×抵押位于株洲市云龙示范区××的二宗划拨土地使用权价格评估（

土地估价技术报告

项目名称：××抵押位于株洲市云龙示范区××的二宗划拨土地使用权价格评估（株洲市）

受托估价单位：湖南万源评估咨询有限公司

土地估价报告编号：湘万源评[2013]（估）字第××号

土地估价技术报告编号：湘万源评[2013]（技）字第××号

提交估价报告日期：二Ｏ一三年三月二十日

关键词：湖南省株洲市 抵押贷款

湖南万源评估咨询有限公司 二Ｏ一三年

土地估价技术报告

第一部分 总 述

一、估价项目名称

××抵押位于株洲市云龙示范区××的二宗划拨土地使用权价格评估（株洲市）

二、委托估价方

委托单位：×× 单位地址：××

委托单位与估价对象土地使用者之间的关系：一致 经营范围：略。 法定代表人：×× 联 系 人： ×× 联系电话：×× 邮政编码：412000

三、受托估价方

受托估价机构：湖南万源评估咨询有限公司 机构地址：长沙市文艺路乔庄一号 执业范围：全国 注册号：A201143002

资格证书获得时间：2011年7月1日 估价资质有效期：2016年6月30日 法人代表：吴跃民 联 系 人：高蝶丽

联系电话：（株洲）0731-22871116 （长沙）0731-84414649 邮政编码：412007

四、估价目的

根据《土地价格评估委托书》，××拟以土地使用权为担保申请贷款，特委托湖南万源评估咨询有限公司对其位于株洲市云龙示范区××的二宗划拨土地使用权价格进行评估，为其办理抵押贷款手续提供土地使用权价格参考依据。

五、估价依据

（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件

1、《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）

2、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）

4、《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第五十号，1995年6月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）

5、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号，2007年10月28日）

6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号，1990年5月19日）

7、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局令第1号，1992年3月8日） 8、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）

（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件

1、《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》[2000年3月31日湖南省第九届人民代表大会常务委员会公告（第36号）]

2、《湖南省地方税务局、省财政厅、省建设厅转发国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（湘地税发［2005］61号 2005年5月27日）

3、《湖南省财政、湖南省国土资源厅关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的通知》（湘财综[2007]65号 2008年1月1日）

4、《株洲市云龙示范区龙头铺镇与云田镇基准地价成果报告》（2012年5月）

（三）有关技术标准

1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001，2001年11月12日）

2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）

3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007，2007年8月10日） （四）委托方提供的资料

1、估价对象《土地价格评估委托书》

2、估价对象《国有土地使用证》（证号：××）

3、估价对象《株洲市云龙示范区管理委员会发展规划部证明》 （五）估价人员现场勘查取得的资料 1、估价对象现状利用调查表 2、宗地内外基础设施情况调查表 3、估价对象区域情况调查表 4、估价对象现状利用照片 5、比较案例现状照片

六、估价基准日

二Ｏ一三年三月十五日

七、估价日期

二Ｏ一三年三月十五日至二Ｏ一三年三月二十日

八、地价定义

估价对象均位于株洲市云龙示范区五星社区，根据本次评估目的，地价定义如下：

1、估价基准日的设定：根据委托方提供的《土地价格评估委托书》，设定估价基准日为2013年3月15日。

2、用途设定：估价对象土地登记用途为城镇住宅用地，根据《土地利用现状分类》，此次估价设定用途为城镇住宅用地。

3、开发程度设定：估价对象实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整，根据此次评估目的，设定待估宗地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整。

4、国有建设用地利用条件设定：根据《株洲市云龙示范区管理委员会发展规划部证明》，估价对象规划用途为住宅用地，规划容积率为4.0，建筑密度为50%，绿地率为20%。本次评估根据最有效利用原则，设定容积率为4.0，建筑密度为50%。

5、国有建设用地使用权类型设定：估价对象登记使用权类型为国有划拨土地，根据此次评估的目的，设定土地使用权类型为划拨。

6、国有建设用地使用权年限设定：根据估价对象《国有土地使用证》，估价对象登记使用权类型为国有划拨土地，本次评估设定土地使用权年限为无限年期。

本估价结果是在评估基准日2013年3月15日，在设定用途为城镇住宅用地；设定开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整；设定容积率为4.0；设定土地使用权年期为无限年期，规划利用条件下的国有划拨建设用地使用权价格。

九、估价结果

××委托评估的位于株洲市云龙示范区××的二宗国有建设用地，在评估基准日2013年3月15日，设定用途为城镇住宅用地，设定开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整，容积率为4.0，土地使用权年限为无限年期，规划利用条件下的划拨用地使用权价格为：

土地面积：117986.69平方米； 单位面积土地价格：1302元/平方米； 土地总价：15361.84万元；

大 写：壹亿伍仟叁佰陆拾壹万捌仟肆佰元整； （货币种类：人民币）

估价结果详见附表《土地估价结果一览表》（表1-1）。

表1-1 土地估价结果一览表

估价机构：湖南万源评估咨询有限公司 估价报告编号：湘万源评［2013］（技）字第××号 估价期日：2013年3月15日 估价期日的土地使用权性质：国有划拨 估价期日的土地使用者 土地使用证编号 估价期日的实际用途 估价设定的用途 估价期日的实际土地开发程度 估价设定的土地开发程度 红线外“五通”红线内场地平整 红线外“五通”红线内场地平整 / 出让出让土地使土地金扣用权年面积（㎡） 单价除比限（年） （元/例（%） ㎡） 无限年期 无限年期 / 59915.84 2003 35 划拨土地备总地价单价 （万元） （元/注 ㎡） 1302 7801.04 / 宗地名称 宗地位置 容积率 宗地1 ×× ×× 株洲市云龙示范区 株洲市云龙示范区 / 城镇住宅用地 城镇住宅用地 / 红线外“五城镇住规划通”红线内宅用地 4.0 场地平整 红线外“五城镇住规划通”红线内宅用地 4.0 场地平整 / / / 宗地2 ×× ×× 58070.85 2003 35 1302 7560.8 / 15361.84 合计 / / 117986.69 / / 注： “五通”（通路、通电、供水、排水、通讯） 一、上述土地估价结果的限定条件（见下表）

1、根据委托方提供的资料，待估宗地不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利； 2、基础设施情况表（表1-2）：

表1-2 待估宗地基础设施情况表 地面宗地 平整编号 状况 周围道路状况 供电状况 供水状况 排水状况 通讯条件 供热状况 供气状况 宗地1 场地平整 宗地外接建设主干管排放依附道路排水目前有4座邮政局，即樟树北临宽40米的主干宗地外接云田变DN400-1000 mm 长系统，雨污合流汇入下邮政所，云田乡邮政所，道云峰大道，水泥路（500KV）、美泉变（110 88.1km，DN100-300 mm城市排水管网。可控龙头铺邮政所等，宗地外接面，质量良好，交通KV）变电站，供电保证配水管100km，供水保证制性集中排放，排水市政通讯网，通讯保证率顺畅 率99% 率98% 畅通 100% 未通 未通

宗地外接建设主干管排放依附道路排水目前有4座邮政局，即樟树东临宽40米的主干宗地外接云田变DN400-1000 mm 长系统，雨污合流汇入下邮政所，云田乡邮政所，道华强路，水泥路（500KV）、美泉变（110 88.1km，DN100-300 mm城市排水管网。可控龙头铺邮政所等，宗地外接面，质量良好，交通KV）变电站，供电保证配水管100km，供水保证制性集中排放，排水市政通讯网，通讯保证率顺畅 率99% 率98% 畅通 100% 宗地2 场地平整 未通 未通 3、规划限制条件：依据规划条件不变 4、影响土地价格的其他限定条件：无 二、其他需要说明的事项：

1、本报告结果仅作为委托方办理土地抵押贷款手续提供价格参考依据。 2、评估结果自估价基准日起一年内有效。

3、宗地土地登记用途为城镇住宅用地，根据《株洲市云龙示范区管理委员会发展规划部证明》，估价对象规划用途为住宅用地，规划容积率为4.0，建筑密度为50%，绿地率为20%。本次评估根据最有效利用原则，设定容积率为4.0，建筑密度为50%。

4、根据估价对象《国有土地使用证》（证号：××）登记国有土地使用者为××，现拟将总登记面积为117986.69平方米的国有建设用地使用权作为抵押贷款担保物。

5、在估价基准日，估价对象各宗地使用权类型均为国有划拨，根据《湖南省财政、湖南省国土资源厅关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的通知》（湘财综[2007]65号）文件，转让划拨国有土地使用权、依法利用原划拨土地进行经营性建设，或者变现处置抵押划拨土地使用权等，依法应当补办出让手续的，补缴土地价款的具体补缴比例，商业用地不得低于成交价款的40%;商品住宅用地不得低于成交价款的35％;工业用地不得低于成交价款的25%;其他用地不得低于成交价款的30%。株洲市国土资源局直接依据此文件确定土地出让金比例，此次评估的宗地划拨土地使用权价格，按出让国有建设用地使用权价格的35%扣除出让金。

6、房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

7、根据《中华人民共和国担保法》第56条规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”故划拨土地使用权抵押时，抵押权人应考虑此项风险。

湖南万源评估咨询有限公司 二Ｏ一三年三月二十日

十、需要特殊说明的事项

1、估价的前提条件和假设条件

（1）假设土地使用者合法取得该宗土地的国有土地使用权，并支付有关的税费。 （2）任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 （3）估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。

（4）待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证持续发展。

（5）评估宗地设定的用途为城镇住宅用地，设定容积率为4.0。

（6）评估宗地基础设施条件设定为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）红线内场地平整。

（7）土地使用权年限设定为无限年期。 2、估价结果和估价报告的使用

（1）估价人员依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）撰写本估价报告，形成意见和结论。

（2）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

（3）本报告及估价结果仅为委托方办理抵押贷款手续提供价格参考，当用于其它目的，本报告评估结果无效。

（4）本报告的估价结果自评估基准日起一年内有效。

（5）估价报告和估价结果的使用权属于委托方，湖南万源评估咨询有限公司负责对估价结果进行解释。

（6）任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的损失，受托估价机构不承担责任。

（7）根据《中华人民共和国担保法》第56条规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”故划拨土地使用权抵押时，抵押权人应考虑此项风险。

3、其他需要特殊说明的事项

（1）土地权属资料及土地规划资料由委托方提供，估价对象照片等由现场估价人员现场踏勘取得，土地区位条件和地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员调查取得。

（2）在估价基准日，估价对象各宗地使用权类型均为国有划拨，此次评估的估价对象为国有建设用地划拨土地使用权价值。

4、其它说明

（1）委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

（2）宗地土地登记用途为城镇住宅用地，根据《株洲市云龙示范区管理委员会发展规划部证明》，估价对象规划用途为住宅用地，规划容积率为4.0，建筑密度为50%，绿地率为20%。本次评估根据最有效利用原则，设定容积率为4.0，建筑密度为50%。

（3）根据估价对象《国有土地使用证》（证号：××）登记国有土地使用者为××，现拟将总登记面积为117986.69平方米的国有建设用地使用权作为抵押贷款担保物。

（4）在估价基准日，估价对象各宗地使用权类型均为国有划拨，根据《湖南省财政、湖南省国土资源厅关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的通知》（湘财综[2007]65号）文件，转让划拨国有土地使用权、依法利用原划拨土地进行经营性建设，或者

变现处置抵押划拨土地使用权等，依法应当补办出让手续的，补缴土地价款的具体补缴比例，商业用地不得低于成交价款的40%;商品住宅用地不得低于成交价款的35％;工业用地不得低于成交价款的25%;其他用地不得低于成交价款的30%，株洲市国土资源局直接依据此文件确定土地出让金比例，此次评估的宗地划拨土地使用权价格，按出让国有建设用地使用权价格的35%扣除出让金。

（5）房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。 （6）还原利率的确定

还原利率是将房地产的未来预期收益还原为价值的利率，其实质是一种投资收益率。土地还原利率与土地利用类型及区域繁华程度等有关。根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001），土地还原利率的确定一般有三种方法，即：租价比法、安全利率加风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序法。

a.租价比法。即利用收益还原法公式，通过收集土地市场上相同或相似土地的收益和价格等资料反求出还原利率。

b.安全利率加风险调整值法。安全利率通常选择银行一年期的存款利率或一年期的国债年利率，风险调整值则依据影响土地价格的社会经济因素确定。

c.投资风险与投资收益率综合顺序插入法。收集社会上各种类型投资的收益率，按其大小由低到高排序，然后根据经验判断土地还原利率应落在哪个范围 ，并确定所要求取的还原利率的具体数值。

根据《株洲市云龙示范区龙头铺镇与云田镇基准地价成果报告》（2012年5月），云龙示范区建制镇土地还原利率和房屋还原利率的确定主要考虑以下因素：

第一，估价基准日我国的一年期定期存款年利率为3.25%，可以参考采用一年期定期存款利率为安全利率再加风险调整值的方法确定还原利率。

第二，租价比法以交易案例的纯收益与其价格比率的均值作为还原利率，其客观性和依据性较强，在考虑资料易得性的前提下应尽量采用这一方法来测算还原利率。

第三，土地还原利率与土地利用类型及区域繁华程度有关，不同用地类型及不同土地级别之间的还原利率应有所差别。

综合以上三个方面的分析，本次评估中还原利率的确定主要采用租价比法进行，各类型用地土地及房屋还原利率的确定过程如下：

a、商业用地还原利率的确定过程。选取兼有租金和售价的商业样点，计算其平均租售比1∶12.05。由此可得商业用地综合还原利率为8.3%。房屋有一定的耐用年限，折旧较快，且易受自然灾害的影响，其还原利率一般比土地还原利率要高2-3个百分点，本次基准地价更新取2%作为房屋对土地的风险增加值。

b、住宅用地还原利率的确定过程。在各级别住宅用地中，选取兼有租金和售价的住宅样点，计算其平均租售比为1∶12.82，可得住宅综合还原利率为7.8%。与商业用地一样，住宅房屋还原利率比土地还原利率高两个百分点。

c、工业用地还原利率的确定过程。工业用地样点具有面积大、数目少的特点。其中租赁样点更少，较难取得租售比价，考虑到不同行业平均利润水平的差异，在住宅用地还原利率的基础上下调一个百分点得到工业用地还原利率。

评估参数中土地与建筑物还原利率详见表（表1-3）：

表1-3 土地与建筑物还原利率表 用地类型 商业 居住 建筑物还原利率 9. 5% 9.0% 土地还原利率 7.5% 7.0%

工业 8.0% 十一、土地估价师签字

姓 名 资格证书号 签 名 吴文卫 98180108 高蝶丽 96180017

十二、土地估价机构

估价机构负责人签字：

6.0% 二Ｏ一三年三月二十日

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1、土地登记状况

估价对象的来源及历史沿革：根据委托方提供的资料，估价对象原为国有储备用地，现国有土地使用权由××以国有划拨方式获得，并于2010年10月22日取得《国有土地使用证》。

各估价对象的土地登记状况具体如下： （1）宗地1

国有土地使用证证号：×× 土地使用权人：××

宗地位置：位于株洲市云龙示范区×× 图号：无 地号：无

地类（用途）：城镇住宅用地 土地使用权性质：国有划拨 土地面积：59915.84平方米 土地使用权终止日期：无

土地发证日期：2010年10月22日 记事栏：无

土地四至：东临××，南邻××，西邻××，北临×× 土地级别：属云龙示范区云田镇住宅一级用地

（2）宗地2

国有土地使用证证号：×× 土地使用权人：××

宗地位置：位于株洲市云龙示范区×× 图号：无 地号：无

地类（用途）：城镇住宅用地 土地使用权性质：国有划拨 土地面积：58070.85平方米 土地使用权终止日期：未登记 土地发证日期：2010年10月22日 记事栏：无

土地四至：东临××，南邻××，西邻××，北临×× 土地级别：属云龙示范区云田镇住宅一级用地

2、土地权利状况

（1）估价对象的土地所有权状况：估价对象土地所有权属国家所有。

（2）估价对象的土地使用权状况：根据委托方提供的《国有土地使用证》，估价对象的国有土地使用权是由××于2010年10月22日以划拨方式取得，本次评估设定土地使用权年

限为无限年期。

（3）土地他项权利状况：根据委托方提供的资料与信息，估价对象至估价基准日，未设立抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利。

3、土地利用状况

根据委托方提供的资料和估价人员的现场勘察，估价对象为待开发空地，现状土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内土地平整。

根据《株洲市云龙示范区管理委员会发展规划部证明》，估价对象规划用途为住宅用地，规划容积率为4.0，建筑密度为50%，绿地率为20%。本次评估根据最有效利用原则，设定容积率为4.0，建筑密度为50%。城市规划对估价对象所在区域无特殊规划限制。

二、地价影响因素分析

（一）一般因素 1、城市资源状况

株洲市位于湖南东部、湘江中下游，东经112°57′30″-114°07′15″,北纬26°03′05″-28°01′27″之间。东与江西省的萍乡、莲花、永新、宁冈、井岗山接壤；南邻桂东县、资兴市；西接株洲市、衡东县、安仁县；北与长沙市毗邻。

株洲市现辖炎陵县、茶陵县、攸县、醴陵市、株洲县五县（市）和天元、芦淞、荷塘、石峰四区及国家级株洲高新技术产业开发区。株洲市域的总面积为11262平方千米，常住总人口为385.56万人（2010年人口普查数据）；其中市区的总面积为853.4平方千米，常住总人口为105.54万（为2010年人口普查数据，因为2011年原市区周围株洲县的卫星城镇纳入城区，现人口应达到约120万）。此外，2009年末，株洲市区建成区面积达到107.5平方千米（云龙示范区未列），位居全省第2位，比“十一五”目标提前一年实现“双百”城市目标。

株洲属亚热带季风性湿润气候，四季分明，雨量充沛、光热充足，无霜期在286天以上，年平均气温16°C至18°C，是名副其实的膏腴之地，适宜多种农作物生长，为湖南省有名的粮食高产区和国家重要的商品粮基地。城区内多平缓丘陵地，地形呈微波起伏状，成土母质复杂，风化物组成居多，土壤类型多为红壤和水稻土。境内已探明的矿产有煤、铁、钨、铅、锌、金、锡、铀、钼、铜、银、铌、钽、稀土、萤石、石膏、硅石土、高岭土、石灰石、花岗岩等40余种，为有名的有色金属之乡。株洲市旅游资源丰富，市内重点风景名胜区共有4处，其中国家级的有炎陵县炎帝陵1处，省级的有炎陵县桃源洞国家森林公园、株洲市大京风景区和茶陵县云阳山森林公园。

2、房地产制度或房地产市场状况

（1）土地市场：2012年全年株洲城区共成交土地68宗，成交面积357.67万平方米，成交金额61.6亿元。2012年的土地市场，先抑后扬的趋势极为明显，上半年，株洲土地市场出现周期性疲软，开发商拿地热情普遍不高，商住用地成交量与过去几年同期相比呈现一定程度的下降趋势。但随着5月株洲楼市的复苏，在供销两旺的市场带动下，一些房企较快地完成了资金回笼，对新一轮开发用地的需求日益旺盛；下半年，除三次刷新株洲城区商住用地成交总价纪录外，仅11月、12月成两个月就成交了37宗地块，成交金额达36.6亿元，远远超过了前10个月的成交额。

（2）房地产市场状况：株洲是刚需占据主导的市场，在2012年的以价换量形势下，楼市前景逐渐明朗，胶着的观望情绪得以缓解，刚需释放成为促进成交的基础。据是房产局官网数据显示，1月22日-2月11日的三周时间里，我市新建商品房仅签约277套，面对价格僵持、成交低迷、市场前景不明朗，“去库存房”成为开发商们主要的动作，以超低团购价

来吸引购房者，积极促销，以价换量成为楼市的主流，同时，刚需在银行不同程度下调首套购房利率的支持下，陆续进入市场，就2月26日-3月24日的4周时间里，新建商品房每周成交数量均超过530套。3月以后，我市每月的销售量都在20万平方米以上，同比均成正，但月增幅逐渐放缓，至9月，月销售同比从3月的209.38%下降到19.6%，但9月55.37万平方米的供应量，扭转了下半年来月供负增长加剧的局面；10月楼市整体表现乏力，供应急剧下降的同时，销售量保持着均衡增长；11-12月，房地产开发投资、施工面积、新开工面积、供应销售以及住房均价、二手房成交均上杨。

（3）宏观调控及金融税收政策

国家宏观政策对房地产市场的调控将对土地价格产生极大影响。如新“国八条”中明确“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；严查商业银行差别化住房信贷违规行为”、住房和城乡建设部关于调整住房公积金存贷款利率的通知（建金[2011]15号）等，为响应国家房价调控政策，中国诸多城市已在年初推出相应商品房限购、限价政策，使得2011年及2012年上半年全国房价水平上涨速度不断下降，城市房价下调现象已较普遍。随着国家为巩固和扩大对房地产市场调控的成果，对房地产市场的调控政策将不会放松，一定程度上将控制房地产发展的速度，同时土地价格水平涨幅也在下降。

3、产业政策 （1）发展方向

坚定不移地以工业化为龙头，坚持以大工业思路抓产业发展，以自主创新提升产业技术水平，优化一产，壮大二产，提升三产，促进产业结构的不断优化，加快转变经济增长方式，充分释放工业主导型经济增长的潜力和效益，推动县域经济加快发展，力促产业经济实现新的跨越。

（2）产业空间布局

围绕城市发展总体目标，城区产业按三、二、一的布局结构，以城区为核心向四周呈环状分布，逐步形成“三圈”的产业布局。即以较为发达的现代服务业为主体的城市快速环道内中心城区服务业经济圈；以栗雨、清水塘、田心、宋家桥、董家塅等工业组团为主体的环城快速环道工业组团经济圈；以白马、龙头铺、白关、渌口、马家河等城镇为基点的城市周边卫星城镇经济圈。中心城区以发展三产业为主，其工业企业逐步向城郊转移。工业经济圈按“企业集聚、产业集群、园区优先”和“南轻北重，东制西高”的基本思路进行布局，卫星城镇经济圈主要接受城市辐射，发展配套加工业并为城市主导产业发展提供服务。

（3）加快工业结构调整。

加快淘汰、关停能耗高、原材料利用率低、污染重、技术落后的产能和工艺技术。支持发展原材料精深加工，建设特色产业基地，支持技术创新能力建设，加大对高技术产业发展的支持力度，促进形成优势高技术产业集群。

（4）实施增值税转型。

对装备制造、石油化工、冶金、汽车制造、农产品加工、采掘、电力、高新技术产业等八大行业实行扩大增值税抵扣范围的试点。

（5）提高土地集约利用效率。

加快城市土地利用规划和城市总体规划修编的审核，积极支持城市水资源利用规划的编制。依照土地利用总体规划和城市总体规划，加大土地置换、环境治理、“退二进三”等政策的实施力度，对株洲城市发展优势产业、重点建设项目和城市基础设施，在用地计划和用地指标上在本省范围内给予统筹安排。支持比照城市开展行政体制创新试点，合理调整市辖区空间布局。

（6）加强社会保障体系建设。

完善城市企业职工基本养老保险制度，推进和规范市级统筹，积极创造条件，向省级统筹过渡。逐步完善社会保障和就业再就业公共服务设施。

4、城市规划与发展目标

株洲市是湖南省重要的工业城市，长株潭地区重要的交通枢纽和中心城市之一。是我国南方重要的交通枢纽，以高新技术产业为先导的国家老工业基地，中南地区重要的商贸和现代物流中心，面向海内外华人的炎帝历史文化纪念地。

本规划期内，城市发展目标是株洲市市区实现特大城市的规模目标，发挥国家重要的交通枢纽和新型工业基地的作用，成为区域综合服务功能强大，设施完善，产业发达，文化繁荣，城乡协调发展，人居环境良好的生态园林城市。

5、城市社会经济发展状况

2012年是“十二五”承上启下的关键之年，也是我市经济面临国际国内形势最为严峻的一年。在市委、市政府的正确领导下，在市人大、市政协的大力支持下，全市上下紧紧按照“三个加快”的总体要求，积极应对国际金融危机和国内经济持续下行等诸多不利因素影响，着力推进“四化两型”，深入打好“三大战役”，全市经济运行保持了平稳发展的良好态势；初步预测，全年实现GDP1780亿元，增长13%左右（计划增长13%），其中一产业增长4%左右，二产业增长14.5%左右，三产业增长12.5%左右。规模工业增加值增长15%左右（计划增长18%）。完成公共财政预算总收入210亿元，增长20%左右（计划增长15%），完成固定资产投资1100亿元，增长35%左右（计划增长30%），完成社会消费品零售总额578亿元，增长16%左右（计划增长18%），完成进出口总额22亿美元，增长18%左右（计划增长12%），城镇居民人均可支配收入25800元，增长15%左右（计划增长13%），农民人均纯收入11000元，增长19%左右（计划增长15%）。城镇新增就业人数6.3万人左右；城镇登记失业率控制在4.5%以内；万元GDP能耗下降3.5%左右；人口自然增长率控制在7.5‰以内。预计全年主要指标基本可完成预期目标。

（1）农业生产稳定增长，综合实力有效提升。2012年，完成农业增加值145亿元，增长4%；粮食种植面积达401万亩，粮食总产达190万吨以上，实现“九连丰”。生猪规模养殖出栏比重达到70%，标准化养殖出栏生猪增幅居全省第一。全年完成农产品加工业总产值251亿元。全市水稻生产耕种收综合机械化水平达到64%，农业科技贡献率达到54%。

（2）工业平稳运行，规模工业有力支撑。2012年实现二产业增加值1140亿元左右，增长14.5%。规模工业有力支撑。其中预计全年实现规模工业总产值2380亿元，规模工业增加值740亿元，增长16%左右。支柱产业来势较好。轨道交通、汽车、航空、服饰、陶瓷等五大千亿产业集群合计完成规模工业增加值192.55亿元，同比增长17.9%。高新技术产业发展加快，预计全年实现高新技术产业增加值 亿元，增长 。节能减排成效显著。预计全年万元规模工业增加值能耗同比下降17%。

⑶服务业发展较稳，旅游业增长较快。全年实现三产业增加值 560亿元左右，增长12.5%。商贸物流、文化旅游、金融服务等优势服务业呈现稳中求快的发展态势。南车物流、服饰物流、普洛斯物流等一批物流企业相继落户。旅游升温战纵深推进。预计全年全市接待旅游总人数2080.6万人次，同比增长27.99%；实现旅游总收入142.68亿元，同比增长30.2%，获评“中国最具魅力旅游城市”。金融市场保持活跃。全市存贷款总量继续增加，预计存贷比为54%左右，新增存贷比可能超过100%，为经济发展提供有力保障。

⑷消费需求保持稳定。全年全市社会消费品零售总额将达到578亿元，增长16%左右。 ⑸对外贸易缓中趋优，招商引资成效明显。全年实现进出口总额22亿美元，增长18%左右。对外直接投资额累计超过6000万美元；服务外包稳步发展，预计今年可完成合同执行额

6800万美元。

⑹财政收入跃上新台阶。全年全市公共财政预算总收入210亿元，增长20%左右，跃上200亿元新台阶。

⑺城乡居民收入稳步增长。全年城镇居民人均可支配收入25800元，增长15%左右，农民人均纯收入11000元，增长19%左右，收入差距进一步缩小。

⑻民生事业持续改善。全年公共财政预算支出用于医疗卫生、环境保护、社会保障和就业等民生支出达到 130亿元。全年全市新增城镇就业5.8万人，失业人员再就业2.9万人，新增农村劳动力转移就业5.89万人，零就业家庭动态援助为100%。实现社保扩面5600多人，新增企业养老保险参保3.01万人，稳定城镇居民医疗保险参保人数75.26万人，新型农村养老保险参保率达90.1%；城乡居民社会养老保险覆盖率100%。保障性住房建设稳步推进。

综合考虑以上影响地价一般因素，评估分析：由于受宏观经济因素的刺激和国家土地政策的影响，并随着株洲市城市建设的进一步发展完善，基础设施、文体设备、公共设施、环境状况、城市配套等相关方面建设进步，株洲市的地价总体水平具有一定的增值潜力。

（二）区域因素

估价对象均位于株洲市云龙示范区云田镇。 1、区域概况 （1）区域自然环境

株洲云龙示范区是长株潭城市群“两型”社会建设综合配套改革试验五大示范区之一，位于石峰区东北部，涉地范围包括云田乡、龙头铺镇，与长沙县、浏阳市接壤。总面积105.8平方公里，总人口6.64万人，辖一乡（云田）一镇（龙头铺）一办事处（学林），共22个村、3个社区居委会。云龙新城区内生态资源丰富，山清水秀，绿色资源和优质山水资源较多。这为云龙新城未来的发展与规划垫定了良好的基础，同时也提体供了更多的开发选择机会和空间。

云田镇位于株洲云龙示范区东北部，与长沙跳马、浏阳柏加相毗邻，距株洲市区和长沙市均为25公里，属长、株、潭三市融城半小时经济圈腹地，区位优势独特；该镇乡域面积51.5平方公里，现辖9个行政村，226个村民小组，5952户居民，2.20万人口。

云田镇是一个农业大乡，种植花木历史悠久，种植面积达2万多亩，享有国家林业局和中国花卉协会授予的“全国花卉生产示范基地”和“中国花木之乡”美誉。

云田镇自然资源、人文景观丰富，境内云峰湖群山环抱，湖叉半岛众多，拥有独立可供开发的水面1000亩，为株洲市城区可用水域面积之最。湖区林地3000余亩，周边有老虎洞、寨子山、九龙庙、抗日烈士墓等人文景观，且紧邻石燕湖，是综合开发集园林别墅、休闲度假、生态农业的绝佳选地。

2、交通条件 A、对外交通条件

（1）公路：云田镇位于株洲市云龙示范区的东北部，上瑞高速公路从规划区南部穿越，长株高速，长株公路均由南北穿越规划区的西部，茶马公路自西向东穿越规划区北部，省道211穿越规划区东南部，连接浏阳市。目前各个乡镇及村庄都通公路，主要的乡道有交柏路，龙浏路等，各个村组基本上有村道或组道连接，形成纵横交错的乡村道路网。

估价对象所在区域内有长株高速公路、云峰大道、华强路、云龙大道等多条交通主干道，距长途汽车站约10公里。

（2）铁路：云龙示范区规属于株洲市行政辖区内，株洲市是我国南方铁路交通的中心枢纽，京广、浙赣、湘黔三条铁路干线在此交汇，株洲火车站现已成为全国客货运综合性的特级站和南方的最大编组站之一。每天进出列车180多列，旅客流量日平均约两万人次，年货

物吞吐量近800万吨，株洲市境内铁路总里程457公里，其中标轨350公里，加上 43条专用支线107公里，构成四通八达的铁运枢纽。

估价对象所在区域内暂无火车站点，距市火车站约20公里，距规划中的长株潭城际轻轨云龙站约13公里。

（3）航空：株洲市内目前无民用机场，估价对象距长沙黄花机场路面距离约20公里，该机场为国家级大型机场。

B、公共交通条件

估价对象位于株洲市云龙示范区云田镇，有T63路公交车途经估价对象所在位置，距最近的公交站点约150米。区域交通状况一般。

3、基础设施状况

（1）供水：区域内供水由株洲市自来水公司供给，云龙示范区城区建设主干管DN400-1000 mm 长88.1km，DN100-300 mm配水管100km，供水保证率98%。

（2）排水：区域内污水配套收集管网全长约38.34km，建设污水提升泵站2座；中水回用规模1.8万m3/d，中水回用管网全长约29.7km，排放依附道路排水系统，雨污合流汇入城市排水管网。可控制性集中排放，排水畅通保证率大于98%。

（3）供电：区域内拥有变电站5处，主要有云田变（500KV）、美泉变（110 KV），龙头铺变（110 KV），周家垄变（110 KV），双泉用房变（110 KV），各行政村均有变压箱若干个，全区域供电保证率99%。

（4）通讯：区域内已建成移动通讯电话以及综合通讯数字网，区域外接市政通讯网，通讯保证率100%。

4、环境条件

（1）人文环境：云龙示范区现有2所中学，6所小学（含一个教学点），教师职工202人，中学生613人，小学生1730人。全区有民办幼儿园11所，在园幼儿1148人。示范区推广“人文智育、阳光体育、快乐德育”，实施教育提升工程。“2011年示范区中小学校舍安全工程”，对云田中学等5所学校投入105万元改善校园环境。投入400万元完成美泉、龙头小学合格学校创建。投入400万元建设示范区青少年校外活动中心项目，现已投入使用。 文化体育：云龙示范区加快推进乡镇综合文化站和农家书屋等公共文化设施建设，现已投入21万建设龙头铺乡镇文化站，配置电脑、服务器、电视、音响、乐器等一系列设备。

估价对象所处位置周边有云田中学、云田乡中心幼儿园等，人文环境较优。

（2）自然环境：云田镇素有“全国花卉生产示范基地”和“中国花木之乡”美誉，拥有无污染、原生态的绿色植被资源，拥有云峰湖景区等一批开发潜力巨大的优质山水资源，且植被多，耕地少，山清水秀，地势开阔。自然环境优美。

5、商业繁华度

宗地所在区域位于云龙示范区云田镇，区域属株洲市新开发区，距商业中心距离约10公里，目前商服繁华程度一般，正处在全面开发建设阶段。

6、公用设施完备程度

区域内学校及幼儿园：主要有云田中学、云田乡中心幼儿园等；银行：主要为农村信用社；医疗设施：主要为云田乡卫生室；其它：有方特欢乐世界、云田大超市、云龙饭店等。区域内公用设施完备程度较齐全。

7、规划限制

无特殊城市规划限制。

综合考虑以上影响地价区位因素，评估分析随着区域内经济的发展及公共配套设施和基础设施的不断完善，区域内住宅的需求量逐渐增大，地价具有较大的增值潜力。

（三）个别因素 （1）待估宗地位置：

宗地1：位于株洲市云龙示范区×× 宗地2：位于株洲市云龙示范区×× （2）土地四至：

宗地1：东临××，南邻××，西邻××，北临×× 宗地2：东临××，南邻××，西邻××，北临×× （3）宗地面积：

宗地1：土地使用权面积为59915.84平方米 宗地2：土地使用权面积为58070.85平方米 （4）土地用途：待估宗地均为城镇住宅用地。 （5）宗地形状：待估宗地形状均为基本规则。

（6）交通状况：待估宗地区域内交通道路路网较通畅，区域内有华强路、云峰大道等多条主次干道，交通条件较好。

（7）地势状况：宗地所在区域地势平坦。 （8）地质条件：地基承载力大于25T/m。 （9）临街状况：

宗地1：北临宽40米的主干道云峰大道 宗地2：东临宽40米的主干道华强路 （10）宗地深度：

宗地1：宗地平均深度60米 宗地2：宗地平均深度112米

（11）日照与通风：宗地日照充足，通风状况良好。 （12）自然灾害：宗地所处位置洪涝灾害频率≥80年/遇。

（13）规划建筑指标：根据《株洲市云龙示范区管理委员会发展规划部证明》，估价对象规划用途为住宅用地，规划容积率为4.0，建筑密度为50%，绿地率为20%。本次评估根据最有效利用原则，设定容积率为4.0，建筑密度为50%。

（14）宗地开发程度：

地面平整状况：宗地内土地平整；

通路状况：宗地1北临宽约40米的云峰大道，水泥路面，质量良好，交通顺畅；宗地2东临宽约40米的华强路，水泥路面，质量良好，交通顺畅；

供电状况：宗地外接云田变（500KV）、美泉变（110 KV）变电站，供电保证率99%； 供水状况：宗地外接建设主干管DN400-1000 mm 长88.1km，DN100-300 mm配水管100km，供水保证率98%；

排水状况：排放依附道路排水系统，雨污合流汇入城市排水管网。可控制性集中排放，排水畅通；

通讯状况：株洲市城区已建成移动通讯电话以及综合通讯数字网，目前城区交换机总量36.30多万门。宗地外接市政通讯网，通讯保证率100%。

综合考虑以上影响地价的个别因素，评估分析：宗地形状基本规则，土地面积较大，对土地利用无不利影响，地质地势条件较优，临路状况较好，宗地与周边区域通达度高。城市规划近期前景良好，作为设定用途符合最有效利用原则，个别条件对宗地产生有利影响。

2

第三部分 土地估价

一、估价原则

地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成的。而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋向，了解土地价格组成的各种因素及各因素之间相互作用，才能做出正确的估价。我们在本次估价过程中根据地价、评估技术规程及侍估宗地的具体情况主要遵循以下原则：

（1）合法性原则

土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以土地使用权证、权属登记和其他合法证件为依据。在合法使用方面，应以使用管制（城市规划、土地用途管制等）为依据。在合法处分方面，应以法律法规和合同（如土地使用权出让合同）等容许的处分方式为依据。此次采用的市场比较法、假设开发法以该原则为基础。

（2）替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。此次采用的市场比较法以该原则为基础。

（3）预期收益原则

对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。此次采用的假设开发法以该原则为基础。

（4）最有效使用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。此次采用的假设开发法以该原则为基础。

（5）需求与供给原则

在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

（6）多种方法相结合的原则

随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价

格。

总之，在评估过程中，要按国家、地方的有关规定， 遵守客观、公正、科学、合法的总原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。

二、估价方法与估价过程

（一）方法选择

根据估价对象的特点、具体条件和项目的实际情况，参照《城镇土地估价规程》，结合估价对象所在区域的土地市场情况和土地估价师收集的有关资料，分析、选择适宜于估价对象土地使用权价格的评估方法。估价对象设定用途为城镇住宅用地，依据《城镇土地估价规程》规定，可以采用市场比较法、剩余法（假设开发法）、收益还原法、基准地价系数修正法等方法评估，不宜采用成本逼近法评估。

1、采用的方法

（1）由于评估宗地所在区域土地交易市场较活跃，可以选择到与待估宗地相类似的近期已经发生交易的纯土地市场交易案例，通过对三个比较案例考虑期日、用途、年期、交易方式、区域因素、个别因素等影响因素的修正，可以计算估价对象的价格，故适宜采用市场比较法评估。

（2）评估宗地有详细的设计规划资料，并且所处区域可以选择到与待估宗地地上建筑物相类似的销售市场交易案例，能够通过市场比较法合理确定房地产总价，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，最终求取单位地价，故适宜采用假设开发法评估；

2、不采用的方法

（1）收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价，由于待估宗地为待开发利用土地，无现实收益且预期收益难以测算与剥离，并且区域内建成后的相似物业经营模式大多为出售，不能够通过所在区域房地产的租金水平合理确定估价对象的房地产总收益，故不适宜采用收益还原法评估；

（2）虽然株洲云龙示范区管理委员会于2012年5月公布了株洲云龙示范区龙头铺镇与云田镇基准地价成果报告》，但云龙示范区为株洲市新开发区，正在全面开发建设阶段，特别是即将动工的长株潭城际铁路将经过该区域，近期来其区位条件和基础设施均发生了较大变化及完善，估价对象所在区域的土地价值上涨较快，现有的基准地价成果已无法反映土地的客观价值，因此此次评估不采用基准地价修正系数法。

（3）成本逼近法一般适应于新开发建设的郊区或土地成交案例少的地区。本次估价的评估对象处区域土地市场较为发达、交易案例较多的，故不选择此方法。

综上所述，本次估价采用市场比较法和假设开发法进行评估。

（二）估价过程

估价对象的土地使用权类型为国有划拨，本次评估先测算出住宅法定最高出让年限70年下的出让土地使用权价格，再根据相关文件确定土地使用年期无限年期的划拨土地使用权价格。

法定最高出让年限下的出让土地使用权测算： A、市场比较法 1、基本原理

市场比较法，是在求取一宗评估宗地的价格时，根据替代原理，将评估宗地与在较近时

期内已经发生交易的类似宗地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该宗地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出评估宗地在估价期日地价的方法。其基本公式：

V=VB×A×B×D×E 式中：V：待估宗地价格； VB：比较实例价格；

A：待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数

B：待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数 E：待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数 具体测算思路是： 1）选取比较实例；

2）选择比较因素，并具体说明估价对象和比较实例的各因素条件；

3）在因素指标量化的基础上，将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，编制比较因素条件说明表；

4）根据比较因素条件指数表，确定比较因素修正系数。

5）采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。

6）对比准价格进行分析，确定市场比较法测算结果。 2、估价过程

估价对象二宗地地块相连，为总体开发项目，其区域因素与个别因素一致，此次评估采用三个相同的比较实例进行测算。

（1）比较实例的选择

估价对象设定用途为城镇住宅用地，受托方估价人员通过对估价对象所在区域内市场交易资料的收集并分析，选取了与待估宗地处于同一供需圈内的多个相同用途交易案例。估价对象位于株洲市的北郊区，经过筛选比较分析，最终选择了郊区近期发生交易的与估价对象条件类似的3个比较实例，各比较案例具体条件描述如下：

实例A：株洲市城市建设开发有限责任公司

该实例是株洲市城市建设开发有限责任公司的位于红旗路的土地，通过挂牌方式取得，用途为城镇住宅用地，用地面积16958.09平方米，土地使用年期为70年，规划容积率4.0。宗地距区域商服中心6公里，距最近的公交车站150米，距长途汽车站6公里，区域内路网稠密，停车方便。宗地临红旗路，形状不规则，对宗地利用有一定影响，地形较平坦，地质条件优，土地承载力大于25吨/m，自然灾害发生频率大于80年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全。成交时间2011年2月，交易正常，基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为1802元/平方米。

实例B：长沙金麟房地产有限公司

该实例是长沙金麟房地产有限公司的位于学林路的土地，通过挂牌方式取得，用途为城镇住宅用地，用地面积157932.28平方米，土地使用年期为70年，规划容积率3.0。宗地距区域商服中心6公里，距最近的公交车站150米，距长途汽车站6公里，区域内路网稠密，停车方便。宗地临学林路，形状较规则，有利于宗地利用，地形较平坦，地质条件优，土地承载力大于25吨/m，自然灾害发生频率大于80年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全。成交时间2011年9月，交易正常，基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（通路、通电、

2

2

供水、排水、通讯）及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为1725元/平方米。

实例C：湖南幸福投资发展有限公司

该实例是湖南幸福投资发展有限公司的位于明照乡新华路的土地，通过挂牌方式取得，用途为城镇住宅用地，用地面积7044.03平方米，土地使用年期为70年，规划容积率2.2，宗地距区域商服中心2公里，距最近的公交车站50米，距长途汽车站2公里，区域内路网稠密，停车方便。宗地临新华路，形状为矩形，地形较平坦，地质条件优，土地承载力大于25吨/m，自然灾害发生频率大于80年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全。成交时间2011年10月23日，交易正常，基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为1941元/平方米。

（2）比较因素选择

根据估价对象与比较案例的具体情况，结合市场调查情况及评估人员经验，参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001），我们选择影响估价对象地价的主要因素有：

①用途修正：根据调查不同用途的收益情况，进行对比确定用途修正系数。 ②交易期日：根据株洲市地价指数，确定交易期日修正系数。

③交易情况：考虑交易行为中的一些特殊因素所造成的比较案例地价偏差，将其成交地价修正为正常市场地价。

④交易方式：考虑交易行为中交易方式的不同，而将交易方式修正为同一交易方式的正常市场地价。

⑤土地使用年期：指估价对象和比较案例的土地使用年期。

⑥区域因素：主要有距区域商服中心距离、距公交车站距离、距长途汽车站距离、水电综合保证率、区域公用设施状况、环境优劣度、道路通畅度、基础设施完善度等。

⑦个别因素：主要有宗地面积、容积率、形状、地形、临街条件、自然灾害危害程度、地质状况、规划限制等。

比较实例与估价对象各因素及其条件说明可见表（表3-1-1）：

表3-1-1 比较因素条件说明表 估价对象及比较实例 比较因素 宗地位置 土地单价（元/平方米） 土地用途 交易期日 交易情况 交易方式 土地使用年期（年） 距商业中心距离 距公交车站距离 距长途汽车站距离 区域水电综合保证率 因素 区域公用设施状况 环境优劣度 道路通畅度 基础设施完善度 宗地1 宗地2 实例A 红旗路 1802 住宅 2011年2月 正常 正常 住宅70 距区域中心距离6公里 100m 6公里 ≥98% 较齐全 基本无污染 通畅 完善 实例B 实例C 2

云峰大道 华强路 待估 待估 住宅 住宅 2013年3月 2013年3月 正常 正常 正常 正常 住宅70年 住宅70年 距区域中心距区域中心距离10公里 距离10公里 100m 10公里 ≥98% 较齐全 基本无污染 通畅 完善 100m 10公里 ≥98% 较齐全 基本无污染 通畅 完善 学林路 明照乡 1725 1941 住宅 住宅 2011年9月 2011年10月 正常 正常 正常 正常 住宅70 住宅70 距区域中心距区域中心距离6公里 距离2公里 100m 6公里 ≥98% 较齐全 基本无污染 通畅 完善 50m 2公里 ≥98% 较齐全 基本无污染 通畅 完善

面积（m） 容积率 宗地形状 个别因素 259915.84 4 基本规则 地形 平坦 临街条件 临主干道 自然灾害危害程度 ≥80年一遇 地质状况（T/m2） 规划限制 ≥25 最佳用途 16958.09 157932.28 4 3 不规则，对宗较规则，有利基本规则 地利用有一于宗地利用 定影响 平坦 平坦 平坦 临主干道 临主干道 临主干道 ≥80年一遇 ≥80年一遇 ≥80年一遇 ≥25 最佳用途 ≥25 最佳用途 ≥25 最佳用途 58070.85 4 7044.03 2.2 矩形 平坦 临主干道 ≥80年一遇 ≥25 最佳用途 （3）编制比较因素条件指数表

根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：

①用途修正：估价对象与比较案例的用途均为城镇住宅用地，故土地用途修正指数均为100。

②期日修正：株洲市处于城市地价动态监测的范围，因此本次评估采用株洲市的地价指数作为依据。株洲历年的地价指数见表（表3-1-2）：

表3-1-2 株洲市地价指数历年情况 年份 2006年 2007年 2035年 2009年 2010年1季度 2010年2季度 2010年3季度 2010年4季度 2011年1季度 2011年2季度 2011年3季度 2011年4季度 2012年1季度 2012年2季度 2012年3季度 2012年4季度 2013年1季度 宗地地价指数修正系数见下表： 修正系数 ③交易情况修正

考虑交易情况是否正常对地价的影响。比较案例A、B、C均为正常情况下发生的交易，

宗地1、2 100 案例A 97.5 案例B 100.4 案例C 101.4 综合 141 162 167 170 179 192 195 203 207 209 213 215 216 216 216 216 218 商业 163 182 190 189 199 222 227 237 241 243 249 254 257 259 263 266 268 居住 189 213 216 222 241 255 260 271 278 281 286 289 288 286 283 283 285 工业 154 178 199 203 198 199 200 202 204 204 204 204 205 205 200 198 198 此次评估以估价对象地价指数为基准，此次评估的估价基准日为2013年3月15日，各

地价水平为市场价格，因此不需要将地价进行交易情况修正。

④土地使用年期修正

估价对象设定用途为住宅用地，土地使用年期为住宅用地最高出让70年，3个比较案例的土地使用年期均为住宅用地最高出让年期70年，两者年期一致，则不需进行年期修正。

⑤区域及个别因素条件指数 I、区域因素

A、距区域商服中心距离，以估价对象距区域商服中心距离修正指数定为100，距离每增加或减少1公里，地价指数减少或增加1。

B、道路通达度指数的确定，将道路通达度分为通畅、较通畅、一般、不通畅四个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，则地价指数减少或增加2。

C、距公交车站距离指数的确定，以估价对象条件为100，距公交车站距离每增加或减少50米，则地指数价减少或增加1。

D、距长途汽车站距离指数的确定，以估价对象条件为100，距公交车站距离每增加或减少1公里，则地价指数减少或增加1。

E、基础设施状况，将基础设施状况分为完善、较完善、一般三个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，则地价指数减少或增加2。

F、区域公用设施状况指数，将区域公用设施状况分为齐全、较齐全、一般三个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，则地价指数减少或增加2。

G、环境质量指数的确定：将环境质量状况分为基本无污染区、轻度污染区、中度污染区、重度染污区四个级别，以估价对象条件指数定为100，环境质量级别每上升或降低一个级别，则地价指数增加或减少1。

H、水电综合保证率指数的确定：将水电综合保证率分为≥98、[95，98）、[90，95）、[85，90）四个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，则地价指数减少或增加2。。

Ⅱ、个别因素：

A、自然灾害危害程度指数修正：将自然灾害危害程度分为超过100年一遇、50-100年一遇、20-50年一遇、10-20年一遇四个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，则地价指数减少或增加1。

B、地质条件指数，将地质条件分为地基承载力≥25吨/m、地基承载力20-25吨/m、地基承载力15-20吨/m、地基承载力10-15吨/m四个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，则地价指数减少或增加1。

C、宗地形状，将宗地形状分为矩形、基本规则、较规则、不规则四个等级，以估价对象条件为100，每上升或下降一个等级，则地价指数上升或下降2。

D、宗地地形条件，将地形条件均为平坦、较平坦、不平坦三个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，则地价指数减少或增加1。

E、宗地临街条件，将临街条件分为临主干道、临次干道、临支路三个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，则地价指数减少或增加2。

F、用地规划限制，将用地规划分为最佳用途、较适合用途、一般用途三个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，则地价指数减少或增加2。

G、宗地面积，依据宗地面积大小将宗地面积划分为面积>50000m，30000-50000m，10000-30000m，≤ 10000m四等。以估价对象条件为100，每增加或减少一个等级，地价指数上涨或下降1。

H、容积率修正系数，参照《株洲云龙示范区龙头铺镇与云田镇基准地价成果报告》中住

2

2

2

2

2

2

2

2

宅用途用地容积率修正系数表（表3-1-3）：

表3-1-3住宅用地容积率修正取值表 容积率 1.0 1.3 1.6 1.8 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 6.0 修正系数 1.00 1.03 1.07 1.10 1.14 1.22 1.31 1.41 1.50 1.58 1.64 1.69 表3-1-4 估价对象与3个比较实例容积率修正系数表 容积率 修正系数 宗地1、2 4 1.5 实例1 4 1.5 实例2 3 1.31 实例3 2.2 1.17 根据比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表（表3-1-5）。

表3-1-5 评估宗地及3个比较实例因素条件指数表 比较因素 估价对象及比较实例 单位地价（元/建筑平方米） 土地用途 交易期日 交易情况 交易方式 土地使用年期（年） 距区域商服中心距离 距公交车站距离 距长途汽车站距离 区域因素 水电综合保证率 区域公用设施状况 环境优劣度 道路通畅度 基础设施完善度 面积（m） 容积率 宗地形状 个别因素 地形 临街条件 自然灾害危害程度 地质状况（T/m2） 规划限制 ④因素修正

在各因素条件指数的基础上进行比较实例各影响因素修正，将评估宗地的因素条件指数，得到因素条件修正系数表（表3-1-6）：

表3-1-6-1 宗地1因素条件修正系数表

2宗地1 待估 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 1.5 100 100 100 100 100 100 宗地2 待估 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 1.5 100 100 100 100 100 100 实例A 1802 100 97.5 100 100 100 104 100 104 100 100 100 100 100 98 1.5 98 100 100 100 100 100 实例B 1725 100 100.4 100 100 100 104 100 104 100 100 100 100 100 98 1.31 98 100 100 100 100 100 实例C 1941 100 101.4 100 100 100 108 102 108 100 100 100 100 100 97 1.17 100 100 100 100 100 100

估价对象及比较实例 比较因素 单位楼面地价（元/平方米） 用 途 交易日期 交易情况 交易方式 土地使用年期（年） 距区域商服中心距离 距公交车站距离 距长途汽车站距离 区域因素 水电综合保证率 区域公用设施状况 环境优劣度 道路通畅度 基础设施状况 面积（m2） 容积率 宗地形状 个别因素 地形 临街条件 自然灾害危害程度 地质状况（T/m2） 规划限制 修正后比准地价（元/平方米） 市场比较法最终单位地价 （元/平方米）

表3-1-6-2 宗地2因素条件修正系数表 估价对象及比较实例 比较因素 单位楼面地价（元/平方米） 用 途 交易日期 交易情况 交易方式 土地使用年期（年） 区域 因素 距区域商服中心距离 距公交车站距离 实例A 1802 100/100 100/97.5 100/100 100/100 100/100 100/104 100/100 实例B 1725 100/100 100/100.4 100/100 100/100 100/100 100/104 100/100 实例C 1941 100/100 100/101.4 100/100 100/100 100/100 100/108 100/102 实例A 1802 100/100 100/97.5 100/100 100/100 100/100 100/104 100/100 100/104 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/98 1.5/1.5 100/96 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 1815 实例B 1725 100/100 100/100.4 100/100 100/100 100/100 100/104 100/100 100/104 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/98 1.5/1.31 100/98 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 1895 1932 实例C 1941 100/100 100/101.4 100/100 100/100 100/100 100/108 100/102 100/108 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/97 1.5/1.17 100/102 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 2085

距长途汽车站距离 水电综合保证率 区域公用设施状况 环境优劣度 道路通畅度 基础设施状况 面积（m2） 容积率 宗地形状 个别 因素 地形 临街条件 自然灾害危害程度 地质状况（T/m2） 规划限制 修正后比准地价（元/平方米） 市场比较法最终单位地价 （元/平方米） 价取三个比准价格的简单算术平均值。

B、假设开发法

假设开发法是首先根据土地用途估算开发项目完成后不动产正常交易价格（即总开发价值）的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，然后从总开发价值中分离出价格余额，最终求取总地价、单位地价的方法。其计算公式：

土地价格=预计开发完成后房地产总售价－开发成本－投资利息－投资利润－销售税费 具体测算思路是：

（1）确定最佳土地利用方式 （2）预计开发完成后房地产总售价 （3）确定房地产开发成本 （4）确定投资利息 （5）确定投资利润 （6）确定销售税费

（7）总地价＝预计开发完成后房地产总售价－开发成本－投资利息－投资利润－销售税费

（8）单位面积地价＝总地价÷总用地面积。

1、确定最佳土地利用方式

估价对象位于株洲市云龙示范区××，评估设定为住宅用地，周边规划多为住宅用房、商业、住宅综合用房和娱乐设施用地，区域规划配套有银行、学校、农贸市场、移动公司、区域内公共设施，配套设施处于全面完善中，作为住宅用地为最佳利用方式。

根据委托方提供的《株洲云龙示范区管理委员会发展规划部证明》，估价对象各宗地规

100/104 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/98 1.5/1.5 100/96 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 1815 100/104 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/98 1.5/1.31 100/98 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 1895 1932 100/108 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/97 1.5/1.17 100/102 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 2085 三个比较案例的修正后比准价格相差不大，本次市场比较法评估所采用的单位地

划容积率为4.0，根据最有效使用原则本次评估设定容积率为4.0。

根据估价人员对估价对象所处区域土地利用状况的调查，估价对象所处区域内大部分为住宅用地，建筑物结构大部分为钢混结构，考虑到城市规划等限制条件，结合合法原则与最有效使用原则，此次评估设定估价对象的规划利用方式为最佳土地利用方式，即：土地用途为城镇住宅用地，容积率为4.0，建筑密度为50%，钢混结构为估价对象的最佳土地利用方式。根据评估宗地所在区域土地利用情况，小区门庭、垃圾站、物业管理用房、配电室、业主活动室等附属用房一般不出售，附属用房面积占总建筑面积为3%，则宗地1建筑总面积为239663.36平方米，其中可出售住宅建筑面积为232473.46平方米，不可出售附属用房建筑面积为7189.9平方米；宗地2建筑总面积为232283.4平方米，其中可出售住宅建筑面积为225314.9平方米，不可出售附属用房建筑面积为6968.50平方米。

2、预计开发完成后房地产总售价 （1）比较实例选择

根据受托方评估人员对评估宗地所在区域及周边房地产的市场售价调查，结合所掌握的商品用房销售价格资料，评估选取了与估价对象同类地区、同类物业、用途相近、结构相似、装修档次、建成年代均相近的三个商品用房的销售资料，通过市场比较，确定评估宗地房地产售价。

1、比较实例选择

实例A：磐龙小区，位于云龙示范区云龙大道。住宅用途，高层，钢混结构，平面布局合理，水电气综合保证率98%以上，外临道路为主干道云龙大道，商业繁华度较优，交通便捷度较便捷，为生态社区，基本无污染，自然灾害危害度50-100年一遇，公共设施齐全，生活设施完善，基础设施状况“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯），住宅用房销售均价约为3300元/平方米。

实例B：学府港湾。位于云龙示范区迎宾大道。住宅用途，高层，钢混结构，平面布局合理，水电气综合保证率98%以上，外临道路为主干道迎宾大道，自然灾害危害度50-100年一遇，商业繁华度较优，交通便捷度较便捷，处于基本无污染区，公共设施较齐全，生活设施较完善，基础设施状况“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯），住宅用房销售均价约为3088元/平方米。

实例C：时代国际。位于云龙示范区时代大道。住宅用途，高层，钢混结构，平面布局合理，水电气综合保证率98%以上，外临道路为主干道时代大道，自然灾害危害度50-100年一遇，商业繁华度一般，交通便捷度较便捷，处于基本无污染区，公共设施较齐全，生活设施较完善，基础设施状况“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯），住宅用房销售均价约为3000元/平方米。

（2）比较因素的选择

根据估价对象的用途及区域位置等条件，选择影响估价对象价格的主要因素有： ①交易时间：确定地价指数，进行交易基准日修正。 ②交易情况：是否为正常、客观、公正的交易。

③区域因素：主要有周边道路类型、交通便捷度、商业繁华度，基础设施状况、生活设施完备度，公共设施完善度，环境优劣度等。

④个别因素：主要有自然质量优劣度、临街状况、建筑结构、建筑物内部格局、物业状况、停车状况等。

（3）因素条件说明（表3-2-1）

表3-2-1 比较因素条件说明表

估价对象及比较实例 比较因素 位置 售价（元/平方米） 用 途 交易日期 交易情况 所临道路类型 交通便捷度 商业繁华度 区域因素 生活设施完备度 公共设施完善度 估价对象 华强路/云峰大道 待估 住宅 2013年3月 正常 主干道 较便捷 一般 较完善 较齐全 五通（通路、磐龙小区 学府港湾 时代国际 云龙大道 3300 住宅 2013年3月 正常 主干道 较便捷 较优 完善 齐全 五通（通路、通电、供水、排水、通讯） 无污染 一面临街 50-100年一遇 钢混 合理 有物业 有停车场，能满足停车需求 迎宾大道 3088 住宅 2013年3月 正常 主干道 较便捷 较优 较完善 较齐全 五通（通路、通通讯） 基本无污染 一面临街 时代大道 3000 住宅 2013年3月 正常 主干道 较便捷 劣 较完善 较齐全 五通（通路、排水、通讯） 基本无污染 一面临街 基础设施状况 环境优劣度 临街状况 通电、供水、排水、通讯） 基本无污染 一面临街 电、供水、排水、通电、供水、自然灾害危害程度 50-100年一遇 个别因素 建筑结构 建筑物内部格局 物业状况 停车状况 钢混 合理 有物业 有停车场，能满足停车需求 50-100年一遇 50-100年一遇 钢混 合理 有物业 有停车场，能满足停车需求 钢混 合理 有物业 有停车场，能满足停车需求 （4）编制比较因素条件指数表

为将各比较实例和等估宗地间的各种差别量化，然后反映到地价水平的差别上，必须将前述的估价对象和比较实例的各种比较因素条件转化为可比的定量条件指数。

以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应指数。

A、交易时间

估价对象与比较案例交易时间较近，不需进行交易期日修正。 B、交易情况

此次评估所选择的3个比较实例交易信息均为在售楼盘的销售价格案例，其交易情况均正常，与评估宗地的交易情况一致，故交易情况因素条件指数均确定为100。

C、土地用途

此次评估所选择的3个比较实例用途均为为商品住房，与估价对象一致，故土地用途因素条件指数均确定为100。

D、区域因素 a. 所临道路类型

所临道路类型分为临主干道、临次干道、临支路三个等级。以待估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数相应上升或降低2。

b.交通便捷度

交通便捷度分为便捷、较便捷、一般三个等级。以待估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数相应上升或降低3。

c.公共设施完善度

公用设施完善度分为完善、较完善、一般、不完善四个等级。以待估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数相应上升或降低2。

d.基础设施情况

基础设施情况分为五通、六通、七通三个等级。以待估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数相应上升或降低1。。

e.商业繁华度

商业繁华度分为优、较优、一般、劣四个等级。以待估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数相应上升或降低1。

f. 生活设施完备度

生活设施完备度分为齐全、较齐全、一般、不齐全四个等级。以待估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数相应上升或降低2。。

g.环境质量

环境质量是指区域内自然环境和是否有污染及污染程度，分为无污染，基本无污染，轻度污染，较重污染，严重染污五个等级，以待估宗地环境质量条件指数为100，每上升或减少一个等级，条件指数相应增加或减少2。

E、个别因素 a. 临街状况

临街状况分为二面临街、一面临街、不临街三个等级，以待估宗地环境质量条件指数为100，每上升或减少一个等级，条件指数相应增加或减少2。

b.自然灾害危害程度

自然灾害危害程度分为超过100年一遇、50-100年一遇、20-50年一遇、10-20年一遇四个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，则地价指数减少或增加1。

c.建筑结构

建筑结构分为框架结构、钢混结构、砖混结构三个等级，以待估宗地环境质量条件指数为100，每上升或减少一个等级，条件指数相应增加或减少2%。

d.建筑物内部格局

建筑物内部格局分为合理、较合理、一般三个等级，以待估宗地环境质量条件指数为100，每上升或减少一个等级，条件指数相应增加或减少1%。

e.物业情况

物业情况分为有物业管理、无物业管理二个等级，以待估宗地环境质量条件指数为100，每上升或减少一个等级，条件指数相应增加或减少1%。

f.停车状况

停车状况分为有停车场能满足停车需求、有停车场能基本满足停车需求、无停车场不能

满足停车需求三个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，则地价指数减少或增加1

根据比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表（表3-2-2）。

表3-2-2 比较因素条件指数表 估价对象及比较实例 比较因素 售价（元/平方米） 用 途 交易日期 交易情况 所临道路类型 交通便捷度 商业繁华度 区域因素 公共设施完善度 生活设施完备度 基础设施状况 环境优劣度 临街状况 自然灾害危害程度 个别因素 建筑结构 建筑物内部格局 物业状况 停车状况 （5）因素修正

在各因素条件指数的基础上进行比较实例各影响因素修正，将评估宗地的因素条件指数化，得到因素修正系数，见表3-2-3。

表3-2-3 比较因素修正系数表 估价对象及比较实例 比较因素 售价（元/平方米） 用 途 交易日期 交易情况 所临道路类型 交通便捷度 商业繁华度 区域因素 公共设施完 善度 生活设施完备度 基础设施状况 磐龙小区 3300 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/101 100/102 100/102 100/100 学府港湾 3088 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/101 100/100 100/100 100/100 时代国际 3000 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/99 100/100 100/100 100/100 估价对象 待估 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 磐龙小区 3300 100 100 100 100 100 101 102 102 100 102 100 100 100 100 100 100 学府港湾 3088 100 100 100 100 100 101 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 时代国际 3000 100 100 100 100 100 99 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

环境优劣度 临街状况 自然灾害危害程度 个别因素 建筑结构 建筑物内部格局 物业状况 停车状况 比准售价（元/平方米） 估价对象售价（元/平方米） 象条件时的房地产比准售价。

宗地1、2地块相连、房价相当，且均与三个比较案例处于同一供需圈，用途相同，交易日期相近，可比性高，经过比较分析，三个房地产比准售价较接近，考虑三个比较案例均为市场正常交易案例，评估过程因素修正幅度合理，故取三个比准售价的简单算术平均值作为宗地1、2的房地产售价。

则：宗地1房地产总售价=销售均价×可售住宅用房建筑面积 =3055×232473.46 =71020.64（万元）

宗地2房地产总售价=销售均价×可售住宅用房建筑面积 =3055×225314.9 =68833.70（万元）

3、确定房地产开发成本 （1）建安成本

根据《株洲市云龙示范区龙头铺镇与云田镇基准地价成果报告》中的“建制镇房屋重置价格标准”，钢混结构房屋重置价为858元/平方米，结合待估宗地的规划限制条件及受托方评估人员对株洲市物价局、房地产管理局、宗地所在区域及周边房地产市场的调查，综合当今房地产市场建筑成本、人工成本涨幅，确定至估价基准日房屋重置价格上涨幅度约40%，则本次评估确定住宅用房和附属用房重置价为1201元/平方米。则：

宗地1房地产建安总成本=建筑物重置单价×规划总建筑面积 =1201×239663.36 =28783.57（万元）

宗地2房地产建安总成本=建筑物重置单价×规划总建筑面积 =1201×232283.4 =27897.24（万元） （2）前期费用

房地产开发项目的前期费用包括市场调查、可行性研究、勘察设计、建设工程招投标等前期工作所必要的费用。结合株洲市云龙示范区房地产开发项目的一般情况，本次评估取前期费用为建安成本的9%。

（3）专业费用

房地产开发项目中专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用等。结合株洲市云龙示范区房地产开发项目的一般情况，本次评估取专业费为建安成本的6%。

100/102 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 3079 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 3057 3055 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 3030 经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较案例经因素修正后达到估价对

（4）管理费用

管理费用指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用，包括人员工资、水电费用、车辆使用费用、招待费用等为项目开发所支付的必要开支，结合株洲市云龙示范区房地产开发项目的一般情况，本次评估管理费用取5%。

（5）不可预见费

不可预见费又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用的增加。结合株洲市云龙示范区房地产开发项目的一般情况，本次评估取不可预见费为建安成本的3%。则：

宗地1房地产开发成本＝28783.57×（1+9%+6%+5%+3%） ＝35403.79（万元）

宗地2房地产开发成本＝27897.24×（1+9%+6%+5%+3%） ＝34313.61（万元） 4、投资利息

以上述建筑物开发成本及土地成本的合计为基数，结合开发项目的投资规模，设定开发周期为3年，利息率按估价基准日中国人民银行公布实行的一至三年期的贷款利率6.15％计，假设开发成本均匀投入，计息期为开发期的一半，假设土地成本是一次性投入，计息期为整个开发周期，按复利计息，贷款利息为：

投资利息＝房地产开发成本×[（1＋利息率）

发周期

开发周期/2

－1]＋土地价格×[（1＋利息率）

开

－1]

宗地1＝3315.71万元+0.1961×地价 宗地2＝3213.61万元+0.1961×地价 5、投资利润

房地产开发同其他投资一样，应获得相应回报，根据委托方提供的资料，结合评估项目

特点和株洲市云龙示范区房地产开发平均利润水平，综合株洲市商品房有关政策及房地产开发周期，本次评估取投资利润率为30%则：

投资利润＝（开发成本＋土地成本）×投资利润率 宗地1= 10621.14万元+0.30×地价 宗地2＝10294.08万元+0.30×地价

6、相关税费

在销售过程中支出的税费主要有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、买卖手续费、广告宣传及代理费。

销售税金及附加：按国家有关规定及株洲市税费收取情况，营业税按销售收入的5%缴纳，城市维护建设税按营业税的7%缴纳，教育费附加按营业税的4.5%缴纳，合计为销售收入的5.6%。

按目前株洲市一般情况，买卖手续费约为销售收入的2%，广告宣传及代理费为销售收入的2%。

根据待估宗地各宗地的实际情况和当今房地产销售相关税费情况等综合考虑，本次评估设定估价对象税费取值分别为9.6%。

相关税费＝房地产总收入×相关税费率 宗地1=71020.64×9.6% ＝6817.98（万元） 宗地2=68833.70×9.6% ＝6608.04（万元）

7、土地价格的计算

土地总价=预计开发完成后房地产总收入－开发成本－投资利息－投资利润－相关税费 宗地1土地总价=12425.91（万元） 土地单价=土地总价÷土地面积 =2074（元/平方米） 宗地2土地总价=12043.28（万元） 土地单价=土地总价÷土地面积 =2074（元/平方米）

划拨土地使用权价值的确定：

根据《湖南省财政、湖南省国土资源厅关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的通知》（湘财综[2007]65号）文件，转让划拨国有土地使用权、依法利用原划拨土地进行经营性建设，或者变现处置抵押划拨土地使用权等，依法应当补办出让手续的，补缴土地价款的具体补缴比例，商业用地不得低于成交价款的40%;商品住宅用地不得低于成交价款的35％;工业用地不得低于成交价款的25%;其他用地不得低于成交价款的30%，株洲市国土资源局直接依据此文件确定土地出让金比例，此次评估的宗地划拨土地使用权价格，按出让国有建设用地使用权价格的35%扣除出让金。详见（表3-3）。

表3-3 待估宗地划拨价格确定表

单位：元/平方米 宗地名称 宗地1 宗地2

评估面积（m） 59915.84 58070.85 2市场比较法 出让价格 1932 1932 划拨价格 1256 1256 假设开发法 出让价格 2074 2074 划拨价格 1348 1348 三、地价的确定

1、地价确定的方法

根据以上评估过程，该估价对象采用了市场比较法和假设开发法进行评估。市场比较方法测算的划拨土地使用权价值结果为1256元/平方米，假设开发法测算的划拨土地使用权价值结果为1348元/平方米。

市场比较法是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，对类似地产成交价格作适当修正，以此得到待估宗地比准价格的一种方法。由于该方法选择的比较案例是在市场上搜集的比较客观的真实交易，修正体系是根据估价师多年实践经验编制而成，因此，该方法的测算结果能够比较真实的反映待估宗地客观合理的市场价格。

假设开发法是根据土地用途估算开发项目完成后不动产正常交易价格（即总开发价值）的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，然后从总开发价值中分离出价格余额，最终求取总地价、单位地价的方法。因此，该方法的测算结果能够比较真实的反映待估宗地的客观合理的市场价格。

通过对当地土地市场和土地价格的分析，两种评估方法的评估结果内涵一致，价格相近，可靠性相当。根据项目特点，综合考虑评估宗地所在区域的地价水平，评估人员认为市场比较法和假设开发法测算结果的简单算术平均值（取整）作为最终结果较为合理，本次评估以市场比较法和假设开发法测算结果的简单算术平均值（取整）作为估价对象土地使用权最终

的评估结果。详见（表3-4）。

表3-4 待估宗地估价结果确定表

单位：元/平方米 宗地名称 宗地1 宗地2 合计

2、估价结果

××委托评估的位于株洲市云龙示范区××的二宗国有建设用地，在评估基准日2013年3月15日，设定用途为城镇住宅用地，设定开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整，容积率为4.0，土地使用权年限为无限年期，规划利用条件下的划拨用地使用权价格为：

土地面积：117986.69平方米； 单位面积土地价格：1302元/平方米； 土地总价：15361.84万元；

大 写：壹亿伍仟叁佰陆拾壹万捌仟肆佰元整； （货币种类：人民币）

估价结果详见附表《土地估价结果一览表》（表1-1）。

第四部分 附 件

附件1 委托方《土地价格评估委托书》复印件 附件2 委托方《企业法人营业执照（副本）》复印件 附件3 估价对象《国有土地使用证》（证号：××）复印件

附件4 估价对象《株洲云龙示范区管理委员会发展规划部证明》复印件 附件5 估价对象及比较案例位置示意图 附件6 估价对象现状利用照片 附件7 市场比较法案例照片 附件8 假设开发法案例照片 附件9 估价机构营业执照 附件10 评估机构资质证书复印件

评估面积（m） 59915.84 58070.85 117986.69 2市场比较法 价格 1256 1256 / 权重 0.5 0.5 / 假设开发法 价格 1348 1348 / 权重 0.5 0.5 / 划拨土地单价（元/㎡） 1302 1302 / 土地总价（万元） 7801.04 7560.8 15361.84 附件11 土地估价师资质证书复印件

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