FT公司商业地产流程优化管理咨询项目案例详解一、项目背景(一4.doc

FT公司商业地产流程优化管理咨询项目案例详解一、项目背景(一4

FT公司商业地产流程优化管理咨询项目案例详解一、项目背景

（一）客户简介

FT（集团）股份有限公司（以下简称“FT集团”或“集团”）是中国最大的房地产开发集团之一。集团将"以人为蓝图"作为经营理念，坚持为房产市场打造精品，在上海、北京、武汉、南京、无锡、重庆、天津、海口等地，已成功开发数十个项目。2004年2月，集团在香港联交所H 股主板上市成功，成功进入国际资本市场。经过多年的努力与积累，FT在房地产界逐步形成了自身独特的核心竞争力：准确的产品定位能力、成熟的多项目管理能力、周转快速的资金运作能力、以及完善的售后服务体系。

2008年初，FT集团（上海）商用物业总部正式成立并完成团队组建，负责集团商用物业的全程开发、招商和经营管理。2010年更名为FT商业发展有限公司（以下简称“FT公司”或“公司”）。FT公司成立，标志着FT集团对商业地产开发模式的探索、研究进入一个全新的阶段。FT集团将逐步建立一个富有经验的商业开发经营团队，创建一个成熟的商业地产开发模式，精准定位，统一招商，专业管理。

（二）商业地产运作概况

目前商业地产的开发模式有两种：第一种是地产开发商占主

导地位，地产开发商除完成地产开发外，还参与项目选址、商业运营商的选择，并主导整个运营过程的资本运营，如：万达集团；第二种是商业运营商占主导地位，商业运营商除完成商业运营外，还参与地产开发（主要是商业选址、商业设计和商业规划），并主导整个运营过程的资本运营，如：颐高集团。

对于商业地产的后期运营，近年来，运营模式由“出售”模式向“经营”模式转变。根据中国商业地产联盟网上问卷调查显示，2009年商业地产开发选择“只租不售”模式的项目达到了50%以上，而在2006年的调查中这项指标仅为21.4%。运营模式的转变从整体上保证了所有权和经营权的统一，特别是对地产资源和商业资源进行了高度整合，分工明确，实现了双赢。

本咨询案例中，FT公司在项目选址、前期规划以及商业地产开发全程主导，并参与商业后期营运，开发模式属于第一种模式，后期运营则灵活采用出售或经营的不同模式。

二、FT公司亟待解决的问题

（一）优化过度繁琐的开发流程

FT公司目前使用的商业地产项目开发流程基于FT集团住宅地产项目开发流程（此套流程正是咨询顾问组在2006年参与的“FT集团住宅地产开发流程体系建设管理咨询项目”的工作成果）。在“新建型”商业地产项目中，对上述开发流程稍作优化尚可满足开发业务需求；但是对于时效性要求较高的“旧改型”商业地产项目，上述开发流程过于复杂，影响项目运作效率。因此，FT 公司提出，要对商业地产开发流程进行系统梳理和优化，通过“串联”改“并联”、简化审核、审批环节，提升流程流转

效率和流程绩效。

（二）设计招商、营运业务流程

作为FT集团内部专业进行商业地产开发和运营的专业公司，FT公司成立不到两年，已开发

商业地产项目目前尚未进入后期营运期阶段，在招商、营运方面缺少规范的管理流程。因此，FT 公司提出，为了应对后期商业地产项目的招商、营运需求，急需系统设计相关流程。

三、慧朴管理的解决方案

（一）整体工作思路

慧朴管理咨询团队通过对FT公司的深入调研并结合业内标杆企业的运营现状，提出以下工作思路，优化FT公司的商业地产业务流程，并对组织结构进行优化调整。

图1：FT公司商业地产流程优化整体工作思路

（二）调研分析、梳理商业地产开发流程体系框架

商业地产开发是资本运作的过程，需要大量的资金和长远的资金安排。在项目调研阶段，我们进行了近百次的深入访谈、发放了大量的问卷调查，并结合业内标杆企梳理出FT公司商业地产开发流程主要包括五个阶段：项目论证——项目策划——规划设计——招商运营——项目评估。

?项目论证：项目论证是对拟开发项目在技术上是否可靠、经济上是否有利、建设上是否可行进行综合分析和全面科学论

证。目的是为了避免或减少项目决策失误，提高投资

的效益和综合效果。

?项目策划：项目策划是一个项目的初始，用现有的资金来做何种项目是项目策划要解决的首要问题。项目策划需要考虑诸多因素，包括项目的基本情况，项目周边环境的分

析，社会发展的规划，市场需求分析，区域内现有商业地产项目的业态、布局和经济

效益分析。

?规划设计：规划设计包括项目方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，以方案设计为重中之重！方案设计将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效

率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。

?招商运营：商业地产项招商，一定要明确招商的方向和招商的目标，明确重点招商目标，要立足长期的经营管理。商业地产项目运营实际上就是一个商业地产品牌营造的问题，

需要商业地产企业具备较高专业水平的的商业地产运营能力。招商与运营正是目前FT

公司备受困扰的两项职能。

?项目评估：项目评估就是在直接投资活动中，在对投资项目进行可行性研究的基础上，从企业整体的角度对拟投资建设项

目的计划、设计、实施方案进行全面的技术经济论

证和评价，从而确定投资项目未来发展的前景。

（三）流程优化与开发

在前期调研梳理出FT公司的总流程基础上，慧朴管理咨询团队对26个核心流程进行优化与设计，明确FT公司总部的管理权限，理顺了FT公司总部和FT集团总部之间的管理关系，流程优化后，简化了审批层次，80%的业务流程可在FT公司内部实现闭合，改变了以往“事事报集团、件件皆报告”的情况，从而极大提高了流程运营效率。

（四）组织结构优化，明确权责划分

为了与商业地产运营流程的要求相配套，慧朴管理咨询团队建议FT公司设立店总（或营运经理）职位，负责项目日常经营和管理工作，维护商户关系，根据实际情况及时调整运营政策。

四、实施效果及后续改进建议

项目结束后，FT公司迅速实施慧朴咨询提出的方案，理顺了商用总部与集团、商用总部和事业部之间的权责分配，调整了组织结构，实行优化后FT公司的业务流程和新的表单，使FT 公司流程更具有可操作性。通过对招商营运的流程实施提升公司业务模块的短板，加强了企业的实力，提高了市场竞争力。

本次项目中，我们发现，FT商业地产企业信息化管理较为滞后，主要反映在信息化管理系统与企业本身的业务流程不吻合。造成企业的信息处理工作由手工完成，继而浪费大量的工作时间，工作人员难以将精力集中在创造价值的核心工作上。在后

续工作中，我们建议FT公司结合自身的业务流程配套相应的管理系统，提高决策判断、减少风险，降低成本等。

2019fv安全措施经费管理制度1 东山煤矿基建库棚户区改造项目安全措施经费管理制度

编制：

审核：

审批：

山西六建集团有限公司

二○一三年四月十日

安全措施经费管理制度

第一章总则

第一条为了改善安全生产条件，搞好安全生产、职业危害防治工作，根据国家有关法律、法规制定本办法。

第二条安全技术措施计划是项目部改善安全生产条件、强化安全生产的重要措施。项目部在编制施工组织设计、安排生产计划时，必须考虑安全技术措施费用的提取计划。

第三条建筑施工安全措施费用以建筑工程总造价的2﹪计提。

第二章编制安全措施费用计划的依据

第四条国家颁布的有关安全生产的法律、法规、劳动保护政策、法令以及省、市关于工程造价相应的取费标准。

第五条根据项目的安全生产状况和企业发展需要应采取的劳动保护、安全技术和职业危害防治等方面的技术措施。

第六条施工过程中安全防护用具及设施的采购、配置和更新，安全生产环境条件的改善。

第七条对造成本项目工伤事故和职业病危害的主要技术、物资原因所采取的防治措施。

第八条在安全检查中发现由于技术和物资原因尚未解决的问题。

第九条在安全技术方面的科研、新成果和合理化建议。

第三章安全措施费用使用的范围

第十条根据《建设工程安全生产管理条例》的要求，建设工程安全防护、文明施工措施项目清单以下：

注：本表所列建筑建筑安全防护、文明施工措施项目，是依据现行法律法规及标准规范确定。如修订法律法规和标准规范，本表所列项目应按照修订后的法律法规和标准规范进行调整。

第四章安全措施费用计划编制的内容与管理第十一条及时根据项目生产实际，编制安全技术措施计划。安全技术措施项目的选定应由项目部、承包单位提出，经有关技术部门进行论证后，可编入安措计划，并上报公司相关管理部门。

第十二条安全技术措施计划包括以下内容：

（一）单位及工作场所。

（二）措施名称。

（三）措施内容和预期效果。

（四）经费预算及其来源。

（五）负责设计、施工单位及负责人。

（六）预计开工日期及竣工日期。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/iuce.html