的土地价格。楼面地价又称单位建筑面积地价，即是土地总价格分摊到每单位建筑面积上的土地价格。他们之间的关系是楼面地价＝宗地总地价÷宗地总建筑面积

5）按土地的存在形态分类分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格。依据城镇土地估价规程定义，生地价格指在正常市场条件下的，未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整，但已完成土地使用批准手续的一定年期的土地使用权价格。熟地价格：指在正常市场条件下的，完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件，一定年期的土地使用权价格。毛地价格：指在正常市场条件下的，未进行宗地内拆迁平整，但已完成基础设施配套开发建设，一定年期的土地使用权价格。净地价格：指已经完成基础设施配套开发，场地内达到开工条件的一定年期的土地使用权价格。

6）按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。拍卖价格是以拍卖方式出让或转让形成的价格。招标价格是以招标方式出让或转让形成的价格，通常由市、县土地行政主管部门发布招标公告，公民、法人和其他组织参加投标，根据土地估价结果和政府产业政策综合确定的。协议价格指土地买卖双方通过协商而成交的土地价格。挂牌价格是指采用挂牌方式出让或转让的土地成交价格。

5、土地价格的类型

7）按土地价格使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等。土地买卖价格是对土地未来年期纯收益权利的交易价格。租赁价格即指租赁土地的价格。抵押价格：是以土地作为信用担保而确定的价格。课税价格：是专为国家或地方政府征收土地税收而确定的价格。征地价格：指国家征用集体土地而给予的补偿金额。 2006年例题分析：

1．土地交易双方经过充分协商最终达成协议，并由买方支付给卖方一定数目的款项。这笔款项被称为( B )最为确切。

A土地评估价格 B．土地成交价格 C客观市场价格 D．申报地价

2．如果把申报地价、公告(示)地价归为一类，这种分类是按照( C )划分的。 A．土地交易方式 B．土地价格形成方式 C．政府管理手段 D．土地价格使用目的 6、我国土地价格的主要类型

在我国的土地市场中，已经存在或正在形成一系列表示不同的特性和满足不同作用的地价形式,根据我国地价管理制度的特点和《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，在我国的地价体系中土地价格主要有以下几种类型：

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1）基准地价，基准地价是某一时点的土地使用权价格，这一时点就是基准地价评估的基准日。基准地价的评估年期就是各类用地国有土地使用权出让的最高年期。基准地价是现状开发程度下的土地使用权价格。

2）标定地价是政府根据管理需要评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。标定地价是宗地地价的一种，由政府组织或委托评估，并被政府认可作为土地市场管理的依据，其评估方法与一般宗地估价方法相同。标定地价与基准地价一样，由政府定期公布。

标定地价的作用主要表现在：A政府出让土地使用权时确定土地出让金的依据；B企业清产核资和股份制改造中确定土地资产的依据；C国家核定土地增值税和税制改革的依据；D政府制定土地市场管理政策的依据。

3）交易评估价和成交地价；以及由此衍生出的土地出让、土地转让、土地税收、土地征用、资产核算等等方面使用的地价。

上述类型的土地价格相互作用，相互联系，在我国地价体系中起到不同的作用，具有不同的地位，显示出不同的特点。

从地价的性质看：基准地价、标定地价、交易底价以及由此衍生出的其他宗地地价，是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的评估地价，而成交地价则是在地产交易中直接实现的现实价格。

从地价的特点看，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价类型。

若按各地价在地价体系中的作用和地位分析，基准地价和标定地价是政府为管理地价和地产市场而组织或委托评估的，对地价体系中的其他地价具有一定的导向和控制作用，因而是我国地价体系的核心；标定地价、交易地价或交易评估价是地产市场中最常见、最大量发生的地价形式，因而是地价体系的主要成分；而成交地价反映的是地产市场的现实，故是地价体系内最关键的参照指标。 7、我国土地价格理论的发展历史

20世纪80年代中期以来，我国土地价格理论伴随着土地市场的发展逐步发展形成，在马克思地租理论的基础上，形成了社会主义级差地租理论、社会主义绝对地租理论和社会主义城市地租理论。发展了马克思主义地价形成理论，并成功借鉴了西方地价形成理论(土地收益理论、土地供求理论)，来指导我国的土地使用制度改革与实践，中国的土地估价制度的确立，形成了一整套适合我国国情的土地估价的理论、方法和技术标准，土地估价已经成为一项法律制度，成为土地市场的一个必不可少的环节。《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》作为国家标准已经正式实施；《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》三个规程也已经作为行业标准发布，为建立农用地估价制度奠定了基础。

2.2 土地价格影响因素

§1、考试大纲要求： (一)考试目的

测试应考人员对土地价格影响因素的种类、特点的理解与掌握程度。 (二)考试范围

1．主要地价影响因素

2．主要地价影响因素的作用规律 3．不同用途地价影响因素的特点 (三)考试基本要求

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掌握：主要地价影响因素的种类；

熟悉：主要地价影响因素的作用规律，不同用途地价影响因素的特点。 §2 主要地价影响因素

对土地价格产生影响的因素很多，这些因素或影响土地的供给和需求，或影响土地的收益，或影响土地还原利率。依据城镇土地估价规程，可将影响土地的因素分为一般因素、区域因素和个别因素。

一、影响地价的一般因素

一般因素是指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，是影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素会影响土地价格的整体水平，是决定各个地块土地价格的基础。包括：

1、土地制度：是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称，是一个国家人地关系的法定结合形式，包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度等。土地制度是一切社会形态中最重要、最基本的制度，直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌。

2、住房制度：住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分，是对城镇居民住房保障体制的改革，包括改革住房建设投资体制、改革住房建设、分配、维修、管理体制、改革住房分配体制、建立双轨制的住房供应体系、建立住房公积金制度、建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和住房保险、建立规范化的房地产交易市场等，从而促进了房地产投资的良性循环，推动了地价的合理实现。

3、城市规划：城市规划对城市的性质、功能及宏观区位产生决定性影响，这在整体上影响城市地价水平。城市规划对用途、容积率和建筑密度的规定，很大程度上对地价产生影响；土地因其用途和利用强度的不同会具有不同的收益能力，同一块土地在用于商业、住宅和工业时的地价有很大的差异，一般商业用地效益最高。

4、相关政策：主要有房地产开发政策、地价政策、税收政策等，对地价会产生较大影响。高地价政策意味着政府放开对地价的管制，会促使地价上涨；低地价政策是政府采取各种手段抑制地价的上涨，从而导致地价水平的下跌或停滞；地价管理政策也影响着房地产投资者的投资兴趣，从而影响地价的高低；税收政策通过增加税赋，会使居民和企业的储蓄减少，从而减少社会投资，降低经济增长幅度，企业无力或不想扩大投资，促使土地需求降低，土地价格降低。

5、人口状况：人口状态是最主要的社会经济因素，对地价的影响很大，主要包括：人口密度、人口素质和家庭人口构成等。人口密度通常提高时，使土地需求上升，导致地价上涨。人口素质一般对住宅用地价格的有较大影响。人口素质高的住宅区通常社会秩序较为安定，受教育程度和文化素养群体集中，环境整洁优雅，更适宜人们选择居住，引起该类住宅区需求增加，促使地价上涨。随着社会经济的发展，家庭人口构成逐步由大家庭模式向以夫妻为中心的小家庭模式转变，家庭结构越来越小，家庭数量相应增多，对住宅的需求增加，导致住宅用地价格上涨。

6、社会发展和安定状况：社会稳定，房地产投资相对来说风险小，收益大，资金可以按预期的目标在预期期限内得到回收并取得利润，从而投资者的投资信心增强，带动地价上升。社会秩序良好，人们会感到安全，从而愿意投资、购物、居住，因此带动地价上升。 7、城镇发展过程：随着经济的发展，城镇化进程的加快，会增加对建设用地的需求，提高城镇土地价格水平，另外，城市化发展越快，就业机会就多，人口迁入就大，城镇人口分布就越密集，地价涨幅也会相应较大。

8、国际经济状况：世界经济逐步向一体化、多元化发展，任何一个国家经济都不可能脱离世界经济而快速发展，随着国家间、经济区域集团间经贸关系的逐渐密切，一个国家的经济情况与世界经济的变化休戚相关，地产市场状况和地价水平更会受到影响。

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9、国际政治因素：国家间政治关系密切为经济的快速发展创造了良好的外部环境，有利于投资者跨国投资，使土地需求上涨，推动地价水平提高；如果国家之间对立，彼此断绝各种往来，就会限制人员流动和资金流向，如果发生战争还会直接对经济造成严重破坏，直接使土地需求下降，地价暴跌。

10、经济发展状况：经济发展越快，公共投资和私人投资水平越高，财政金融景气，就业机会增加，物价、工资处于有利于经济发展的状态，社会总投资增加，因建设需要而增加对土地的需求，地价水平就会上升；反之，如果经济不景气投资就会减少，对土地的需求就会减少，引致地价下降。

11、财政金融体制：在国家的财政金融体制下，政府通过财政金融达到对经济的干预，若政府收入主要用于经济性投资，政府干预经济的程度就较大，如某些地方政府为追求地方经济的高速发展，不断提高投资水平，会导致土地需求的大幅增加，引致土地价格水平飞涨。 12、、居民收入、消费水平：随着居民收入、消费水平的提高，会对物质、精神方面的要求逐步提高，在住宅方面，则会对房屋的质量、面积、外观、舒适度等方面的要求会越来越高。直接促进较高水平的房地产市场的活跃，提升相应房地价水平。

13、利率水平：房地产交易的主要特点之一，是巨额款项的往来，因此，投资或购置房地产与可运用的资金有关。人们在购买房地产时需要支付巨额款项，如果自身暂时不能达到时，需要向银行贷款或是以其他房地产作抵押取得贷款。利率水平的变化也会影响人们为购买房地产而支付的代价，间接影响地价水平的高低。 四、影响地价的区域因素

区域因素是指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等，这些条件相互结合，相互作用对区域间地产价格水平有决定性的影响。

1、商服繁华程度：主要是指城市中各区域商业、服务业的集聚规模等级，商服业越集中，规模越大，对土地利用的效用就越高，该地段的土地价格水平就会越高。

2、交通条件：区域内和区域之间交通类型较多，交通结构合理，道路状况良好、公共交通发达，居民对外联系方式、出行便捷，都会对当地地价水平产生影响。

3、基础公用设施水平:区域内道路交通畅通、供水、供电、通信、煤气、暖气设施齐全，幼儿园、学校、公园、医院等设施状况良好，等级较高。对当地地价会产生较大影响。 4、环境质量：主要指人文环境、自然环境和社会环境，包括地质、地势、水文、风向、社会治安、居民素质、人地比例、环境污染程度、居民职业类别、教育程度和收入水平等环境条件对地价水平的影响。

5、区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等等方面的城市规划限制。

五、影响地价的个别因素

个别因素又称为宗地因素，是指宗地自身条件和特征对宗地地价的影响，是在同一地域内，造成各宗地价格之间差异的重要因素。这里特别说明的是，土地用途不同，同一宗地的各个别因素对地价的影响程度也不会相同，例如：作为居住用地，则地质条件和土地规划限制影响会加重，作为商业用地宗地位置和临街宽度影响会显著，而作为农业用地的话，土壤肥力就会起到很大作用。 影响地价因素： ①面积 ②宽度 ③深度 ④形状 面积适宜利于土地开发利用 临街宽度过窄，影响土地使用、展示效果和收益 宗地临街深度直接影响地价 宗地形状不规则不便于利用，以矩形为佳

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⑤坡度 坡度过大会加大开发成本 ⑥宗地基础设施条件：与宗地直接相关的供水、电、气、暖设施等 ⑦宗地临街状况：是否临街、街角地等，对宗地地价有很大影响 ⑧城市规划限制：容积率、建筑高度密度、用途等 ⑨土地使用年限：决定可以利用土地获得收益的时间

六、不同用途地价影响因素的特点

一般来说，在城镇内不同功能分区性质和不同功能用地性质与地价直接相关。

1、商业用地一是受到商业繁华影响度的影响；二是受到交通便捷度的影响；三是受到城市规划限制的影响；四是受到环境优劣度的影响。

2、住宅用地一是受到住宅区位置的影响；二是受到交通便捷度的影响；三是受到住宅区基础设施、公共设施完备程度的影响；四是城市规划中对住宅区域内建筑的高度、样式、密度、建筑面积、绿地、消防间距等等方面提出的要求；五是受到环境质量等级的影响。

3、工业用地注重交通运输程度、基础设施完善度、产业集聚规模、工业区位、环境质量、城市规划限制、区域内劳动力供求情况、工资酬劳水平等方面诸多因素的影响。 一、考试大纲要求

(一)考试目的

测试应考人员对地租理论的理解与掌握程度。 (二)考试范围 1．地租概念

2．马克思地租理论 (1)级差地租 (2)绝对地租 (3)垄断地租 (4)矿山地租 (5)建筑地段地租

3.新古典城市地租理论 4．地租与地价的关系

5．地租理论在土地估价中的应用 (三)考试基本要求

掌握：地租的定义，地租与地价的关系，我国土地价格的内涵； 熟悉：马克思主要地租理论，新古典城市地租理论； 了解：地租理论在土地估价中的应用。

二、知识点:

3.1 地租概念

一般而言，地租是直接生产者在生产中创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式，是社会生产关系的反映。 地租是与土地所有权出现于广大耕地上同时产生的，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质不同，地租的性质、内容和形式也不同，体现着不同的社会生产关系。

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3.2 马克思主义地租理论

马克思主义地租理论科学地揭示了资本主义土地所有制及其地租的本质。马克思在科学的劳动价值论、剩余价值论以及科学的利润理论和生产价格理论的基础上，根据地租产生的原因和条件，把地租区分为级差地租和绝对地租，指出这是资本主义地租的两种基本形式。此外，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。 1、级差地租

马克思对资本主义地租的分析是以农业地租为典型的。

1）概念：级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者所占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。

2）马克思对资本主义级差地租的实例分析：

A、假定前提条件：资本主义的生产关系在农业中已占统治地位，资本在国民经济各部门之间，在农业和工业之间可以自由转移，平均利润、生产价格已经形成，农产品像其他一切商品一样，按照生产价格出售。

B、实例分析：根据土地自然肥沃程度和地理位置的差别，把土地划分若干个地块，分为优、中、劣三个等级，分别由各租地农场主耕种。尽管他们在相同面积的土地，投入等量的劳动和相同的资本，也会形成不同的劳动生产率，使耕种劣等土地的产品量低于耕种中、优等土地的产品量，其个别生产价格就会相应最高。假定农产品的社会生产价格，也像工业中产品价格，是由社会平均必要劳动时间决定的，或者说是由中等生产条件的个别生产价格决定的。那么，劣等地所生产的产品的个别生产价格就高于社会生产价格，租用或是经营劣等土地的农业资本家，就得不到平均利润。在这种情况下，农业资本家就不会去租用或是经营劣等土地了。在这一规律支配下，农业资本家必然要把资本转移到别的部门去。就会出现两种情况：一是劣等地退出耕种后，产品供求平衡，那么原来较好的土地就会成为全部耕地中的劣等地；另一种情况是当劣等地退出耕种后，农产品供不应求，价格上涨，并且一直涨到原来的劣等地也能得到平均利润，又重新投入耕种。这样一来，农产品的生产价格就只能由劣等地农产品的个别生产价格来决定。因而经营比劣等地质量优越的各级土地，都能按土地等级的差别，获得超额利润。

3）级差地租形成原因：由实例分析可得出，级差地租与土地等级相联系，对于不同土地来说，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同，使得地租额不同。土地自然条件的差别(即土地等级的差别)成为级差地租形成的自然条件或自然基础。因此资本主义级差地租产生的条件是自然力。 自然力不是超额利润的源泉，仅是形成超额利润的自然基础，因为它是较高劳动生产率的自然基础。而土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。级差地租来源于农业工人创造的剩余价值即超额利润，不过是经由农业资本家手中转到土地所有者手中。

4）分类：级差地租按其形成的基础不同，可分为两种形式： 级差地租Ⅰ：是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租。

级差地租Ⅱ：是指对同一地块上的连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租。 ①形成条件 级差地租I：土地肥力的差异、土地位置(距离市场远近)差异是形成级差地租I的两个条件。 级差地租Ⅱ：由追加投资带来的超额利润，是级差地租Ⅱ的实体。

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②级差地租I和级差地租Ⅱ的关系

级差地租I和级差地租Ⅱ各有不同的表现形式，但二者在本质上是一致的，它们都是由个别生产价格与社会生产价格之间的差额所形成的超额利润转化而成的。在二者的关系上，级差地租Ⅱ要以级差地租I为前提和基础。 从一定时期的运动看，级差地租I也是级差地租Ⅱ的出发点。在级差地租I和级差地租Ⅱ并存的情况下，农产品的社会生产价格仍由劣等地的农产品的个别生产价格来决定。这就是说，级差地租Ⅱ的形成，是以同一块土地连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提的。 2、绝对地租

绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。租用土地的资本家无论土地优劣都要缴纳地租，而租用劣等地的资本家在缴纳地租后还可得到平均利润，则说明绝对地租不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额。 农产品不按生产价格而按市场价格出售的原因：①低于工业资本有机构成的农业资本有机构成是绝对地租形成的条件。②土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因。农业资本的有机构成低于社会平均资本有机构成，使得农产品能够按照高于生产成本的产品价值所决定的市场价格出售，并获取相应的超额利润，而土地所有权的垄断使超额利润转化为绝对地租。因此，绝对地租的实质和来源同样是农业工人创造的剩余价值。 3、垄断地租

垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。比如，具有特殊风味的名酒就是利用某些特别地块出产的原料（包括水）酿制而成的。这些商品的生产者凭借垄断经营形成垄断价格，便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。

垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。 4、矿山地租

矿山地租是指工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。经营矿山开采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租。 原因：①各矿山开采的矿产品的个别生产价格不同。

②矿产品的社会生产价格由劣等生产条件的矿山的个别生产价格来决定。 ③由于存在矿山所有权的垄断，使矿产品可以按高于它生产价格的价值出售。 5、建筑地段地租

建筑地段地租是指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。建筑地段地租同样是土地所有权在经济上的实现。它的来源同样是工人创造的剩余价值超过平均利润的余额，反映了土地所有者对雇佣劳动者的剥削关系。马克思在分析建筑地段地租时指出，农业地租是建筑地段地租的基础；建筑地段地租同样存在着级差地租\\绝对地租、垄断地租，同样要“遵循着和农业级差地租相同的规律”。 建筑地段地租自身的特征：

（1）建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支付的。

（2）建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性的影响。在农业中，土地肥沃程度对级差地租量起着重要作用，而在建筑业，建筑地段主要作为建筑地基和空间来使用。 （3）马克思指出土地的所有者具有“完全的被动性，它的主动性(特别是在采矿业)只在于利用社会发展的进步”去提高建筑地段的地租，“而对于这种进步，他并不像产业资本家那样”对于社会的进步起过一定的作用，“有过什么贡献，冒过什么风险。” (4)建筑地段地租的另一个显著特点，就是垄断地租占有显著的优势。

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社会主义条件下，仍然存在绝对地租、级差地租和垄断地租等多种地租形式，因此，马克思地租理论仍是城镇土地估价的基本理论依据之一。

讲题：

按照马克思主义的地租论，( B )不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。

A绝对地租 B．垄断地租 C级差地租I D．级差地租Ⅱ 解析：垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。 一、考试大纲要求 三、地租理论 (一)考试目的

测试应考人员对地租理论的理解与掌握程度。 (二)考试范围 1．地租概念

2．马克思地租理论 (1)级差地租 (2)绝对地租 (3)垄断地租 (4)矿山地租 (5)建筑地段地租

3.新古典城市地租理论 4．地租与地价的关系

5．地租理论在土地估价中的应用 (三)考试基本要求

掌握：地租的定义，地租与地价的关系，我国土地价格的内涵； 熟悉：马克思主要地租理论，新古典城市地租理论； 了解：地租理论在土地估价中的应用。

3.3 新古典主义城市地租理论

新古典主义城市地租理论在进入20世纪60年代以后，以阿兰索、密而斯等为代表的经济学家将边际分析方法应用于传统的地租理论中，导致了地租研究的深入，从而孕育出新古典主义城市地租理论。

1、新古典主义关于地租、地价的论述可归纳为以下几个特点：

(1)对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。

(2)区位因素的重视和区位平衡概念的引入，使得新古典主义更具实际应用价值。 (3)对土地市场的分析趋于成熟。其中，有关土地平衡价格的理论及有关土地市场作为一个非完善市场的阐述有其独到之处。

(4)解决了城市地租测算的理论方法，建立了有关地租模型。 (5)更注重对政府政策的研究，使得它有良好的应用前景。 2、政策因素与地租和地价

政策因素的作用主要在于避免土地自由市场对居民收入和社会财富的分配可能带来的

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估价方法

种种不公，同时也在于减少各种不同用地之间不相容的现象，从用地的角度减少污染、拥挤等带来的损失。

(1)土地利用规划。土地利用规划一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施。

关于规划对土地供给的限制，有学者(AlanW．Evans)将其划分为两种类型：一种是实质性的规划政策，即那些具有特定目的的政策措施，如：为保护农业用地，进行用地调整等；另一种为程序性规划政策，即那些为实现实质性政策而提供的手段或方法，如用地分区管理条例、土地细分法规，都可能增加土地的供给。

由于规划政策的作用，地价曲线再也不是一个由市中心向郊区渐降的平滑曲线，而是一个起伏的，有不连续的折线。

（2）城市基础设施政策

在市场上交易一般都是经过开发,具有某些基础设施的熟地.有学者指出，设施的水平、设施建设的投资方式以及设施的质量，对一个具体地块来说是三个最关键的因素，若出现与实际需求不符，则必然导致熟化成本过高而使市场上的土地投放量减少。

另外，基础设施建设周期较长，建设的时机特别敏感，建设晚了会导致用地短缺、地价上升，建设早了会造成投资浪费。

3、阿兰索地租模型

阿兰索的地租模型是新古典主义地租模型中最杰出的代表，他将空间作为地租问题的一个核心进行了考虑，并首次引进了区位平衡这一新古典主义概念，同时成功地解决了城市地租计算的理论方法问题。 （1）模型假设条件：

A、一个平坦的、没有任何地理差异的平原，土地质量处处相等，均可直接用于开发，并可在市场上进行自由贸易。

B、买卖双方对土地市场都有充分的了解，卖方希望其收入最大，买方希望其愿望能最大程度地得以满足。

C、有一座单一核心的城市，城市中任何方向的交通都极为便利。 （2）阿兰索公式：

阿兰索认为，家庭收入将用于土地投资、交通运输费用和购买其他商品(包括储蓄)。即：

Y=PzZ+P(t)q+K(t) 式中：Y——收入；

Pz——其他商品的单位价格； Z——其他商品的数量；

P(t)——距市中心t处的地价； q——土地数量；

K(t)——距t处的交通费用； t——距市中心距离。

在对公式进行分析后，阿兰索指出，在开支总数不超出收入的前提下，对于

单个家庭来说，区位平衡的取得取决于土地数量q、其他商品的数量Z和距中心距离t之间比例的确定，即通过变化三者的比例关系，使其满意程度最大。

于是，阿兰索运用同好曲面(IndifferenceSurface)来表示这种个人的意愿。

在这一曲面上，不管地价怎样变化，都保持个人在不同区位满意度不变，由此可对三个变量进行多种组合。满意程度U也是其他商品数量Z、土地数量q和距市中心距离t的函数，即： U=u(z，g，c) （3）买价曲线

阿兰索将买价曲线定义为：“一组家庭在不同的距离都有能力支付的而又保证

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估价方法

同等满意度的价格曲线”，以此来表示假设的地价和距离的组合，如果地价按此曲线变化，那么家庭(或企业)将不会计较具体的区位。相对于不同的满意度(或企业的利润)水平，就会有一组买价曲线。买价曲线BP的位置越低，其满意度(或利润)越高。

地价P(t)

距离（t）

BP1 BP2 BP3

图2-1平衡区位的取得

（4）地租模型结论

阿兰索将买价曲线与地价构成曲线P(t)相叠加，得出结论，即家庭(或企业)会选择一个其满意程度最高，而又与地价构成曲线相吻合的区位，即(图2—1)中买价曲线BP与地价曲线p(t)相切处E，这时该家庭(企业)取得区位平衡。 阿兰索又对城市及郊区土地市场进行了分析，提出了土地市场取得平衡的条件，即供求数量相等“直到城市边缘的所有的土地都被卖光，在一定距离以内不再有土地出售”。买价曲线斜率最大的用户因其竞争性强而取得市中心的区位，由于使用者对区位的偏好，会因与市中心距离的增加而急剧减小，因此在第一个使用者决定其土地消费量后，斜率次大的使用者将取得最靠近市中心的土地，一直外推出去，直到城市边缘最后一个边际使用者为止(如农业使用者)。这样，城市中任意一处的地价就可通过这一系列的平衡区位和边际价格与边际区位的分析中求得。 4、马歇尔的地租理论

阿尔弗雷德·马歇尔(A·Marshall)，是新古典经济学家，剑桥学派的创始人。他的经济学说是适应垄断资产阶级需要而产生的一种经济理论。该理论用折衷主义的手法把供求论、生产费用论、边际效用论、边际生产力论等融合在一起，建立了一个以“均衡价格论”为核心的完整的庸俗经济学体系。

马歇尔创造性地提出了“稀有地租”的概念，丰富了现代西方地租理论。马歇尔认为，大自然未给人们以无限制的恩赐，因此，地租的产生是大自然的吝啬。他认为从某种意义上说，所有的地租都是稀缺地租，所有的地租都是级差地租。在他看来，如果不存在稀缺性，任何土地都不会有地租。马歇尔同时指出，土地的稀有性与土地的自然级差和利用方式的不同并不矛盾，正是由于这两个方面才产生了级差地租。马歇尔的理论显然存在两个错误：他只提出了级差地租，而未能考虑绝对地租；他认为土地的稀有性，是带来地租的主要原因，又从土地的边际报酬出发，确认边际土地没有地租，这似乎有些矛盾。因为地球上的土地终究是有限的，人口增长和土地利用范围扩大的趋势，是永不停息的。所以，即使是边际土地，也不能说是十分丰富的。

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估价方法

马歇尔首次论述了城市工商业的土地价值问题，提出了城市地租理论。他把场地之位置利益的货币价值总和，定义为“位置价值”。场地价值，即某场地清除了建筑物之后在自由市场上出售所获得之价值，等于“位置价值”加上农业地租。各类土地通过投标，以争夺最有利可图的场地。马歇尔还考虑了场地之大小与它上面建筑物高度的关系，指出，如果土地是廉价的，那么企业家就会购置很多土地，反之会购置少量土地，而增加建筑物的高度。

5、新古典主义地租理论对我国土地经济学理论体系的作用 新古典主义地租理论作为土地经济分析的一个流派，近年来在西方社会得到迅速发展和广泛应用。客观地对其分析与研究，将有助于建立我国自己的土地经济学理论体系，尤其是其中的边际分析、区位分析和区位平衡方法以及城市地租模型等，对于我国当前开展的城镇土地定级估价工作，都具有很好的借鉴意义。

3.4 地租与地价的关系

地租与地价是密不可分的，是一个事物的两个方面。地租是地价的基础和出发点；地价是地租的货币表现和结果，是地租的资本化，即地产有租赁市场存在。土地价格与租金的关系，犹如资本与利息的关系，只要确定了还原利率，两者就能相互推出。 1）绝对地租是土地价格存在的根源

绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的收益。无论土地质量是优是劣，土地所有者在转移其土地所有权时，必然会要求取得土地所有权的一方给予相应的经济补偿，而这种补偿的形式就是土地价格。

2）级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素

级差地租I是因为土地所处位置的不同产生的不同水平的地租，它使不同位置的土地形成了不同的价格。级差地租Ⅱ是由于连续对土地进行投入所引起的地租量的不同，从而形成的不同的土地价格。

3）垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因垄断地租的形成除了土地所有权的垄断之外，还因某些土地具有特殊的自然条件，使得这些土地能够提供更多的地租从而具有更高的价格。

3.5 地租理论在土地估价中的应用

西方地租、地价理论侧重于对地租、地价量及其影响因素的分析，而忽视或避免从本质上分析地租、地价。马克思的地价理论则阐明了其本质、来源及所反映的经济关系，两者存在根本的区别。但同时两者又有相同之处，如对土地的使用价值、地租和地价的关系等问题的认识有很多的相似点。如马克思认为，地租存在的原因是土地所有权的存在。这是一种高度的理论概括，说明土地具有效用、存在稀缺等经济特性。所以，结合我国特点，在土地估价中自然应用马克思的地租、地价理论作主要基础，同时也需要吸收运用西方经济学对地租、地价研究分析的有用部分，以丰富地价评估的研究方法，使土地价格的分析更定量化、模型化和可操作化。

我们在进行地价评估时，应该以地租理论为指导。根据地租理论的要求，严格审查被评估土地的权属性质，并确定其相应的价格。根据级差地租和垄断地租等的特点分析被评估对象所在的位置和所具有的特定的物质和经济条件，准确地评估出土地价格。

讲题：06年题

1．新古典主义地租模型的代表阿兰索在以空间为核心建立模型时引进同好曲线的概念，即表示在同好曲线的曲面上( A )。

A．不管地价怎么变化，都保持个人在不同区位的满意程度不变

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估价方法

B．不管地价怎么变化，都保持个人在不同租金下的生活条件不变 C．不管距离怎么变化，都保持产品的运输成本不变 D．不管距离怎么变化，都保持该土地的绝对地租不变

2．关于新古典学派的马歇尔对地租的认识，以下(BD)表述是正确的。 A．地租由“原始价值”、“公有价值”和“增长价值”三部分构成 B．地租由“原始价值”、“私有价值”和“公有价值”三部分构成 C．地租由“私有价值”、“公有价值”和“增长价值”三部分构成 D．土地的“原始价值”部分是真正的地租 E．土地的“公有价值”部分是真正的地租

3、新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产品价格与生产要素价格的比较。（√） 一、考试大纲要求： (一)考试目的

测试应考人员对区位理论的理解与掌握程度。 (二)考试范围 1．区位概念 (1)区位的定义 (2)区位的实质 2．区位的影响因素 3．几种主要的区位论 (1)农业区位论 (2)工业区位论 (3)中心地理论

4．区位理论在土地估价中的作用 (三)考试基本要求

掌握：区位概念，区位的影响因素； 熟悉：几种主要的区位论；

了解：区位理论在土地估价中的作用。

4.1 区位概念

1、区位的定义： 区位是一个综合的概念，除解释为地球上某一个事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素与人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。 2、区位的实质：

区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。 （1）自然地理区位包含地球上某一事物与其周围陆地、山川、河湖、海洋等自然环境的空间位置关系，以及该位置上的地质、地貌、植被、气候等自然条件的组合特征。

（2）经济地理区位是指地球上某一事物在人类社会经济活动过程中创造的人地关系。就城市整体而言，则是指一个城市在特定的经济区内所处的具体位置及其与其他市镇、或农村居民点之间经济上的相互关系。就城市内部来说，是某一街区或某一地段在城市中的具体方位，以及它与其他街区或其他地段之间的相对地理位置和相互之间的社交、工作、购物、娱乐等多方面的社会经济活动的关系。

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估价方法

（3）交通地理区位主要是指某城市或市内某地段与交通线路和设施的关系。

4.2 区位的影响因素：

影响土地区位的主要因素包括自然、社会经济和行政等因素。 1、社会经济因素

社会经济的发展水平是影响土地区位的最重要因素，它包括以下几个方面： (1)繁华程度

繁华是指城市某些职能的集聚，对企事业和居民产生巨大的引力的结果，并在土地上创高额的收益和利润，在外观上则表现为城市生活中交往最频繁、最活跃的地区。由于商业的集聚具有很大的吸引力，而且获得的级差收益最高，因此商业服务设施的集聚程度可以用来表示繁华程度。主要包括商业集聚经济效益和繁华程度、高级商务金融集聚程度。

商业集聚经济效益主要来源于它的互补性。由于商业集聚中心区商品繁多，服务项目齐全，可供选择余地大，具有很大的吸引力,因而吸引顾客就多,也就意味着商家的收益多，利润高。

高级商务金融集聚程度。在城市中，银行、保险、证券交易、进出口贸易、房地产、高级宾馆等商务金融组织，这些组织由于服务对象和相互之间的业务都有密切联系，往往集聚在同一个地段，国外称为中心商务区，这类职能通常靠近城市最高商业服务中心。

(2)交通状况或通达程度

通达程度就是把通行距离和时间作为一个整体，既要求通行距离短，以节约运费，同时又要有四通八达的交通网络，把出行的时间减少到最低程度。

反映通达程度的因素主要包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷度和对外设施的分布状况。

(3)基础设施和公用设施的完备程度

城市的基础设施包括交通、能源、给水、排水、通讯、环境保护、抗灾防灾等设施，它是城镇发展必不可少的物质基础，其配套程度和质量直接影响生产、生活等城镇功能的正常运转。公用设施与城镇居民正常生活和工作有密切关系，它包括医疗、教育、银行、储蓄、邮政、商业服务业、行政管理机构等设施，对城镇的经济效益和社会效益也能产生间接影响。 (4)人口密度

人口密度反映人地之间的相互关系，即单位土地面积的人口数量。人口密度越高，越有利于促进商业中心的形成,越能配套建设比较完善的城市基础设施和服务设施，土地利用的集约化程度也相应提高，土地的区位就越好。城镇人口密度和土地区位的关系基本遵循这一规律，即：城区人口最高，边缘区次之，郊区最少，与此相对应，土地区位也随之由城镇中心逐渐变差。

但是,人口的集聚效益是有一定限度的，当人口密度超过了合理的环境容量，非但不能继续产生新的效益，反而使城镇环境恶化，交通拥挤，市容混乱，从而影响土地的区位。因此必须保持一个合理的人口密度，才能有利于城镇发展，使城镇土地发挥最佳的经济效益。 2、自然因素

自然因素是影响土地区位的重要因素之一。环境质量、地形坡度、土地承载力、洪水淹没及排水状况、地质构造以及城市的自然景观都会对土地区位的优劣产生影响。 (1)地形坡度

城镇主要建筑物占地都要求地势平坦，排水良好，土方工程量小，以节省开发投资。地形起伏的地区，坡度对道路网的建设和交通的营运管理也有很大影响。 (2)土地承载力

城镇的各类建筑物和构筑物都要求天然地基稳固，具有较高的承载力和良好的地质条件，以节约建筑造价，相反，在地基承载力低的软土层中建设高大的楼层，必须采取强化基

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础的工程措施。

(3)洪水淹没及排水状况 分布在沿江沿河地带的城镇，每到洪水季节，一些地势相对较低的土地常遭到洪水淹没，有些地段则因为坡度过于平缓而排水不畅，雨季经常积水，都会使土地贬值。 (4)公园与绿地

园林绿地有净化空气、美化环境、改善城市小气候、丰富城市居民室外活动等多种功能，是城镇环境与生态系统的重要组成部分。 (5)环境质量

在工业化和城市化的过程中，环境问题不仅困扰着城市的发展，危及居民的切身利益，同时也直接影响土地区位的优劣。 3、行政因素

影响土地区位的行政因素主要是城镇规划。城镇规划的主要内容是合理安排好城镇各类用地，虽然规划涉及的土地利用是未来的目标，但土地区位的优劣在现实的土地市场中就会表现出来。

4.3 区位理论的主要内容

区位理论作为一种学说，产生于19世纪二三十年代，其标志是1826年德国农业经济学家杜能出版的著作《孤立国对农业和国民经济之关系》，提出了农业区位理论，继杜能之后，1909年，韦伯的《论工业的区位》发表，标志着工业区位论的问世。至20世纪30年代，德国地理学家克里斯塔勒又提出了中心地理论，即城市区位论。几年后，德国经济学家廖什从市场区位的角度分析研究了城市问题，提出了与中心地理论相似的理论，市场区位论。在此之后，随着人们认识的深入，自20世纪50年代以来，区位理论又有新的发展，人们开始研究各种经济实体的动态空间布局关系，从而使区位理论走向成熟。下面我们将简要介绍下农业、工业区位论和中心地理论 1、农业区位论

农业区位论的创始人、德国经济学家冯·杜能于1826年完成了农业区位论专著——《孤立国对农业和国民经济之关系》(简称《孤立国》)，成为世界上第一部关于区位理论的古典名著。它的中心内容是，农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的天然特性，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产发展水平，尤其是农业生产用地到农产品消费地的距离。杜能阐述了对农业生产区位选择进行经济分析的方法。 （1）杜能“孤立国”理论的前提

①孤立国唯一的城市位于其中心，是孤立国内商品、农产品的唯一销售市场。其余均是农村和农业土地，农村只与该城市发生联系，靠其供给工业品。

②“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。 ③“孤立国”是一天然均质的大平原，并位于中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，宜于植物作物生长。平原上农业区之外为不能耕作的荒地，只供狩猎之用，荒地圈的存在使孤立国与外部世界隔绝。

④农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系。 ⑤农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系，调整他们的经营品种。 （2）杜能农业区位的主要内容 ①杜能区位理论的基本经济分析。杜能根据其理论前提，认为经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润(P)，将由农业生产成本(E)、农产品的市场价格(V)和把农产品从产地运到市场的费用(T)三个因素所决定，它们之间的变化关系可用公式表示为：

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估价方法

P=V-E-T

即： P=V-(E+T) 可改写成：P+T=V-E=K

说明利润加运费的和K为常数，只有把运费支出压缩为最小，才能将利润增至最大。因此，杜能农业区位论所要解决的主要问题归为一点，就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而最大限度地增加利润。 下面结合例题进行一下实际讲解：

农业区位理论创始人杜能认为，在一定时期内，“孤立国”各种农产品的市场价格（V）是个常数不变的，并假定各地发展农业生产的条件完全相同，则各地生产同一农产品的成本（E）也是常数不变的。此时，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决于(C)。 A、农业生产成本 B、产品市场价格 C、农产品运输费用 D、社会平均利润率

04年考题．农业区位理论认为，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决于( A )。

A. 农产品运输费用 B．社会平均利润率 C．农业生产成本 D．农产品市场价格

②杜能圈。从假设条件出发，杜能推导出关于土地利用类型的一些结论：在距离城市最近的郊区，可以生产容易腐烂的、不适宜长途运输或重量大、单位重量价值低的产品，这些农产品如果在距离城市较远的地方生产，其成本就会超过在城市的销售价格，因而在经济上不合算。由于城市中每种产品销售价格是一定的，生产这种农产品的企业越靠近城市，纯收益就越大。但当靠近消费中心的农业企业的产品不能全部满足市场需求时，市场价格就将提高，会扩展农产品的生产范围。相反，如果市场上某种农产品的消费需求可以从城市近郊得到满足，那么距离市场远一些的企业就应种植单位重量价值较大的产品，并相应降低生产资料和劳动费用。

因此，杜能根据区位经济分析和区位地租理论，在其《孤立国》一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，这就是著名的“杜能圈”。 依次为：

自由农作区（主要生产易腐难运的农产品）、 林业区（主要生产木材）、

谷物轮作区（主要生产粮食）、

草田轮作区（主要生产谷物与畜产品）、

三圃农作制区（1／3土地用来种黑麦，1／3种燕麦，其余1／3休闲）、 放牧区。

历年考试对此知识均进行过考查，例如06年考试：《孤立国》一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈( C )分布。 A六边形 B．三角形 C．同心圆 D．放射状 。

04年考试：“杜能圈”是以城市为中心，向外按( B )的顺序呈圈层分布。 A. 自由农作区、谷物轮作区、林业区、草田轮作区、三圃农作制区、放牧区

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估价方法

B．自由农作区、林业区、谷物轮作区、草田轮作区、三圃农作制区、放牧区 C．自由农作区、谷物轮作区、林业区、三圃农作制区、草田轮作区、放牧区 D．自由农作区、林业区、谷物轮作区、三圃农作制区、草田轮作区、放牧区 ③杜能圈的修正模型。

杜能根据市场价变化、交通多样性等因素对“孤立国”农业区位模式的影响，对“杜能圈”进行了修正。他假设当有一条通航河流可达中心城市时，若水运的费用只及马车运费的十分之一，于是一个距城100英里，且位于河流边上的农场，与一个同城市相距10英里远，位于公路边上的农场是等同的。这时，农作物轮作制将沿着河流两岸延伸至边界。 杜能还考虑了在孤立国范围内出现其他小城市的可能。这样大小城市就会在农产品供应等方面展开市场竞争。结果根据实力和需要形成各自的市场范围。大城市人口多，需求量大，不仅市场范围大，市场价格和地租亦高。相反，小城市则市场价格低，地租亦低，市场波及范围也小。

2、工业区位理论

工业区位理论的奠基人是德国经济学家阿尔申尔德·韦伯。其理论的核心就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

与杜能建立在中世纪交通工具基础上的农业区位论不同，韦伯的工业区位论是以现代交通运输方式为前提的，寻求的是在原材料和消费中心一定的情况下，工业企业的最佳分布点。 1）工业区位理论的基本假设： （1）在一个均质的国家或特定的地区范围内只探讨影响工业区位的经济因素，而不涉及其他因素。

（2）工业原料、燃料产地已知分布在特定地点。

（3）工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。

（4）劳动力在工资率固定情况下，供给是充裕、已知、不能流动的。 （5）运费是重量和距离的函数。

（6）仅就同一产品讨论其生产与销售问题。 2）工业区位理论内容

韦伯在其区位理论中运用了“区位因素”的概念。他提出区位因素是指一个地理点能对工业生产起积极作用和吸引作用的因素。根据区位的特性，可分为：自然-技术方面的区位因素，如气候、劳动技术水平等；社会-文化方面的区位因素，如居民的消费水平、习惯以及利息率的地区差异等。韦伯在研究他的区位论时，排除了社会文化方面的区位因素，认为只要考虑到原材料、劳动力和运费就足够了。至于原材料费用及其他区位差异，可纳入到运费之中，价格贵一些的原材料可以理解为运输距离远些。这样，工业的区位选择仅涉及两个因素：运输费用和劳动成本，在此基础上韦伯又考虑了集聚因素对工业区位的影响，对工业区位分布的再次变形进行了分析。下节课我们将对这三种因素对工业区位的影响进行简单讲解。 一、考试大纲要求： (一)考试目的

测试应考人员对区位理论的理解与掌握程度。 (二)考试范围 1．区位概念 (1)区位的定义 (2)区位的实质 2．区位的影响因素

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3．几种主要的区位论 (1)农业区位论 (2)工业区位论 (3)中心地理论

4．区位理论在土地估价中的作用 (三)考试基本要求

掌握：区位概念，区位的影响因素； 熟悉：几种主要的区位论；

了解：区位理论在土地估价中的作用。

4.3 工业区位论各因素的分析

（1）关于运输成本定向工业区位的分析 在没有其他因素影响下，仅就运输与工业区位之间关系而言，运费的大小主要取决于运输距离和货物重量。 在货物重量方面，货物的绝对重量和相对重量(原料重量与成本重量间的比例)对运费的影响是不同的，后者比前者尤为重要。为此，将工业用原料分类：一是到处都有的遍布性原料；二是只分布在某些固定地点的限制性原料。

根据以上分类，韦伯提出原料指数的概念，以此来论证运输费用对工业区位的影响。所谓原料指数，是指需要运输的限地性原料的重量和制成品重量之比，即：原料指数=限地性原料总重量/制成品总重量.

韦伯就此公式阐明了三个基本原则： ①凡原材料系数＜1的工业，即运进工厂的物质总重量＜运出工厂的总重量，为节省运费计，这类工厂应设在产品的中心消费区。适合这一条件的工业，其所用物质大都是常见性原材料，如制冰厂、饮料厂等。

②凡原材料系数＞1的工业，即运进工厂的物质总重量＞运出工厂的总重量，为节省运费，工厂应设在地方性原材料产区，如金属冶炼业、食品加工业等。

③凡原材料系数=1的工业，即运进的物质与运出的产品重量相等，工厂可选择在原材料产地和消费区之间任何一点。

因此，在工业生产过程中，一般来说，完全使用遍布性原料的指数为0，随着限地性原料使用的增加，其原料指数也逐渐变大，即限地性原料的参用程度愈大，原料指数也愈大；遍布性原料的参用程度愈大，原料指数则愈小。而原料指数的不同将导致工业区位的趋向不同。因此，当在原料指数不同的情况下，只有在原料、燃料与市场间找到最小运费点，才能找到工业的理想区位。

04年考题：工业区位理论的奠基人韦伯在利用运输成本进行工业区位的分析中，提出(C )的概念，以此来论证运输费用对工业区位的影响。

A. 距离指数 B．货物绝对重量 C．原料指数 D．货物相对重量

（2）劳动成本影响工业区位趋向的分析 影响工业区位的第二项因素劳动成本，是导致以运输成本确定的工业区位模式产生第一次变形的因素。韦伯为分析劳动成本对工业区位的影响，提出了劳动成本、地域重量和劳动系数的概念。劳动成本是指制造一单位产品所支付的平均劳动工资，地域重量是指每生产一单位的产品所需运输的重量，劳动系数则是劳动成本与地域重量的比例，即： 劳动系数=劳动成本÷地域重量

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根据此公式分析，凡劳动成本高，而地域重量小，就是劳动系数大的工业，其厂址的选择应离开运输成本最低点，偏向于劳动成本较低点，使劳动成本减少的数量超过运输成本增大的数量，最终使产品成本下降。凡劳动成本较低的地区与其他地区比较，可能节省的劳动费用较高，这样它对各种制造业，特别是对劳动系数大的制造业就具有较强的吸引力。 因此，当劳动成本(工资)在特定区位对工厂配置有利时，可能使一个工厂离开或者放弃运输成本最小的区位，而移向廉价劳动力(工资较低)的地区选址建厂。其前提是在工资率固定、劳动力供给充分的条件之下，工厂从旧址迁往新址，所需原料和制成品的追加运费小于节省的劳动力费用。

（3）集聚与分散因素影响工业区位的分析

由集聚因素形成的聚集经济效益也可使运费和工资定向的工业区位产生偏离，而形成工业区位的第二次变形。

A、集聚因素。集聚因素是指促使工业向一定地区集中的因素，又可分为一般集聚因素和特殊集聚因素。它们主要通过以下两方面对工业企业的经济效益产生影响：①生产或技术集聚，又称纯集聚，对工业效益的影响主要通过两种方式：其一是由工厂企业规模的扩大带来的；其二是同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化。②社会集聚，又称“偶然集聚”，是由于企业外部因素引起的。也包括两方面：一是由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；二是一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外利益。

生产集聚是一般集中因素，社会集聚则是特殊集中因素。前者是集聚的固定内在因素，而后者则是偶然的外在因素。所以在讨论工业区位时，主要注意一般集中因素，而不必注意特殊集中因素。

B、分散因素。指不利于工业集中到一定区位的因素。因此工厂搬迁或新建选择地点的前提条件要看集聚给企业带来的利益大还是房地产价格上涨造成的损失大，即取决于集中与分散的比较利益大小。

06年考题．根据工业区位理论，集聚因素形成的聚集经济效益可使( C )和工资定向的工业区位产生偏离，从而形成工业区位的第二次变形。

A固定成本 B．原料指数 C．运费 D．分散因素 出处：（07大纲第三部分－地价理论）（讲义第五讲区位理论与土地递减规律） 04年考题．根据工业区位理论，下列描述正确的是( AC )。 A. 影响工业企业布局的因素为运输、劳力、聚集和分散因素 B．遍布性原料的参与程度愈大，原料指数则愈大 C．限制性原料的失重程度愈大，原料指数则愈大

D．社会聚集为一般集中因素，生产聚集为特殊集中因素 3、中心地理论/城市区位论：

中心地理论是由德国地理学家克里斯塔勒提出的。克里斯塔勒从城市居民点的物品供应、行政管理、交通运输等主要职能的角度，论述了城镇居民点的结构及形成过程。 04年考题：中心地理论的创始人是( D )。

A. 亚当·斯密 B．大卫·李嘉图 C．冯·杜能 D．克里斯泰勒

（1）基本概念 中心地：是指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种货物和服务的中心城市或中心居民点。

中心地职能：由中心地提供的商品和服务就称之中心地职能。中心地职能主要以商业、

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服务业方面的活动为主，同时还包括社会、文化等方面的活动；而不包括中心地制造业方面的活动。

中心性（中心度）：可理解为一个中心地对周围地区的影响程度，或者说中心地职能的空间作用大小，中心性可以用“高”、“低”、“强”、“弱”、“一般”、“特殊”等概念来形容和比较。 需求门槛：是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平。需求门槛多用能维持一家商服企业的最低收入所需的最低人口数（称为门槛人口）来表示。 商品销售范围：是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或者是指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径。 （2）中心地理论假设条件。 ①研究的区域是一块均质的平原，其上人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致。 ②有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成正比。 ③厂商和消费者都是经济人。

④平原上货物可以完全自由地向各方向流动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。 （3）中心地理论内容 ①六边形市场区。 在一个均质平原上，由各个中心地为人们提供商品和服务，由于新的中心地厂商的不断自由进入，竞争结果使各厂商经营某类商品的最大销售范围逐渐缩小，直到能维持最低收入水平的门槛范围为止，就使某类商品的供给在均质平原上最终达到饱和状态，而每个中心地的市场区都成为彼此相切的圆形，如果不重叠的话，圆与圆之间必然会出现空隙，使居住在这些空隙里的居民将得不到服务。实际上在相互激烈竞争的情况下，各中心地都试图把这片空白区吸引到自己的市场区内，结果使它们之间的距离进一步缩短，以致各中心的销售范围都有一部分相互重叠。居住在重叠区内的居民就有两个可供选择的区位，按照消费者最近供应地购物的假设，重叠区就被平均分割给两个相邻的中心地。其中位于平分线上的居民到两个相邻的中心地的距离是相等的，故这条线被称为无差别线。由于重叠区被无差别线分割，圆形的市场区即被六边形的市场区所替代，从而推导出正六边形市场区这一便于组织中心地与服务区相联系的最有效的全覆盖的理论图式。 ②市场等级序列。

中心地商品和劳务的需求门槛、利润和服务范围，是与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平及商品与服务的种类密切相关。不同规模的中心地，其需求门槛和销售范围也是不同的。它们在空间地域上的这些差异，经过相互作用和人类经济活动的干扰，就将形成规律有序的中心地——市场等级体系。 就区域内各城镇而言，商服设施和商品种类由城市规模决定，从大城市商服设施高级发展，商品种类多而全，直至一般城镇(县城、建制镇)只有基本生活性商服，水平很低，种类很少。就城市内部而言，市级中心、区级中心和小区级商服中心也有类似的分布规律。 就不同商业、服务行业而言。各行业经营品种、商品的种类、级别、需求门槛和服务范围均不相同，由其形成的等级序列可归并为：低级商品和服务售价低，顾客购买频率高，需要量大，需求门槛低，销售距离短，服务半径小。高级商品和服务质量好耐用，更新慢，售价高，需要量少，购买频率低， 需求槛高，销售距离长，服务半径大。

按地域归并，即：高级商服中心。提供高级到低级的全部商品和服务；中级商服中心提供从中级到低级的全部商服活动；而低级商服中心只有低级的商品和服务。需求门槛和服务范围也依次由高到低、由大变小。 ③中心地体系的基本模型。

A、市场原则就是从最有利于组织商品的供销，保证商品和服务的供应范围最大角度出发，

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并在均等机会下配置各级中心地及其市场区的数目。因此，在此原则下建立的中心地体系为K=3体系。这里K值是中心地模型的重要指标，它表明在不同的空间组织原则下，中心地相对于由它服务、供应及管辖的市场区排列关系和数量关系。

B、交通原则。为了弥补市场原则的缺陷，克里斯塔勒按交通原则，推导出K=4的中心地市场网络系统。

C、行政原则。为了管理上的方便，使市场区不分割行政区，克里斯塔勒又设计了K二7的中心地体系，即一个高一级中心地管7个低一级中心地的管理区。

行政原则下形成的中心地体系，是一种自给自足，封闭体系，居民购物的出行距离最长，其交通系统最为不便。 （4）区位理论的发展

随着工业化和城市化的高速发展，为区位理论的研究提供了更为广阔的空间，现代科学技术的发展，也为区位理论的研究提供了方法和技术支持，使区位理论不断得到更新和发展，为解决实际问题发挥了重要作用。区位理论的发展主要表现在以下几个方面： ①区位理论从单个经济的区位决策，发展到地区总体经济结构及其模型的研究。

②从抽象的纯理论的模型推导，转为力求接近实际的区域分析和建立在实践中应用的模型，为实际的决策提供依据。

③区位决策的客体除了工业、农业、市场之外，还加进了范围更加广泛的第三产业。

④现代交通工具的发展、高新技术产业的兴起，对传统的区位理论提出挑战。现代交通工具的发展，改变了传统区位理论的研究条件和范围，为区位理论提出了新的研究课题，而高新技术发展对软资源的要求，和一般意义上的工业生产具有本质上的区别，也极大地丰富了区位理论的研究内容。

⑤数学模型的广泛建立、计算机技术的大量使用、遥感技术的应用等，为区位理论提供了技术支持，提高了其解决问题的能力。

4.4 区位理论在土地估价中的作用

区位理论是研究特定区域内关于人类经济活动与社会、自然等其他事物和要素间的相互内在联系和空间分布规律的理论。当把土地作为区位理论研究的客体，而把各种已有的地理要素和社会经济活动的空间配置作为区位条件，分析研究这些条件在土地上的分布和变化特点，以及它们相互组合对土地发生的综合影响和作用，就可以揭开城镇土地的空间变化规律及其数量特征，根据土地区位条件造成的区位空间差异，评估出土地价格。 1．区位是决定城市土地利用价值的重要因素

从区位理论来看，区位对城市土地起着极其重要的作用。在城市，由于土地区位不同，产生不同的使用价值和价值，使得同类行业在不同的区位上获得的经济效益会相差很大，不同行业在同一位置上经济收益也相差很大。 2．区位是衡量地租、地价的主要标尺 它促使土地使用者在选用土地时，必须把自己所能在该土地上获得的区位收益与所需支付的区位地租进行比较，然后选择与其经济水平相适应的地段，从而使土地利用在地租、地价这一经济杠杆的自发调节下，不断进行用途置换，最终形成土地收益和租金都趋向于最佳用途水平的合理的空间结构。

因此，以区位理论作指导，从区位条件人手，用因果关系的推理思路，根据各种条件下形成的区位类型(自然、经济、交通)对不同区位土地产生的影响，及其在空间上表现出的不同的使用价值和价值及市场交易形成的地价和土地收益，就能准确地评估出土地价格。 大纲要求：

(一)考试目的

测试应考人员对土地报酬递减规律的理解与掌握程度。

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(二)考试范围

1．土地报酬递减的含义 2．土地报酬递减的基本原理

3．土地报酬递减规律在土地估价中的应用 (三)考试基本要求

掌握：土地报酬递减的含义； 熟悉：土地报酬递减的基本原理；

了解：土地报酬递减规律在土地估价中的应用

5.1、涵义：土地报酬递减是指在技术和其它要素不变的条件下，对相同面积的土地连续追加某种要素的投入所带来的报酬的增量(边际报酬)迟早会下降。

通过土地报酬递减规律我们可以确定土地利用的最佳集约度和最佳规模。通常生产需要投入所有的生产要素，而每一种生产要素的投入在达到一定限度后，其增加的收益就会递减。

为了分析它们之间的投入产出关系，我们假定在一种投入量（追加的要素）变动，而其他投入量固定的情况下来进行，也就是说，假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，收益的增加有可能是递增的，但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，收益的增加会越来越小，即会出现递减现象。

4.2、土地报酬递减的基本原理

在这里，土地报酬可以理解为土地的产品产量，为了考查劳动、土地等要素组合对土地报酬的影响，我们还需要考虑平均报酬和边际报酬的规律。

1）、总报酬、平均报酬和边际报酬的概念 （1）总报酬：即总产量，可记为TP。

（2）平均报酬：总报酬除以某种要素的投入量，即平均每单位生产要素投入所产生的报酬，可记为AP。

（3）边际报酬：对同一块连续追加某种要素的投入，最后一单位追加要素所带来的总报酬的增量，可记为MP： MP＝Δy／Δx

Δx表示变动生产要素的增加量，Δy表示在相应情况下总报酬的增加量。 06考题．平均报酬是指( AB )。

A．总报酬／劳动投入量 B．总报酬／资本投入量 C．总报酬／边际报酬 D.总报酬／边际成本 E．总报酬／资本追加投入量 2）、土地报酬曲线之间的关系

土地报酬曲线可分为总报酬曲线、平均报酬曲线和边际报酬曲线。下面我们以在相同面积土地上的劳动投入量为变化量进行简单阐述。 如图：

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图4-1总报酬曲线、平均报酬曲线和边际报酬曲线

从上图可以看出，总报酬曲线从投入1单位劳动开始到投入8单位劳动，农产品产量(总报酬)随之上升，最后达到66个单位的最高产量，此后追加投入劳动总报酬反而减少。同时，图4—1也显示了总报酬曲线、平均报酬曲线和边际报酬曲线三条曲线之间存在着密切的联系。

(1)总报酬曲线与边际报酬曲线的关系

边际报酬等于总报酬曲线在各点切线的斜率。在投入4个单位劳动之前，总报酬以递增的速度上升，相应地边际报酬曲线上升；从4～8个单位，总报酬以递减的速率增加；当劳动投人量为4的时候，所对应的总报酬曲线的点为拐点；当劳动投入到8个单位时，边际报酬为零，此时总报酬最大；继续投入劳动边际报酬开始为负，总报酬下降。

(2)总报酬曲线与平均报酬曲线的关系

平均报酬等于总报酬曲线上每一点与原点连线的斜率，因此，当原点与总报酬曲线上某一点的连线恰好是总报酬曲线的切线时，斜率最大，从而平均报酬最高。即在该点以前总报酬、平均报酬增加，该点以后总报酬增加，平均报酬减少。 (3)边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系

当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势；当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降；当两者相等时，平均报酬最高。 3）、总报酬、平均报酬和边际报酬三者之间的关系

根据总报酬、平均报酬和边际报酬，可以将生产划分为三个阶段： (1)第一阶段

在平均报酬从上升转为下降之前为第一阶段。该阶段的边际报酬先升后降，在边际报酬达到最高之前,总报酬是报酬递增阶段,其生产弹性大于1,总报酬的增长速度最快；当边际报酬由最高点向后逐渐衰减时，总报酬曲线开始进入报酬递减阶段，生产弹性开始递减，总报酬增长速度逐渐放缓。在第一阶段，平均报酬处于递增状态，从而增加劳动投入能带来总报酬更大比例的增长，这个阶段停止投入是不合理的，继续劳动投入将使得劳动——土地——资本等生产要素组合的生产效率得到进一步提高。

(2)第二阶段

平均报酬等于边际报酬之后到边际报酬等于零之前为第二阶段。这一阶段边际报酬小于平均报酬，且边际报酬和平均报酬均随劳动投入量的递增而下降；边际报酬和平均报酬同时

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递减，但是在此阶段总报酬持续上升，以至达到最高点。在通常情况下，选择在第二阶段组织生产是合理的，但具体选择多少变动要素(比如劳动)，还要取决于农产品价格和投入要素价格。

(3)第三阶段 边际报酬为零，总报酬达到最大之后为第三阶段。投入劳动的边际报酬和生产弹性均为负数，而且平均报酬继续递减，总报酬也趋于下降。因此在这一阶段继续投入是不合理的。 06年题：当某地块( B )时，该地块的平均报酬曲线达到最大值。 A边际报酬曲线达到最大值 B．边际报酬曲线与平均报酬曲线相交 C边际报酬曲线与横轴相交 D．边际报酬曲线的切线斜率最大

4）土地报酬递减规律对集约利用的制约作用

土地集约度是指投入到每单位面积土地上的劳动(劳力)和资本(物资)。

人们通常把单位土地面积上使用高比率的要素投入(劳动、资本)称为土地的集约利用，而在大量土地上投入较少要素的利用方式称为土地的粗放利用,二者的实质在于可变比例生产要素组合的选择。推进土地集约利用是一种必然趋势，但并不能机械地认为集约利用就是合理利用。

在各种土地利用中，区分集约利用与粗放利用及其边际界限是十分重要的。

用地的集约边际，是指某块(幅)土地在利用中所达到的临界点，该点所用的资本和劳动的变量投入成本与其收益相等。即“在边际成本超过边际收益之前，最后一个连续变量投入单位所达到之点正是集约边际”。

粗放边际，则被认为是无租边际，即在最佳条件下土地的产出只能补偿其生产成本。集约边际能适用于土地的一切生产性利用，它代表了社会上总的土地利用情况；而粗放边际只影响那些在经营中只能收支相抵的生产者，它在市场价格和市场需要的影响下，决定着选择质次的最后一级土地，即再次级的土地就不宜投入利用。总之，集约边际，代表各级土地的经济点，超过这一点，新增的变量投入得不到补偿；粗放边际，则代表土地利用能力不断减少的一系列土地面积中的一点(扩展用质次的土地的最后一点)，超过此点，再扩大生产用地即不能补偿其成本。 我国人多地少，为满足社会对各种农产品及建设用地日益增长的需求，只能走集约利用的道路，在提高单位面积产量和单位建筑面积上下功夫。

06年考题：关于土地集约利用，下列表述正确的有( ABE )。

A．人们通常把单位土地面积上投人生产要素的多少称为土地集约利用度 B．土地的集约利用与粗放利用是相对的 C．土地利用率高说明土地利用集约度高

D．集约利用就是合理利用，或者说集约度越高越合理

E．在土地的集约边际点土地投入的资本和劳动的变量成本与其收益相等 4.3、土地报酬递减规律在土地估价中的应用

1、运用该规律可以找到土地的边际使用点(即最大收益点)，判断土地是否为最有效使用。

2、运用该规律有助于在应用成本逼近法评估地价时正确理解成本的涵义，剔除不合理的成本项目，准确评估地价。

第6章 土地市场理论 一、大纲要求： (一)考试目的

测试应考人员对土地市场理论的理解掌握程度。

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(二)考试范围 1.土地供给

(1)土地供给的特征 (2)土地供给的方式 2．土地需求

(1)土地需求的特征 (2)土地需求的种类 3．土地供需平衡原理

4、土地市场分析原理与方法（2009年新增内容） (三)考试基本要求

掌握：土地供给与需求的特征；

熟悉：土地供给种类与方式，土地需求的种类与方式，土地供需平衡原理；土地市场分析原理与方法；

了解：我国土地供需关系的特点。 二、知识点讲解 6．1、土地供给

1、涵义：土地供给是指在一定的技术经济条件下，人类可利用的各种土地资源的数量，包括已利用的和未利用的后备资源储量的总和。土地的供给按其性质可分为自然供给和经济供给两个方面。

２、土地供给的特征

(1)土地的自然供给的数量是固定不变的，其弹性为零。 (2)土地的经济供给是有弹性的。 ３、土地供给的方式

1)自然供给：指土地自然固有的可供人类利用的部分。为此，土地的自然供给又称为土地的物理供给或实质供给，它是指地球供给人类可利用的土地的数量，这个数量包括已被利用的土地资源和未来可供利用的土地资源，即后备土地资源。

制约土地自然供给的因素主要有：

①适宜于人类生产生活及动植物生长的气候条件及地形、地貌条件； ②可供人类生活的物品和生产必需的资源，如矿产资源，水资源等； ③交通运输条件：通过某种交通工具可以到达。

2)经济供给：指土地以自然供给为基础，在自然条件允许的范围内，投入劳动开发以后，成为人类可直接用于生产、生活各种用途土地的有效供给。土地的经济供给是有弹性的。

在人类利用土地的过程中，随着人口的增加和经济社会的发展，扩大土地经济供给的活动持续不断地进行着。土地经济供给的增加不仅包括总量的增加，而且还包括某种用途土地随着利用效益的提高在数量上的增长，以及一定面积土地上产出的增长。前两者是土地经济供给的直接增加，后者是土地经济供给的间接增加。

影响土地经济供给的因素很多，主要有： ①土地的自然供给量。

②人们利用土地的知识和技术水平。

③交通运输条件。交通运输条件改善，可使原来不便利用的土地易于接近，且运输成本降低，因而增加土地的经济供给。

④土地利用的集约化程度。一般来说利用集约程度愈高的土地，其经济供给亦随之增加。提高土地利用集约度是增加土地经济供给的重要手段。

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⑤社会需求。土地社会需求的变动将促使土地利用的改变，从而促使土地经济供给的改变。

06考题．增加土地经济供给水平的措施有(ABCE)。 A．扩大土地利用面积 B．调节消费结构 C．提高土地集约经营水平 D．降低供给土地价格 E．提高节地技术

3）土地自然供给与经济供给的关系

土地的自然供给和经济供给既有联系又有区别：

（1）土地自然供给是土地经济供给的基础，土地经济供给只能在自然供给的范围内变动。

（2）土地自然供给是针对土地能否满足人类生产、生活及动植物生长需要而言的，而土地的经济供给则主要是针对土地具体的不同用途而言的，现在人类特别重视耕地或粮食用地的经济供给。

（3）土地的自然供给在相当长的时间内是一定的、无弹性的，而土地的经济供给是变化的、有弹性的，并且不同用途土地的供给弹性也是不同的。

（4）人类难以或无法增加土地的自然供给，但可以在自然供给的基础上增加土地经济供给。

一、大纲要求： (一)考试目的

测试应考人员对土地市场理论的理解掌握程度。 (二)考试范围 1.土地供给

(1)土地供给的特征 (2)土地供给的方式 2．土地需求

(1)土地需求的特征 (2)土地需求的种类 3．土地供需平衡原理

4、土地市场分析原理与方法（2009年新增内容） (三)考试基本要求

掌握：土地供给与需求的特征；

熟悉：土地供给种类与方式，土地需求的种类与方式，土地供需平衡原理；土地市场分析原理与方法；

了解：我国土地供需关系的特点。 6．2、土地需求

土地的需求，是指人类为了生存和发展，利用土地进行各种生产和消费活动的需求。人类要生存发展，就需要土地作为生存场所，需要利用土地生产粮食、衣料等。

1)土地需求的特征

土地需求是一种引致需求，或者说是一种派生需求，是由于对土地产品的需求才有对土地的需求。人类对土地的需求，是人们对生活资料的需求所引起的；人们对生活资料的种类、数量和质量的需求多少或者高低，直接影响着土地需求的程度。

影响土地需求的因素主要有：

①人口变动。人口增加将导致对土地需求的增加，人口增长自然就要求增加食物和各

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类住、行场所和用地，进而对增加各类用途土地的需求。

②经济发展状况。经济景气，对土地的需求增加。

③人类利用土地的知识和科技水平。利用土地的知识越多，科技水平越高，土地需求就会增加。

2)土地需求的种类

①农业用地需求

人类需要农业用地为人类生产食物、衣料及其他原料，其中最重要的是食物和衣料。随着现代化纤工业的出现与发展，人类从土地上直接获取衣料的需要逐步减少。在人类对农业用地的需求中，占第一位的是耕地需求，其次还有林地、草地等方面的需求。

据有关专家研究，现在影响耕地需求的因素，主要有人口、土地生产率、国民经济发展状况等。人口增长、新型工业的出现、国民经济的发展等都客观的要求有增加更多的耕地提供原料，但总的来说，虽然人类对耕地的需求是不断增加，但耕地数量却一直在减少。原因之一在于，现有耕地的自然状况和交通条件都比较好，其他各方面对土地的需求都往往在耕地上做文章。因此，保护耕地，控制耕地占用速度，成为中国土地管理工作的当务之急。

人类对林地的需求，主要是两个方面，一是对木材的需求，二是利用森林的生态功能。在自然界中，森林是最大的生态因子，它在维持生态平衡方面起着不可替代的作用，具有降低风速，涵养水源，净化空气，调节大气环流，减少干旱、洪涝灾害等生态功能。

对草地的需求，不只为它能为发展饲养业提供牧场和饲料，生产畜产品，更重要的还在于它能保护土地资源，维护生态平衡。草地在城市及耕地周围主要起着防风固沙、涵养水源、净化空气、维护良好生态环境的作用。 ②非农业用地需求

人类除了对农业用地的需求外，还有发展工业、商业、交通、科学教育、医疗卫生、文化娱乐及住宅建设等多项需求，满足这些需求也需要有日益增多的土地。

非农用地需求会随着社会生产力水平的提高而增加。

③两者之间的联系。土地在整体上总量是基本不变的，各类用地之间必然存在矛盾。非农用地增加了，则农业用地就要相应减少。

6．3 土地供需平衡原理 1、一般商品供求关系

需求：按照西方经济学观点，消费者的购买欲望和支付能力是需求的两个条件，仅有购买欲望，只是一种需要，仅有支付能力，不会引来购买行为发生，没有需求。一般商品的需求量，随着商品价格上升而减少，随着商品价格下降而增加。

供给：指在一定时间内，生产者所提供的商品数量。一般情况下，价格越高，生产者提供的商品就越多，相反，就越少。

2、土地供求关系

土地供求关系是指土地经济供给与人们对某些土地用途需求之间的关系。因为自然供给是无弹性的，土地资源的总供给是受地球表面能提供的土地总量限制的，对一个国家来说也要受到其领土界限的限制，土地总供给量有一个极限值。但由于土地用途具有多样性，且可以相互转换，人们可以通过改变土地用途来增加某种用途的土地供给，以适应人们对这种用途的土地需求，这种经济供给可以扩大或减少(有弹性)，但最终受限于总的自然供给量。 土地的供求关系与一般商品的供求关系一样，在自由竞争情况下，供求关系决定土地的价格，土地价格影响土地的供求关系。但由于土地具有的自然特性和经济特性，使得土地的这种供求关系具有自身的特殊性。

从实践看，土地供不应求是绝对的、普遍的，而供过于求是暂时的、个别的。

06考题：在正常市场条件下，土地的供给与需求都是能够变动的，且( A )是二者相互运动

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的结果。

A.价格 B．供给 C．需求 D．弹性 1）、农业用地供求关系及平衡： 耕地供求关系及平衡

耕地供求关系其基点在于人口对粮食的需求及满足程度。耕地买卖频率很低，加上农产品供求弹性不大，耕地投机行为较少发生。因此，对耕地供求关系的研究，主要从实物形态着手，其影响因素主要是人均占有粮食的影响，如果人均占有数量超过其需求，则耕地的供给就有可能减少。

保证耕地供求平衡在我国现阶段要解决好耕地不断减少的问题，为此，一是要让农民自觉珍惜现有耕地，尽量提高土地生产率；二是解决好粮林争地矛盾；三是鼓励有计划的垦荒以增加耕地面积；四是提高耕地利用率和生产能力，间接增加耕地面积；五是加强用地管理，进一步深化土地管理体制改革，管好用好耕地。

2）、非农用地的供求关系及其平衡 当社会经济处于稳定状态下，非农建设用地的供求也遵循着商品供求的一般规律，在一定范围内，土地供求都有一定的弹性。一般情况下，地价上升，供给增加，需求减少，地价下降，则供给减少，需求增加。

但土地作为一种特殊商品，在许多方面都有其特殊性，其位置固定不变，自然供给不变，经济供给弹性也较小，买卖双方不能自行决定土地位置和用途，土地价格受到区域性、社会、政治局势、经济繁荣程度等因素的影响很大，因此非农建设用地有时又表现出供求的特殊性。

①、在一定范围内的土地由于受到自然供给总量和各类因素的限制，当超过供给限度时，不管价格如何上涨，土地供给也不会再增加。

②、当土地交易投机现象严重时，投机者大量购买土地的目的不是为了正常使用，而是为了倒手卖出以挣取更多的钱，结果在一段时间内造成随着土地价格的上升，土地需求不再随着土地供给增加而减少，相反会大幅增加。

③、土地供求有价无市，即只有土地供给及价格，没有需求者；或只有对土地需求及价格，而没有土地供给。这两种情况，因为土地价格的及其不合理，而不能实现土地正常交易，在经济萧条和土地供给极不平衡时期会经常出现。

随着我国城市化进程的加快和经济的持续性发展，工业、商业和住宅用地的需要会不断增加，但这类土地的供给非常有限，最终必将导致这类土地在高价位下实现供求平衡。但目前我国经济发展水平从总体上说还不很高，人均财富仍较低，因此把普通住宅用地价格控制在居民可以接受的水平上，不放任其他用地价格随意攀升，是各级政府需要积极做好的一项工作。

因此，在地价上涨时，如果确因在社会整体经济增长时期，人们生产和生活需要所导致，应适当增加土地供应量，以保持土地供求相对平衡。

如果纯因土地炒卖、炒买导致土地价格虚高，这种情况会从总体上给社会经济发展带来危害，大量资金流向地产市场参与投机行为，对其他经济活动产生不良影响，政府就应在增加土地供给量的同时，采取抑制土地炒作的措施。 6.4 土地市场分析的内容及方法 1、土地市场

市场，就是商品交易的场所，从实质上讲，是商品交换中发生的经济关系的总和。土地市场就是指土地在流通过程中发生的经济关系的总和。

狭义的土地市场就是指进行土地交易的专门场所，如土地交易所等。广义的土地市场则是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和。土地市场由于经营的产品具有价值大，

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位置固定不能移动，加之土地自身与其他物品不同的特性，使得其交换活动尤其需要凭借金融、信息等部门的作用才能完成，因此土地市场是有形的土地和无形权益、信息、咨询服务等的统一体。其与一般的商品市场相比具有明显的特征。

通过土地市场分析，将各时期、阶段的土地市场数据进行对比分析，可以寻找目前土地市场存在的问题，分析土地市场将来的发展趋势，为制定规范土地市场发展的政策和土地参与宏观调控作为依据和参考，进而为建立公开、公平、规范秩序的土地市场服务，能够促进我国土地市场健康稳定的发展。下面我们从土地市场结构说起，对土地市场分析作一简单了解。

2．土地市场的结构

按照现行的法律规定，我国现阶段的土地市场主要为三级市场结构。

土地一级市场是土地使用权的出让市场，其主要市场活动是国家以土地所有者的身份，将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限，出让给土地使用者或者开发商。由土地所有制所决定，土地一级市场是国家垄断的市场。

土地二级市场是土地使用权转让市场，其主要市场活动是开发商根据政府的有关规定和出让合同要求，对土地进行开发和建设，并将经过开发的土地使用权连同地上定着物进行转让、出租、抵押等。

土地三级市场是土地使用者之间进行的土地转让、租赁、抵押、交换等交易活动。它是市场调节的开放市场。土地的价格原则上是根据市场供求状况，由交易双方议定，交易总量由市场供求决定。

三级市场结构是我国目前土地市场的基本构成，明确区分三级市场，有利于政府管理和调控土地市场，有利于土地市场的分析，掌握真实的市场供求关系。 3、土地市场分析的内容

土地市场分析的内容主要有：

(1)市场发展方向预测信息，包括金融经济相关信息、房地产行业的有关政策和措施、房地产市场的交易信息、城市发展和规划信息。

(2)基础数据信息，包括基准地价及修正体系、标定地价、路线价、地区GDP、物价指数、地区各类行业成本和销售利润率等。

(3)土地市场成交价格信息。 (4)房屋租赁价格信息。 4．土地市场分析的方法

对分析内容按地域、区位、交易情况等分类，分析判断地价的走势和各种因素对地价的影响程度，确定估价相关参数。

土地市场分析主要包括土地供应总量、方式、结构、区域分布、土地收益状况等方面。 1、土地供应总量分析 2、土地供应方式分析 3、土地供应结构分析 4、土地供应区域分析 5、土地收益状况分析 一、考试大纲要求： 一、土地估价概念 (一)考试目的

测试应考人员对土地估价的定义、作用及现实意义理解与掌握程度。 (二)考试范围

1．土地估价的定义

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估价方法

2．土地估价的作用及现实意义 3．土地估价的使用方向

4．我国土地估价的产生背景和发展过程 (三)考试基本要求

掌握：土地估价的定义、作用；

熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的使用方向； 了解：我国土地估价的产生背景和发展过程。 二、土地估价的原则 (一)考试目的

测试应考人员对土地估价原则内涵的理解与掌握程度。 (二)考试范围 1．土地估价原则 (1)预期收益原则 (2)替代原则

(3)最有效利用原则 (4)供需原则

(5)报酬递增递减原则 (6)贡献原则 (7)变动原则 (8)合法原则

2．不同估价原则适用范围及注意点

3．土地估价各原则的理论依据和产生背景 (三)考试基本要求

掌握：土地估价原则内涵；

熟悉：土地估价各原则的适用范围及注意点； 了解：土地估价各原则的理论依据和产生背景。 二、本章知识汇总

1.1 土地估价的概念

1、概念：土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响,综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

土地估价必须依据土地估价的原理和方法。 土地估价必须依据充足的土地市场资料，土地价格的形成最终取决于土地交易双方。 土地估价必须考虑政府土地政策的影响。 土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况。土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格。

2、作用及意义：

具体的说，土地估价的作用和意义有以下几点： 1）有助于土地交易的顺利进行。

2）有助于企业投资决策。土地作为一种重要的生产要素，常常是企业决策的主要目标之一。 3）有助于土地市场的完善。 4）有助于土地市场管理。 3、土地估价的使用方向：

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估价方法

1）为国有土地使用权出让(包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估)、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等提供地价参考；

2）为集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价人股和转让等提供地价参考； 3）为土地使用权抵押提供地价参考；

4）为企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并，分立、破产、关闭、清算等经济活动提供地价参考； 5）确定和更新城镇基准地价、标定地价； 6）实现城市地价动态监测； 7）对农用地进行分等定级； 8）确定农用地综合区片价；

9）为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参考； 10）为土地抵押、发行土地债券等土地融资提供参考

11为司法鉴定提供地价参考。

4、我国土地估价的产生背景和发展过程

自20世纪80年代后期，原国家土地管理局就在全国范围内逐步建立土地估价制度，要求各城市必须开展土地定级和基准地价评估，并对政府出让土地使用权进行交易底价评估。

随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行转让交易，客观上对土地估价中介服务业务提出了客观需要，特别是1986年《土地管理法》颁布后，土地估价中介服务有了更快的发展。随着市场化改革的进展，对原为划拨土地的存量建设用地，需要通过市场机制进行重新配置；国有企业改革和战略性结构调整中土地资产需要重新盘活；农用地市场开始形成，农村集体建设用地市场已经发育；各级政府逐步提高了土地出让过程中的招标、拍卖比例，等等。这些市场化取向的改革都对土地估价中介服务提出了更多的市场需求，客观上要求土地评估中介服务业务的拓展。为适应市场上的客观要求，1993年，原国家土地管理局制定了《土地估价师资格考试暂行办法》，规定对土地估价师资格实行全国统一考试。

现在，土地估价已介入绝大多数土地交易，如土地的出让、转让、抵押，企业股份制改革，房产买卖等，农村土地也已开展基准地价评估和征地区片价评估。通过对城乡土地基准地价评估和标定地价评估，为地价管理部门制定地价政策和对土地交易价格进行宏观调控提供依据。

1.2 土地估价原则

土地价格是由土地的效用、相对稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影响形成的。我们在探讨土地估价方法之前，首先要掌握土地估价的基本原则，以此为指南，认真分析影响土地价格的因素，灵活使用各种土地估价方法，对土地价格做出最准确的判断。 1、预期收益原则

《城镇土地估价规程》的规定，遵循预期收益原则，就是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。 正因为土地价格受预期收益变动的影响，土地投资者必须在预测该土地能为自己带来多少收益后才决定是否投资。这就要求估价者必须了解土地的历史收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地收益价格。

预期收益原则的具体应用：1）剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定。2）土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定。3）是最有效使用原则应用的基础。 2、替代原则

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估价方法

《城镇土地估价规程》的规定，遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。

当同一类商品有两个以上效用相同相似、互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的。这就是替代规律，在土地价格决定中也同样遵循。即具有相同使用价值、有替代可能的地块之间，在价格上会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

因此，土地估价中的替代原则也可概括如下：

1）所有具有相同性质的替代性土地的价格相互影响，并决定该类土地的价格水平； 2）某宗土地价格是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后决定；

替代原则的应用：1）在土地估价中的市场比较法是以替代原则为基础的，在利用市场比较法估价时，一般都要进行时间和土地条件修正后，才能按替代原则确定待估地块价格。 2）基准地价系数修正法评估宗地价格时，是在基准地价基础上，通过待估宗地条件与区域内一般条件的比较，对基准地价进行系数修正，评估出宗地价格。实际上也是替代原则在估价实践中的具体运用。 3、最有效利用原则

《城镇土地估价规程》的规定，遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。

土地价格是以该地块的效用最有效发挥为前提的。一般情况下，现在城市内的土地应处于最有效使用状态，但许多城市土地的利用并不一定合理，尤其是我国的一些城镇，由于过去长期无偿无限期使用制度，这种现象就更为普遍。

根据土地价格以其最有效使用为前提的原则进行估价时，不应该受现实的使用状况所限制，而应对何种情况下才能最有效使用作出正确的判断。例如，市区的农田，其最佳利用方式并非农业而可能是居住用地，对此地块就不能用农田的估价方法来估价。

判断土地是否为最有效使用时，应考虑的因素是：该地块的最佳利用方式是什么；目前的利用方式是否为最有效使用；如果不是，转换为最有效使用的可能性如何；最有效使用方式能持续多久等。其中最有效使用方式持续性的判定至关重要，因为这直接影响将来的使用方式及收益量，这里又涉及到预期收益原则的运用。

总之，最有效使用应当以预期收益原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。 4、供需原则

《城镇土地估价规程》的规定，遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。

在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。其成立条件是：①供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争；②同质的商品随价格变动而自由调节其供给量。土地也是一样，其价格也是由需求与供给的互相关系而定。但因为土地不同于一般商品，具有一些人文与自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其特有的供求规律。 由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。即土地不能实行完全竞争，其价格的独占倾向性较强。土地需求与供给的特点如下： (1)需求与供给方都不容易了解何处有供给或需求信息。

(2)替代性有限。由于成为交易对象的土地具有个别性，各个地块都有独特的价格，因

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估价方法

此其替代性也有限。

因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格。尤其在我国城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响。在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。此外，在进行供求分析时，应考虑时间因素，作动态分析。因为现在的供求状况，常常是在考虑将来发展状况而形成的，即从现在思考将来，因此供需原则是以预期收益原则及下述的变动原则和竞争原则为基础的。

5、报酬递增递减原则

《城镇土地估价规程》的规定，是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。 土地投资同样遵循经济学中的边际效益递减原则，即增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。

利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最大收益点，也可称为最有效使用点。因此这一原则与最有效使用原则密切相关。实际上，在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加。这一原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。 6、贡献原则

《城镇土地估价规程》的规定，遵循贡献原则是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地价格可以由土地对土地收益的贡献大小来决定。

同时，这一原则还可用于土地或建筑物的追加投资、不动产的部分改良、改造等。它可根据对不动产整体价格的贡献大小，判断追加投资是否适当；又可应用这一原则判断最有效使用的上升程度，即将现在的最有效使用与投资后的最有效使用互相比较，以确定纯收益最大点。

7、变动原则

《城镇土地估价规程》的规定，遵循变动原则是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格变动规律，准确地评估价格。

土地价格是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。因此变动原则与预测原则密切相关。在土地估价中，不仅要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能准确合理地估价。 8、合法原则

合法原则是指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。由于我国土地所有制特性，土地流转过程是土地使用权的流转，土地使用权的取得、使用年限、利用方式、利用规划等方面有严格控制，所以在进行土地使用权价格评估时，必须确保估价对象来源合法、利用合法。同时，土地估价还要遵循相关法律法规的规定。

第二章 收益还原法

一、大纲要求：

三、收益还原法

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估价方法

(一)考试目的

测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。 (二)考试范围

1．收益还原法概念

2．收益还原法的基本公式 (1)公式的内涵 (2)公式的表达式

(3)公式各变量的含义

3．收益还原法不同情况下的公式 (1)预期纯收益不变情况下的公式 (2)预期纯收益变化情况下的公式 (3)还原率变化情况下的公式 (4)收益年期不同情况下的公式 (5)不同公式的应用条件 4．收益还原法估价的基本步骤 (1)总收益测算的项目和方法 (2)总费用测算的项目和方法 (3)不同条件下纯收益测算方法

(4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等 (5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定

5．土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算。 (1)土地年总收益的概念

(2)土地年总收益的构成及计算方法

(3)不同条件下土地年总收益的计算要求及方法 6．总费用的测算方法 (1)土地年总费用的概念

(2)土地年总费用的构成及计算方法

(3)不同条件下土地年总费用的计算要求及方法 7．土地纯收益的概念及测算方法 (1)土地纯收益的概念

(2)土地纯收益的计算方法

(3)不同条件下土地纯收益的计算要求及方法 8．土地还原率的概念及其确定方法 (1)土地还原率概念

(2)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率 (3)安全利率加上风险值调整确定还原率

(4)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率 (5)土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系 9．收益还原法的适用范围 (三)考试基本要求

掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法；

熟悉：收益还原法的适用范围。 二、本章知识汇总：

2.1 收益还原法

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估价方法

（一）收益还原法概念

1、收益还原法的定义：收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。运用此方法在估价时，是把购买土地作为一种投资，即地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。

2、收益还原法的的原理：由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额(称为收益价值或资本价值)时，它即表现为该土地的实质价值。也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。 （二）、收益还原法不同情况下的公式。 收益还原法的基本公式

P?

a r

式中：P——土地价格； a——土地纯收益； r——土地还原率。

原理：收益还原法又称收益资本化法，是利用了经济学中的预期收益原理。土地在合理利用的条件下，在未来年间具有无限产生收益的可能性。由于土地具有永续性，人们可以期待未来的恒久性土地纯收益，当把未来若干年延续而不断取得的土地年纯收益a以一定的还原利率r折现为现在的价值时，就表现为土地的价格。

收益还原法不同情况下的公式

1、预期纯收益不变情况下的公式

（1）土地还原率固定，土地使用无限年期的计算公式与基本公式相同，为： P?

a r

式中：P——土地价格； a——土地纯收益； r——土地还原率。 （2）、土地使用年期有限的土地价格计算公式

a?1? P??1? n?r???1?r??? 式中：n——使用土地的年期或有土地收益的年期。 2、预期纯收益变化情况下的公式

1）t年前(含t年)纯收益有变化，其值为ai；t年以后纯收益无变化，其值为a；r不变。

土地使用年期无限：

P=

?i?1tai?1?r?i+

ar?1?r?t (i=1?t)

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估价方法

土地使用年期有限为n：

t P=?aii+a?a? (i=1?t)

t×?1?n?t? i?1(1?r)r?1?r???r?1?r???

2）纯收益按等差级数递增或递减，差额为b 土地使用年期无限 P=

ar?br2

土地使用年期有限 P=(

ab1br?r)×[1-n2?1?r?n]?r×?1?r?n

3）纯收益按一定比率递增或递减，比率为s 土地使用年期无限 P=

ar?s 土地使用年期有限

P=a??1?s?nr?s ??1?????1?r???

??

3、纯收益a、还原率r有变化的土地价格计算公式

P=

a1a2an（1+r+r+?+

1）（1+1）?1+r2?（1+r1）?1+r2????（1+rn） - 37 -

估价方法

（三）、收益还原法估价的基本步骤 收益还原法的程序是： 1）收集相关资料 2）测算年总收益 3）确定年总费用 4）计算年纯收益 5）确定还原利率

6）选用适当的计算公式 7）试算收益价格 8）确定待估宗地地价 其中的基本步骤是： (1)总收益测算的项目和方法

总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳动及经营等要素相结合而产生的总收益。计算总收益首先分析可能产生的各种收益，然后按客观、持续及稳定等原则来确定土地的总收益。

(2)总费用测算的项目和方法

总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同，在计算时，首先要分析可能产生的各种费用支出，然后在全面分析的基础上，计算加总一般正常合理的必要年支出，即得总费用。

(3)不同条件下纯收益测算方法

总收益扣除总费用、房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。 (4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等

还原率是影响地价高低的重要因素，必须慎重选择。一般首先要通过各种途径，确定各种可能的还原率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原率。 (5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定 根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地或房地产的收益价格。 （四）、土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算

1、总收益的概念：指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。

2、土地年总收益的计算方法：

根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的形式有以下几种情况：

1）土地租金

是指直接通过土地出租，每年获得租金收入，包括在土地租赁过程中承租方所交纳的押金或担保金的利息。

2）房地出租的租金

是指房地一起出租过程中，出租方从承租方取得的租金及有关收益。一般根据实际的租赁合同金额和当地的房地产租赁市场状况，确定客观收益水平。

3）企业经营收益

是指企业在正常的经营管理水平下每年所获得的客观总收益。在分析企业经营的客观收益时，首先可以根据企业的财务报表进行分析，客观的财务报表是企业经营状况的基本反映，但是由于企业在经营过程中往往会受到经营管理水平、不合理的人为干预等偶然因素的影响，造成企业财务报表不能客观地反映企业经营状况和土地及有关资产的收益能力，因此

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估价方法

在利用企业财务报表进行企业经营收益分析时，应进行适当调整，调整为正常经营管理水平下的客观收益；其次还可以根据企业的经营项目，按照其生产的产品或提供的服务项目及其相应的市场价格，分析计算其客观总收益。

在计算总收益时，还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等，确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。另外还应考虑收益的损失，如出租房屋的闲置，一般以出租率或空房损失率折算总收益。 二、本章知识汇总：

2.1 收益还原法

（五）、总费用的测算方法

1、总费用的概念：是指业主为取得总收益而必须支付的有关费用。 2、不同条件下土地年总费用的构成及计算方法：

根据总收益的产生形式不同，总费用的计算也分为以下几种情况： 1）土地租赁中总费用的计算

一般这种单纯的土地租赁时，发生的总费用包括以下几项：

(1)土地税。指因土地使用和租赁发生的，由评估土地负担的税赋。如我国的城镇土地使用税等。

(2)管理费。指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金额的3％计算。 (3)维护费。指维护土地使用所发生的费用。 2）房地出租中总费用的计算

依据房地出租中租金的构成因素分析，计算土地纯收益时的总费用包括以下几项： (1)管理费。指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员工资的支出。管理费的计算有两种方法：一是依管理面积平均计算；二是依租金的一定比例计算，通常以年租金的2％～5％计。

(2)维修费。指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费。它的计算方法比较复杂，一般有造价比例法、定期轮修法、经验估计法等，为计算方便，通常可按建筑物重置价的1．5％～2％计算。

(3)保险费。指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般可按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。 (4)税金。指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。 (5)计算房屋折旧费。折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其计算公式为： 年折旧费=房屋重置价?残值房屋重置价?（1-残值率）?

耐用年限耐用年限当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，按土地使用权出让年限调整确定房屋可

使用年限，在计算年折旧时也不应考虑残值。相应的计算公式为：

年折旧费=房屋重置价

房屋可使用年限房屋可使用年限=土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限

3）企业经营费用的计算

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估价方法

企业经营费用是指在企业经营过程中为获取经营收益而必须支付的一切费用，通常包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用。 企业生产经营费用的计算通常有以下两种方法： (1)根据企业的财务报表进行分析调整计算

客观的企业财务报表是企业生产经营过程的基本反映，因此可根据企业财务报表中的损益表及有关财务资料分析计算企业经营总费用，但需要详细分析企业生产经营和管理的整个过程，扣除不正常的生产经营和管理费用，计算客观的生产经营费用。 (2)根据企业生产经营或服务的项目计算企业经营费用

如工业企业可根据其生产的各种产品的平均成本计算总成本，采用这种方式计算总费用需要详细了解企业的生产经营过程和各种成本费用的支出状况。 （六）、土地纯收益的概念及测算方法

1、土地纯收益的概念：以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。 2、不同条件下土地纯收益的计算要求及方法 1）土地租赁中的土地纯收益求取

土地纯收益＝年租金总收入 － 年总费用

2）房地出租中的土地纯收益求取

土地纯收益＝房地纯收益－房屋纯收益

房地纯收益＝房地出租年总收入－房地出租年总费用 房屋纯收益＝房屋现值×建筑物还原率 房屋 现值＝房屋重置价×房屋成新度

＝房屋重置价－房屋总折旧

房屋总折旧额＝房屋年折旧额×已使用年限

3）企业经营中的土地纯收益求取

企业经营纯收益＝年经营总收入－年经营总费用

土地纯收益＝企业经营纯收益－非土地资产纯收益 4）自用土地或待开发土地的纯收益求取

自用土地或待开发土地的纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。 （七）、土地还原率的概念及其确定方法 1、土地还原率概念及种类

1）土地还原率的概念：土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。在采用收益还原法评估土地价格时确定适当的还原率，是准确计算土地价格的非常关键的问题。

2）还原率的种类

(1)综合还原率：是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率。

(2)建筑物还原率：是求取单纯建筑物价格时，所使用的还原率。 (3)土地还原率：是求取纯土地价格时，所应使用的还原率。 （4）土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系： 公式1：r?式中：

r1L?r2B

L?B - 40 -

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