房地产估价实例

房地产估价案例

房地产抵押估价报告

项 目 名 称：**市*路**号* 幢*房地产抵押价值

评估

委 托 方：**

估 价 方：北京**房地产评估有限公司 估 价 人 员：** **

估价作业日期：2002年 月 日至 月 日

估价报告编号：广万[2002]房产或房地产(估)字第

* 号

国宾嘉园2号楼房地产抵押评估 第 1 页

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目 录

第一部分 致委托方函

第二部分 估价师声明

第三部分 估价的假设和限制条件

第四部分 房地产估价结果报告

一、委托估价方 二、受托估价方 三、估价对象 四、估价目的 五、估价时点 六、价值定义 七、估价依据 八、估价原则 九、估价方法 十、估价结果 十一、估价人员 十二、估价作业日期

十三、估价报告应用的有效期

第五部分 房地产估价技术报告

一、个别因素分析 二、区域因素分析 三、市场背景分析 四、最高最佳使用分析 五、估价方法选用 六、估价测算过程 七、估价结果确定

第六部分 附 件

国宾嘉园2#

号楼房地产抵押评估 第 2 页

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致委托方函

北京**房地产开发有限责任公司：

受贵公司委托，我公司的**、**等2名房地产估价师对贵公司位于北京市海淀区西八里庄“国宾嘉园”2#住宅楼，规划建筑面积为12543.28平方米，土地使用权面积1627.04平方米房地产的67年出让土地使用权和商品房的房屋所有权在估价时点的公开市场价值进行评估，为贵公司向中国民生银行总行申请办理抵押贷款提供市场价值参考。

估价人员依据全国人大、国务院、建设部、国土资源部、北京市人民政府等部门颁布的有关法律、法规和政策文件，按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）和中华人民共和国行业标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），遵循独立、客观、公正的原则，经过细致的实地勘察后，在分析全部现有相关资料的基础上，运用科学的估价方法，通过周密准确的测算，得出估价对象在估价时点二○○二年十二月十八日的市场价值为:

单价:6667元/平方米 总价:8362.9万元

大写：人民币金额为捌仟叁佰陆拾贰万玖仟元整。

现将完成的估价报告书包括《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》提交给贵公司。

顺致

商安！

北京##房地产评估有限公司

二○○二年十二月二十日

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估价师声明

我们郑重声明：

我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件限制。

我们与本估价报告中的估价对象没有任何利害关系，也与有关当事人没有任何个人利害关系或偏见。

我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。

本报告的估价人员已对估价对象进行了实地查勘。 除参与本次评估的估价人员外，没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。

估价人员：（签字） 估价人员 估价人员

房地产估价师证书号 房地产估价师证书号 签名 签名

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估价的假设和限制条件

1、本次估价以估价对象能够通过竣工验收并办理产权登记，并且其产权在北京市国土资源和房屋管理局得到确认为假设前提。

2、本次估价是以估价对象未进行抵押，无设定任何他项权利，已付清全部工程款及缴纳完毕相关税费为假设前提。

3、本次估价基于目前及未来的社会政治环境和房地产市场是正常、稳定的前提进行估价。本次估价中所涉及的房地产价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的变动。

4、根据《房地产估价规范》，本报告的估价结果体现估价对象在估价时点的公开市场价值。在公开市场上，交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，交易双方具有必要的专业知识，交易公开且不具有排它性。

5、由于房地产的不可移动和价值较大的特性，房地产抵押期间可能遇到各类商业性风险，尤其是宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供求等因素的变化，对所抵押的房地产在抵押期间的价格变动影响很大；其次，由于地震、战争及其它不能预见并且对发生后果不能防止或避免的不可抗力的因素，将造成抵押的房地产严重损坏或灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；另外，由于房地产不易变现的特点，如出现借款人违约而引发对所抵押的房地产进行短期强制处分时，则可能导致处臵价格远远低于其正常价值。因此，抵押权人在参考本报告结果确定贷款时，需充分权衡抵押期间可能出现的种种利弊。

6、在评估估价对象时未考虑估价对象欠负的债务和发生的纠纷，以及如果估价对象处分时应负担的费用和税款等可能影响其价值的因素。

7、本报告附件中的材料系报告的重要组成部分。本评估报告中所依据的有关估价对象的政府批文均为委托方所提供，本公司没有接受向政府有关部门核实的委托，其真实性由委托方负责。本报告是在附件中材料真实、全面的前提下评估完成。如因材料不符、变更或委

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托方隐瞒有关材料，使评估结果产生偏差，委托方应对其负责。

8、房地产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结果只能适用于特定时期。因此，本次的估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格；同时，本估价报告的应用必须在本报告所确定的估价报告应用有效期内，且必须基于房地产市场是正常稳定的前提。随着政治、经济、社会等状况的变化，估价对象的价格或者价值可能发生很大变化，则本估价报告将失去其有效性。

9、鉴于同一估价对象，因估价目的的不同，估价依据以及采用的价值标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。本评估报告估价目的是为委托方核实估价对象在估价时点的房地产价值并向银行抵押贷款提供依据，本报告不能挪作他用，否则该房地产的价值应作相应调整，甚至重估。

10、本报告专为委托方向中国民生银行总行申请抵押贷款而做。除按规定报送有关政府部门和贷款银行作为办理抵押登记手续和确定抵押贷款额时的参考外，未经估价方书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的全部或部分内容在公开发表的文件、通告或报告中引用，也不得以任何形式公开发表。

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房地产估价结果报告

一、委托估价方：北京**恒业房地产开发有限责任公司

地址： 电话： 联系人：

二、受托估价方：北京**公司

资格证书号：

地 址：北京市海淀区人民大学北路*号院*楼

三、估价对象概况

估价对象为地处北京市海淀区西三、四环之间的西八里庄的“国宾嘉园”2#住宅楼房地产，包括房屋和土地。其背景、个别因素和区域因素情况如下：

1、估价对象背景情况

“国宾嘉园”2#住宅楼原为海淀区八里庄街道办事处立项开发，原规划为社区服务科技综合楼，并于1994年9月1日取得了《建设用地规划许可证》。1997年，北京中实恒业房地产开发公司与海淀区八里庄街道办事处签订合作开发协议，双方合作开发该项目，并将该项目规划用途改为商住楼。

1999年12月22日北京中实恒业房地产开发有限责任公司与北京房屋土地管理局签订了《北京市国有土地使用权出让合同》，2000年9月7日取得了该项目的《建设工程规划许可证》（2000-规建字-1344），2000年12月22日北京市计划委员会以京计投资字（2001）33号文件《关于开发建设西八里庄商住楼工程项目建议书（代可行性研究）的批复》批准了本项目由北京中实恒业房地产开发有限责任公司开发建设。2001年3月30日取得了该项目的《建筑工程施工许可证》（施020010777），2001年6月22日取得了《国有土地使用证》。

2、估价对象个别因素情况 （1）基本情况

“国宾嘉园”整体规划设计是由北京希埃希建筑设计院设计的，占地18亩，规划建筑面积近7万平方米，由四栋16层板式住宅组成；建筑外形采用欧式风格，在户型设计上有一居至四居及跃层；小区内规划有会所、游泳池、健身房、多功能厅、棋牌娱乐室、老年活动区、儿童游戏区、喷泉广场等休闲娱乐场所，是园林化、智能化、会所化

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的高档生活社区。

估价对象的产权为出让土地使用权和房屋所有权，在估价时点的剩余土地使用权年限为67年。但租赁权、抵押权、典权等他项权利情况不清，估价人员也未核实委托方在估价对象上是否拖欠工程等债务情况。

（2）设施设备情况

估价对象配有电话系统、internet接口、有线电视系统、火灾自动报警系统、安防系统、消防系统。小区内采用集中方式供暖、天然气入户、24小时生活热水。

（3）装修情况：

外墙：1至4层及15至16层外墙为挂贴烧毛花岗石板，其余外墙为涂料。

住宅入口及电梯间：地面、墙面为花岗岩、大理石；天花采用复式吊顶配高级装饰灯具；大理石电梯门套；

住宅各层内部及电梯间：防滑地砖、乳胶漆内墙及天花； 电梯：沈阳“东芝牌”电梯。

分户门：实心防火防盗子母门，配双保险门锁及防盗眼； 户内地面：水泥沙浆找平；

户内墙面和天花：乳胶漆内墙面及天花；

外窗：塑钢窗配双层中空玻璃；阳台另配有铸铁铁艺装饰件。 3、估价对象区域因素情况

（1）位于北京市海淀区西八里庄，在阜成路以北200米处，其四至：东至八里庄办事处、西至西翠路、南至七家联建小区、北至八里庄办事处。

（2）所处生活社区较成熟，周边分布着如恩济里小区、八里庄北里小区、定慧寺小区、亮甲店小区、北京印象、翠微嘉园、颐源居等多个住宅小区；有玲珑公园和昆玉河等环境优雅的休闲场所。

（3）公共配套完善，有二十一世纪学校、海淀实验小学、亮甲店小学、解放军三○四医院、空军总医院、西区邮电局、农业银行、交通银行、九天顺天府仓储超市等；距公主坟商圈仅2500米；

（4）交通极为便利，733、603、941、854、414、368、56、850、336、921、746、601、748、121、612、运通106、206、102、202、小12、小15、康恩专线等多路公交经过，距西四环800米，到西三环北路1500米，距地铁1号线2000米。

四、估价目的

为北京中恒实业房地产开发有限责任公司向中国民生银行总行申请办理抵押贷款提供市场价值参考。

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五、估价时点

二○○二年十二月十八日

六、价值定义

本报告中的评估价格，是指估价对象在剩余67年的出让土地使用权和商品房的房屋所有权条件下，于估价时点（二○○二年十二月十八日）现状下的公开市场价值。

七、估价依据

全国人大、国务院、建设部、国土资源部、北京市人民政府等部门颁布的有关法律、法规和政策文件；委托方提供的资料；估价人员实地勘察所获取的资料。主要内容如下：

（一）、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999） （二）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001） （三）、主要依据的法律、法规和政策文件： 1.《中华人民共和国担保法》

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》 3.《城市房地产抵押管理办法》 4.《中华人民共和国土地管理法》

5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

6.《城市房地产开发经营管理条例》 7.《城市房地产市场估价管理暂行办法》 （四）、委托方提供的相关资料

1.北京市海淀区人民政府八里庄街道办事处与北京中实恒业房地产开发公司签订的《合作开发协议书》

2.北京市城市规划管理局颁发的《审定设计方案通知书》(98-规审字-0549)

3.北京市计划委员会颁发的《关于开发建设西八里庄商住楼工程项目建议书(代可行性研究)的批复》(京计投资字(2001)**号)

4.委托方与北京市房屋土地管理局签署的《北京市国有土地使用权出让合同》(京房地出让[合]字（99）第**号)

5.北京市国土资源和房屋管理局颁发《国有土地使用证》(京海国用(2000出)字第**号)

6.北京市城市规划管理局颁发《建设用地规划许可证》(编号94-市规地字-0186)

7.北京市城市规划管理局颁发《建设工程规划许可证》(编号

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2000-规建字-1344)

8.北京市建设委员会颁发《建筑工程施工许可证》(编号施0020010777（建）)

（五）估价人员实地勘察所获取的资料

八、估价原则

本报告是在独立、客观、公正的前提下，遵循下列原则完成的： 1、合法原则

即在估价对象有合法产权，并在合法使用、合法交易或合法处分的前提基础上估价。

2、最高最佳使用原则

最高最佳使用原则是指法律上允许、技术上可能和经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

3、综合分析原则 房地产价格受自然、经济、社会、政策等诸多因素的影响，因此，估价时要充分考虑影响房地产价格的多种因素，抓住主导因素，进行综合比较分析，这样才能得到比较合理并切合实际的房地产价格。

4、多种估价方法相结合的原则

随着房地产估价业的发展，国际上创立了几种通用的估价方法，如收益法、市场比较法、成本法等方法，这些方法都有自己的特点和适用范围。由于不适宜的估价方法可能使估价结果产生较大的误差，因此在进行估价时，就要根据委估房地产的实际情况，选择几种最适合的估价方法进行综合评定，力求得到科学、合理、公正、公平的房地产价格。

5、替代原则

替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。房地产价格水平由具有相同性质的替代性房地产的价格所决定，房地产价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例因素比较后所决定的价格，房地产价格可通过比较房地产的具体条件及使用价值来确定。

6、估价时点原则

估价结论具有很强的时间相关性和时效性，估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

九、估价方法

房地产抵押评估不同于一般的房地产评估，评估人员严格按照房地产抵押估价的保守性和安全性原则，在认真分析研究了所掌握的资料和对邻近地区同类物业调查之后，按照《房地产估价规范》规定的

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估价程序，对上述房地产的正常抵押价格进行了客观公正的评估，其具体步骤如下：

1、估价方法

根据《房地产估价规范》，估价方法通常有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法及基准地价修正法等五种估价方法。

根据估价对象的特点和实际情况，经过研究，选取市场比较法和成本法进行估价，可以最为确切地评估该估价对象在估价时点的房地产市场价值。

2、估价的思路

①、选取在近期已发生了交易的与估价对象相类似的房地产,与估价对象加以比较对照，从已知价格修正得出估价对象的比准价格。

②、根据等量资金获取等量收益的投资原理，选取成本法对估价对象进行估价。具体为：根据估价对象所在区域内类似物业的正常土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费及合理的开发利润，求和得出估价对象积算价格。

③、根据目前北京市房地产市场状况及估价人员所掌握的资料分析，以上两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了房地产价值，考虑到市场对房地产价值的实际接受情况，我们把市场比较法和成本法求取得到的结果在综合计算评估结果时给予适当的权重，得出估价对象最终结果。

3、估价方法定义： （1）市场比较法

是指将估价对象与现在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法公式为：

房地产价值=比较实例房地产价格×交易情况修正系数 ×交易时间修正系数×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数

（2）成本法

以房地产价格各构成部分的累加为基础，来估算房地产价格的一种估价方法。

成本法公式为：

房地产价值＝土地取得费用＋开发成本＋管理费用＋投资利息+销售税费＋开发利润1

1

注：根据估价规范，开发利润是以土地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润水平求取。

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十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，选用适宜的估价方法，经过认真的估价分析和周密的估价测算，并在运用估价人员经验综合分析房地产价值影响因素和市场行情的基础上，确定“国宾嘉园”剩余的67年出让土地使用权和商品房房屋所有权，在估价时点二○○二年十二月十八日的市场价值为:

单价:6667元/平方米 总价:8362.9万元

大写：人民币金额为捌仟叁佰陆拾贰万玖仟元整。

十一、估价人员 估价人员 估价人员 ** ** 房地产估价师证书号 房地产估价师证书号 签名 签名 十二、估价作业日期

2002年12月13日至2002年12月20日

十三、估价报告应用的有效期

本报告完成之日为2002年12月20日，根据有关规定，本次估价的估价结果有效期到2003年12月19日。

十四、估价报告应用建议

1.估价对象的变现能力分析及贷款额度建议（略）

2.此抵押贷款业务的主要风险及规避措施（略）

北京天平行房地产评估有限公司（公章）

二○○二年十二月二十日

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房地产估价技术报告

一、个别因素分析

估价对象土地使用权年限的起算日期从1999年12月22日起算，在估价时点还剩余67年的土地使用权年限，建筑结构为框架结构，而框架结构的耐用年限为60－80年，取其平均值为70年，由此可见，估价对象剩余的67年土地使用权的价值能够得到充分地发挥。

估价对象的占地面积为18亩，规划建筑面积为7万平方米，由此推算容积率为5.83，此容积率较高，对物业的价值有一定影响。

估价对象的优势在于：（1）内部的配套设施比较齐全，小区内规划有会所、游泳池、健身房、多功能厅、棋牌娱乐室、老年活动区、儿童游戏区、喷泉广场等休闲娱乐场所。（2）二是为板式的高层住宅，采光和通风较好。（3）欧式风格的外形具有一定的吸引力。（4）户型较多，一居、二居、三居、四居、跃层都有，客户群较为广泛，这对于估价对象的销售较为有力。

估价对象的设施设备匹配属于大众化的标准。（1）电话系统、internet接口、有线电视系统、火灾自动报警系统、安防系统、消防系统、集中方式供暖、天然气入户、24小时生活热水。这些都是一般小区所必须具备的设施设备匹配标准。（2）“地面、墙面为花岗岩、大理石，天花采用复式吊顶配高级装饰灯具，大理石电梯门套”的住宅入口及电梯间，“防滑地砖、乳胶漆内墙及天花” 住宅各层内部及电梯间，“实心防火防盗子母门，配双保险门锁及防盗眼”的分户门，“水泥沙浆找平”的室内地面，“乳胶漆内墙面及天花”的墙面和天花，“塑钢窗配双层中空玻璃，阳台另配有铸铁铁艺装饰件”的外窗等装修标准也属普通标准，而且属于中偏下的装修标准。

估价对象的劣势在于（1）户型过多，客群虽然广泛，但同时也较为复杂，如果借款人将来不能清偿借款，将来在拍卖变现的时候，大户型住宅的变现会有一定的困难。（2）容积率较高，绿化率较低，小区环境较差。（3）外墙中5-14层均为涂料，使得整个小区的档次较低。（4）电梯为沈阳“东芝牌”电梯，档次较低，在使用若干年后，电梯的性能可能较差，从而对估价对象的抵押处臵变现有较大的影响。

二、区域因素分析

（一）生活社区比较成熟

估价对象位于海淀区西八里庄,处于北京市西北部。该地区具有优美自然景观及较多的人文景观，已经形成了较成熟的生活社区，周

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边分布着如恩济里小区、八里庄北里小区、定慧寺小区、玲珑花园、亮甲店小区、北京印象、翠微嘉园、颐源居、曙光小区、世纪城、自由度、美丽园等十多个住宅小区，有玲珑公园和昆玉河等环境优雅的休闲场所，对估价对象的价值有利于提升。

（二）公共配套设施完善

区域内有二十一世纪学校、海淀实验小学、亮甲店小学、解放军三○四医院、空军总医院、玉渊潭医院、北京肿瘤医院、西区邮电局、农业银行、交通银行、工商银行、九天顺天府仓储超市等；距公主坟商圈仅2500米；

（三）交通便利

估价对象距西四环约800米，到西三环北路约1500米，距地铁1号线约2000米，有733、206、102、202、603、941、854、414、368、56、850、336、921、746、601、748、121、612、运通106、小12、小15、康恩专线多路公交经过。

（四）环境优越

估价对象距离国家部委和军队机关较近，具有良好的人文环境及自然环境。随着近一两年来，阜成路的改建、西四环的贯通、昆玉河的整治以及良好的人文环境，使该地区成为目前的开发热点。

三、市场背景分析

通过对近年来有关数据进行分析，北京房地产市场已进入调整期，但依然保持增长，是一种在增长中进行的调整，目前市场依然表现为购销两旺，预计未来的房地产市场将持续走高。

（一）北京市的宏观经济经济背景

2002年1-9月，北京市经济运行呈现出“高增长、低通胀”的良好势头，前3个季度实现国内生产总值1970.3亿元，同比增长11.1％，位居全国前列。北京经济运行中显著的特点是：农业生产实现增加值74.1亿元，增长4.8％，达到近10年最高水平；假日消费在拉动消费中发挥了突出的作用，占到销售总额的40％左右；民间投资达298.9亿元，占全社会投资的1／3。

在申奥成功和即将加入WTO等一系列有利因素带动下，北京市国民经济快速平稳增长，运行质量明显提高。前3个季度增长率始终保持在11％-11.3％之间，经济增长的稳定性增强，波动幅度明显减小。财政收入完成334.2亿元，增长36.8％。经济运行中，结构调整成效显著，高新技术产业的主导作用日益增强，全市高新技术产业实现

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工业增加值192.4亿元，对工业增加值增长的贡献率达到55.5％。国有大中型骨干企业完成改制39户，中小企业改制达到51％，企业破产力度加大，减少亏损1.5亿元。社会需求进一步加大，消费投资拉动强劲，是北京市经济运行的另一特点，前3季度实现社会消费品零售总额1191.3亿元，增长11.3％，假日消费占销售总额的40％，时尚消费热点同比增长50％。房地产开发投资高速增长，成为投资增长的主要力量，其中危旧房改造取得突破性进展，完成投资71.4亿元，成为促进消费和投资双重拉动的有力杠杆。国税收入增长56.5％，在全国率先完成全年税收计划。

今年头3季度，北京市的重大工程和生态环境建设也取得新进展，60项工程已经完工8项、在建39项，13项未开工项目在加紧前期工作。全市绿化面积完成4.3万亩，全市空气质量二级和好于二级天数累计达到51.3％。从目前看，北京市今年国民经济和社会发展主要指标均可完成或超额完成，国内生产总值有望增长11％。

前三季度，北京市房地产开发投资保持较高的增长速度，完成投资612.9亿元，增长29.5％。在投资推动下，各类商品房开复工面积达5775.6万平方米，增长29.2％；本年竣工面积达413.8万平方米，增长38.1％。“金九银十”是传统消费旺季，许多购房者也趁举办大型房展会和开发商采取优惠促销措施时机选购住房，截至9月底，全市累计销售各类商品房530.4万平方米，增长23.2％，其中，住宅508.3万平方米，增长24.4％，累计增速分别比上月上升10.4个百分点和9.6个百分点。房地产投资增长速度高于同期商品房销售面积增长速度的幅度也在缩小，上年底为24.2个百分点，今年上半年为22.6个百分点，三季度减至6.3个百分点，这种情况对促进房地产业的发展和调整市场供需状况无疑是有利的。从资金方面看，前三季度各开发企业本年资金累计到位(含上年结余)1065.8亿元，增长26.8％，与开发投资增速相当，其总量超过本年完成投资452.9亿元，从资金上保证了今年投资的稳定增长。在累计到位资金中本年到位资金771.4亿元，增长18.6％，其中国内贷款增长13.9％，自筹资金增长32.3％，定金及预收款增长25.9％。

今年以来，由于土地政策调整，造成一段时期内房地产新开工项目减少，前9个月全市房地产开发完成开发土地面积231.6万平方米，下降53％，在其影响下商品房新开工面积1652万平方米，仅增长7.4％，其中住宅1292.5万平方米，下降1％，对房地产开发投资增长后劲产生一定影响，但推动土地供应方式的改革，从机制上预防了因土地转让、炒作而产生泡沫因素。

虽然日前契税政策再次调整以及今年以来开发、销售情况较好，部分提升了企业和各方对房地产业的信心，但管理部门仍要加强对市

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场的监管，奖优罚劣；开发企业也要注重产品和服务质量，在市场竞争中优胜劣汰，使企业通过竞争、重组、合并不断壮大，增强自身实力和竞争力，进一步向集约型转变，一些具备条件的企业还可以通过上市融资，解决资金来源单一的问题。对上市企业而言，要转变观念，由单纯开发转向开发与经营并重，保证企业的长期收益，使企业具备比较稳定的发展基础，稳固投资者信心。

（二）北京市的房地产供求总背景 1.房地产供给总背景 （1） 开发投资

2002年1-9月，北京市累计完成房地产开发投资612.93亿元，同比增长29.5％；3季度内完成房地产开发投资274亿元，同比增长22.1％。

各渠道资金到位全线上扬。各开发企业今年累计到位资金771.44亿元，同比增长18.6％。其中三季度到位300.37亿元，同比增长16.9％。在到位资金中，国内贷款219.97亿元，增长13.9％；自筹资金166.91亿元，增长32.3％；定金及预收款330.82亿元，增长25.9％。以上三项占当年到位资金的72.1％。当年到位资金中利用外资总体依然下降，利用外资额三季度有所上升，前三季度总外资额为8.98亿元，第三季度内利用外资额为4.79亿元，同比上升92.4％。资金到位的全线上扬保证了投资所需，有利于房地产开发投资的持续增长。

(2) 施工面积

2002年3季度，北京市商品房施工面积5775.61万平方米，比去年同期增长了29.20％。其中住宅4254.27万平方米，较上年同期增长31％；办公501.26万平方米，较上年同期上升25％；商业营业用房345.78万平方米，同比上升36.6％。

(3) 竣工面积

2002年前三季度共竣工613.81万平方米，同比增长38.1％；第3季度，本市商品房竣工面积为334.59万平方米，比去年同期增长55.5％。其中住宅竣工面积268.43万平方米，同比增长44.6％：写字楼竣工面积19.31万平方米，比去年同期增长94.9％；商服用房竣工面积13万平方米，同比增长156.4％。

(4) 新开工面积

2002年1-9月北京市商品房新开工面积为1651.96万平方米，同比增长7.4％；在第3季度新开工面积为545.81万平方米，同比下降5.4％。前三季度大部分时间北京的新开工面积一直较低，同比低于去年同期，这可能与上半年各大开发商在北京大量购臵土地，占用部分资金有关。再加上去年同期基数较大，使得今年上半年的一段时间内新开工面积表现出增长缓慢甚至负增长的局面。进入三季度大量项

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目集中新开工，使得面积总体上继续保持增长势头，而其中办公用房、商业用房新开工面积增幅显著，前三季度分别为62.0％、82.4％，带动了前三季度新开工面积的增长。

(5)土地开发与购臵

2002年3季度北京市土地开发面积和购臵面积分别为40.85万平方米和142.2万平方米，同比分别减少83.3％和29.9％。2002年1-9月，北京市土地开发和购臵面积为231.63万平方米和911.02万平方米，同比分别下降,53％和上升127.9％。

2.房地产需求总背景 (1)市场销售

2002年1-9月商品房销售面积为530.41万平方米，住宅销售面积508.3万平方米，同比增长分别为 36.3％、37.3％；2季度，北京商品房销售面积530.41万平方米，实现销售额248.03亿元，分别比去年同期增长36.3％和36.5％。其中住宅销售508.3万平方米，同比增长37.3％，销售额为229.61亿元，同比增长5.5％。反映出3季度住宅销售增长速度急剧增大，成交价格上升，中低价位住宅成为这段时期的主力；小户型、超小户型、产权酒店式公寓等得推出表现出开发商对市场的再次细分和潜力挖掘力度加大。

(2)价格走势

根据中房指数系统测算，在2002年三季度中房北京城市指数变化不大，2002年3季度北京城市指数上升2点，为1137点，住宅指数、办公用房、商服用房指数均上升。其中住宅指数为906点，上升4点；办公用房指数为1482点，上升10点；商服用房指数2225点，下降15点。

（三）北京住宅物业供求背景 1.住宅物业供应背景

2002年3季度住宅投资额为177.15亿元，同比增长34.1％。 2002年3季度北京住宅施工面积为4254.27万平米，比去年同期增长31％。随着新开工面积的增长，施工面积增幅也开始加速。

2002年3季度住宅新开工面积393.21万平米，同比减少15.3％。前三季度新开工面积(特别是住宅新开工面积)的下降原因是多方面的，一方面原因在于上年同期基数较大，再有加上北京市土地供应方式及规则的变化，这是市场调整的正常反应。进入下半年后新开工面积将正常增长。

2002年3季度北京市商品住宅的竣工量为268.43万平方米，比去年同期增长44.6％。由于季节性因素和施工周期，一般年中项目竣工较少，所以目前北京市商品住宅竣工面积少于商品住宅销售面积。

2.住宅物业需求背景

2002年3季度住宅销售面积为236.79万平方米，比去年同期增长

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36.3％。较上季度增幅上升迅速，但前三季度总体住宅销售面积增速依然保持稳定。销售额为104亿元，同比增长35.9％。因为今年有着大量的拆迁和危改任务，再加上销售旺季的到来，住宅销售面积有较大的增长，但总体销售额增幅可能会继续低于销售面积的增幅。

2002年第3季度北京市商品住宅交易平均价格为元4517／平方米，较2001年同期4626元／平方米下降2.5％。

根据中房指数系统测算，3季度北京住宅价格指数比1季度上升3点，为895点。

在住宅市场中，高档公寓项目租赁市场呈现供大于求局面。其原因是多方面的：一是针对IT业高收入人群的出租公寓项目由于网络经济泡沫的破灭和IT行业的普遍不景气而丧失了大量的租客；二是进入中国的外籍公司日益趋向本土化，具有高档租赁需求的外籍公司员工是越来越少了，加上内外销公寓并轨的政策一出台，可供挑选的余地大了，不少老外转租普通公寓甚至普通住宅，高级公寓越显“曲高和寡”；三是CBD、亚奥商圈尚停留在“概念炒作”阶段，而真正的商业中心还未形成。要知道想建成一个完善的大型商务区、最少也需要3-5年，如使之成熟，至少需要8-10年的时间。商务中心没有从蓝图变成现实，需要租住公寓的白领群体也就未能形成，公寓热租自然是痴人说梦。此外公寓所对应的目标客户群是极其有限的，这部分高端的客户对会所的要求高过周边是否有学校之类的要求，没有成熟的社区，没有优良的硬件配套设施，是不具备竞争能力的。而前期很多开发商并未意识到这点，盲目开发，使得近两年来高档楼盘供应量大增，导致供大于求的局面加剧。当开发商将风险转移给中小业主后，就形成了公寓租赁市场的空臵率增大。

（四）全国的房地产宏观政策背景

2002年我国房地产业发展迅速，该年出台了许多重要政策，可概括为：调控树方向，整顿为主调，规范是趋势，金融做重点

1.调控树方向

从1998年下半年深化住房制度改革以来，我国的房地产业又得到迅速发展，例如：1998年到2001年商品房销售面积年均增长42.7%，商品住宅销售面积年均增长44.8%。中央已经感觉到出现了房地产过热的势头，开始着手房地产的宏观调控，其中主要是房地产供应结构的调控。2月4日国家建设部在沪召开的2002年全国住宅与房地产工作会议指出：今年全国住宅与房地产市场要紧紧围绕住房消费中心，以满足广大中低收入居民家庭住房需求为出发点。政府部门制订住房发展目标和政策时，应面向中低收入居民，以保障广大人民群众的根本利益。落实住房分配货币化、改善住房供应、扩大个人住房贷款、搞活和规范市场、发展物业管理、推进住宅产业现代化，被确定为2002

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年住宅与房地产市场发展的重要内容。

2月5日，北京市公布了指导2002年房地产行业发展的政策措施。提出：加强北京市房地产市场特别是住宅市场的数量、结构和空间布局的研究，制定相应的宏观调控政策；加快启动房地产二、三级市场，把经济适用住房建设与危旧房改造进一步结合起来，继续加大对危旧房改造的政策倾斜力度，建立和完善新的住房供应体系；加强对房地产行业的管理和调控，积极稳妥采取有效措施，依法整顿房地产市场经济秩序，提高规模效益，促进房地产市场健康稳定的发展。

央行在发布的第三季度货币政策执行报告中，提醒各商业银行要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现，并重申严禁发放“零首付”个人住房贷款。

2.整顿为主调

1998年至2001年我国房地产业迅速发展的同时，出现许多不规范的市场行为，为了促使房地产业的健康发展，政府在2002年开始着力整顿房地产市场，其整顿范围之广、力度之大是空前的。

2002年2月，建设部发出《关于规范房地产开发企业建设行为的通知》，确定对房地产业的12种不良行为给予相应处罚。

2002年5月，建设部会同国家计委、国家经贸委、财政部、国土能源部、国家工商总局、监察部联合发出的“通知”，要求各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部门、各直属机构整顿和规范房地产市场秩序。

2002年2月，北京市国土房管局自1993年沿用至2002年的基准地价将被“刷新”。根据新规定，今后每三年更新一次基准地价。与此同时，北京国有土地收购储备制度开始实施，土地供应实行计划管理，并按市场需求严格控制建设用地供应总量，这将从源头上规范北京市的土地市场，增强政府的宏观调控能力。

2002年7月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。这对规范土地使用权出让，优化土地资源配臵，建立公开、公平、公正的土地使用制度，具有重要意义。

3.金融做重点

各级政府调控和整顿房地产业，不是为了抑制房地产业的发展，而是为了促进房地产业的发展，准确地说是为了房地产业能够健康地、可持续地发展。为了配合这一政策意图，中央充分利用金融政策，下调存款和贷款的利率。2002年2月21日，中国人民银行发出通知，公积金贷款利率下调，5年以下（含5年）由现在的4.14％下调为3.6％，5年以上由现行的4.59％下调为4.05％。

2002年2月22日，中国人民银行降低金融机构人民币存贷款利率，个人住房商业贷款利率均下降0.54％，五年期以内由5.31％降为

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4.77％，五年以上由5.58％降为5.04％。

2002年7月23日，住房公积金贷款担保业务在北京市正式启动。

四、最高最佳使用分析

最高最佳使用分析即是要确定估价对象的最佳用途，具体有定性和定量两种分析方法。定性的最高最佳使用分析采用的是“从原因推算结论”的技术思路，定量的最高最佳使用分析采用的是“从结果反算原因”的技术思路。根据本项目的特点，本报告对估价对象最高最佳使用分析采用定性分析的技术思路，具体过程如下：

（一）影响因素的选择

房地产的最高最佳使用在本质上由其在若干因素上的特性决定的；可以说，某宗房地产的最佳用途是客观存在的，最高最佳使用分析只是把这个客观存在的最高最佳用途揭示出来。因此，最高最佳使用分析首先要选择决定估价对象最佳用途的影响因素。

通过本估价机构有关专业人员的反复讨论和咨询有关专家，本报告的两位估价师最后选择下列因素为决定估价对象最佳用途的影响因素：

1.估价对象的通达性：衡量的内容包括“公交车线路数、公交车次、机动车拥挤水平、道路瓶颈及障碍”

2.估价对象的配套设施：衡量的内容包括“周边商业设施的密度、银行、订票旅行社、酒店和饭馆、菜场、中小学、幼儿园、医院、邮局”

3、估价对象的可视性：衡量的内容包括“地点的高度、障碍及建筑的遮蔽、树木的遮挡、从入口处的视点”

（二）各影响因素的评价 1.影响因素评价方法

对影响因素的评价采用权重与作用水平评分相乘的方法，来确定某一因素对估价对象的影响程度。权重的确定按重要性程度打分的方法确定，具体如下：

1＝不重要 2＝有些重要 3＝比较重要 4＝非常重要 5＝极为重要

作用水平评分按如下的方法确定：

+2＝作用远远超过正常水平 +1＝作用超过平均水平 0＝正常水平

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-1＝作用低于正常水平 -2＝作用远远低于正常水平

2.估价对象通达性的评价（略） 3.估价对象配套设施的评价（略） 4.估价对象可视性的评价（略） （三）影响因素评价的结论

通过对上述各因素各项目的评价，得出如下的结果 估价对象影响因素评价结果表 项目 重要性 得分 通达性 4 +5 配套设施 5 +10 可视性 3 -2 结论：由于项目的可视性较差，通达性较好，配套设施好，加上现状设计为住宅用途，因此，估价对象作为商业用途和写字楼用途均不合适，住宅用途为估价对象的最高最佳使用方式。

五、估价方法选用

根据估价对象的特点及市场情况，我们决定选取市场比较法和成本法分别进行评估，将两种方法计算结果加权平均后得估价对象最终结果。

六、估价测算过程

（一）市场比较法的估价测算过程

1、估价对象及可比实例基本情况表

参考委托方提供的资料数据，公司评估人员到项目现场展开调查，并将调查结果进行整理。通过对近一年内的市场行情进行收集整理分析，挑选出几个案例，并通过现场调查了解，取得比较因素方面的资料，详见下表：

估价对象与可比实例因素条件说明表 项目 项目名称 销售均价（元/平米） 交易时间 交易情况 公共设施配套完备程度 区域商服配套 因素 周边环境 交通状况 #

估价对象 国宾嘉园 待估 2002.12 正常 完备 配套 一般 好 实例A 北京印象 8200 2002.12 正常 完备 配套 一般 好 实例B 颐源居 6800 2002.12 正常 完备 配套 好 好 实例C 颐安嘉园 6500 2002.12 正常 完备 配套 一般 一般 国宾嘉园2号楼房地产抵押评估 第 21 页

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小区规模 个别因素 入住时间 小区绿化 设施设备 装修状况 较小 2002.12 一般 完备 初装修 中等 2003.6 较好 完备 精装 大 2003.10 好 完备 毛坯房 中等 2003.5 较好 完备 毛坯房 2、估价对象及可比实例因素指数确定

根据估价对象的实际情况，对以上比较案例进行各项修正，包括交易情况修正，交易时间修正，区域因素修正和个别因素修正。为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，将因素指标转化为因素条件指数，详见下表：

估价对象及可比实例因素指数表 比较因素 交易时间 交易情况 公共设施配套完备程度 商服配套 区域因素 周边环境 交通状况 小区规模 入住时间 个别因素 小区绿化 设施设备 装修状况 估价对象 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 实例A 100 100 100 100 100 100 102 98 101 100 115 实例B 100 100 100 100 102 100 103 96 103 100 97 实例C 100 100 100 100 100 98 102 98 101 100 97 3、可比实例各因素修正系数的确定 在确定了各种因素修正指数的基础上，将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得出各因素修正系数，详见下表：

可比实例各因素修正系数表 比较因素 交易时间 交易情况 公共设施配套完备程度 商服配套 区域因素 周边环境 交通状况 小区规模 个别因素 入住时间 小区绿化 #

实例A 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/102 100/98 100/101 实例B 100/100 100/100 100/100 100/100 100/102 100/100 100/103 100/96 100/103 实例C 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/98 100/102 100/98 100/101 国宾嘉园2号楼房地产抵押评估 第 22 页

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设施设备 装修状况 100/100 100/115 100/100 100/97 100/100 100/97 4.可比实例的比准价格 从上表可以看出，估价对象与可比实例的交易情况与交易时间相同，因此只需要进行区域因素与个别因素的修正，而不需要进行交易情况修正和交易日期修正；同时，从表中可知，区域因素和个别因素分别由若干个子项目构成。其实，这些子项目对房地产价值的重要性是不同的，即它们的权重不同。估价人员利用特尔菲法，确定区域因素中的“公共设施配套完备程度、商服配套、周边环境、交通情况”等4个子项目的权重分别为：0.3、0.2、0.2、0.3，个别因素中的“小区规模、入住时间、小区绿化、设施设备、装修状况”等5个项目的权重分别是0.15、0.1、0.25、0.25、0.25，故3个可比实例的比准价格分别为：

100100100 ??100100?100?0.3?100?0.2?100?0.2?100?0.3?100× ?102?0.15?98?0.1?101?0.25?100?0.25?115?0.25?100100100100???＝8200?＝7877.04（元/平方米） 100100100104.1100100100实例B：6800?? ?100100?100?0.3?100?0.2?102?0.2?100?0.3?100＝ ??103?0.15?96?0.1?103?0.25?100?0.25?97?0.25?100100100100???＝6800?＝6769.52（元/平方米） 100100100.4100.05100100100实例C：6500???

100100?100?0.3?100?0.2?100?0.2?98?0.3?100× ?102?0.15?98?0.1?101?0.25?100?0.25?97?0.25?100100100100???＝6500?＝6565.50（元/平方米） 10010099.499.6实例A：8200×

5.估价对象比准价格的确定 从上述的测算过程可知，估价对象与3个可比实例的交易情况和交易日期相同；可比实例A在区域因素条件上和估价对象相同，而在个别因素条件上要比估价对象好，因此，估价对象的价格要比可比实例A的比准价格低；可比实例B的区域因素条件和个别因素条件均比估价对象要好，所以估价对象的价格也要比可比实例B的比准价格低；而可比实例C的区域因素条件和个别因素条件均比估价对象差，所以估价对象的价格要比可比实例C的比准价格要高。将上述比较过

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程排列起来可以构成下表：

估价对象与可比实例价格顺序与整体可比较性表 可比实例 单位价格（元/平方米） 整体可比较性 A 7877.04 较优 B 6769.52 较优 估价对象 ―― ―― C 6565.50 较劣 从上表可知，估价对象的价格应该在可比实例B和可比实例C的比准价格之间，如果取它们的平均值则为（6769.52＋6565.50）/2=6667.51（元/平方米）

考虑到可比实例B和C的比较、修正项目均为5个项目，但是可比实例B修正幅度的绝对值之和为15％，而可比实例C修正幅度的绝对值之和为9％，因此，估价对象的价格应该更接近可比实例C。可比实例B和C修正幅度的绝对值之和合计为24％，它们之间的价格差为6769.52-6565.50＝204.02，因此，估价对象的价格为

估价对象的比准价格＝6565.50+204.02×9/24＝6642元/平方米

（二）成本法的估价测算过程

1.土地取得费用 （1）地价款

根据委托方提供的国有土地出让合同，结合估价对象周边发生过的土地交易情况，综合确定其地价款为600元/平方米。

（2）土地契税

根据北京市有关规定，契税税率为4%，则土地契税为24元/平方米。 （3）土地补偿及拆迁安臵费 根据该估价对象实际情况，土地补偿拆迁费用为1200元/平方米。 （4）土地取得费用合计

土地取得费用=600+24+1200=1824元/平方米 2.开发成本

（1）建筑安装工程费用（以下简称“建安费用”） 按北京市现行建筑工程概（预）算标准及类似物业建安成本测算，估价对象为剪力墙结构，现状为初装修，取建安费用2500元/平方米。

（2）勘察设计和前期工程费 勘察设计和前期工程费，主要包括临时水、电、路及场地平整费，勘察、设计、可行性研究等费用，取建安费用的5%。

勘察设计和前期工程费=2500×5%=125元/平方米 （3）红线内市政费用＝2500×10%＝250元/平方米

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（4）不可预见费用取前三项之和的10%，得

不可预见费用=（2500+125+250）×10%=288元/平方米 （5）开发成本=2500+125+250+288=3163元/平方米 3.管理费用

主要是指开办费和开发过程中管理费用支出，以土地取得费用和开发成本之和为计算基础，按3%提取，则：

管理费用=（1824+3163）×3%=149.61元/平方米 4.投资利息

经过调查估价对象的正常开发周期为1.5年，而2002年一至三年的固定资产贷款利率为5.49％，考虑还有一些融资费用，估价人员经过研究确定投资利息率为6％。

根据惯例，土地取得费用于开发初期一次性投入，开发成本在开发期内均匀投入,管理费用随土地取得费用或开发成本的发生而发生，故有：

投资利息

1.51.5/2=1824（1+3％）×?1?6％??1?+3163（1+3％）×??1?6％??1? ?????＝171.60＋145.53＝317.13（元/平方米） 5.销售税费

房地产销售税费包括房地产销售税金和房地产销售费用，前者为售价的5.5％，后者根据市场代理佣金惯例取售价的2％，合计为售价的7.5％，故：

销售税费＝房地产价值×7.5％ 6.开发利润

以土地取得费用和开发成本作为计算基数。估价人员根据市场行情，取直接成本利润率取15%，得：

开发利润=(1824+3163)×15%=748.054元/平方米 7.房地产价值

房地产价值＝土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

=1824+3163+149.61+317.13+房地产价值×7.5％+748.05 解一元一次方程得： 房地产价值

＝（1824+3163+149.61+317.13+748.05）/（1-7.5％） ＝6705（元/平方米）

（三）测算结果的确定

根据目前北京市房地产市场发展状况及估价人员所掌握的资料分析，以上两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明

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了房地产价值，采用加权平均法估算最终结果，在权重的选取上，市场比较法取60%，成本法取40%，确定估价对象总价值：

估价对象单价=6642×60%＋6705×40%

=6667元/平方米

估价对象总价=6667元/平方米×12543.28万平方米

=8362.9（万元）

七、估价结果确定

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，选用适宜的估价方法，经过认真的估价分析和周密的估价测算，并在运用估价人员经验综合分析房地产价值影响因素和市场行情的基础上，确定“国宾嘉园”剩余的67年出让土地使用权和商品房房屋所有权，在估价时点二○○二年十二月十八日的市场价值为:

单价:6667元/平方米 总价:8362.9万元

大写：人民币金额为捌仟叁佰陆拾贰万玖仟元整。

北京****房地产评估有限公司

二○○二年十二月二十日

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附 件 1.北京市国土资源和房屋管理局颁发《国有土地使用证》(京海国用(2000出)字第1261号)（复印件）

2.北京市海淀区人民政府八里庄街道办事处与北京中实恒业房地产开发公司签订的《合作开发协议书》（复印件）

3.北京市计划委员会颁发的《关于开发建设西八里庄商住楼工程项目建议书(代可行性研究)的批复》(京计投资字(2001)33号)（复印件）

4.北京市城市规划管理局颁发的《审定设计方案通知书》(98-规审字-0549)（复印件）

5.北京市城市规划管理局颁发《建设用地规划许可证》(编号94-市规地字-0186)（复印件）

6.委托方与北京市房屋土地管理局签署的《北京市国有土地使用权出让合同》(京房地出让[合]字（99）第474号)（复印件）

7.北京市城市规划管理局颁发《建设工程规划许可证》(编号2000-规建字-1344)（复印件）

8.北京市建设委员会颁发《建筑工程施工许可证》(编号施0020010777（建）)（复印件）

9.估价对象现场照片

10.委托方企业法人营业执照（复印件）

11.关于批准“北京天平行房地产评估有限公司”房地产评估资格的批复（2000）京国土房管资准字第015号（复印件）

12.估价机构资质证书及营业执照（复印件） 13.本报告房地产估价师注册证（复印件）

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