成都市龙泉驿区前期研究策划初步建议书

成都市龙泉驿区前期研究策划初步建议书

1.市场背景调研分析 调查目的：

针对项目发展背景（宏观市场及微观市场背景）进行分析，了解在现时房地产市场条件下，本项目应采取的最佳市场应对策略，为项目发展定位（价格档次定位、产品定位、目标客户定位）提供充分的市场依据。

调查思路——从宏观到微观，从整体到局部

项目发展背景分析 寻找市场切入点

` 社会经济及城市发展战略概况 消费者特征 房地产市场状况 经济概况 城市发展战略 整体供应 片区供应 个盘分析 互动分析

市场背景分析结论 1.1成都市社会经济及城市发展战略 1.1.1社会经济发展概况

成都——四川省会——西南重镇、山中平原、川人所往 西南中心——西南科技、商贸、金融中心 文化名城——2300多年的历史文化名城 风光民俗——独具魅力的旅游胜地 开放之都——西部大开发的战略支撑点、迈向国际化的大城市 经济发展综述—— 成都位于中国川西平原的腹地，是四川省省会和一座具有悠久历史的文化古城。1999年被国务院确定为中国西南地区科技、商贸、金融、通讯及交通枢纽的中心城市，它也是一座充满生机的现代化城市。

成都市自然资源丰富、土壤肥沃、矿产资源种类繁多、终年温暖湿润、四季分明。城市交通运输在西南地区起着举足轻重的作用；全市总面积12390平方公里，市区面积129平方公里，平原仅占40.1%，全市共有8区4市8县。2000年成都市总人口达到1013.35万人，比上年增加1%左右，市区人口为330万人，人口平均密度为每平方公里765人，平原地区为1000人/平方公里以上。

改革开放20多年，成都经济建设、社会事业和人民生活水平都发生了巨大的变化。特别是\九五\计划期间，成都市改革开放和现代化建设取得重大突破。2001年全市国内生产总值达到1419亿元，年均增长13.1%，提前实现了国内生产总值较1980年\翻三番\和人民生活达小康的目标。一、 二、三产业增加值比重由1995年末的14.6:43.4:42调整为2001年末的 8.9:45.3:45.8，产业结构趋向合理。社会主义市场经济体制初步建立,市场在资源配置中的基础性作用明显增强。基础设施建设成效明显，能源、交通、通信的“瓶颈”制约明显缓解，城市综合服务功能增强。全方位对外开放格局基本形成，开放型经济发展较快。成都市作为中国西部的特大中心城市和国家规划定位的西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通通讯

枢纽，在西部具有相对的区位优势、经济优势、科技优势和市场优势。

成都对外开放程度不断提高，投资环境良好，投资硬环境进入中国城市40优行列。有国家级的开发区3个，省级开发区5个，都已形成规模。2001年实际利用外资3.1亿元，实现进出口总额（海关口径）18.9亿美元。外商投资的大项目和大企业增加，美国康宁、日本丰田、法国拉法基等世界500强企业来蓉投资和设立代表处达60多家。成都先后与美国菲尼克斯市、日本甲府市，加拿大温尼伯市等9个国外城市结为友好城市,与国内16个大中城市建立友好合作关系。

进入新世纪，成都将抓住西部大开发这一历史机遇，加快发展，使成都成为西部大开发的亮点，国内外关注的热点。为此，成都绘制了未来发展的宏伟蓝图，确定了新世纪前10年\构建西部战略高地，基本实现现代化\的总体奋斗目标，提出了\十五\奋斗目标，即：全市国内生产总值年均增长10%以上，到2005年人均国内生产总值达到2500美元。社会主义市场经济体制不断完善和巩固，经济结构得到调整优化，到2005年，三次产业增加值比例调整为7:45.5:47.5，城市化水平达到38%以上。城市综合服务功能进一步增强，生态建设和环境保护取得明显成效，形成现代化城市的基本框架。人民生活初步达到宽裕水平， 城镇居民人均可支配收入年均增长８％，农民人均可支配收入年均增长6%左右。社会保障体系健全，各项社会事业全面发展。

开发区发展情况——

成都高新技术开发区

始建于1988年。1991年3月经国务院批准为国家级高新技术产业开发区，1996年3月成立成都高新技术产业开发区管理委员会，作为成都市人民政府派出机构，行使市级管理权限，统一领导和管理区内的经济、行政、社会事业工作。该开发区位于成都市南郊，面积47平方千米,人口20万人，紧临成都火车南站和双流国际机场，市区的一环路、二环路和成（都）乐（山）高等级公路横贯其间，地理位置极为优越，现已基本完成25平方千米起步区的建设，共投入基本建设资金15亿元，各类基本建设项目开工面积 166万平方米，竣工面积78万平方米，水、电、气、路、通信等基础设施已初具规模，中小学校配套设施相继投入使用，银行、税务、海关均设立分支机构，

区内还设有进出口公司和保税仓库，为投资者提供全方位服务。

成都市高新区已形成电子与信息技术、生物医药工程、食品工业三大优势产业。到2000年底，成都高新区引进各类企业3600多家，注册资本近120亿元，其中外商投资企业300多家，总投资10亿多美元，世界500强已有11家在这里投资兴办独资、合资企业。有高新技术企业378家，分别占四川省和成都市的55％和73%，高新技术企业实现产值占全区工业总产值的54%。有年产值过10亿元的企业5家，过亿元的企业34家，过千万元的企业80家。目前，成都高新区成为中国西部外商投资最多、发展较好的区域。

成都经济技术开发区

成都经济技术开发区创建于1990年,总体规划面积26 平方千米。2000年2月国务院办公厅正式批复同意成都经济技术开发区列为国家级经济技术开发区，成为四川省第一个国家级经济技术开发区。该区位于成都市东的龙泉驿区,处于成都市向东向南发展战略确定的区域内,距市中心13.6千米。开发区地理置优越,交通方便, 成-渝、成-昆铁路环绕开发区,成渝高速公路穿区而过 ,距成都双流国际机场30千米。

成都经济技术开发区高标准、高起点地进行开发建设，开发区已投入近12亿元用于道路、通讯、供水、供电、供气等基础设施和市政服务设施建设。建成总长28公里,宽分别为50、40、30米的三条主干道和四条支干道，与国道、省道沟通成网,形成四通八达的交通网络;建成日供水25万吨供水设施,建成110千伏、220千伏变电站各一座;日输天然气30万立方米;新建的邮政大楼和15万门程控电话主机大楼和移动电话机站已投入使用,开办了国际国内电信和邮政快递业务；新建的电视台、宾馆、商贸、金融、医院、中小学校、各类专业市场已相继投入使用。城市综合配套服务设施日趋完善, 配套功能齐全,具备接纳现代化大工业进区建设的条件。

成都经济技术开发区引进了一批高附加值、高创汇项目,如中美合资埃蒙雷塞电源电器有限公司、中日合资华川·雅马哈摩托车部品有限公司,中外合资晶华光学有限公司、美国RBI、澳大利亚的BHP、北京汇源集团等。目前,开发区已形成了以机械及汽(摩托)车制造、电子通讯设备制造、新型建材、医药食品、精细化工等为主的产业结构，共有大型企业120多家。2000年实现国内生产总值26.1亿元，工业增加值8.7亿元,入库税收1.3亿元,出口1033万美元。

成都海峡两岸科技产业开发园

成都海峡两岸科技产业开发园以建设中国内陆地区第一流工业园为目标，全国首家由海峡两岸共同投资,联合成片开发的西南最大综合工业区。借鉴台湾新竹科学园区和高雄出口加工区的成功经验,以台商(外商)投资为主，按国际II类工业区标准设计,规划面积6平方千米。区内基础设施配套齐全,建有道路5条,路宽分别为16、20、25、45米;6000门5ESS程控交换机已于1993年初开通使用;日供水8万吨的专用自来水厂设计已经完成,首期日供水2.5万吨的工程已建成并投入使用;完成了供气20万立方米的设计工作,已实现首期供气2万立方米/日。已逐步形成以食品加工为特色,医药、轻工和电子相配套的产业体系。2001年实现国内生产总值4.38亿元,入库税收0.6848亿元,出口843万美元。

西南航空港经济开发区

1993年经四川省人民政府批准为省级经济开发区。该开发区位于成都外南机场路双流段，西起西南最大的航空港成都双流国际机场，东与成都市区接壤，东西长45千米,南北宽4千米，规划面积13平方千米，起步区4平方千米。开发区以第三产业为主，带动第一、第二产业，主要以商贸、餐饮、金融、房地产、科研、教育、电子、医药、机械、精细化工、高新农业等行业为主。开发区投资环境优越，距成都市区仅6千米，地势平坦，境内交通发达，西有国际空港成都双流国际机场，东有成昆线成都火车南站，高等级的机场公路，德（阳）乐（山）大件路穿越全境，集航空、铁路、公路于一地,具有得天独厚的交通优势，区内各项基础设施完善，水、电、气、通讯全部配套，现有110千伏变电站一座，为成都大电网覆盖区，电能质量好，实行环网供电；航空港邮电局已建成。1万门程控电话已开通；建成日供气10万立方米的天然气配气站1座；,建成总装机能力达2.2万门程控电话交换机,新建20～40米高等级道路9条计15公里,区内道路网已基本形成,排污、排水系统逐步完善。开发区引进了德国拜耳(四川)动物保健公司、泰国正大集团等60多个外商投资项目, 形成了以医药、精细化工、电子、高效农业等为主，兼具第三产业的产业体系。2000年,实现国内生产总值6.08亿元,工业增加值6.11亿元,入库税收1.15万元,出口981万美元。

新都卫星城工业开发区

始建于1985年，是四川省发展最早，以开发高新技术产业为主

的工业区，1994年经四川省人民政府批准列入省级重点开发区。工业区距市区10千米。全区规划面积18平方千米,现已完成开发面积6平方千米，规划为工业、商贸、旅游、生活四个功能小区，并以电子、机械、食品、化工、旅游、房地产等为开发重点。现已建成的电子、机械、食品小区已初具规模。开发区内基础设施较为完善,德阳-乐山高等级大件路、 成都-绵阳高速公 路、成都市外环线和国道108线穿越开发区;宝鸡-成都、成都-重庆、成都-达川等4条铁路通过开发区所在的新都县境内。开发区内有8条标准水泥道路已建成投入使用。开发区所处的新都县率先在成都市各郊区(市)县中开通了程控电话,市话交换机总容量已达38000线,可与180多个国家和地区以及国内400多个城市直拨电话,并已建成移动电话基站3座。区内已建成100千伏变电站2座,拥有1座日产水5万吨的水厂,建有二级配气站1座,三级配气站2座。区内已引进成都可口可乐公司、成都统一包装材料厂、豪特容积式热水器有限公司、华丰食品集团等知名三资企业。2000年实现工业增加值29.6亿元,实现工业增加值7.06亿元,入库税收1.34亿元,出口666.09万美元。

成都高新西开发区

2001年7月16日成都市正式成立成都高新西区管委会。该区位于成都卫星城--郫县。区内设有3个国家级高科技产业项目：中国西部软件园、国家中药现代化科技产业园、中国大学生（留学生）创业园。成都高新西区现已投入基础设施建设资金4.3亿元,完成迪康、兴港等40千米主干道建设，建成110KV变电站1座，开通3个程控交换模块局，铺设供水、供气管网20公里、排污管网12公里。同时，投资5亿元，建成成都外国语学校、南洋国际学校等公共配套设施，营造绿地9万多平方米。2001年，成都高新西区共引进项目70个，其中电子信息50个（如中国西部软件园、大唐电信、国腾信息产业园、汇源信息、瑞士布鲁克、蓝剑科创），生物医药15个（如迪康制药、杨天药业、旭华制药、中医药大学药学院），协议投资总额67.4亿元，到位资金13.3亿元。

四川成都出口加工区

该区是2000年4月27日经国务院批准的全国首批15个出口加工区之一，是中国西部唯一的国家级出口加工区。2001年6月22日正式验收合格、封关运行。四川成都出口加工区设在成都高新规划区内，与成都高新技术产业开发\两区合一\，实行两块牌子，一套人马

管理体制。实行\一次报关，一次审单，一次查验\的新通关模式。已有美国、日本、加拿大、菲律宾及台湾、香港地区和国内的50多家企业咨询进区，目前已批准日本丰田公司、美国帕克航天航空公司、香港康维克公司等6家世界知名企业进区，总投资达1.8亿美元。到2005年，该区力争吸引外资10亿美元，年出口贸易额达到15亿美元，建成出口加工和高新技术产业国际化的基地。

注：根据项目最终定位情况，本公司还将对各开发区作进一步的调研分析

经济指标分析——

? ? 国内生产总值

2000年成都市国民生产总值为1310亿元，比上年增长10.8%,其中第一产业增加124亿元，比上年增长3.1%；第二产业增长588亿元，比上年增长11.5%；第三产业增加值为598亿元，比上年增长11.7%。第一、二及三产业的增加值比重由1995年末的14.6:43.4:42转变为2000年末的9.5:44.9:45.6。

国内生产总值—— 错误！不能通过编辑域代码创建对象。 ? ? 社会消费品零售总额

成都作为西南部的商品集散地，市场规模和容量位居西部城市之首。2000年社会消费品零售总额达到554.2亿元，比上年增长10.8%；私营经济零售额为67.9亿元，比上年增加50.2%；外商和港澳台商贸企业继续保持快速增长，零售额完成32.4亿元，比上年增加52.8%。全市餐饮业实现零售额102.3亿元，比上年增加23.1%。

社会消费品零售总额—— 错误！不能通过编辑域代码创建对象。

外商投资及旅游业发展概述——

成都是全国16个副省级城市之一，是国家批准的对外开放城市和全国经济体制综合配套改革的试点城市。因此成都市对外开放的发展较快，投资环境和政策有较大改善，现在成都有国家级开发区3个，

省级开发区2个都已经形成规模，2000年全年批准利用外资项目172个，实际利用外资2.65亿元，比上年增长16%，年末全市外商投资企业达到2562家。

成都具有2300多年的历史，是首批国家公布的24个历史文化名城之一，它地形地貌复杂多样，山景、洞景、水景俱全，并处在由剑门蜀道、九寨沟、峨眉山、长江山峡等地组成的四川旅游环境之中，同时还是内地通往西藏的主要通道，是古代文明和现代文明集一体的西部重要的旅游中心城市，2000年全年接待海外游客25.9万人次，比1999年上升16.9%。

中国四川成都市龙泉驿区自1987年以来，已连续举办十五届桃花节，规模不断扩大，档次不断提升，不仅已是成都地区和四川省的民俗盛事，而且成为海内外有影响的国际盛会和独树一帜的旅游品牌，龙泉驿区位于成都市东部，幅员面积558平方公里，形似一朵盛开的桃花，镶嵌在“天府之国”的腹心。它旅游资源十分丰富，100余处名胜古迹点缀其间，1987年被成都市政府命名为“花果山风景名胜区”，是生态旅游和度假休闲旅游的代表景区。龙泉驿区还是全国闻名的水果生产和出口基地，素以“四时花不断，八节佳果香”著称于世，盛产枇杷、桃、李、葡萄、脐橙等20余种优质水果，年产量达2亿公斤，其中以水蜜桃为突出代表。龙泉已有二千多年的种桃历史，气候、土壤条件特别利于桃树生长，全区现种植桃树10万余亩，数百万株，是全国唯一的“中国水蜜桃之乡”。每年三月，也就是“成都桃花节”期间，满山遍野的桃花竞相绽放，“桃花似火，红焰拂天，放目天际，实为西川绝景”。 现在龙泉桃花的规模、数量和游客量均居全国各大桃花观赏基地之首。自1987年3月举办首届“桃花赏花会”以来，1997年，龙泉又以崭新的旅游方式——农家乐旅游，将“桃花节”活动推向高潮。1998年3月又推出了龙泉赏花“一日游”、“二日游”旅游线路。 经过十多年的探索和积累，龙泉驿区已发展成为交通便捷，环境优美的旅游胜地，并被人们誉为“城市中的花园”和“花园中的城市”。桃花沟、桃花故里、龙泉湖、天鹅岭、红沙坡等几大赏花景区争芳斗艳，洛带古镇、十陵地下宫殿、石经古刹引人入胜。 房地产投资情况——

随着住房制度改革的进程发展，成都市房地产市场在近年来日趋活跃。2000年，成都市房地产开发投资129亿元，比上年增长29.2%，房地产开发投资的高速增长成为推动全市固定资产增长的主要因素。

其中住宅投资升幅较大，全年完成89亿元，比上年增长60%，住宅投资占房地产投资总额的70%左右，较上年上升3%以上，商品房销售面积为380万平方米左右，比1999年增长2.6%；商品房销售额63.5亿元，其中住宅销售50.8亿元。2001年房地产投资额增长率仅次于广州、深圳，为全国第三名，但销售增长比率明显低于投资增长比率，市场出现回落。

成都市历年房地产开发投资额—— 错误！不能通过编辑域代码创建对象。

大力发展房地产业的市场环境已经形成；开发区的发 展带来大量的私营、合资及外资企业进入成都发展， 使得成都渐渐有了城市“中产阶级”阶层，这一阶层

1.1.2城市远期发展战略 成都市\十五\目标—— 经济总量目标：

国内生产总值年均增长10%以上，2005年人均国内生产总值达到2500美元。经济质量和效益明显提高，财政收入增长幅度高于国内生产总值幅度。 结构调整目标：

调整优化所有制结构，逐步提高非公有制经济的比重，建立适应生产力发展水平的所有制结构。调整优化产业结构，2005年一、二、三产业增加值为7：45．5：47．5,高新技术产业增加值占国内生产总值的比重达到15%以上。调整优化城乡经济结构，加快城市化进程，2005年城市化水平达到38%以上。 人口就业目标：

人口自然增长率控制在4‰以内，2005年全市总人口控制在1070万人，非农业从业人员比重达到60%，城镇登记失业率控制在4%以内。 城市建设目标：

加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中

本节分析小结——成都近年来社会经济发展较为迅速，等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。2005年城市生活污水处理率达70%，城区生活垃圾处理率达100%，城市绿地覆盖率达30%。

生态环境目标：

基本实现城市环境优美、生态良性循环，城区空气质量稳定在Ⅱ级，国家级和省级风景名胜区稳定在Ⅰ级，工业废水排放达标率、工业烟尘排放达标率和工业固体废物综合利用率分别达到90%、90%和85%。

居民收入目标：

城乡人民收入水平和生活质量稳步提高，城镇居民人均可支配收入年均增长8%；农民人均可支配收入年均增长6%。 社会发展目标：

2005年恩格尔系数加权平均值降到43%，其中城市为37%，农村为47%。人均期望寿命达到74岁，城镇社会保障体系基本健全，基本普及高中阶段教育，各项社会事业全面发展。

成都城市向东向南发展战略—— 一、 向东发展战略 战略概要——

向东发展总体格局采用带状形式，以充分利用台地及道路、供水等基础设施。规划的带状发展区域含十陵、洪河、大面、龙泉、同安等五个重要的片区。其中十陵片区以发展居住和旅游休闲功能为主，在此形成城市东部副中心；大面片区和龙泉片区分别是机械工业发展基础和成都经济技术开发区；龙泉山是未来都市区重要的旅游休闲地；同安镇为重要的公路口岸。 主要项目—— 1、 东大街改造

2、 十陵历史文化风景区 3、 东部城市副中心 4、 文化居住区

5、 成都经济技术开发区 6、 百工堰山水公园 7、 省级公路口岸 8、 沙河整治

向东发展基础设施——

城市向东发展，依托“四横三纵”的干线系统。四条放射线分别成渝高速路、益州大道（老成渝路）、万方大道（成都——洛带公路）及规划的龙兴大道（成都——龙泉驿交通性主干道）。通过四条放射线

的建设使东部片区与中心城市紧密联系起来。而三环路、外环路、环城路（成环路）“三纵”的建设又使得东部片区与我市的各公路干线、航空港、火车站有便捷的联系。 1、 立交系统 2、 给水工程 3、 排水工程 4、 供电工程 5、 燃气工程

二、 向南发展战略 战略概要——

向南发展总体格局采用组团形式，尽量少占耕地并禁止连片发展。规划的综合性城市组团由北向南分别是：高新起步区、棕树、琉璃南、新园、站南、大源、华阳，最后是牧马山旅游开发区。 上述组团中，高新起步区组团及棕树组团目前已基本形成。在功能上，除棕树组团以文教居住、商业服务为主，牧马山组团以旅游为主以外，其余组团都是集高新技术产业（及部分传统工业）、居住、服务等功能于一体的综合性城市组团。城市总体规划确定在站南组团形成城市南部副中心。 主要项目——

1、 国家级成都高新技术产业开发区

2、 火车南站改造项目，建成南站客运转换枢纽 3、 内贸部南站贸易区建设项目 4、 南站体育公园

5、 琉璃场柳江工业区

6、 三瓦窑居住区、石羊、新园居住区及东光居住区 7、 南部城市副中心 8、 府河延伸整治

向南发展基础设施——

城市向南发展的道路骨架可归纳为“五纵三横”。“五纵”为锦华大道（成都——仁寿）、府城大道（红星路南延线）、天府大道（人民南路南延线）、元华大道（元华路）及高新大道。“三横”为盛丽大道（站前路）、三环路和外环路。城市向南将依托五条纵向道路轴向开发，流动发展。 1、 立交系统 2、 给水工程 3、 排水工程 4、 供电工程 5、 燃气工程

6、 供热工程

本节分析小结——本项目处在成都市城市发展战略的核心区域，交通和自然条件较 好，有很好的发展前景；同时，由于城南沿外环线到项目位置仅需时20分钟车 程，城南规划为城市的行政副中心区和高新产业开发区也将给项目带来较好的发展机会！

1.2成都市居民收入及个性特征分析 1.2.1城市居民收入及消费情况

2000年成都市职工平均年工资为8925元比上年增长10.4%，全年城市居民人均可支配收入为7649元，比上年增长7.8%。从以上数据可以看出成都市的经济快速发展切实带来了城市居民收入的提高，居民的消费支付能力大为增强。

城市居民人均收入及支出情况——

错误！不能通过编辑域代码创建对象。 1.2.2消费者个性特征分析

? ? 老式小茶馆，精致盖碗茶，泡老了悠悠岁月，恍惚了百年人生。真可谓“成都大茶馆，茶馆小成都”，茶馆无疑是这座两千年古城最传神的人文风景。一般嗜茶成瘾的成都人，早上起来头件事，不是吃饭，而是喝茶；

? ? 寻常人家，总爱把饭桌摆到那街沿上，细斟慢饮几杯薄酒，

谈天说地边吃边摆龙门阵，一副旁若无人自得其乐津津有味的闲适气派。成都人就这样，喜欢把一切都当门敞户摆在天光底下来享受；

? ? 成都人崇尚的是自在实在的居家过日子。而居家过日子并不在乎外表的富丽堂皇，要的只是衣食住行的方便惬意；

? ? 成都人无论是干什么行当的都不愿意为几个小钱放弃自己的闲适潇洒，也不想为挣大钱成富豪而拼掉老命；

? ? 成都人就生活在龙门阵中，犹如他们大半辈子都浸泡在浓茶中一样；

? ? 如果说爱扎堆儿看热闹是相当一部分中国人的毛病，则成都人在这方面表现得更是“出类拔萃”，表演的淋漓尽致，有声有色；

? ? 成都的花会有一个最大特色，不仅赏花，更是借花献佛，借赏花之名大家聚会游乐；成都人喜欢城市的热闹，也留恋乡野的清新，花会恰恰将这相悖的两方面融成了一片；

? ? 成都人、成都文人，对杜甫草堂确是有很深沉的感情的。在成都人心目中，这绝不只是一座供人玩乐休憩的园林，更是能给人以人格参照和文化滋养的的圣地；

? ? 成都人喜欢的就是大众文化，热闹场景，才不稀罕什么高雅清静；

? ? 成都人喝酒，要的就是这二麻二麻，似醉非醉，半醉半醒的境界；

? ? “人活脸，树活皮”，这就是成都人心目中做人的一个基本标准；成都人是把面子看得很重，爱绷，但一般来讲并无害人之心；

? ? 出城去，便成了当今成都人的新的追求，时尚潮流，人山人海里伸长了脖子，想在那里寻找一方自在天地，畅畅快快透一口气；

? ? 成都本来就是一个农耕文化积淀深厚的城市，甚至很多当代

成都人的父辈祖辈，都是从四边乡村渐次迁徙进城的，他们的血脉里保留着农人的因子，对乡村田园有一种天生的亲近感，亲和力；

——摘自《成都

人》

本节分析小结——成都人在近年来收入有较快的提高，消费支付能力增强；项目发展 中应该注意与成都文化、成都人个性需要的协调，先迎合、再引导，增强项目的 市场适应性和盈利能力；在项目发展中尤其重视成都人亲近自然、乡村田园风光 和崇尚闲适、惬意的生活的特征，加强生态环保和休闲度假游乐的宣传，突出项目景观优势及个性特征，提高市场的认知度；以“大社区、小组团”的发展形式， 增强社区的配套建设！

1.3成都市房地产市场状况 1.3.1整体市场发展情况 区域定位特征明显——

城西——贵人区，保护良田、限制发展，房地产业的发展空间相对较小 城南——富人区，未来城市副中心区，高新技术开发区，发展潜力大 城东——穷人区，产业转型、企业搬迁，新兴经济开发及旅游度假区 城北——凶人区，有少量的工业，人文环境较差，房地产发展空间不大

成都市城西为城市的上风上水区域，作为区域性的中心城市，解放后成都工业得到大力发展，重工业污染性企业主要分布于城市的下

风下水位置即城东；改革开发以后，国有工业企业的经营情况普遍不好，导致成都东部成为下岗工人的聚居区即穷人区；城西则成为贵人区，成都人认为城西处在上风上水位置使出贵人的地方。

房地产开发也同市场需求相适应，使得成都分为四个个性化的房地产开发区域，“城南富人区，城西贵人区，城北凶人区，城东穷人区”。80年代，房产热在沿海城市掀起，房地产的飓风刮向成都。这时期在成都开发的精典社区“棕南”、“棕北”，是这一历史的真实见证。随后全国房产降温，但成都房地产业发展的脚步却没有停止，所不同的是由原来的“精典社区，高档化”，逐步转向“平民化”，“实用化”。

地产市场处在快速发展阶段—— 借鉴沿海城市开发经验的前提：

6000500040003000200010000职工平均工资(*10元)成都广州深圳103716672303文化素质(大专以上人数/万人）724全市人口密度（人/km2)818920城区人口密度（人/km2)23702800524110482222备注：成都深圳为2000年末的数据，广州为1999年末的数据；深圳以包括暂住人口的常住人口为基数计算；深圳城区为特区内。 对比三个城市的房地产发展基础状况，可以发现成都除收入状况与广州、深圳差距较大外（绝对值相当于深圳94-95年水平），其全市人口的密度与广州基本相近，城区人口密度甚至高于深圳全市六区的平均值。更为值得关注的是，成都人的文化素质较高，且提高速度快（第五次人口普查数值较之第四次人口普查数值为2.2倍）。这对参考深圳等人口素质较高城市的住宅开发很具意义。

成都商品住宅市场处在快速增长的发展阶段： 错误！不能通过编辑域代码创建对象。

对比成都和深圳商品房施工面积中住宅所占的比例变化趋势，可以发现两者基本呈逐年递增的走势。由于深圳房地产发展的相对成熟，其递增趋势逐年减缓(98年为11%，99年3%，2000年不到1%，对比成

都2000年递增10%)，说明成都近年商品住宅还处于快速增长的发展阶段。

开发主题名目繁多——

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成都市目前的开发主题分类

目前成都市场上的开发主题定位方向大致可分传统、现代、混合型及个性型。 分类 表现 活方式）强调蜀式风格 型 案例 属 诉求 传统精神的归传统型 由外（建筑形式）到内（生芙蓉古城等 非传统由外到内以现代简约风凯莱帝景、新加物质表现、实格或非中式（欧式美式英坡花园、中海名用、现代精神的式新加坡式等）风格为主 城、圣安卓花园归属 等 混合型 非传统的建造，传统的名西蜀皓月、凤凰传统精神的归称或宣传手法 栖等 属、实用 的归属 个性型 不刻意强调风格的归属，府河音乐花园、实用、个性精神以独特优势或卖点为开爱舍尔花园 发主题 目前市场上存在最多的应该说是非传统型，这与成都市商品住宅开发的阶段及面对的主力消费群特征有关（参照深圳的住宅开发），随着商品住宅主力消费群体的向中阶层转化，讲究实用及在文化基础上的精神归属将成为住宅的主要主题。

无个性住宅 追风（esp欧式豪华之风）、物质表现 实用及精神归属

（温饱型非商品房） (高收入阶层购买者) (中收入阶层为主)

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成都市知名发展商（大项目）的开发主题情况

? ? 成都市的外来发展商目前开发项目（代表：成都花园、万科城市花园、中海名城），比较回避成都市本土文化的表现，而

更多地延续这些发展商的一贯开发手法，开发主题也基本流于两类——以舶来品为主题（如中海名城的欧洲小镇）和以发展商的个性宣传为主题（如万科城市花园的城市花园系列）； ?

? 成都市的本地知名发展商（以置信为例）则相对比较大胆，对欧式（丽都花园）、现代式（逸都花园）乃至纯传统式（芙蓉古城）均有尝试，开发主题也因不同项目而不同。

消费者接受能力强——

由于近几年商品住宅发展速度较快，加上成都人比较开放、易于接受新事物的个性。一般市民对不同的开发主题均表现出浓厚兴趣，消费者开放的姿态，也培养了多种风格、多种楼盘形象并存的现象。无论哪种风格，成都人温饱之余的精神追求是不可忽视的，新开发楼盘应注重这种需要。

本节分析小结——成都房地产市场区域定位特征非常明显，在项目发展中加强优势宣 传，努力消除城东在人们心目中的形象较为重要；另外，成都房地产市场处在快 速发展期，消费者的接受能力较强，各种欧风、民族等的建筑风格社区比比皆是，因此，在项目风格定位上要注意回避与本地开发商在民族风格方面的竞争！

1.3.2片区市场特征分析 1.3.2.1发展潜力比较

城东与城南发展潜力比较——

城东 城南

城市发展城市战略方向之一，以带状城市战略方向之一，以组战略中的形式发展，未来将建成城市团形式发展，未来将建成定位

东部副中心（近市区部分，城市南部副中心，总体上以居住和旅游休闲功能为建设集高新技术产业、居主），远市区部分将为机械工住、服务等功能于一体的业带、经济技术开发区

综合性城市组团

近期规划三环路、成龙路、成渝路、三环路、人南路延线及人

实施的受成洛路直接作用于城东的发南路跨火车南站立交桥的益程度

展，近期将开始的沙河整治建成对城南三环以外部分也对城东项目有发展有一定直接起作用 促进作用

商品住宅属于成都市开发较慢的区整体开发水平较高，价位开发现状

域，价位较低。随着城市基偏高。集中了成都较高档础设施的修建、万科城市花的住宅项目，在成都市的园等项目近一两年的出现和商品住宅开发中起领跑和带动，未来有逐渐加快的势带动作用 头

成都市民成都市较偏的“穷人区”，集总体印象是“富人区”、高印象

中了老的大厂，交通、配套新区的所在，代表着新居均还不行，但城东旅游区市住的较高层次 场影响较大

自然条件

自然水资源有府河、沙河、自然水资源有肖家河、府东风渠以及风景旅游区，目河等，人文方面主要是与前沙河处整治阶段，人文方高新区相关的高科技、现面主要有川师大等

空间 代表楼盘 势所在（本

景良好 万科城市花园 展空间较大；

中海名城、锦官新城 代等定位和风格

未来发展城市的发展战略方向之一，未来城市副中心的所在，前

城东的优? ? 商品住宅整体开发水平不高、价格较低，市场发项目可资? ? 居住休闲功能的定位形象更好；

宣传、利用? ? 旅游度假对于区域房地产发展有较大的促进作的方面）

用。

城东的对? ? 下风向，机械工业走廊的定位对片区发展不好； 比劣势（本? ? 高速公路收费给人们带来置业的心理障碍； 项目应予? ? 住宅普遍售价水平偏低。 注意的方面）

总结 城东快速见效的基础设施进展以及较低价位对城南房地产构成较大威胁，城东住宅未来将会向更高价位走，但起点和速度均较城南低，所以本项目应鲜明地把握城东的发展优势及走势，从各方面将项目冠以城东楼盘的新形象，彻底改变城东楼盘在人们心目中的印象。

城东楼盘开发量小、人口密度低，发展空间较大——

从2001秋交会楼盘速查手册统计可以得出成都市楼盘供应区域分布如下：

(城南：武侯区 华阳 城东：成华区 锦江区 龙泉驿 城西：青羊区 城北：金牛区) 供应情况区域分布单位：万平方米3002001000155.6893.3132城东供应总量41137.786040200城南城西供应个数城北

龙泉驿区人口密度最低：

人口 地区 （万人） 高新区 锦江区 青羊区 金牛区 武侯区 12.91 38.10 45.67 56.50 40.79 （平方公里） —— 60 66 107 124 （人/平方公里） —— 6351 6921 5280 4331 土地面积 人口密度 单位：个63220.136180成华区 龙泉驿53.38 48.48 109 559 4897 867 区 青白江40.02 区 1.3.2.2片区及地块现状分析

393 1018 地块区位关系——

地块位于龙泉驿区同安镇阳光大道边的龙泉花果山风景区内，与成都市仅20分钟车程，与新规划的城市行政副中心区也仅20分钟的车程；

宏观区位特征： ? ? 地块处于成都市向东发展的战略重心的核心区域。离成都市区仅20分钟的车程，而且是成都市家喻户晓的生态旅游基地，也是驰名中外的“中国水果之乡”； ? ? 地块自然环境优越，地块处在山门寺水库，无污染； ? ? 地块处于阳光大道大道沿线。目前，阳光大道北接洛带，南接华阳，是成都市重要的城市外围主干线；

地块周边环境—— ? ? 南侧——主要为群山，有部分分布较散的旧村落； ? ? 西侧——同安镇西部阳光城的公路口岸大厦、明星花园生活小区、规划中的中国西部阳光教育城； ? ? 东面——群山；

? ? 北面——规划中的山门寺风景旅游区。 景观：主要为阳光大道沿线东侧景观。

地块内部环境——

地块呈狭长的U型，地块内部现状为自然的山水，基本无建筑物或构筑物，但地面条件不平整。

项目地块周边交通状况—— 项目西临阳光大道，有城市外环线、成洛路、成渝高速公路、老成渝路和成龙路可以直达本项目，另外，有村级公交路线通过区域，所处区位交通方便。

但项目地块对外的交通组织并不便利，因地块分为两块，有公路横贯其中靠近阳光大道的一块，这给地块的交通组织带来很大的问题。

项目地块周边配套—— 可为项目提供服务的配套设施罗列如下： 生活配套 教育配套 缺乏中档商业、银行及邮局等生活配套 阳光中学、阳光小学、成都经济管理学校、信息工程学院等 文化娱乐 商务配套

桃花沟等旅游景点，商业性文化及娱乐配套相对较少 四星级酒店一家、普通酒店三家 地块开发条件—— 利—— 宏观区? ? 交通方便，离市中心及城南、城北20分钟； 位 ? ? 自然景观优势明显； ? ? 项目所在区域发展不成熟，市场空白点较多，发展空间较大。 地块周? ? 旅游景点较多； 边环境 ? ? 无重工业，空气质量及居住环境好； 地块周? ? 为着旅游季节的酒店配置较多； 边配套 交通环? ? 地块所处区位交通非常便利。 境 弊—— 地块内部开? ? 地块呈带状U型分布，过长； 发条件 交通环境 本节分析小结——项目地块所处区域交通便利，生态旅游的环境优势明显；由于目前周? ? 靠近阳光大道的地块内有村级公交路线。 ? ? 地块周边交通成渝高速公路和龙洛路都有收费站； 边缺乏必要的生活和商业配套，在规划中注意克服；收费站对本项目发展有一定的不利影响，应以客户专车或年票制赠送的形式予以克服；地块出口单一、地形较长 （1公里以上），规划中以桥的形式克服；两个地块规划中尽量形成一体，进行封闭 管理。

1.3.3可比性及竞争性个盘 1.3.3.1可比性楼盘

广州番禺板块——片区开发商集体炒作，低开高走的片区楼盘开发策略 南海香格里拉——环境及位置相似，规划及配套等值得本项目参考 广州白云堡豪苑——景观设计和社区管理值得本项目参考 上海世纪公园——对水体的处理和环境的营造值得本项目参考 深圳银湖国际度假村——国际会议中心的布局设计及经营方式值得参考 深圳蛇口龟山别墅——发展历程及客户层面的发展值得本项目发展参考 中山星辰花园——威尼斯梦幻水城的设计及经营形式可供参考 中山凯茵豪苑——靠近水库，发展景观设计和对水库的利用值得参考 杭州玫瑰山庄——别墅的设计及布局与整个景观系统的协调值得参考 深圳万科四季花城——大社区小组团的开发及商业配套值得参考 广州星河湾——水边木槛道的设计及宝墨园水循环系统的利用 重庆海兰云天——游艇会设计及产权酒店、会议中心的经营方略

1.3.3.2竞争性楼盘

青城高尔夫山庄——与这片绿色一起生活！ 青城白鹭洲——完美别墅人生由此开始！ 芙蓉古城—— 很成都·很中国 给 世 界 一 个 声 音 ！ ——千年文明在这里恒远承传！ 阳光假日——阳光假日、大型小别墅社区！ 玉泉山庄——美式庄园、生命绿卡！ 黄金海岸——海岸生活、完美体现！

1.4市场调查分析结论

? ? 成都近年来社会经济发展迅速，大力发展房地产业的市场环境已经形成；

? ? 开发区的发展带来大量的私营、合资及外资企业进入成都发展，使得成都渐渐有了城市“中产阶级”阶层，这一阶层随着经济的发展，年龄、收入的增加，对住房的需求表现旺盛，且这一需求随着企业人员增加、变动具有持续性特征，值得关注；

? ? 项目所在区域为成都市有名的生态旅游区，在项目发展中应该注意与区域大环境的协调，在相互影响中得到提升，达到双赢；

? ? 项目处在成都市城市发展战略的核心区域，交通和自然条件较好，有很好的发展前景；

? ? 由于城南沿外环线开车到项目位置需时仅20分钟，城南规划

为城市的行政副中心区和高新产业开发区也将给项目带来较好的发展机会；

? ? 项目发展中应该注意与成都文化、成都人个性需要的协调，先迎合、再引导，增强项目的市场适应性和盈利能力；在项目发展中尤其重视成都人亲近自然、乡村田园风光和崇尚闲适、惬意的生活的特征，加强生态环保和休闲度假游乐的宣传，突出项目景观优势及个性特征，提高市场的认知度；

? ? 以“大社区、小组团”的发展形式，满足成都人方便生活的需要，增强社区的配套建设；

? ? 成都房地产市场区域定位特征非常明显，在项目发展中加强优势宣传，努力消除城东在人们心目中的形象较为重要；

? ? 成都房地产市场处在快速发展期，消费者的接受能力较强，各种欧风、民族等的建筑风格社区比比皆是，因此，在项目风格定位上要注意回避与本地开发商在民族风格方面的竞争；

? ? 项目地块所处区域交通便利，生态旅游的环境优势明显；由于目前周边缺乏必要的生活和商业配套，在规划中注意克服；

? ? 收费站对本项目发展有一定的不利影响，应以客户专车或年票制赠送的形式予以克服；

? ? 地块出口单一、地形较长（1公里以上），规划中应注意克服；两个地块规划中尽量形成一体，进行封闭管理。 2.物业发展建议 城东、城南的崛起：

政府宏观调控，决定城市向南、向东方向发展。南部将形成城市副中心，而东部也将在原有工业、旅游混合发展的基础得以改善。南部因为有高新技术开发区的作用，城市副中心易于形成，富人区的属性将更加明显；而东部必将利用自然环境优势，塑造区域生态居住形象。

西部贵人区和南部富人区的地位形成已久，东部区域虽然有政府宏观调控支持，但在很长一段时间内仍然很难挑战西部和南部地区。因此，本项目一方面必须寻求与东部、南部区域房地产的差异化，另外一方面仍需利用价格竞争优势，吸引全市范围内客户。

恶人区

别墅热潮：

2002年成都房地产市场患了别墅热，除北部区域外，东、南、西面别墅全面开花。“草堂之春”更是在五一前夕的中国别墅样板项目推荐活动中出尽风头，最终获得申报别墅样板项目的资格。高档住宅的大量出现，创新、差异化成为此类项目必须把握的竞争手段，否则，同质化的最终结果只能导致价格战和项目的全面失败。 外来大象的足音：

深圳万科、中国海外房产、深圳长城地产、深圳招商地产等大牌地产公司的进入，进一步激化了成都市房地产市场的竞争。万科城市花园系列的延展深入、中海名城的精致，无一不是高品质楼盘的写照，而其价格并不高于成都市原有市场价。大象的加入，必将带来地产的

富人区 贵人穷人城市发展方向

强势影响

城市发展分区图

恐慌，以往低层次的竞争已经很难适应市场。唯有经过准确定位、细心规划、精心打造的项目才能从市场中突围。 城东的发展：

城东的房地产在政府宏观利好因素的促进下，蓄势待发。多个大型项目已经启动，但城东穷人区的影响还烙印在这些项目的开发上。突破区域形象，利用良好的自然条件，走生态居家概念，将成为本区域房产与全市房产竞争的法宝。

2.2定位思考

2.6.4项目自身配套条件的完善

高档完善的配套，不仅可以提升项目档次、标榜客户身份，同时也是满足客户的基本需要。如购物中心、名牌中小学、高档会所等的建设。

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