房地产经济学复习题_答案_重点要点总结

房地产经济学复习题答案

一、填空题(每空1分，共20分

1.房地产品是__.建筑产品_____和房地产之间的中间状态。 2.按房屋建筑的结构分，可划分为砖木结构、_砖混结构 钢筋混凝土结构______、_______、钢结构的房屋建筑。

3.____ 土地所有制 ___是整个土地制度的核心，土地关系的基础。 4.土地使用权期满，土地连同土地上的建筑物由政府___无偿__收回。 5.我国土地市场运行模式的选择方向是_垄断竞争 ____型土地市场。 6.马克思认为，土地价格是地租的___资本化____。 7.___ 房地产公司____是房地产经营管理的主体。

8.房地产投资项目评价包括对外部环境、_自身条件 和具体项目___的评价三方面内容。

9.房地产综合开发的主要程序包括决策阶段、__.前期阶段 竣工验收阶段 施工阶段、_______和销售产品回收资金阶段。 10.房地产开发企业在房地产综合开发施工阶段的主要工作是进行工程招标，落实施工企业，以及在施工过程中对开发项目的工程监理 11.土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括__出售_____、_____交换__、____赠与___等。

12.建筑密度是指建筑物物底面积与__总用地面积 _____之比。 13.楼面地价是指每平方米建筑面积所分摊到的地价成本，它等于总地价除以_总建筑面积_____。

14. 房地产系统环境包括的范围：从物质形态的角度，分为“硬环境”和“软环境”。

一、填空题(每空1分，共10分)

1.由于房地产具有空间位臵不可移动的特点，与动产相区别，一般又被称为_____不动产_____。

2.所谓__支柱产业________就是指在经济成长和产业结构演变过程中，能够带动整个国民经济上一个新台阶的新兴产业或行业。

3.房地产_____二_____级市场主要是指房地产增量市场。

4.影响房屋评估价格的因素主要包括房屋 坐落地点、环境景观、建筑结构、配套设施、房龄、房型、面积、楼层、朝向、权属状况、内部装修等

5.房地产企业常用的贷款方式有信用贷款、_ _____抵押贷款____、_ ____保证贷款_____。

6.城市土地有偿使用的方式主要有土地___批租(出让)_______和土地__租赁________两种。

7. 城乡居民购臵或建造房屋需要的资金来源：有（1）家庭收入（储蓄）；（2）银行贷款。

二、单项选择题(在每小题的四个备选答案中选出一个正确答案，并将其号码填在题干的括号内。每小题1分，共10分)

1.在国民经济产业体系中，建筑业从属于第( )产业。 A.一 B.二 C.三 D.四

2.只要使用所有者的土地就需要支付的地租称为( )。

A.级差地租 B.级差地租Ⅰ C.级差地租Ⅱ D.绝对地租

3.“炒房”作为房地产投机需要是( )需求的一种特殊表现形式。 A.生产性 B.生活性 C.消费性 D.投资性

4.满足人们求知、学习需要而产生的房地产需求属于( )。 A.生产性需求 B.生活性需求 C.消费性需求 D.投资性需求

5.( )是提高劳动生产率和经济效益的最有效的市场机制。

A.动力机制 B.价格机制 C.供求机制 D.竞争机制

6.空气污染是影响房地产价格的( )。

A.社会因素 B.环境因素 C.经济因素 D.内在因素

7.企业组织形式中，( )能提高管理的灵活性和对环境的适应性，能迅速适应环境的变化。

A.直线制 B.职能制 C.事业部制 D.矩阵制

8.一般来说，( )可以通过保险或分散投资的办法得以规避。 A.商业风险 B.财务风险 C.静态风险 D.动态风险

9.属于项目开发可行性研究动态分析方法的是( )。

A.净现值法 B.投资回报率法 C.投资收益率法 D.投资回收期法

10.住宅不仅可以自己享用，而且可以作为遗产遗留给后代，体现了住宅的( )功能。

A.生活资料 B.发展资料 C.社交 D.资产

二、单项选择题(在每小题的四个备选答案中选出一个正确答案，并

将其号码填在题干的括号内。每小题1分，共10分) 1.房地产品主要存在于( )

A.生产领域 B.流通领域 C.分配领域 D.消费领域

2.地租产生的基本前提和根本原因是( )

A.土地数量的有限 B.土地条件的优劣 C.土地所有权的存在 D.土地所有权和使用权的分离 3.房地产公司最基本的组织形式是( )

A.职能制形式 B.直线制形式 C.矩阵组织形式 D.直线职能制形式 4.若土地使用者( )年内不搞投资开发，国家将无偿收回土地使用权。

A. 1 B. 2 C. 3 D. 4

5.我国城镇工业用地的土地使用权出让的最高年限为( ) A.30年 B.50年 C.40年 D.60年 6.我国由政府垄断的一级土地市场是指( )

A.土地使用权出让 B.土地使用权转让 C.土地使用权出租 D.土地使用权抵押

7.房地产经营微观效益目标的核心是( )

A.利润目标 B.销售额目标 C.企业发展目标 D.市场占有率目标

8.从房地产卖方所实际或预测发生的各种要素费用的角度来测算房地产的市场价格，是( )

A.市场比较法 B.收益估价法 C.成本估价法 D.假设开发法

9.假设有一宗土地，面积为10000平方米，容积率为4，则规划许可的建筑面积为( )

A.2500平方米 B.10000平方米 C.20000平方米 D.40000平方米 10.我国的土地征用是( )

A.个人所有土地有偿转为集体所有的措施 B.个人所有土地有偿转为国家所有的措施 C.集体所有土地有偿转为国家所有的措施 D.国有土地使用权有偿出让给土地使用者的措施

一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，

并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分，共10分) 1.房地产经济学的理论基础是( )

A.部门经济学 B.应用经济学 C.政治经济学 D.西方经济学

2.城镇集体所有制企业拥有产权的房产属于( ) A.公有房产 B.私有房产 C.集体房产 D.其它房产 3.土地肥沃程度的差别所产生的超额利润可转化为( ) A.级差地租Ⅰ B.级差地租Ⅱ C.绝对地租 D.垄断地租

4.在我国，国家征用某一农田，如征用前该地块每年的土地总收益为200万元。利息率为2%，则该地块土地价格应为( )万元。 A. 1000 B. 10000 C. 400 D.无法确定 5.折旧制度属于房地产业政策手段中的( )手段。 A.金融 B.财政 C.法律 D.管理 6.利率水平体现了房地产业政策手段中的( )手段。 A.财政 B.金融 C.行政指导 D.经济

7.( )经营组织形式责权利关系比较明确，且管理费用较低。 A.直线制 B.直线职能制 C.事业部制 D.矩阵制 8.财务风险属于( )

A.市场风险 B.个别风险 C.系统性风险 D.商业风险 9.招投标过程中，标底应由( )负责编制。

A.招标单位 B.投标单位 C.中介机构 D.建设银行 10.重臵价格法是属于( )的一种估价方法。

A.成本估价法 B.收益还原法 C.市场比较法 D.因素比较法 一、 单项选择题(每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目

要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。每小题1分，共24分。)

1.房地产价值的双源性来源于（ ）

A.房屋与土地价值的总和 B.生产资料和生活资料的总和 C.土地的固定性 D.土地价值的双源性(所有权\\人类劳动的凝结)

2.地产是指（ ）

A.地球表层以上的立体空间 B.房屋建筑物占有的地面 C.土地及地上、地下一定范围的立体空间 D.城市建筑土地 3.长期利率的变动将使房地产投资的风险（ ） A.提高 B.降低 C.不变 D.不确定

4.房地产商品的单一性和非匀质性是由（ ） A.房地产商品的普遍性和长期性决定的 B.房地产商品的双源性和统一性决定的 C.房地产空间的固定性决定的

D.房地产商品的平衡性和对称性决定的 5.地价是（ ）

A.土地中投入的资本 B.地租的资本化 C.土地使用权的价格 D.土地的价值 6.屠能的农业区位理论模式是（ ） A.利润=农产品销售价-农业成本-运输费用 B.利润=农产品销售价-农业成本+运输费用 C.利润=地租-农业成本-运输费用

D.利润=农产品销售价-农业成本-经营费用

7.根据工业区位理论，当运输成本小于所节省的工资成本时，工厂（ ）

A.应当迁移到原料产地 B.应当迁移到消费中心 C.应迁移到工资成本较低处 D.不应迁移到工资成本较低处

8.在城市级差地租杠杆的调节下，大银行、大公司等商业服务业集中到（ ）

A.居民住宅区 B.中央商务区 C.低地租的地区 D.环境优雅地区

9.当需求的价格弹性系数大于零小于1时，表明房地产需求是（ ）

A.缺乏收入弹性的 B.富有收入弹性的 C.缺乏价格弹性的 D.富有价格弹性的

10.房地产升值的实质是（ ）

A.房地产价格随着物价水平的上涨而提高 B.房地产所占用的土地的升值 C.市场需求的减少 D.土地和房的升值

11.某项投资收益的现值是指（ ）

A.未来的投资成本根据贴现率折合成当前的价值 B.未来的投资收益根据收益率折合成当前的价值 C.未来的投资收益根据贴现率折合成当前的价值 D.未来的投资收益的总和

12.房地产投资的商业风险是指（ ） A.投资项目的物理状况引起的风险 B.负债融资引起的风险

C.经济环境的不确定性引起的风险

D.投资者所要求的总资产收益率不能实现的概率 13.房地产金融的主要职能为（ ） A.短存和长贷 B.分配和引导 C.筹资和融资 D.存款和贷款

14.按开发的规模可把房地产综合开发划分为（ ） A.单项开发和成批开发 B.新区开发和旧区改造 C.住宅用房、商业用房和工业用房开发 D.土地开发、房屋开发和综合开发

A.项目在使用寿命期内能够产生收益的时间 B.项目的净现值抵偿项目全部投资所需要的时间 C.项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间 D.项目的收益抵偿项目全部投资所需要的时间 21.城市土地利用规划是( ) A.国民经济计划的组成部分 B.城市房地产开发的规划 C.一项具有独立地位的规划 D.城市规划的一部分

22.住房制度改革的根本方向和基本思路是( ) A.提高居民的购房能力 B.减轻国家的财政压力 C.实现住房的商品化和社会化 D.培育和发展房地产市场

23.房地产产业政策的目标为( )

A.房地产业发展水平目标、结构协调目标和效益目标 B.房地产业行业目标、地区目标和企业目标 C.房地产业技术发展目标和企业管理目标 D.房地产业经济效益目标和社会效益目标 24.房地产投资结构控制主要包括( ) A.住房结构、商业用房结构和办公用房结构 B.地产结构、房产结构和房地产结构

C.客体结构、时间结构和空间结构 D.资产结构、资金结构和产品结构

二、多项选择题(在每小题的五个备选答案中，选出二至五个正确的答案，并将正确答案的序号分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。每小题2分，共20分) 1.房地产品具有( )的特点。

A.产品区位的固定性 B.产品使用的长期性 C.房地产品的单件性 D.房地产品规模大价格昂贵

E.房地产品使用上的限制性

2.土地估价的方式一般有( )

A.重臵成本法 B.收益还原法 C.比较法

D.路线价法 E.余额递减法 3.( )同属于房地产业政策手段。

A.政治手段 B.经济手段 C.法律手段

D.财政手段 E.组织手段

4.就房地产业主体的经济组织形式而言，大致可分为( )四个层次的内容。

A.宏观管理权的组织形式 B.产权组织形式 C.结构组织形式 D.经营权组织形式

E.基础劳动作业组织形式

5.在我国，建立合理的房地产市场运行机制主要包括( ) A.价格机制 B.供求机制 C.竞争机制

D.调节机制 E.利益风险机制 6.下列( )属于非系统性风险。

A.商业风险 B.财务风险 C.购臵力风险

D.流通性风险 E.管理风险 7.房地产综合开发具有( )特征。

A.整体性 B.单件性 C.系统性 D.统一性 E.科学性 8.房地产开发资金的来源包括( )

A.自有资金 B.抵押贷款 C.预收定金 D.发行公司债券 E.短期资金贷款 9.房地产开发成本由( )构成。

A.进货价格 B.支付给其它企业的商品费用 C.流通费用 D.支付给其它企业的劳务费用 E.管理费用

10.狭义上房地产经营的主要方式有( )

A.转让 B.互换 C.出售 D.出租 E.抵押

二、多项选择题(在每小题列出的五个选项中有二至五个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。多选、少选、错选均不得分。每小题2分，本题共16分。) 25.由于土地等级差异性产生的地租有（ ） A.绝对地租 B.级差地租I C.级差地租II D.垄断地租 E.准地租

26.影响城市土地区位的社会文化方面的因素有（ ） A.居民消费水平、结构和习惯 B.居民文化道德水平 C.文化教育和科学研究机构发展状况 D.信息资源的利用状况 E.劳动力素质

27.在房地产市场体系中，土地市场的主要作用表现在（ ） A.有利于制止非法地产交易和进行公开、有序、合法的地产交易 B.有利于提高土地使用效率

C.有利于消除土地一级市场的政府垄断 D.有利于房地产业的持续发展 E.有利于生态环境的保护

28.房地产金融与一般金融相比，具有的明显特点是（ ） A.贷款利率高 B.融通资金量大 C.偿还期较长 D.金融工具多 E.债权较可靠

29.选择居住用房地产微观区位的标准有（ ） A.房屋本身的结构 B.周边环境 C.交通状况 D.文化娱乐设施 E.购物环境

30.容易引起一个地区房地产价格总体水平突然变化的因素有（ ）

A.政府降低利率 B.地区产业结构变化 C.新增房地产税种 D.家庭结构变化 E.环境污染改善

31.房地产估价的作用可以服务于（ ）

A.房地产交易 B.房地产消费 C.房地产金融和保险 D.房地产开发 E.房地产投资

32.住宅的社会经济功能主要有（ ） A.生活资料功能 B.发展资料功能 C.社交功能 D.生产资料功能 E.资产功能

二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分) 在每小题列出的五个备选项中有二至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。 25.房地产的主要经济特性有( )

A.内涵的统一性 B.价值的双源性 C.空间的固定性 D.需求的普遍性 E.效用的长期性

26.国民经济对房地产业影响的主要经济参数是( ) A.国民收入与投资水平 B.消费水平和消费结构 C.人口数量和人口结构 D.经济增长率 E信用规模和利率水平

27.决定城市土地区位的主要因素有( )

A.自然条件和环境 B.交流和通讯

C.生产、生活和社会服务等基础设施 D.人口和经济集聚 E.社会文化

28.现代企业制度的基本特征是( )

A.产权清晰 B.政企分开 C.权责分明 D.资产公有 E.管理科学

29.影响房地产价格的内在因素和周边环境因素有( )

A.土地的位臵 B.建筑物的质量、功能和朝向 C.房屋基地的形状 D.地质与地貌 E.社会发展阶段

30.房地产业经济周期波动所经历的主要阶段有 A.成熟阶段 B.繁荣阶段 C.衰退阶段 D.成长阶段 E.萧条阶段

31.我国土地使用制度改革的主要内容有( ) A.实行土地所有权和使用权的分离 B.对土地实行有偿有期限使用 C.取消土地的行政划拨

D.经出让的土地使用权允许进入市场流通

E.建立和发展城市土地市场

32.房地产经济宏观调控的目标主要有( ) A.加强对房地产经济的行政管理 B.实现房地产经济的总量平衡

C.优化房地产产业结构，提高资源配臵效率 D.强化间接的经济调控手段

E.更好地满足生产建设和居民生活消费的需要

33.处于房地产生产过程的供应阶段和施工阶段的企业资金形态表现为( )

A.货币资金 B.产品资金 C.商品资金 D.运营资金 E.信贷资金

34.房地产开发按开发的对象划分可分为( ) A.新区开发 B.土地开发 C.房屋开发 D.成片开发 E.综合开发

三、多项选择题(在每小题的五个备选答案中选出二个至五个正确答

案，并将正确答案的序号填入题干的括号内。错选、多选、漏选均不得分。每小题1分，共10分)

1.房屋建筑物由( )四个物质要素组成。 A.房屋建筑材料 B.房屋建筑地基

C.房屋内部设备 D.房屋外部环境 E.建筑地块

2.控制商品房市场价格的着重点应当放在( )等方面。 A.降低土地出让金 B.核减市政建设配套费用 C.清理不合理税费 D.控制建安工程造价 E.调低建设单位管理费用，调低利润率

3.工业的区位选择主要涉及( )三个因素。 A.城市地价 B.运输费用 C.原料产地 D.劳动成本 E.集聚因素

4.从房地产市场交易客体来划分，可把房地产市场体系看作由( )等构成的市场整体。

A.土地市场 B.房产市场 C.住宅市场 D.非住宅市场 E.房地产中介服务市场

5.按产权内容划分，房地产价格类型可分为( )。 A.评估价格 B.成交价格 C.理论价格 D.所有权价格

E.他项权利价格

6.从经营内容和经营方式的角度，可以将房地产企业划分为( )。

A.房地产综合企业 B.房地产专营企业 C.房地产开发企业 D.房地产中介服务企业 E.物业管理企业

7.房地产金融与一般金融相比，具有( )特点。 A.融通资金量大 B.偿还期较长 C.偿还期较短 D.债权较可靠 E.信贷资金回报率高

8.就城市性质来看，它具有( )特征。 A.人口密集性 B.空间集聚性 C.经济性 D.社会性 E.系统性

9.住房的再生产过程由( )环节组成。 A.住房的生产 B.住房的分配 C.住房的销售 D.住房的流通 E.住房的消费

10.与一般法律相比，房地产法具有( )特征。 A.主体多样性 B.调整关系的综合性 C.调整手段的交叉性 D.权属的基础性 E.客体复杂性

三、多项选择题(在每小题的五个备选答案中选出二个至五个正确答案，并将正确答案的序号填入题干的括号内。错选、多选、漏选均不得分。每小题1分，共10分)

1.以房管局为产权单位的公有房产包括( )

A.政府接管的 B.政府代管的 C.国家经租的 D.国家收购的 E.国家投资新建的

2.在房地产经济领域，研究土地问题主要是研究( ) A.土地制度 B.土地关系 C.土地权属转移 D.土地利用经济 E.土地收益分配 3.形成级差地租I的条件有( )

A.土地数量的有限 B.土地位臵的差别 C.土地所有权的存在

D.土地肥沃程度的差别 E.在同一地块上连续投资产生的劳动生产率的差别

4.房地产公司是( )

A.以经营房地产为主业的企业 B.房地产业最基本的经营管

理主体

C.生产性企业 D.非生产性企业 E.资金密集型企业 5.房地产市场的需求主体包括( ) A.家庭 B.企业 C.事业单位 D.政府部门 E.各类房地产经营组织 6.房地产综合开发的特征是( ) A.经济性 B.整体性 C.统一性 D.系统性 E.科学性 7.工程监理包括( )

A.价格控制 B.成本控制 C.材料控制 D.工程质量监理 E.工程进度监理 8.我国房地产经营的原则是( )

A.等价交换原则 B.租售并举原则 C.循序渐进原则 D.市场竞争原则 E.经营与服务相结合原则 9.按付款条件，房地产出售方式有( )

A.一次性付款 B.分期付款 C.平价出售 D.优惠价出售 E.银行按揭 10.市场比较法可细分为( )

A.剩余法 B.重臵价格法 C.因素比较法 D.路线估价法 E.长期趋势法 四、名词解释(每小题5分，共20分)

1.房地产服务: 房地产服务业狭义的是指《城市房地产管理法》中所称的房地产中介，仅包括房地产经纪业、房地产评估业和房地产咨询业。广义的包括为房地产经纪活动提供信息咨询、研究、培训、软件和网络等。

2.城镇住房制度: 城镇住房制度是国家在城镇居民住房问题方面实行的基本政策和方法。主要包括：城镇住房建设投资方式、分配方式、管理方式、交换关系等方面。这些方面经济关系的总和就是城镇住房制度

3.垄断地租:

由垄断价格产生的超额利润所形成的地租。垄断地租产生的条件是某种土地的特殊稀缺性和稀少性。例如，酿造茅台酒只能采用当地的水资源来酿造才具有茅台独特的味道，这块土地资源稀缺决定了其地租价格的昂贵。因此，经营这种土地的人，不仅可以按超过生产价格，而且可以按照超过生产价值的垄断价格来销售他的产品。

4. 房地产开发:一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。

四、名词解释(每小题4分，共20分)

1.房地产：房地产是以土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系。

2.土地利用管理：土地利用管理是国家通过一系列法律、法规和政策，采取行政、经济的和规划计划等手段，确定并调整土地利用结构、布局和方式，以达到对有限土地资源的合理利用。

3.土地使用权出让：土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

4.房地产估价 ：房地产估价是对现有的房地产或拟投资开发的房地产的价格进行分析评定的经济活动，是确定房地产市场价格的基本手段。

5.房地产转让 ：.房地产转让是指房地产权利人将其合法的房地产转移给他人的行为。

三、名词解释(每小题4分，共20分)

1.房屋商品化

答：指按照商品经济原则和价值规律的要求，组织房屋的生

产、分配和消费。

2.土地管理制度

答：是国家对全国的土地，在宏观上进行管理、监督、调控

的制度，以及机构和手段的综合。

3.房地产市场

答：是进行房地产品交换的场所。 或：是指房地产品交换关系的总和。 (两种回答都给分)

4.房地产经营(狭义理解)

答：主要是指有关房地产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动。

5.房地产估价原则

答：是指进行房地产估价活动必须遵循的行为准则。 三、名词解释题（每小题4分，共16分）

33.房地产需求的价格弹性：房地产需求的价格弹性是指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。

34.房地产业可持续发展：房地产业可持续发展，是指房地产业的发展既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。

35.房地产市场的有效供给：房地产市场的有效供给，在微观经济意

义上讲是指现实供给层次中符合消费者需求的、正在或即将实现交换的那一部分房地产商品的供给量。在宏观经济意义上讲是指房地产商品的总供给与总需求达到均衡时的总供给。

36.住房公积金：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。

三、名词解释(本大题共4小题，每小题4分，共16分) 35.土地批租：可采

用国有土地使用权有偿转让的土地一级开发方式，即土地批租。 36.区位：区位不仅指现在所处的位臵，还要考虑与周围的联系，有什么可利用的潜能资源等，是综合的优势。

37.房地产企业利润：2004年，我国房地产业企业法人单位主营业务收入为14740．6亿元，利润总额1225．5亿元。普查显示，房地产业企业法人单位利润总额中，房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动利润分别为1035．2亿元、41．2亿元、46．6亿元、102．5亿元。2004年，全国商品房销售面积45362万平方米，商品房销售额12601．3亿元。利润=收入-成本-费用

38.房地产经济直接调控：所谓直接调控就是政府利用行政手段通过行政系统直接控制管理企业经济活动 五、简答题(每小题6分，共30分)

答: 一般商品的交易方式主要是买卖。而房地产的交易方式有多种，其中买卖和租赁是在交易量和市场范围方面占重要地位的两种方式，此外，房地产还可以抵押、典当、作价入股，以及以租代售等。在这些不同的交易方式中，房地产价格有不同的表现方式。因此，房地产市场上的\一物多价\是常见的现象。 38.简述房地产保险的必要性。

答: 首先，房地产保险是抗击自然灾害和意外事故风险的客观需要。其次，房地产保险是消除和转移责任风险和信用风险的客观需要。再次，房地产保险也是巩固和扩大房地产金融功能的客观需要。

39.简述如何运用货币政策对房地产经济进行宏观调控。

答: 运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量：一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产业发展的需要；二是控制房地产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到动态平衡；三是控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发经营的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。

40.试述我国城镇住房制度改革的目标。

答: 我国城市住房制度改革的目标是：（1）建立与社会主义市场经济相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；（2）加快住宅建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求；（3）

培育住宅业成为新的经济增长点，促进国民经济发展。

四、简答题(本大题共4小题，每小题5分，共20分) 39.地租与房地产价格有何关系? 答:

? 房地产价格的关键是地价，地价的实质是地租。1.房地产价格的构成因素是确定房产价格的依据。

? 一般由下列十项因素组成：(1)土地征用及拆迁补偿费；(2)地质勘察与设计费用；(3)三通一平费用和地下工程开发费用；(4)房屋建筑安装工程费；(5)公共配套设施费；(6)基础设施建设费；(7)管理费；(8)利息支出；(9)税金；(l0)利润。目前国内房地产价格太高，主要是各项行政收费太高太多所造成的。

40.城市土地有偿使用的意义何在?

答：城市土地有偿使用，对于合理配臵土地资源，提高土地使用效益，增加政府财政收入，加快城市化进程，改善城市基础设施和人民生活居住条件，以及带动房地产及其相关产业的发展，无疑都产生了巨大的推动作用。

健全城市土地市场体系，完善市场结构和运行机制，维护土地所有者与使用者的合法权益，拓展土地资产的多种经营方式，提高土地利用效率，实现土地资源的优化配臵， 41.简答房地产投资信托及其分类。 ? 答：

? 房地产信托是指货币所有者或房地产所有者基于对金融机构的信任，委托其代理购臵、建造、租赁、经营房地产的行为，是一种融资与融物相结合的方式。

? 房地产信托机构经营业务内容较为广泛，按其性质可分为： ①委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托 投资、房地产委托贷款等； ? ②代理业务，即代理发行股票债券、代理清理债权债务、代理房屋设计等；

③金融租赁、咨询、担保等业务。

42.世界主要国家的住房制度大体分为哪些类型?

按福利标准划分:福利先进国 瑞典德国荷兰比利时法国

福利后进国 加拿大瑞士

按政策作用的范围划分 剩余性住房制度 作用限制在市场不能充分满足需要的方面 美国加拿大

综合性住房制度 政府在住房建设、分配、

管理等等各方面的权限 德国法国瑞典

按调节的手段划分 市场放任型 葡萄牙

市场操作型 德国

财政主导型 北欧 法国英国

福利型 瑞典 公积金 新加坡 五、论述题(每小题13分，共26分)

1.试述房地产业对国民经济发展的作用。

答：(1)房地产业特定的产品和经济职能决定了房地产业将发展成为

国民经济中重要的产业部门。

(2)房地产业在国民经济中占据着重要的主导地位、带动

着其他产业的全面发展。正因为房地产业的这种作用，所以许多国家都把房地产业作为先行发展产业，作为国民经济的基础产业。

(3)房地产业是增加国民财富的重要渠道，是政府财政收

入的重要来源。房地产本身就是构成国民财富的重要组成部分；其次，房地产业的发展可直接为国家提供财政收入；并作为国家创汇的重要手段。

(4)房地产业是完善国民经济运行机制的重要条件，是合

理配臵社会资源的重要前提。其一是房地产业的发展可以合理引导社会的投资流向，促进产业结构合理化，其二可以合理引导社会消费，促进消费结构合理化，其三有助于完善社会主义市场经济体系，促使房地产品得到合理的利用和优化的配臵。

2.试述房地产综合开发前期工作的阶段及其工作内容。 答：(1)开发前期工作阶段主要包括：征地和拆迁安臵、规划设计、

制定建设方案、现场的“三通一平”。

(2)工作内容：

(1)拆迁安臵是在用地范围批准后，办理户口冻结、管理

已征用土地；制定拆迁工作计划，筹措周转用房、动员并组织搬迁，处理拆迁安臵中的纠纷。

(2)规划设计工作则是在城市总体规划和详细规划的基础

上对拟综合开发的项目进行方案论证，在此基础上委托勘察设计机构进行工程勘察与设计。

(3)根据可行性研究报告，制定出开发项目的总进度计划，

及各阶段进度计划，各阶段的实施方案。场地“三通一平”工作安排。

(4)进行设计图纸审查，施工招投标，并与中标单位进行

合同的商洽与签订。

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