房地产开发经营管理模拟试题及答案第七章风险分析与决策

第 七 章 风险分析与决策

一、单项选择题

1.信息原则在于强调信息是决策的（ ）。 A.基础 B.桥梁 C.目的 D.手段

2.确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作（ ）。 A.固定性决策 B.标准化决策 C.程序化决策 D.科学性决策

3.目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的实际净租金收入与（ ）的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。 A.售价

B.毛租金收入 C.经营收入 D.税后现金流

4.某房地产开发项目的占地面积为10000 ㎡，规划容积率≤４，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（ ）元／㎡.（2008年真题） A.2350.00 B.2937.50 C.3250.00 D.4062.50

5.某房地产开发项目的占地面积3万㎡，土地总价26000万元，如果房屋开发成本为4500元／㎡，预测销售价格为12000元／㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）。 A.1.4 B.1.5 C.1.6 D.1.7

6.保本点分析，是分析计算一个或（ ）风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 A.2 B.3 C.4 D.多个

7.房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（ ）。（2005年试题） A.变动成本的设置 B.销售收入的不同 C.固定成本的设置 D.平衡点的设置

8.房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ ）的极限值。（2004年试题） A.利润为零

B.允许的最低经济效益指标 C.最大费用 D.最大利润

9.临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ ）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 A.利润为零时 B.利润最大时

C.允许的最低经济效益指标 D.允许的最高经济效益指标

10.房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）分析。 A.最高项目费用 B.最高租售数量 C.最高购买价格 D.最高土地取得价格

11.最低租售价格与预测租售价格之间的差距（ ），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。

A.越大 B.越小

C.没有关系 D.无法判断

12.某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/㎡（按建筑面积计），预测能够以8000元／㎡（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（ ）元／㎡。（2007年试题） A.3000 B.5000 C.7500 D.8000

13.多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率（ ）。 A.相同 B.不相同

C.成等差数列 D.相加为1

14.对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（ ）。（2008年真题） A.地价 B.建造成本 C.贷款利率 D.资本化率

15.“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面哪个是不属于“三个预测值”。（ ）

A.最乐观预测值 B.最悲观预测值 C.最可能预测值 D.最不可能预测值

16.（ ）不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。 A.盈亏平衡分析 B.敏感性分析 C.风险分析 D.临界点分析

17.敏感性分析是一种（ ）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。 A.动态确定性 B.动态不确定性 C.静态确定性 D.静态不确定性

18.下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（ ）。（2007年试题）

A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布

B.蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理 C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上

D.蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题

19.对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（ ）的风险因素。 A.影响重要性 B.变动可能性 C.发生经常性 D.类型归属性

20.下列方法中，不属于风险辨识方法的是（ ）。 A.专家调查法

B.筛选—监测—诊断技术 C.解析方法 D.故障树分析法

21.当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（ ）。（2003年试题） A.概率分析 B.解析法

C.蒙特卡洛模拟法 D.杠杆分析

22.（ ）和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。 A.概率分析 B.解析法

C.调查和专家打分法 D.杠杆分析

23.某投资者以35万元购买了一个写字楼2年的经营权，第一年净现金流量可能为30万元、27万元和23万元，概率分别为0.2、0.6和0.2；第二年净现金流量可能为38万元、31万元和28万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为l0%。问该购买商铺投资净现值的期望值为（ ）万元。 A.15.48 B.16.58 C.17.34 D.18.21

24.某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元.经分析市场前景为：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，则该项目净现值期望值为（ ）万元。（2008年真题） A.2677.5 B.3680.60 C.4003.50 D.5356.80

25.某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元；净现值的标准差分别为§甲=890万元，§乙=910万元，§丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（ ）。（2007年试题） A.乙<丙<甲 B.甲<乙<丙 C.丙<甲<乙 D.乙<甲<丙

26.有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（ ）。（2005年试题） A.52% B.58% C.62% D.68％

27.财务评价方法是从财务方面来探讨项目投资的可行性，应用的前提条件是投资项目的（ ）可预测。 A.投资成本 B.建设周期 C.现金流 D.项目用途

二、多项选择题

1.按决策的层次划分，包括（ ）。 A.战略性决策 B.管理性决策 C.确定型决策 D.业务性决策 E.不确定性决策

2.常用的不确定性决策方法包括（ ） A.小中取大法 B.小中取小法 C.大中取小法 D.大中取大法

E.最小最大后悔值法

3.房地产投资决策过程的三个阶段（ ） A.预测阶段 B.策略阶段 C.分析阶段

D.决策阶段 E.定位阶段

4.对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有（ ）。 A.土地费用

B.建筑安装工程费用 C.空置率

D.开发期与租售期 E.租售价格

5.房地产开发项目的主要不确定性因素有（ ）。（2008年真题） A.开发期和租售期 B.权益投资比率 C.资本化率 D.贷款利率 E.运营费用

6.由于施工工期延长，开发商要承担的风险有（ ）。 A.使项目的规模、布局发生变化 B.承担更多的贷款利息

C.会增加房地产开发项目的融资成本 D.还要承担总费用上涨的风险 E.租售期延长

7.盈亏平衡分析的基本方法是建立（ ）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。 A.销售收入与成本 B.销售收入与销量 C.销售收入与费用 D.成本与产量

E.成本与成本利润率

8.（ ）是房地产项目最主要的不确定性因素。 A.租金 B.售价 C.成本 D.时间 E.物价

9.敏感性分析的目的在于（ ）。

A.找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据

B.研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力

C.比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出敏感的投资方案 D.在众多的影响中抓住主要因素，并且分析它们引起投资效果变化的严重程度 E.分析确定每个不确定性因素发生的概率

10.房地产项目敏感性分析主要步骤包括（ ）。 A.确定用于敏感性分析的财务价指标 B.确定不确定性因素可能的变动范围

C.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值

D.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析 E.分析确定每个不确定性因素发生的概率

11.敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（ ）。 A.最乐观预测值 B.最悲观预测值 C.最可能预测值 D.最不可能的预测值 E.最接近的预测值

12.对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为（ ）阶段。 A.风险预测 B.风险辨识 C.风险评价 D.风险决策 E.风险估计

13.风险估计与评价的两种主要方法是（ ）。 A.调查和专家打分法 B.解析方法

C.蒙特卡洛模拟法 D.幕景分析法 E.时间序列

14.下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。（2008年真题） A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优 B.可以完全衡量项目风险性高低

C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优 D.净现值标准差系数大的方案为优

E.可以反映项目寿命周期各年净现值的离散程度

15.在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（ ）。（2007年试题）

A.期望值相同，标准差小的方案为优 B.标准差相同，期望值小的为优

C.标准差相同，期望值大的为优 D.标准差系数大的为优 E.标准差系数小的为优

16.期权价格就是获得这种权利所投入的（ ）。 A.人力 B.财力 C.物力 D.技术 E.时间

三、判断题

1.房地产投资决策的核心，是准确估算投资收益、分析投资面临的风险，并在权衡收益和发现的基础上做出投资决策。（ ）

2.如果承包合同是一种固定总价合同，则建筑安装工程费用的变动风险由承包商负担，对开发商基本无影响。（ ）

3.中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期远远高于高档商品住宅项目；商用房地产开发项目的租售周期，远远大于住宅项目。（ ）

4.权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。（ ）

5.通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。（ ）

6.空置率的高低对有效毛租金收入的多少没有影响。 （ ）

7.对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。（ ）（2007年试题）

8.当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量的变化会导致市场销售价格和生产成本的变化，此时的成本与产量、销售收入与销量之间是非线性关系，所对应的盈亏平衡分析也属于非线性盈亏平衡分析。

9.盈亏平衡分析是要确定风险因素变动的极限值，而且需要确定各风险因素未来发生的概率。（ ）

10. 最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值越高，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。（ ）

11.最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越大，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大。（ ）

12.最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。（ ）

13.多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化且各因素发生变化的概率不同时，对项目经济评价指标的影响。（ ）

14.“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。（ ）（2003年试题）

15.房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。 （ ）（2007年试题）

16.不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为未知条件下的风险数据。（ ）（2005年试题）

17.对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨析、风险估计、风险评价三个阶段。

18.解析法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。（ ）

19.风险辨识常用方法有专家调查法（其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法）、故障树分析法、幕景分析法以及筛选一监测一诊断技术。（ ）

20.风险估计与评价常用方法有调查和专家打分法、故障树分析法和蒙特卡洛模拟法三种。 （

21.在用蒙特卡洛模拟法进行风险分析时，其结果的准确性与各变量的变化范围和变化概率估计的准确性无关。（ ）

22.房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。（ ）

23.与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（ ）

答案部分

一、单项选择题 1.

【正确答案】：A

【答案解析】：参见教材P203

【该题针对“决策的概念”知识点进行考核】

【答疑编号10064421】

2.

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P204

【该题针对“决策的方法”知识点进行考核】

【答疑编号10064422】

3.

【正确答案】：A

【答案解析】：参见教材P209

【该题针对“房地产开发项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】

【答疑编号10064423】

4.

【正确答案】：A

【答案解析】：单位变动成本=(4×10000×0.8×4500-50000000)/（4×10000）=2350（元/㎡）

参见教材P211

【该题针对“盈亏平衡分析的基本原理”知识点进行考核】

【答疑编号10064424】

5.

【正确答案】：D

【答案解析】：土地费用为固定成本，容积率平衡点=26000÷[（12000-4500）×2]=1.7 参见教材P211

【该题针对“盈亏平衡分析的基本原理”知识点进行考核】

【答疑编号10064425】

6.

【正确答案】：D

【答案解析】：参见教材P212

【该题针对“房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行考核】

【答疑编号10064426】

7.

【正确答案】：D

【答案解析】：临界点分析的平衡点是允许的最低经济效益指标，保本点分析的平衡点是利润为零。

参见教材P212

【该题针对“房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行考核】

【答疑编号10064427】

8.

【正确答案】：B

【答案解析】：临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许

【该题针对“概率分析中的期望值法”知识点进行考核】

【答疑编号10064461】

15.

【正确答案】：ACE

【答案解析】：判断投资方案优劣的标准是：期望值相同，标准差小的方案为优；标准差相同，期望值大的为优；标准差系数小的为优。 参见教材P227

【该题针对“概率分析中的期望值法”知识点进行考核】

【答疑编号10064462】

16.

【正确答案】：ABCD

【答案解析】：参见教材P233

【该题针对“房地产投资决策的期权性质”知识点进行考核】

【答疑编号10064463】

三、判断题 1.

【正确答案】：对

【答案解析】：参见教材P205

【该题针对“房地产投资决策”知识点进行考核】

【答疑编号10064464】

2.

【正确答案】：对

【答案解析】：参见教材P207

【该题针对“房地产开发项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】

【答疑编号10064465】

3.

【正确答案】：对

【答案解析】：参见教材P208

【该题针对“房地产开发项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】

【答疑编号10064466】

4.

【正确答案】：错 【答案解析】：权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。

参见教材P210

【该题针对“房地产置业投资项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】

【答疑编号10064467】

5.

【正确答案】：错

【答案解析】：通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。 参见教材P210

【该题针对“房地产置业投资项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】

【答疑编号10064468】

6.

【正确答案】：错

【答案解析】：空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。参见教材P210

【该题针对“房地产置业投资项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】

【答疑编号10064469】

7.

【正确答案】：对

【答案解析】：在租金水平不变的情况下，空置率增高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会导致有效毛租金收入提高。由此可知，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。 参见教材P210

【该题针对“房地产置业投资项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】

【答疑编号10064470】

8.

【正确答案】：对

【答案解析】：参见教材P211

【该题针对“盈亏平衡分析的基本原理”知识点进行考核】

【答疑编号10064471】

9.

【正确答案】：错

【答案解析】：盈亏平衡分析是要确定风险因素变动的极限值，不需要确定各风险因素未来发生的概率。参见教材P212

【该题针对“房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行考核】

【答疑编号10064472】

10.

【正确答案】：错

【答案解析】：参见教材P213

【该题针对“房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行考核】

【答疑编号10064473】

11.

【正确答案】：对

【答案解析】：参见教材P213

【该题针对“房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行考核】

【答疑编号10064474】

12.

【正确答案】：对

【答案解析】：参见教材P214

【该题针对“房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行考核】

【答疑编号10064475】

13.

【正确答案】：错

【答案解析】：多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同 参见教材P217

【该题针对“单因素与多因素敏感性分析”知识点进行考核】

【答疑编号10064476】

14.

【正确答案】：对

【答案解析】：“三项预测法”分析方法是对每一个变动因素给出“最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值”，再进行多因素汇总考虑的方法。 参见教材P220

【该题针对“敏感性分析的“三项预测值”法”知识点进行考核】

【答疑编号10064477】

15.

【正确答案】：错

【答案解析】：敏感性分析是在风险因素未知的情况下的抗风险分析。 参见教材P222

【该题针对“风险分析的界定”知识点进行考核】

【答疑编号10064478】

16.

【正确答案】：对

【答案解析】：参见教材P222

【该题针对“风险分析的界定”知识点进行考核】

【答疑编号10064479】

17.

【正确答案】：对

【答案解析】：参见教材P222

【该题针对“风险分析的一般过程和方法”知识点进行考核】

【答疑编号10064480】

18.

【正确答案】：错

【答案解析】：应是蒙特卡洛模拟法。 参见教材P223、P224

【该题针对“风险分析的一般过程和方法”知识点进行考核】

【答疑编号10064481】

19.

【正确答案】：对

【答案解析】：参见教材P223

【该题针对“风险分析的一般过程和方法”知识点进行考核】

【答疑编号10064482】

20.

【正确答案】：错

【答案解析】：参见教材P223

【该题针对“风险分析的一般过程和方法”知识点进行考核】

【答疑编号10064483】

21.

【正确答案】：错 【答案解析】：蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率，这是保证分析结果准确的前提。所以这句话是错的。 参见教材P231

【该题针对“蒙特卡洛模拟法”知识点进行考核】

【答疑编号10064484】

22.

【正确答案】：对

【答案解析】：参见教材P232

【该题针对“房地产投资决策的期权性质”知识点进行考核】

【答疑编号10064485】

23.

【正确答案】：对

【答案解析】：参见教材P233

【该题针对“实物期权方法与房地产投资决策”知识点进行考核】

【答疑编号10064486】

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