房地产估价作业 - 图文

市场法作业

1．拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表。

另：可比实例乙、丙的付款方式均为一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万元，月利率1%；第二年末72万元，月利率1.05%。2001年8月初人民币与美元的市场汇价为1：8.5，2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1：8.3。该类房地产人民币价格2000年逐月下降0.8%，2001年逐月上涨1.0%，2002年逐月上涨1.2%。又知1平方米=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2002年8月初的正常市场价格。 2．为评估某写字楼2001年月10月1日的的正常市场价格，估价人员在附近地区选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格与成交日期 解：（3比准 （2）交易情况分析判断 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。 （3）调查获知该类写出字楼的价格，2000年月11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨价 1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨价 1.8%。 （4）房地产状况分析判断 房地产状况中的三个修正因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价状况的幅度。 试利用上述资料估算该写字楼2001年月10月1日的的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。 解：（

成本法作业

1．某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。土地于1994年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元/平方米；建筑物的结构为钢筋混凝土，于1995年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为每平方米建筑面积800元。1999年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元/平方米；该类房屋的重置价格（含使用权年限为50年的土地价格）为每平方米建筑面积2000元。估计该类建筑物的残值率为零，土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产1999年10月1日的总价和单价。

（4）

比准价解：（

2．某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000 m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/ m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零，试计算该宗房地产现时的价格（土地资本化率为8%）。

旧解：

收益法作业

1．现有一处平房，其基地面积为150m2，建筑面积为100m2，土地使用权年限为60年，从1995年9月1日起计。该建筑物于1996年9月1日建成投入使用，耐用年限为60年。建筑物原值为500元/m2，残值率为2%。此平房出租每月可收租金2000元。押金1万元，押金运用收益率为8%。租金损失准备金按一个月的租金收入计提。税费包括：房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加，四项税费合计占年租金收入的17.5%。管理费按年租金收入的5%计提。维修费和保险费均各按建筑物原值的2%计提。假定综合报酬率为10%。

试根据以上资料，评估该出租平房2003年9月1日的收益价格。

旧（4） ① （（4）计算年运营费用 ①四项税费

解：（

四项税费?22800?17.5%?3990元

②管理费

管理费?22800?5%?1140元

③四项税费

维修费?500?100?2%?1000元

④保险费

保险费?500?100?2%?1000元

年运营费用=①+②+③+④=3990+1140+1000+1000=7130元

（5）计算年净收益

年净收益=22800-7130=15670元

（6）计算收益价格

收益价格V?156701?[1?]?155597元 10%(1?10%)52该出租平房2003年9月1日的收益价格为155597元。

2．待估房地产是一出租的写字楼，宗地面积为7000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，建筑物为地上16层地下两层，总建筑面积为30000m2，建筑物于1990年建成，建筑物耐用年限为60年。1995年4月25日以出让方式获得50年期的土地使用权。试计算该房地产2001年4月的转让价格。

（1）租金按净面积计算，一般可供出租的净面积占建筑总面积的60%，其余为公共场所过道、管理用房、设备间以及其他附属用房。

（2）每平房米每月租金平均为40元。房屋空置率年平均为10%。

（3）同类建筑物重置价格 为8000万元，家具设备装修重置价格为1500万元，日常费用（人员工资、水电费、装修、保洁等费用）平均每月为20万元，房产税每年按建筑物重置价格的70%的1.2%缴纳，其他税费约为每月收入的6%。年资本化率9%。

解：（1）计算公式

V?

V?a1[1?] nr(1?r)（2）计算年总收益

年总收益?30000?60%?90%?40?12?777.60万元

（3）计算年总费用 ①年家具装修折旧费

年家具装修折旧费?1500/10?150万元

②年日常费用

年日常费用?20?12?240万元

③年房产税

年房产税?8000?70%?1.2%?67.20万元

④年其他税费

年其他税费?777.60?6%?46.66万元

年总费用=①+②+③+④=150+240+67.20+46.66=503.86元 （5）计算年净收益

年净收益=777.60-503.86=273.74万元

（6）计算转让价格

转让价格V?273.741?[1?]?2972.96万元 9%(1?9%)44该房地产2001年4月的转让价格为2972.96万元。

假设开发法作业

1．设有一片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为4平方公里，适宜进行“五通一平”

的开发后分块有偿出让，可转让土地面积的比例为80%，附近地区与之位置相当的地块“五通一平”熟地单价为1 000元/m2。将此成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里3亿元，开发期需要4年，贷款年利率为20%，投资利润率为20%。当地政策规定土地转让中买方需要缴纳的税费为转让价格的5%，卖方需要缴纳的税费为转让价格的10%。试用传统方法估算该成片荒地的总价和单价。

解：设该成片荒地的总价为V。

（1）计算该成片荒地开发完成后的总价值

1000?4000000?80%?32亿元

（2）计算开发成本和管理费用等的总额

3?4?12亿元

（3）计算购买该成片荒地的税费总额 V?5%?0.05V

（4）计算投资利息总额

(V?0.05V)?[(1?20%)4?1]?12?[(1?20%)2?1]?1.127V?5.28亿元

（5）计算转让费总额

32?10%?3.2亿元

（6）计算开发利润总额

(V?0.05V?12)?20%?0.21V?2.4亿元

（7）计算该成片荒地的总价

V?32?12?(1.127?5.28)?3.2?(0.21V?2.4)?0.05V V?9.12/2.387?3.821亿元

（6）计算该成片荒地的单价

3.821?108?95.53元/m2 64?10该成片荒地的总价为3.821亿元，单价为95.53元/m2。

2．某在建工程开工于2001年3月1日，用地总面积2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2001年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米1 000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2001年9月1日已完成了主体封顶，已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平方米80元，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2001年9月1日的正常购买总价和按建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%，折现率为14%。

解：设该在建工程正常购买总价总价为V。 （1）计算该在建工程续建完成后的总价值

a11计算公式:[1?]?nr(1?r)(1?rd)t80?12?2000?5.1?65%?80%?70[1?]?50?28%(1?8%)(1?14%)1.5?3569.34d万元?

（2）计算续建费用

2500?2000?5.1?55%?1271.23万元 0.75(1?14%)（3）计算购买该在建工程的税费总额 V?5%?0.05V

（4）计算该在建工程的正常购买总价 V?3569.34?1271.23?0.05V

V?2298.11?2188.68万元 1.05（5）计算该在建工程的单价

2188.68?104V??2145.77元/m2

2000?5.1该在建工程于2001年9月1日的正常购买总价为2188.68万元， 按建筑面积折算的单价为2145.77元/m2。

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