XX滨江新区控制性详细规划管理通则

目录

第一章地块土地使用性质 (2)

第二章土地使用兼容性 (2)

第三章建筑类型的适建性规定 (2)

第四章现状用地的管制 (2)

第五章土地使用强度管制 (2)

第六章道路交通管制 (3)

第七章绿地与开敞空间管制 (3)

第八章配套设施管制 (4)

第九章建筑管制 (4)

第十章其他管制 (5)

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第一章地块土地使用性质

第一条编制依据

规划所确定的地块界线，不一定代表实际开发的用地红线范围，在具体开发建设中。可根据实际情况对细分地块进行合并或对地块进行细分。

对需预留公共开放空间、公共走廊和景观视廊的地块，政府保留细分的优先权。

第二条土地使用性质管制

本规划涉及的土地使用性质分类和代码以国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）为依据。

第二章土地使用兼容性

第三条土地使用兼容性管制

规划确定的每个地块的土地使用性质原则上不得改动，但具有一定的兼容性，在一定条件下可以在一定的范围内经批准后适当调整。土地使用兼容性详见相关规定。

第四条土地混合使用管制

各类非居住类用地（包括公益性配套设施和工业仓储等生产设施）中原则上不得进行成套住宅（包括单身宿舍）的建设。确须建单身宿舍的特殊大型企业，单身宿舍的用地占企业总用地面积的比例不得超过15%，建筑面积占企业总建筑面积的比例不得超过25%。

第三章建筑类型的适建性规定

第五条建筑类型的适建性规定

建设用地土地使用性质不发生转变时，规划允许各地块在实施过程中对建设项目的用途作不同程度的调整和限制。

第四章现状用地的管制

第六条现状用地的管制

（一）本规划所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途与本规划规定用途不符的，在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，原则上可继续保持其原有的使用功能；一旦这类土地要求进行改造与重建时，必须与本规划规定的用途相符。

（二）在执行本规划中所规定用途时，必须同时遵守其它有关法则的规定以及有关政府契约条款的规定。

（三）图则中确定为“现状保留”的地块，仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模。

第五章土地使用强度管制

第七条土地使用强度管制

（一）地块用地面积和容积率等控制指标，若因计算口径原因，与已出让土地的实际情况不符的，以出让土地的实际情况为准。

（二）规划的实施过程中，遇到以下特殊情况时，开发建设总量应保持不变：

①对细分地块进行合并开发的。

②对地块进行细分开发的。

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（三）建筑基地为公众提供开敞空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，可按建筑面积补偿规定要求增加建筑面积，建筑面积补偿申请从广西省相关规定。

第八条土地使用强度控制指标

（一）容积率

规划地块内总建筑面积与地块面积之比。本次规划的容积率为地块的净容积率，按上限控制。主要用地的建筑密度见表5-1建筑密度与容积率控制内容一般规定：（二）建筑密度

规划地块内所有建筑基底总面积与地块面积之比率，本次规划的建筑密度按上限控制，主要用地的建筑密度见“表5-1建筑密度与容积率控制内容一般规定”：

用地性质建筑密度（%）容积率

居住用地≤35% 0.8-2.5

商业用地≤35% ≤3.0

商住用地≤35% ≤3.0

行政办公用地≤35% ≤3.5

（三）绿地率

规划地块内各类绿地面积的总和与地块用地面积之比，规划按下限控制。绿地面积的计算包括：公共绿地、生产防护绿地、道路绿地和各种建筑用地内部的所属绿地，其中包括了满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，但不包括屋顶、天台和垂直绿化。主要用地的绿地率指标见“表5-2绿地率控制内容一般规定”：

表5-2 绿地率控制内容一般规定用地性质绿地率（%）

居住用地≥30%

商业用地≥25%

行政办公用地≥35%

（四）建筑限高

规划地块内建筑物地面部分的最大高度限制值，按上限控制。本次规划主要用地的建筑控制高度详见相关规定。

第六章道路交通管制

第九条道路红线管制

应严格执行法定文件确定的主、次干道红线。支路网的道路红线可结合实际情况进行调整，但必须报规划行政主管部门审批。政府保留在主、次干道红线范围内增加港湾式公交车站和人行过街设施（包括空中和地下）以及埋设空中及地下市政工程管线的权利。

第十条配建停车场管制

配建停车场面积原则上在本地块所属用地内解决，特殊情况也可多个地块合并建设停车场。

第十一条交通出入口方位管制

（1）原则上主干道不设地块机动车出入口。

（2）次干道及以下等级道路是直接服务于各地块的道路。

（3）鼓励各地块的交通内向性组织，以控制沿路一层皮式发展。

第十二条特殊设施管制

道路红线与建筑红线之间（建筑红线退缩范围）为人流集散和沿街绿化用地，不得修建任何建筑物和作停车场地。靠近交通干道的大型公共建筑物，应修建过街人、自行车天桥或隧道，以及汽车专用道或立交。

第七章绿地与开敞空间管制

第十三条绿地及开敞空间的管理原则

规划确定的各项公园、广场、绿地、人行步道等公共与开放空间，其数量和面积原则

3

上只能增加，不能缩小。政府保留200m以上的上空域权、20m以下埋深的地下物权，以及在20m以上埋深，200m以下空域因公益利益优先使用的权利，并无需补偿；因拆除原有设施及影响业主对土地、建筑物使用而涉及补偿由政府与业主商议。

第十四条绿地及临街建筑的公共开放空间的管制

规划确定的各项公园、广场、绿地、人行步道等公共与开放空间，其数量和面积原则上只能增加，不能缩小。政府保留200以上的上空域权、20m以下埋深的地下物权，以及在20m以上埋深，200m以下的上空域因公益利益优先使用的权利，并无需补偿；因拆除原有设施及影响业主对土地、建筑物使用而涉及补偿由政府与业主商议。

各项公园、广场、绿地、人行步道等公共开放空间的设计（包含使用性质、绿化覆盖率、植栽种类与数量等），应符合国家相关的规定。

第八章配套设施管制

第十五条配套设施设置原则

为本区服务的基本设施，原则上不得减少数量或压缩用地规模，确需做出改变的，应在不违反法定文件规定的前提下，取得该设施所属行业主管部门的正式认定；与相邻规划区内的配套设施有冲突时，可在更大区域内协调。

第十六条配套设施的修订

本区实际人口超过或少于规划预测时，在不违反法定文件规定的前提下须对本区内的配套设施进行修订，修订原则应与实际人口规模相适应。

第十七条配套设施的布置与建设

（1）公共设施的布局宜采用相对集中与适当分散相结合的方式。

（2）公厕、垃圾站、变电站、传染病院等配套设施与周边相邻生活性建筑的最小间距应符合国家相关的规定。

（3）为规划区配套建设的公共服务设施，必须与规划区同步规划、同步建设、同时投入使用。

第九章建筑管制

第十八条建筑后退红线管制

本次规划建筑后退红线规定如下：

（1）用地红线划至防护绿地边线时，在满足其他有关规范要求前提下，该处建筑可不后退用地红线。

（2）保留现状建成区的建筑可保持原状不后退用地红线；若拆除"重建此用地红线内建筑时，用地红线需按本次规划相关规定执行。

第十九条建筑物间距管制

公共建筑物间距按“表9-1 公共建筑工程的建筑间距规定”执行：

表9-1 公共建筑工程的建筑间距规定建筑高度（m）

建筑

朝向

建筑短边长

度（m）

建筑间距方向建筑间距（m）

居住建筑<30

公共建筑<24

南北

≤14

南北≥1H且≥8

东西≥8

＞14

南北≥1H且≥10

东西≥10

东西

≤14

南北≥10

东西≥0.7H且≥10

＞14 南北、东西≥0.7H且≥10

居住建筑≥30

公共建筑≥24

南北

≤20

南北

≥(1×30)+0.5(H-30)

且≥13

东西

H≤60，≥13

H＞60，≥18

＞20 南北≥(1×30)+0.5(H-30)

4

且≥18

东西H≤60，≥18 H＞60，≥22

东西≤20

南北

H≤60，≥18

H＞60，≥22

东西

≥0.5H，且

不少于18 ＞20

南北、

东西

≥0.5H，且

不少于18

工业建筑长边与长边的距离≥10 短边与短边的距离≥05

注：本表运用规定如下：

（1）表中规定的建筑间距为两幢建（构）筑物外墙面之间的间距。

（2）在同一用地单位建设用地内，两幢建筑之间的建筑间距，以南面一幢的建筑高度按表中确定，但不得少于不设防火墙情况下的最小防火间距。

（3）建筑高度超过80m的，建筑间距可允许以建筑高度80m计按表中确定。

（4）两幢建筑之间不平行的，可从相应建筑外墙面中点处起算建筑间距，但建筑物之间最窄处不得小于表中规定的计算值的1/2及规定的最小值。

（5）自身一方建筑间距，为表中规定值的1/2。

（6）建筑的外墙与用地红线不平行的，可从相应建筑外墙面中点处起算建筑间距，但建筑物距用地红线，最窄处不得小于表中规定的计算值的1/4及规定的最小值。

（7）建筑工程与城市规划道路（含规划河涌等）相邻的建筑间距，凡城市规划道路已开通的，自身一方的建筑间距可自建筑外墙面中点处计至城市规划道路中线；城市规划道路未开通的，由城市规划部门根据用地红线等具体情况择宽确定。

（8）同一用地单位建设用地内为创造大空间环境，在容积率、建筑密度、公共绿地等技术指标均符合规定的情况下，其内部建筑之间的建筑间距，经城市规划部门允许可在表中基础上适当调整，但距用地红线、城市规划道路（含规划河涌等）中线的自身一方建筑间距，仍须符合表中的规定。

（9）连体建筑按连体后的建筑平面确定建筑朝向及长边、短边。

（10）建筑短边如有深度大于3m的开口天井，开口天井宽度部分可不计入建筑短边长度。

第二十条停车泊位管制

规划区内新建、改建、扩建的建筑总面积大于500m2的建筑物，必须设置配建停车场（库），其面积必须符合有关图纸所列表项的规定或按下表计算。配建停车场面积原则上在本地块所属用地内解决，特殊情况也可多个地块合并建设停车场。

表9-2 规划配建停车位指标类别单位停车位配建标准低层低密度住宅车位/户0.8

高层住宅车位/户0.5

旅馆车位/100m2建筑面积0.6

办公建筑车位/100m2建筑面积0.7

商业车位/100m2建筑面积0.6 第十章其他管制

第二十一条照明管制

（一）照明总则

(1) 应满足夜间功能照明需要，并符合国家有关照度及安全标准。

(2) 应符合环境特点，塑造及表现照明对象的形象和气氛，使之产生美感。

(3) 应以人的活动及感受为中心，避免眩光、频闪、超强光刺激，高度低于0.5m的光

源。

(4) 应采取防护措施应既能满足光照艺术效果，又要尽量避免使用绿光、红光等带有

刺激性的照明。

（二）道路照明

(1) 车行道照明灯杆布置于两侧分车绿带上，灯高8－10m。

(2) 灯杆与其它附属装置应相互匹配协调，避免成为视觉焦点。

（三）人行道照明

(1) 禁止使用强光源及高竿照明，灯高以2.0－2.5m为宜，最高不超过3m。

(2) 阶梯、坡道、建筑入口、停车处应设照明，宜与建筑、小品有机结合。使用矮地

灯时，灯高宜为1m左右，且避免灯光的直射。

（四）广场照明

(1) 广场根据不同区域的特性，混合使用高竿灯、装饰灯柱、矮地灯及地灯等进行照

明。

(2) 广场照明的密度和控制要求应考虑平时和节日的不同照明需求。

(3) 装饰灯柱宜考虑布置彩旗、盆栽花卉等装饰物的可行性。

(4) 照明灯具的造型、形式等应与广场的性质相协调，原则上要求简洁、新颖、现代。

（五）建筑照明

(1) 突出商业服务建筑等公共设施的泛光照明重点区。

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(2) 泛光照明设施应隐蔽。

(3) 单体建筑泛光照明以白、色光为主，避免对居住建筑的灯光干扰。

（六）绿地照明

(1) 绿地照明与建筑照明相结合，突出重点区域。

(2) 使用矮地灯、地灯等反射灯具，避免眩光，宜与建筑、小品等相结合。

(3) 独立的照明灯具，在造型和形式上应满足相应的景观要求。

(4) 应避免或减弱照明灯具发热对绿化带来的不良影响。

（七）灯光广告

(1) 沿路不允许设置忽明忽暗的灯光广告。

(2) 灯光广告的大小、高度、安装方式应协调统一，并根据具体环境尺度，控制广告面积，实现广告与环境的统一。

第二十二条建筑物附设招牌广告的管制

（一）一般原则

(1) 要求建筑设计时建议广告标识的适当位置。

(2) 广告标识的大小、形状应与建筑形态尺度相协调。

(3) 广告与标识的安放不遮盖建筑的特征。

(4) 考虑标识及其支承架在不同角度时的外观包括从地面上、附近高层建筑以及正对天际线观察的可视性。

（二）地面以上、一层以下的标识

(1) 凸出标识体量不得大于0.5m×2.5m。

(2) 标识凸出设置，应保证人行道2.7m最小净空高度。

(3) 沿街向底层、沿雨棚或门窗上沿的标识高度要求一致，宽度统一为0.75m。

(4) 由于关系到美观问题，凸出标识应尽量在统一的基础上，达到色彩缤纷的街景效果。

（三）一层以上和女儿墙以下的标识

(1) 标识的高度应视建筑物结构而定，并且垂直方向高度不得超过三层楼层标高的高度。

(2) 标识从建筑物向外的水平凸出距离不宜超过0.5m，最大不能超过1m，同时要考虑与人体尺度的协调。

（四）墙面标识

(1) 与建筑物和街景设计相协调，不得损害建筑物的特征。

(2) 应完全设在建筑物外墙上，所占建筑物立面的面积应有一定的比例，不应满铺，

具体应以人的感受而进行具体设计。

(3) 建筑物的每个立面理论上只允许设一个标识，特殊环境下可以考试设置二个。

（五）屋顶标识

(1) 屋顶标识宜用于社团标志或建筑物名称。

(2) 屋顶标识应与建筑物和街景相协调。

（六）临空标识

(1) 不宜设置凌空标志。

(2) 在特殊情况下需要设置凌空标识时，应符合以下要求。

a不损害主体建筑物屋顶形态。

b在设计时注意支撑结构（特别是从背面观察时）不破坏街道景观。

（七）开放空间上的标识

(1) 离地最大高度4m，每幅标识最大面积为2 m2。

(2) 与景观设计相结合，使之成为其中一个构图元素，并起到活跃点的作用。

(3) 每个路段的广告灯箱形式要统一，排列要有一定的次序，如果能和其他设施组合

在一起，如各种指示牌，则更有生命力。

（八）临时性标识及其构筑物

(1) 所有临时性标识极其构筑物应与永久性标识的设计和位置要求相同，临时性标识

最多只允许保留2个月。

（九）房地产标识

(1) 房地产广告如"出售"或"出租"等字样允许保留最多四个月。

(2) 此类标识的体量不得大于1.5 m2，也不宜过于醒目或向建筑物外部延伸。

（十）应禁止的危害公众交通安全的标识

(1) 遮挡或干扰行人步行视野的标识。

(2) 遮挡道路交通标志或信号灯标识。

(3) 影响对路面险情观察的，干扰驾驶员和影响其他道路使用者对本应看到的路障的

反应和防御能力的标识。

(4) 在设计和布置上信息不明确的标识；照明强度过大对驾驶员产生视线干扰或分散

注意力的标识；设置在重要交叉路口、汇流或分流的匝道出入口的标识。

（十一）道路、地区标识

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(1) 在道路交叉口处应设置路名路标。

(2) 在主要街道上要设置路标和区域位置引导图识。

(3) 公共停车场要设置较醒目的标识。

(4) 重要的公共建筑前要设置该建筑的功能介绍图识和标识。

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