关于我区老旧小区提升改造和物业管理的建议

关于我区老旧小区提升改造和物业管理的

建议

建议政府加大对老旧小区改造的重视力度，因为老旧小区改造是一项涉及面广的系统性工程，它不仅是提高群众获得感、幸福感、安全感的民生工程，还是实现城市可持续发展，打造共建、共治、共享的社会治理格局的重要抓手性工作。它的“涉及面广”体现在，老旧小区改造可融入文明城市、美丽城市和宜居城市的创建中，还可以与我市的可持续性发展、旅游城市发展的规划配套联系，打造特色城市、特色工程，可由发展任务转为发展动力；“系统性”则是表现在，老旧小区改造不仅需要对小区环境亮化、美化及基础设施改善【注解1】，还需要在小区改造完成后，完善小区治理体系，实施规范化、可持续化物业管理，并配套开展社区文明建设和党建活动，协调社区内各方面的关系，营造和谐的人文环境,从小区的设备设施、信息化改造、社区服务等方面，缓解老人居家养老和刚性住房需求等社会问题。 下面我就此次调研活动参观情况，结合所思所想，从老旧小区改造目前状况、改造过程基本工作环节、普遍遇到的困难和几点建议四个方面进行汇报。

一、老旧小区改造目前状况

目前外部老旧小区改造情况可以用两个词语概括——起步阶段和标杆打造。

XX年2月《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见》中指出，要稳步实施城中村改造，有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造；XX年12月，住房和城乡建设部在厦门召开老旧小区改造试点工作座谈会，将15个城市作为开展老旧小区改造试点，探索城市老旧小区改造新模式，秦皇岛和XX作为河北省的试点城市，先试先行；2018年，省政府办公厅出台《**省推进老旧小区改造工作方案》,公布了全省老旧小区改造的“时间表”，即2018年，启动老旧小区改造工作，年底前各市完成总改造项目的20%；2019年年底前，累计完成总改造项目的70%；2020年底前，完成全部改造任务。同年衡水市住建局起草制定了《**市推进老旧小区改造和管理工作实施方案》，拟通过2018年-2020年三年的努力，完成全市老旧小区改造工作。

从几个时间点可以看出，老旧小区改造从XX年开始提上政府工作日程。调研参观的唐山、秦皇岛等市区也是于近年开始规划、部署老旧小区改造方案，开始标杆小区建设。唐山计划利用三年时间，按照2018年改造30%、2019年改

造40%、2020年完成剩余30%的计划，对全市XX年以前建成的老旧小区全部实施综合改造；秦皇岛在XX年将市内老旧小区改造列入政府规划，研究谋划了88个老旧小区改造提升工程，计划在加强硬件改造的同时，注重软件建设，开展思想文明教育，提高社区服务品质。改造工作已于2018年5月份全面推开。

目前总体来说，各地老旧小区改造工作正处于起步阶段，现在着力于打造标杆工程。如唐山的草场街社区，是唐山震后恢复建设的老小区，占地面积136311平方米，现有楼房56栋，居民2074户4024人。自XX年开始社区建设，XX-XX年路北区政府投入1500万元进行重点改造，完善的社区服务体系。目前社区组建了社区党总支、楼栋党支部、楼门党小组、党员责任区、党员责任岗的五级组织网络，实现了楼宇片区网格化，构筑了“公共医疗服务、健康生活服务、公共事务服务、环境卫生服务、公共安全服务、爱心帮扶服务、社区便民服务、志愿者服务”八大服务体系。社区居委会开展便民设施投入，配置了触摸式终端查询系统，供居民随时查询就业帮扶政策、社区工作流程和为民服务项目，安装了电子显示屏，定期滚动播放用工信息，政策知识。同时建立了网络微平台——掌上小区，实时发布社区信息，小区居民可以足不出户享受各项社区服务。

**区老旧小区改造工作是自XX年开始的，计划改造的

老旧小区【注解2】范围定为XX年之前建成且5年之内不列入拆迁规划的小区。XX年区财政投入70万，完成改造小区5个，XX年完成改造小区7个，2018年预算投入300万元，计划改造小区12个。目前**区老旧小区改造涉及的都是基础类改造【注解3】，与外部相比存在资金投入相对较少，改造标准不突出，社区配套服务不健全等问题。 二、老旧小区改造过程基本工作环节

老旧小区改造的前提——拥有一个强大的领导组织。 通过走访调研，我们了解到老旧小区改造基本涉及拆，清，改，管，提升五个环节。一拆是指首先对小区内的违建进行拆除；

二清是指对对楼道或场地内堆积的杂物进行清理；三改是指对小区内公共用地重新进行规划设计，改造、完善相关的配套设施；

四管是指改造完成后，引入物业服务，建立可持续性的管理体制；

五提升是指开展社区服务，党建教育，协调社区内各方面的关系，营造和谐的人文环境，提升小区文明形象及素质水平。这五个环节是环环相扣，逐步提升，但它们能顺利进展的前提是需要有一个强大的领导组织。

老旧小区改造涉及居民的切身利益，通常需要对小区的供电、供水、燃气等配套设施进行修缮升级，在对小区道路

和立面出新时又会牵涉到配电、配水管网的迁改，对于消防、城管、居委会、电信部门、有线电视单位都会涉及。串联各单位工作，促进各单位相互配合，这就需要领导的重视和建立一个强大统一的领导组织做协调支撑。在走访秦皇岛海港区时了解到，海港区老旧小区改造时，秦皇岛市委书记田向利曾亲自到实地进行调研，强调老旧小区改造是与群众生活息息相关的民生实事，务必要精心组织、细致谋划，把好事办到群众心坎上。海港区专门成立了以区主要领导带队的改造小组，经常深入改造中的小区，现场督办工作。XX年海港区改善提升小区43个，违建拆后复建小区22个，改造工程总建筑面积 220万平方米，投入资金2亿元，惠及居民3万多户、10万多人。

三、老旧小区改造普遍遇到的难点

老旧小区改造的难点——改造标准、资金来源和构建管理体系。

1、老旧小区的改造标准如何确定？

俗话讲：万事开头难，而一个老旧小区改造伊始就是对其改造标准的确定。改造标准涉及到工程的定价和完成后的改造效果评估，是一项必须前期规划确定好的事项。由于各地发展及各小区情况不同，目前政府对于老旧小区改造并没有设立明确、统一的完成标准，只是指导性的规定可以根据小区状况因地制宜。这样规定虽然增加了小区改造的灵活

性，但缺乏统一的规范标准不利于老旧小区改造的广泛性建设，也不利于向居民明确老旧小区改造的范围和特点，所以如何制定一个老旧小区改造的统一共性标准，是需要考虑的首要问题。

2、老旧小区改造的资金来源如何筹集？

省里出台了鼓励老旧小区改造的文件，对一些资金来源、渠道做了指导性解释但没有专项资金支持，各地现阶段基本按照“谁受益、谁出资”原则，采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造，但这样做的结果是由于改造小区居民的积极性不强，缺乏花钱买服务的意识，导致自筹经费收集困难，工程无法开展。如何提高居民积极性，激活社区存量资金是考验政府智慧的一件工作；据了解，当前物业维修基金使用效率不是很高，大笔费用长期挂账闲置，如何利用好这种资金来支援老旧小区改造，需要政府出台一个明确的使用办法；扩充资金来源，能否整合资源，集中力量共同推进，如创建文明城市方案里的九大攻坚战都跟老旧小区改造有关系、老旧小区改造可以与魅力湖城打造配套联系、老旧小区改造还是城市可持续性发展的一个组成部分，如何利用老旧小区改造打造特色城市、特色工程，申请其他项目专项资金多措并举，由发展任务转为发展动力，是需要政府谋划的一项规划。 3、老旧小区改造管理体系如何构建？

老旧小区环境亮化、美化及基础设施改造完成后，需要完善小区治理体系，如何通过政府补贴以及居民自筹引入物业公司，实施规范化、可持续化物业管理，需要确定相关标准；老旧小区综合整治的意义除了改善、维持社区秩序，保障居民基本的居住条件，还在于协调社区内各方面的关系，化解不平衡、不和谐因素引发的矛盾，营造和谐的人文环境，所以如何搭建社区服务体系，开展社区服务，如通过增加为老年人服务的配套设施，小区无障碍道路、健身设施、广场舞场地等，解决老年人居家养老【注解4】的需求，通过提高小区生活品质，增设绿地、停车位和电动汽车充电设施，解决提升需求品质的家庭刚性住房需求【注解5】等社会问题，是构建可持续性发展社区和和谐社区的关键，需要系统谋划；此外，社区服务和物业服务如何搭配，社区管理、服务人员身份如何定位，都需要制定详细计划。 四、老旧小区改造的建议 建议一：统筹规划

将老旧小区改造纳入文明城市、魅力城市和宜居城市的创建规划中，整合部门和资源，协同推进，让资源更有效的利用。打造我市的可持续性发展特色工程，申请省级以上专项项目资金补贴，在扩展资金来源的同事，将老旧小区改造由发展任务转为城市发展动力。 建议二：打造标杆工程

目前，各地都在注重老旧小区改造标杆工程的打造，主要基于两方面优点：

1、从高标准老旧小区改造获取经验，探索老旧小区改造四方面机制【注解6】，总结可复制、可推广的措施和方法。即有利于可以作为样板，向小区改造居民展示老旧小区改造的标准和特点，又有利于可复制推广老旧小区改造的共性建设方法。

2、标杆工程的打造可扩大影响，通过舆论宣传，让小区居民体会看得见的改造效果，从前后对比上促进老旧小区居民的改造积极性。同时，标杆的打造可获得上级专项资金，更容易打造成为亮点工程、明星工程。 建议三：提高公众意识

加强老旧小区改造的政策宣传，运用手机微信号、电视、广播等现代媒体形式对老旧小区改造进行宣传引导，用老百姓一读就通一看就明白的形式，公开透明地讲明白老旧小区改造是怎么回事，政府会提供什么服务，居民该承担什么样的义务。可以与创城工作中“思想道德教育攻坚战、公益广告宣传攻坚战、市民文明素质提升攻坚战”合并完成或借力完成。

老旧小区改造是一项综合性的系统工程，需要时间、资金和精力的长期投入，其中涉及百姓利益的协调、群众观念的转变、管理体制和管理方法的改革及创新。这就要求在推

进老旧小区改造的进程中，政府拿出魄力和力度，发挥主导作用，多措并举，着力寻找出适合老旧小区治理的途径，进而才能提高老旧小区居民的幸福指数，才能圆满完成全面建设小康社会的目标。

注解1、“小区环境亮化、美化及基础设施改善”指楼体粉刷、道路铺设的改造，供电、供水、燃气等配套设施的修缮升级，小区绿地、停车场和休闲健身活动场所建设等； 注解2、老旧小区是指XX年前建成的环境条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全，且不宜整体拆除重建的居住小区以及住宅楼； 注解3、老旧小区具体整治内容分为基础类和自选类。基础类是必须改造整治的内容，自选类是在已实施基础类改造整治的前提下，根据居民意愿确定的改造内容。 在老旧小区的楼本体改造中，基础类项目包括：拆除违建、清洗粉刷楼体、光纤入户、增加无障碍设施等，自选类项目包括：增设电梯、屋顶美化、多层住宅楼平改坡等。 在小区的公共区域中，基础类改造项目包括：修补破损道路、完善公共照明、绿化补建等，自选类项目包括：增设停车位和电动汽车充电设施、增设养老服务设施和社区综合服务设施等。

在小区治理方面还包括基础类的完善小区治理体系、实施规范化物业管理等。

注解4、中国社会老龄化倾向越来越明显，养老院的数量明显不足，大多数老人不得不居家养老，居家养老模式依然是目前中国养老的主要模式。

注解5、“提升需求品质的家庭刚性住房需求”是指随着普通家庭成员的增多，家庭结构变化导致每个家庭都有新购住房的刚性需求，然而房价不断上涨，普通家庭对商品房的购买力却有限。若能在花费较少的情况下，对旧房加以改造利用，提高生活品质，将会缓解购房压力。 注解6、“探索老旧小区改造四方面机制”是指： 政府社区居民分工：探索政府统筹组织、社会具体实施、居民全程参与的工作机制；

谁受益、谁出资：探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制。按照“谁受益、谁出资”原则，采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造； 建立社区工程师、社区规划师等制度：探索因地制宜的项目建设管理机制。强化统筹，完善老旧小区改造相关标准规范，建立社区工程师、社区规划师等制度，发挥专业人员作用；

加强基层党组织建设：探索健全一次改造、长期保持的管理机制。加强基层党组织建设，指导业主委员会或业主自治管理组织，实现老旧小区长效管理。

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