安置房物业管理探讨

浅析城市长效管理与

安置小区物业管理的衔接

从90年代开始，随着住房制度改革的深化、住宅建设的迅猛发展以及

城市化速度的加快，专业化物业管理应运而生并迅速发展，物业管理范畴已从单一的住宅小区扩展到商务大厦、机关企事业单位、公共场所、学校医院、工业园区、安置小区；服务内容从最初的清扫保洁、绿化养护、门卫值岗扩展到房屋和配套设施设备的维修管理、车辆车库管理、园艺绿化、家政服务、居家养老、环境秩序、社区活动、特约服务和会展服务等，这一发展历程表明：物业管理自“出生”起，始终担负着城市基层管理的主要职责，是城市管理的重要组成部分。

一、物业管理在城市长效管理中的地位

物业管理是城市管理的基础

物业管理的范围是一个个相对独立的小区、大厦，城市管理的范围则是由这些单位组成的整个城市。物业管理将这些遍布全市、建筑面积和规模较大的区域，规范地管理起来，提升了城市品位。 物业管理是城市管理的延伸

物业管理小区是城市经济活动、社会活动、文化活动以及各种创建活动的微观地理单位，通过物业管理模式，将城市管理中分散的管理职能集中起来，由企业实行统一有效的管理。小区的内部宣传教育、安全防火、治安、环境、卫生、文化等工作大多由物业管理公司承担或协助政府完成，许多物业管理公司与业主、社区共同开展爱绿护绿、保护环境、文化娱乐、爱心捐助等活动，填补了政府对公共环境和公共设施以外的社区生态环境和人文环境的空白，完善和发展了城市管理功能。

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物业管理是城市管理的缩影

物业管理几乎涵盖了人们工作生活的方方面面：住宅小区物业管理给大家一个舒适的居家环境；高层办公楼宇物业管理给大家一个便捷的工作空间；商业楼宇、工业科技园区、特种行业的物业管理，都密切关系到人们的日常工作和生活。可以说，物业管理是衡量城市管理水平的重要标志，没有健全的物业管理就没有现代化的城市管理。

二、物业管理在城市长效管理中的作用 物业管理转换了城市管理体制

物业管理是建立在市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式，从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理，并形成公众自下而上地参与和政府自上而下地管理的合力，不仅理顺了财产权和管理权的关系，转换了房屋管理机制，也减轻了政府的负担。政府从管理一切、包办一切，转变为监督服务，强化了城市管理的其他功能；而市民则从被管理的对象，成为了管理的资源和主体，真正做到了“以人为本”。

物业管理有利于长效管理

城市从“重建设、轻管理” 进入“建管并重，重在管理”的发展阶段， 亟待建立长效管理机制。物业管理企业为赢得市场，将利用其专业能力，实行长效管理；对于业主房产最重要的私有财产，必然督促企业加强管理，一旦达不到要求，就会重新选聘物业管理公司，从而在最大程度上实现物业的使用价值和利益最大化，这种市场化运作机制是实现城市长效管理的基本保证。

物业管理拉动了消费需求

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今后一段时期，住房仍将是居民消费的热点。一方面，良好的物业管理具有品牌效应，已经成为许多人选择物业时的一个很有份量的砝码，从而成为房地产持续发展的保证；另一方面，物业管理对扩大消费，拉动经济增长也有重要作用，物业管理不但有利于刺激居民购房的积极性，随着社会经济快速发展，物业管理所创造的经济总值将越来越多。 物业管理促进了和谐社区的建设

物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一，随着行业的发展，其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人、文化和价值等精神内涵。他们一方面 以物为媒，以人为本，为业主解决各种困难，在维护公共秩序、防偷防火、协助公安机关做好防范工作等方面发挥了重要作用；另一方面，他们会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动，建立新型邻里关系，营造互帮互助、诚实友爱的人文氛围，与社区建设相得益彰，同时，在引导居民树立环保意识、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面发挥了有效的倡导作用。 三、安置小区的物业管理

安置小区物业管理是改善城市人居环境、优化城市基础配套、构建和谐社会的重要内容，也是广大拆迁安置群众十分关注的一个热点问题，目前安置小区的物业管理存在的问题主要表现在：

一是在建设层面：主要是建设手续不规范、标准不高、设备设施配套不到位、质量遗留问题整改不及时等；

二是在服务层面：主要是服务标准较低，规范化、市场化程度不够。 三是在管理层面：交付使用后小区长效管理措施落实不到位，绿地种菜、违章搭建、公共场所私占、破墙开店、乱停乱放、毁损设施、环境脏乱差现

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象比较严重。

四是投诉多：安置小区物业管理存在的问题，既是人民群众投诉的热点，也是各级政府和人大代表、政协委员关注的焦点。

五是协作配合差：物业管理是一项系统工程，涉及不同利益诉求，矛盾错综复杂，仅靠物业企业单打独斗，没有强有力的行政干预、社区组织的积极配合和广大业主的大力支持是很难搞好安置小区的物业管理。

因此政府在指导和实施安置小区的物业管理时： 建立健全管理体制

一是按照“政府扶持、属地管理、专业服务”的原则，建立物业管理工作机构，设立安置小区物业管理办公室，根据需要组建物业管理公司。安置小区物业管理办公室负责本辖区内安置小区的物业资产管理，物业管理的组织实施、经费保障、纠纷协调、督查考核，全面履行安置小区物业管理工作的主体职责。

二是建立健全社区组织。针对目前农民拆迁安置后存在村、社区多种行政体制并存的过渡状态，对达到一定聚居人口，应依法建立社区居委会，同时，对安置房小区的社区管理模式、工作职能、管理经费、领导体制与工作机制等进行明确规范。

三是要提升社区服务水平。社区管理组织要逐步把物业管理事务从社区管理中脱出来，交给物业管理企业去管理，从而更加注重社区的管理和服务，完善社区服务的各项服务平台，为社区居民提供更加优质的社区管理和服务，增加居民对社区的认同感、归属感和同住同建的意识。同时要加强与物业管理企业的沟通协调，帮助居民或物管企业协调处理在物业管理中的矛盾，保障小区的物业管理有序推进。

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把握安置小区的工作重点

在安置小区实施物业管理过程中，要重点把握好以下几个关键点。一是要根据安置小区的实际情况，合理确定物业管理模式，制定相应的服务等级和收费标准。条件较好的安置房小区，要推行政府指导下的市场化管理，通过招投标的方式，选聘优秀的物业服务企业，按小区核定的服务等级实施专业化管理；不具备条件的安置房小区，由镇（街道）组建的物业管理公司或管理机构进行管理，确保基本的保安、保洁、保绿和维修工作到位。二是要规范物业管理项目的交接。在小区竣工前后要与选聘或组建的物管企业做好交接工作，完备手续、完善相应的管理制度，只有如此才能更好地保证物管企业实施高效的小区物业管理，同时也能尽量避免今后可能出现的一系列不必要的矛盾。三要确保物业管理经费落实，安置房小区管理服务经费保障机制，通过财政补贴、配套设施收益、业主缴纳物业费等途径多渠道筹集管理服务资金，设立专户并实行收支两条线管理。

四、拓展安置小区物业管理新思路

政府物业，利弊不一

政府物业即乡镇（街道）政府所开办的物业公司，享受政府财政拨款，管理与服务水平一般，大多数没有资质或者只有三级资质，主要服务于本区域范围内的安置小区和老小区物业管理，目前大多数乡镇（街道）都是这么做的。其利在自家物业自家管，肥水不外流，随时能调动、应急。其弊在政企不分，政府事事包办，财政包袱加重，且安置户不理解物业管理所引发的矛盾、社会舆论、企业用人等风险四起，政府可谓吃力不讨好，你物业投入再大、管得再好，麻烦事情还是不少。作为政府分管城市管理和物业管理工作的领导，我认为发展政府物业不确定因素较多，难以体现领导岗位个人业

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绩。除非政府物业所聘请的职业经理人很专业且敬业，不仅能管好自己的安置小区物业，同时还有能力承接其他物业；不仅能减少政府财政补贴，还能为企业创造效益；不仅使安置小区业主满意、政府满意，同时还能衬托主管领导的政绩。

让企业担当，政府既当裁判又坐庄

安置小区的物业管理，一般人理解政府既然安置，政府就要买单为安置户提供物业服务。那么政府如何实施安置小区管理与逐步退出管理？当今乡镇（街道）可以说没有一个成功的案例，我的观念：把一切经营行为、经营风险都转接到物业企业，让物业企业担当，政府避开锁碎的物业管理是非，做好庄家当好裁判，行使监管职能。在小区承接交付时激励物业主张收费，政府实施品质服务提升贴补，引导物业企业提高服务品质，让业主从入住开始就养成花钱买服务的习惯。

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