宝山区顾村镇地块调研报告

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第一章 市场形势研究

一、宝山概况

宝山区位于上海市北郊，长江与黄浦江的交汇处。东北濒长江，遥对崇明县，东临黄浦江，与浦东新区隔水相望；南与杨浦、虹口、闸北、普陀四区毗连；西与嘉定区接壤；西北与江苏省太仓市为邻。全区分为陆地、岛屿两部分。长兴、横沙两岛自西向东横卧于长江入海口。全境东西长56．15公里，南北宽 23．08 公里。面积415.27平方公里（岛屿面积占26％），全区现有总人口 77.66 万人，人口密度为每平方公里1870人。统计显示，宝山区人口净迁入量仅次于浦东新区，列全市第二，其发展前景和城市化速度不容忽视。

宝山区主要由以下几个镇组成：

大场、祁连、高境、庙行、刘行、淞南、杨行、顾村、宝山、月浦、罗南、罗店、盛桥、罗泾以及长兴、横沙二岛。

由于历史、地理位置等原因宝山区大部分地区开发相对滞后。宝山区偌大的面积，但与市中心的联系却基本只能依赖三条主干道：沪太路、共和新路、逸仙路。

二、宝山房地产市场特征

1、分区域建设，各自独立发展。

由于宝山土地面积广，发展不均，人口相对集中等原因，宝山区的房地产开发也主要集中在这几个区域。因其各自集中发展，相互间距离又远，形成了各自为政的局面。各地区的楼盘定位，目标客户群各有不同。其开发主要依附于主干道周边的成熟生活区。包括逸仙路沿线的高境地区、淞宝地区，共和新路沿线的通河、泗塘地区，沪太路沿线的大场、祁连地区。

2、楼盘档次偏低。

宝山区的土地属于5级以下，最靠近市区的地方也在内环线以外，而且交通

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不够便利，规划中的轨道交通尚未完全完成，这就决定了楼盘的定位多是中、低档楼盘，目标客户群也基本定位在工薪阶层和市区动拆迁居民，客源以区域性消费者为主。目前宝山区楼盘最高价位也不到5000元/平方米。大华枫庭丽苑尽管推出了几套标价达6400元/平方米高价的景观房，但少有人问津。

3、以多层和小高层为主体。

宝山区由于土地成本较低，熟地较多，所以区内商品房以成片多层住宅区为主，配合部分小高层。而高层因其建筑成本等原因在区内供应量较少。由于宝山区环境景观较差，距市中心地理位置也不很便捷，别墅的建设量也相当少。

三、楼盘主要分布区域

宝山区面积很大，但与市中心的联系却基本只能依赖三条主干道：沪太路、共和新路、逸仙路。

交通和地理位置决定了房地产开发的方向，所以宝山区的楼盘主要沿三条线路发展。逸仙路一线主要集中在蕴藻浜以北的宝山镇和靠近市区的高境镇；共和新路一线主要集中在淞南镇的泗塘、通河地区；沪太路一线主要集中在大场和祁连二镇。 相比之下，逸仙路一线的均价最高，共和新路一线楼盘数量最多，沪太路一线盘量最大。

从板块来看，宝山住宅开发主要集中在五个板块：大华板块、共康共富区域、上海大学城区域、宝山西城、淞南高境镇板块。今年上半年，五大板块上市新盘达20多个。

四、宝山区房价态势

目前宝山区房价态势如下：大华和淞宝地区均价在4500元左右，共富淞南和宝山镇在3000－4000元之间，其他边远地区大都在3000元以下。

但由于宝山区房地产市场总体供不应求，新推楼盘销售速度很快，整个上海房地产市场又存在结构性矛盾，预计后期宝山房地产市场价格还有上涨空间。

五、最新市政规划

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宝山区“十五”期间将重点发展和形成“三块、三点、一线”。

“三块”：完善和提高城城区，形成以港口、钢铁为特色的城区；基本建成上海大学城；高起点开发建设新城西城区。

“三点”：规划建设顾村地区；启动建设罗店中心镇；开发建设罗泾地区。 “一线”：以外环线为发展轴，规划开发沿线功能。

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第二章 地块分析

一、地块概况

地块位于宝山区顾村镇宝安公路南侧，沪太路东侧，外环线北侧，电台路西侧，规划用途为住宅，由6号、7号、8号三块宗地组成，宗地总面积为526665平方米，规划容积率在1.35以下，绿化率在45%以上。地块目前为毛地，主要为农田，部分上面建有农舍和厂房。

电台路为顾村镇一条乡村小路，沿电台路两侧多为一些旧厂房，公交761、702路车终点站即在此条路上。宝安公路为一条四车道省道，连接宝山和安亭。沪太路为宝山区连接市中心的一条最重要交通要道。

主要交通路线有：

761（镇坪路－华东贸易市场） 702（新村路－顾村） 淞马线（吴淞马头－马陆镇）

周边目前配套设施尚不完备，主要生活用品要进入顾村镇购买，顾村镇距本地块步行约有10分钟左右里程。

二、地块SWOT分析

1、优势分析

（1）地块面积优势

地块面积较大，易于规划成大的居住社区。本地块占地面积约790亩，规划住宅建筑面积在72000平方米以下，完全可规划成一个大的居住区，形成一定气候。大的楼盘会吸聚人气，并带动周边区域各种配套的完善，形成一定影响力，对提升开发商品牌也有益处。

（2）区位交通优势

本地块北侧的宝安公路、西侧的沪太路、南侧的外环线都是宝山区联结市中心区域的交通要道，这为本地块建造部分别墅提供了良好的交通前提。此外，本

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地块有702、761、淞马线等公交线路方便通往市区，距顾村镇中心步行只需10分钟，有一定的交通优势。

（3）地块环境优势

地块环境优雅，具有典型的乡村风情。地块本身在规划设计时也可直接利用地块内部的部分景观，降低绿化景观的重新建造成本。

2、劣势分析 （1）配套设施不全

由于地块地处顾村镇农村内，周边超市、银行、餐饮等配套设施目前尚不完备，正常的娱乐、休闲等活动要在10分钟步行里程之外的顾村镇进行，人气尚不足，难以吸引市区居民的入住。

（2）公交车发车间隔时间过长

尽管地块周边有761、702、淞马线等公交线路，但这些公交车多是45分钟一班车，发车间隔时间过长，居民出行仍不很便利。

（3）周边环境差

宝山区在许多上海人眼中是一个脏、乱、差、远的郊区，居住环境很不理想。而本地块周边多为旧厂房、旧农舍，尤其是电台路两侧旧厂房较多，环境脏乱。

3、机会分析

（1）上海旧区改造力度大

上海中心城区目前旧区改造的力度仍然很大，大批中心城区的动拆迁户由于难以承受市中心区高昂的房价，不得不转向郊区购房。而宝山区是中低档商品房开发比较集中的一个区域，交通和配套又在逐步改善，成为动拆迁居民的首选购房区域。本地块如能推出中低价位的商品住房，将会符合市场需求，吸引动拆迁居民购买。

（2）宝山区城镇“十五”规划的出台

根据宝山区的“十五”规划，宝山区将重点发展和形成“三块、三点、一线”，要高起点开发建设新城西城区，力争用10年时间使西城区开发建设成初具规模、交通便捷、配套齐全、环境优美、风格独特的新型城区，规划重点开发顾村地区，将顾村地区围绕外环线与沪太路、蕴川路的两个交汇点，形成新型的具有现代化气息的地区。新城西城区的建设和顾村地区的重点发展，为本地块的房地产开发

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提供了无限想像空间。

4、威胁分析

（1） 本案周边2公里以内目前无竞争性楼盘威胁。 （2） 共康地区板块威胁

共康地区距本案约4公里左右，由于处于外环线以内，周边配套比较成熟，成为宝山房地产开发比较集中的区域，目前此区域推出了不少新楼盘，如通河路纪念路口的昌鑫协和园，呼兰路爱晖路口的锦辉豪园，联泰路、联谊路口的共富鑫鑫花园等。这一区域楼盘销售形势非常火爆，目前楼盘均价已达4400元/平方米左右，且该区域客户群与本案有所重叠，将分化掉本案的一部分客源。 （3）政府大批量中低价位商品住房的建设

上海房地产市场目前存在着结构性矛盾的问题，中低价位商品房严重供不应求。上海市政府已认识到了这一点，决定自今年起3年内建设900万平方米的中低价位商品住房，每年中低价位商品住房的供应量都在300万平米左右。这些中低价位商品房的房价多在4000元/平方米以下，集中在宝山、嘉定、闵行、南汇等区，将在一定程度上缓解中低价位住房供不应求的局面，也同样会分化掉本案的相当一部分客户群，对本案的销售形势造成一定影响。

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第三章 周边竞争楼盘分析

一、主要竞争楼盘基本资料

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二、 主要竞争个案对比分析

1、万科四季花城

万科四季花城由万科投资开发，总占地面积达16万平方米，是宝山区新城西区中心地带的一个超级大盘，距本案约4公里左右。此楼盘的走势对本案乃至整个宝山北区的房价都产生着深远的影响。与本案相比，万科四季花城有着万科知名品牌、大规模造镇影响、1100平米餐饮广场和生活超市配套、3300平米商业街廊等优势，但万科四季花城的劣势也很明显，即目前交通非常不便捷，基本没有公交车，周边环境也一般。本案在宣传推广时要突出与万科四季花城相比的交通、环境优势。

2、共富鑫鑫花园

共富鑫鑫花园由上海顾村房地产开发公司开发，地处共富新村内，外环线内。鑫鑫花园规划设计成共富新村唯一的中高档生态花园住宅。总建筑面积将达10万平方米，房型设计以二房、三房、复式为主，目前对外预订价格在4000元/平方米左右，估计会有一定上涨空间。与本案相比，鑫鑫花园具有周边配套成熟、交通便捷、设计超前的优势。本案在宣传推广时，可以低价位与其展开竞争，吸

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引方便到达本案的普陀、闸北客户群。 3、颐河苑

颐河苑是由上海宝园房地产开发公司开发的西班牙风情别墅小区，占地面积42000平方米，规划面积33858平方米，以联体别墅为主，有少量沿河单体别墅，是宝山区比较有代表性的别墅楼盘。它的推出对本案的经济型别墅的走势产生了一定影响。与本案相比，颐河苑地理位置优越，紧邻沪太路、近地铁一号线北延伸段，公交761、553、702、701使得业主出行便捷。本案在设计时，可借助其规模优势和规划设计理念优势，与颐河苑展开竞争。

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第四章 市场定位

一、产品定位

1、中低档多层住宅

由于本地块地处宝山区顾村镇，距市中心较远，周边配套尚不完备，所以本案应定位于面向中心城区动拆迁居民和当地居民居住的中低价位住宅。由于受政府规划容积率的限制，应以建设多层住宅为主，房型设计以80－150平方米的经济型户型为主。

2、经济型别墅

尽管本地块的公交等大众交通优势不明显，但本案有沪太路、外环线、宝安公路方便联通市中心区，尤其沪太路是宝山区进入市中心区最重要的一条交通要道。此外，本地块内部绿化景观很好，宝山区又规划高起点建设西城区环境，所以本地块也可沿沪太路设计一部分别墅，吸引市区高收入人士入驻，一方面提高本案的知名度和楼盘档次，另一方面，控制本案容积率。

但由于宝山区历来在上海人心目中就是中低档楼盘的集中地，环境很不理想，存在脏乱差远的现象，所以本案也不可能建设成一个高档别墅区，也不可能与环境优美的嘉定、青浦、南汇等郊区的高档别墅竞争。所以本案在别墅的规划设计中应以开发经济型别墅为基本思路，以联体别墅为主，以150－250平方米二、三层别墅为主体，以低价位吸引高收入阶层购买。

二、价格定位

根据本地块的区位状况，结合周边竞争楼盘的价格走势，建议本案中低档多层住宅的售价暂定在均价3500元/平方米，经济型别墅售价暂定在均价4500元/平方米。

三、目标客户定位

1、宝山区当地工薪阶层

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本案地处宝山区东部城区，主要目标客户应立足于宝山区当地工薪族阶层。这部分客户经济实力有限，难以进入市中心区购房，且工作地点多在宝山区，对宝山区情况比较熟悉。选择在此购房可满足他们的生活、工作需求。

2、市中心区动拆迁居民

宝山区邻普陀、闸北、虹口区，这三个区域人口量多，近几年市政动拆迁力度大，很多动拆迁居民由于难以承受拆迁区域6000－8000元/平方米的房价，不得不选择在周边的宝山、杨浦等边郊区域购房。事实上，宝山区4000元/平方米的中低价位已吸引了以上三区相当量的旧城区动拆迁居民。宝山区成为拆迁居民的一个重要购房选择区。本案的目标客户中也肯定有相当量的此类动拆迁居户。 3、闸北、普陀的工薪族阶层

从公交交通看，本案的761路、702路公交车使得本案业主可以方便达至闸北、普陀区。所以对于工作地点在闸北、普陀、经济实力有限、又欲改善住房条件的客户来说，本案是一个理想的选择。 4、部分白领、中高收入阶层

对于月收入在8000元左右的部分中高收入白领阶层来说，购买别墅一直是他们的梦想。但目前上海别墅单价多在8000元/平方米以上，总价在300万左右，即使中高收入阶层也难以承受。而本案的经济型别墅单价在4000元/平方米，总价100万元左右，距市中心又有沪太路联结，中高收入阶层完全可以承受，轻轻松松圆了他们的别墅梦。定会受这部分客户青睐。

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