伟业顾问世邦魏理仕2010年05月沈阳乐天世界项目调研

沈阳乐天世界项目 专题调研及定位深化2010.05

项目总体定位深化总体规划设计建议 分物业类型产品建议 分物业类型价格建议

项目经济效益测算伟业营销思路构想2

项目总体定位深化 项目总体定位 分物业类型产品定位 分物业类型客户定位

乐天世界核心价值提列

背景

地块

产品

服务

人 文

地 理

品 牌

环 境

区 位

配 套

交 通

规 划

业 态

物 业管国 家际 服知 务名 *物 细业 致服 周务 到公 。司 的 星 级

配 套自自 助营 商主 场题 商百 业货 配、 套大 全型 专 业 店 和

伸北 *金 汇廊 集行 浓政 厚文 的化 文中 化心 气 息 的 延 CAD

环辽 顾宁 周中 围医 *大 教学 育、 氛省 围实 高验 中 小 学

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人文氛围

战略要地

实力责任

都市、核心、便利、繁华

国际、地标、品位、 时尚

专业、周到

交通枢纽型城市综合物业，全球500强开发，抗投资风险性强，实力保证。4

项目总体定位

乐天世界总体定位

世界级交通枢纽型都市综合体世界级：乐天世界由全球五百强企业乐天集团精心打造，项目核心为国际化的乐天游乐园。世界 级品牌，国际化运营。 交通枢纽：项目毗邻沈阳北站、哈大高铁站、沈阳地铁二号线、公交总站等城市交通枢纽中心。

城市综合体：项目以大型游乐园为核心，集合大型商业、酒店、写字楼(Office)、住宅(Apartment)等多种商业和居住产品，是典型的城市综合体项目。

项目总体定位深化 项目总体定位

分物业类型产品定位 分物业类型客户定位

分物业类型产品定位

住宅(Apartment) 服务式公寓(Serviced Apartment) 商住(Officetel)

欢乐世界里的城市首席舒居美宅 欢乐世界里的五星国际生活寓所 欢乐世界里的创富工作室

住宅底商写字楼(Office)

汇集欢乐元素的异域风情主题商业街欢乐王国里的国际化总部办公基地

分物业类

型产品定位——住宅(Apartment)产品

乐天世界住宅(Apartment)产品核心竞争力 品牌 先进的设计理念

邻近新交通枢纽

宅邸

国际化服务

游乐园配套

自营商场、专业店、玛特

东北唯一以大型韩版主题游乐园为配套的舒居宅邸8

分物业类型产品定位——服务式公寓(Serviced Apartment)

乐天世界服务式公寓(Serviced Apartment)六大价值方向

产品升值潜力明显 游乐园景观 国际一流星级管家式服务 超星级酒店配套 智能环保节能 独具特色的建筑外立面

分物业类型产品定位——商住两用(Officetel)公寓

乐天世界商住两用(Officetel)公寓价值取向

自有 商圈

稀缺 Text 小户型

金廊 地段

商住两用(Officetel)公寓

优质 服务 交通 枢纽

分物业类型产品定位——写字楼(Office)

乐天世界写字楼(Office)突出亮点

甲级写字楼(Office)

知名 国际品牌

高新技术 智能化

内外兼修的 现代感

分物业类型产品定位——住宅底商

乐天世界住宅底商价值发现区域 居民 酒店办公楼 客户

游乐园游客2号地铁 高铁站 北站北出口

底商价值 超大人流量

项目总体定位深化 项目总体定位 分物业类型产品定位 分物业类型客户定位

分物业类型客户定位 由城市主导产业来看各城市高端客户的固有属性特点

沈阳

生 产 型

资 源 型

重 工 型

高端客户流动不大，并加大第三产业服务业， 由外向内聚集吸引。

高端客户群不断扩大，数量稳定增长14

分物业类型客户定位

沈阳人口情况(2009年统计)

沈阳户籍人口(人) 全沈阳 户数(户)沈阳市区

7,135,053 2,440,689 5,090,224 3,493,069 1,200,000 94,000

市区户籍人口(人) 中心城区人口(人) 流动人口(人) 朝鲜族(人)

沈阳中心城区 (市内五区) 流动人口 朝鲜族人口

部分数据来源：沈阳统计年鉴15

分物业类型客户定位 沈阳高端客群统计(数量达14万多)客群分类 单位分类 规模企业 私企数量 机关 事业 私企数量 个体户 技术人才 单位数量 (个) 8,543 67,000 1,401 3,378 67,000 200,000 -78307 246520 --在职人数 (人) 719330 目标客户数 量预估(人) 17,086 16,750 2,610 8,217 67,000 1,000 10,100 备注 高管数量按1个企业2名计算， 高管数量约4个企业一个高管计算， 在职人数中，每30人中有一人，具备购买能力 在职人数中，每30人中有一人，具备购买能力 平均每个私企一人 按200名个体户中有一名具备购买能力计算 每50人中有一名技术人才具备购买能力 每60人有一名自由职业者(部分专业人士、演艺明 星、艺术家、律师、技术顾问等)具备购买能力 每家富豪有1-2个子女 -部分数据来源：沈阳统计年鉴16

企业高管 政府官员 事业单位 私企/个体

技术人员自由职业者 富家子弟 合计 -7,350人 --

505000

8,416 10,000 141,179

千万以上富豪 及其子女

--

分物业类型产品客户定位

沈阳高端客群群体分析形象素描 高端群体 数量 (人) 年收入 (万元) 购房特征

政府官员

2,600

30—40

隐性购买，注重物业与周边人群

事业单位

8,200

20—30

表现低调，投资行为注重性价比

私企业主

68,000

50—150

个体性格差异较大，注重项目的交通、 配套、教育等因素

数据来源：沈阳统计年鉴17

分物业类型产品客户定位 沈阳高端客群群体分析形象素描 高端群体 数量 年收入 (万元) 购房特征

企业高管

33,000

40—50

性格内敛、稳重，具备较高修养；户型的舒适、 楼盘品质、服务

技术人才

10,100

15—20

稳重、行事谨慎；注重工程进度、质量，对价格 变化比较敏感，重视区域教育环境

自由职业 者

8,400

15—20

喜欢按照自己的方式行事，强烈的自我表现意愿

富家子弟

10,000

—

个性外向、愿意表现，消费多在时尚、流行场所 注重项目自身的知名度和市场影响力

数据来源：沈阳统计年鉴

分物业类型客户定位——住宅(Apartment)产品

住宅(Apartment)客户定位

崇尚都市化品质生活的社会层峰群体 都市化：时尚、流行、便捷、商业氛围与现代节奏；

品质生活：强调居住与环境的和谐统一，要求住宅(Apartment)景观、采光、 噪音的均好性，强调同层次群体的聚居； 层峰群体：处于社会阶层金字塔的顶部，拥有坚实的经济基础与强大的社会关系；

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/j6ii.html