关于房抵贷业务的几点思考

关于“房抵贷”业务的几点思考

2010年3月，总行研发了“房抵贷”业务品种。为了进一步适应市场的需求和同业的竞争，同时满足各级行管理上的要求，总行于2012年4 月对该业务品种进行了修订，修订的“房抵贷”业务是指借款人以自然人名下的住房、商住两用房作抵押，向我行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。与旧版“房抵贷”相比，新版“房抵贷”操作更加简易灵活，市场竞争力明显增强。下面仅从以下几个方面加以阐述。

一、新版“房抵贷”优势分析 （一）比旧版“房抵贷”的改进之处

1.扩大了贷款用途。将“房抵贷-购房”和“房抵贷-消费”用途扩大到“房抵贷-消费”和“房抵贷-经营”。新版“房抵贷”取消了“房抵贷-购房”这一用途，而是将其划分到住房按揭贷款中去，不再使用“房抵贷”操作规程办理。同时，增加了“房抵贷-经营”的用途。

2.调整了抵押担保条件。旧版“房抵贷”所需抵押物为本人或家庭名下的住房（部分地区可抵押商业用房），新版“房抵贷”将其调整为自然人名下（含本人和非本人）的住房、商住两用房。即使借款人名下无房产但借款人若具备还款能力，也可以使用亲属或朋友名下的房产作为抵押物，只需要抵押人出具同意抵押声明材料便可办理，扩大了抵押物的范围，提高了该业务的可行性。

3.优化了用信流程。新版“房抵贷”规定单笔用信时不需提供收入证明材料，将调查、审查、审批流程简化为审核、审批两个流程；同时还规定二级分行可向一级支行有权审批人转授审批权限，大大缩短了审批时限，简化了贷款流程，提高了贷款审批效率。

4.增加了贷后管理要求。新版“房抵贷”对抵押物价值重估、调减、冻结、终止额度等都作了具体的要求和明确的规定，要求各级行按要求定期组织实施贷后管理，有效地控制了风险，做到风险及时发现与化解。

（二）与他行相关产品的比较优势

1.具备完善的评分系统，有效控制风险。农行“房抵贷”业务在受理环节中，系统根据客户经理录入的客户相关情况，自动对客户进行评分，并根据评分结果对客户实行准入限制，进一步有效地控制风险。办理“房抵贷-消费”的客户准入标准为信用评分在580分（含）以上；办理“房抵贷-经营”的客户准入标准为信用评分在465分（含）以上。另外，根据客户的信用评分，客户经理实行差别化的贷后管理，对评分较低的客户要加强贷后管理，适当提高贷后价值重估频率，从而有效控制贷款风险。

2.抵押物选择范围更广，担保方式灵活多样。关于抵押物的选择问题，目前其他各商业银行要求的抵押物基本都是本人及配偶名下的住房、自有住房等，农行要求的抵押物为自然人名下（含本人和非本人）的住房、商住两用房，选择范围更广，且不会增加贷款风险。另一方面，农行“房抵贷”的担保方式也更加灵活多样，对于申请非循环贷款的，只需办理普通抵押登记，对于申请循环贷款的，办理最高额抵押登记。

3.抵押率设置统一，便于实施管理。和其他商业银行有关住房贷款的抵押率相比，农行将抵押率统一设置为70%，有利于各级行的实施和管理。

4.支付方式更加便捷。农行“房抵贷”可采用卡捷贷支付方式，以借记卡作为支付介质，在个人贷款可用额度及额度有效期内，通过商户POS机刷卡用于个人消费或生产经营，若卡内活期主账户余额不足，系统实时触发贷款，将刷卡差额部分发放至卡内活期主账户，连同自有资金一起支付，支付方式简单快捷。

二、存在的主要问题

(一)对于商住两用房的定义过于机械化，不利于业务的开展。新版“房抵贷”操作规程明确规定，可以作为抵押物的商住两用房需为具有独立产权、独立卫生间，兼办公和居住用途的商业用房，这里需要注意的就是具有独立卫生间。目前，阜城有很多沿街楼，但是由于不在一楼，很难界定是不是属于商住两用房，但是仅仅因为没有独立卫生间，不满足“房抵贷”抵押物的条件，导致无法开展此项业务。通过几个月以来受理经办的房抵贷业务，有不少客户只是因为不满足具有独立的卫生间被拒之门外，这样不仅会导致一部分优质客户的流失，也会让公众认为农行的政策过于教条，影响农行在公众心目中的形象，不利于业务的开展。

（二）对拟抵押房产的房龄未作统一规定。“房抵贷”业务仅对贷款人的年

龄和贷款年限作了明确规定，而对拟抵押房产的房龄未作统一规定。由于拟抵押房产的房龄及新旧程度对贷款风险有一定的影响，如果不考虑其影响，将不利于有效控制风险。

（三）暂时还不具备自助办贷的功能。目前，“房抵贷”业务暂时还没有开通自助办贷的功能，一旦开通此功能，将能大大简化贷款程序，提高人力、物力的使用效率。

三、“房抵贷”业务的几点建议

（一）合理界定商住两用房的定义。“房抵贷”业务对于商住两用房的认定过于机械化，尤其是“具有独立卫生间”这一规定，建议根据实际情况，在不影响贷款风险的前提下，酌情放宽对这该条的规定，促进“房抵贷”业务的快速发展。

（二）根据拟抵押房产的房龄，实行差别化策略。建议进一步细化对拟抵押房产房龄的要求，将拟抵押房产房龄细分为0-8年、8-20年、20年以上三个等级，然后在快速变现值中体现出来，分别在评估公司提供的快速变现值之后乘以一个相应的系数，例如可以分别设置为1.0、1.1和1.2，这样实行差别化策略以后，能更加有效地控制贷款风险，提高资金运作的效率。

（三）待CMS三期运行稳定以后，建议视个人自助循环贷款推广应用情况和“房抵贷”客户的需求确定是否通过系统研发开通自助功能。如果自助循环的业务量占比大，为避免重复劳动，提高工作效率，可以尝试开办自助功能。

总之，新版“房抵贷”的推出更好地满足了个人客户信贷需求，进一步提高我行个贷业务市场竞争力，对全行个贷业务发展具有重要的意义。各行要高度重视，成立营销团队，依托网点发掘客户，充分利用产品优势，积极组织营销活动，推动“房抵贷”业务的快速发展。

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