2015年浙江青田·温溪家居建材城可行性研究报告 - 图文

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青田·温溪

家居建材城可行性研究报告

二0一五年七月

第一章 项目依据

2014年，面对宏观经济新常态，青田县牢固树立“绿水青山就是金山银山”的发展理念，深入实施“深化接轨温州，打造世界青田，建设幸福侨乡”发展战略，县域经济社会保持平稳发展。而2015年是实施“十二五”规划的收官之年，也是县委确定的“规范提升年”(附2015年青田十大工程)。

2014全年完成固定资产投资95.25亿元，增长16.1%，完成市以上重点项目投资21.4亿元，完成年度计划的144.6%。海口220千伏输变电、高湖镇区给排水等119个项目顺利建成，金丽温铁路扩能改造、天然气长输管线等114个项目加快推进，水利枢纽、华侨总部经济大楼等一批项目实现开工，西部组团给排水、瓯江中下游航运开发等一批项目前期扎实开展。加强招商引资工作，深入实施浙商回归、青商回归工程，新引进大项目18个，实现浙商回归到位资金15亿元。

在县政府强有力的大项目投资保障上，青田的经济将跨上新的台阶，百姓的经济也将出现跳跃式创收，随着生活水平提高，百姓也看重生活品质。

青田国际家居建材城也借势而生，顺应“天时”“地利”“人和”。 “天时”：借助政府重点打造的温溪青商回归创业园项目建设，重点集聚具有一定规模的企业综合型总部、区域型总部、职能型总部和现代服务

业总部，形成商务功能齐全、配套设施完善的新型商务区。这与国际家居建材城形成互助互补，并驾成为温溪的经济双子座。

“地利”：依据青田土地利用总体规划，坚持可持续利用土地资源为根本出发点，优化用地结构和布局，提高土地节约和集约利用水平及土地利用效率。温溪镇也以商业、文化娱乐、新型工业、城市休闲等功能为主的打造经济繁荣、环境优美、社会文明、生活富裕的中心型城镇。因此，在青田目前综合条件下，温溪杜梁鞋材是最佳的商业地块。

“人和”：聘请专业的操作团队运营管理，邀请的团队曾经操作过：杭州东方家私市场、杭州江南家居广场、丽水浙南国际建材城、丽水汇龙装饰城、常山迅鸿国际家居建材城、富阳江南商贸城、宁海现代家居广场、云南保山好人家国际家居、山东润泽国际家居广场、丹东国门湾科技五金建材城等完美招商开业。松阳富祥龙建材市场、庆元国际家居建材生活广场已经签定招商管理合同……，这让我们有信心做好青田国际家居建材城。营业后的国际家居建材城将与温溪青商回归创业园形成青田的双子座，是青田的城市地标。

第二章 项目概况

一、项目名称 青田国际家居建材城 二、项目地址 项目雄处G1513温丽高速公路青田东出口，S333省道边，温溪镇杜梁鞋业。

温溪镇坐落在青田县城东部，是青田中心城区重要部分，有“浙南明珠”之称。地处瓯江下游，位于青田、永嘉、瓯海三县交界处，距火车站12公里，330国道、金温铁路、49省道、高速公路穿境而过，水陆交通便捷，拥有入海港口。

近年来，温溪镇党委、政府紧紧围绕“转型升级 跨越发展 打造现代滨江小城市”的战略目标，加快实施工业化和城市化两大举措，镇域经济实现平稳较快发展，社会大局保持和谐稳定。

三、城市概况

青田县地处浙江省东南部，瓯江中下游。地理坐标为东经119度41分-120度26分、北纬27度56分-28度29分之间。青田县幅员面积2493平方公里，2012年，青田县实施撤镇建街道区划调整，撤消鹤城镇，设立鹤城、瓯南、

油竹3个街道。调整后，青田县下辖3街道、9镇、21乡，414个行政村。人口527917人。

青田县东接温州，永嘉，南连瑞安、文成，西临丽水、景宁畲族自治县，北靠缙云，县政府所在地距温州约50公里，离丽水70公里，到杭州350公里。全县总

面积2493平方公里，有“九山半水半分田”之称。有“中国石都世界青田”之称。青田历史悠久，有“石雕之乡、华侨之乡、名人之乡”的美誉。也是中国房价第一县，中国金融十强县，外汇第一县，人均存款第一县。青田也拥有的世界农业遗产——青田稻鱼共生系统，青田石是四大国石之首，女娲补天的遗石，封门青是三大印章之首。

中国社会科学院《中国县域经济发展报告2015》，青田位居第84。金融位居第三。

青田县2014年实现生产总值185.46亿元，实现财政总收入20.94亿元，城镇居民人均可支配收入31256元、农村居民人均可支配收入15546元。

四、青田房产

青田商品房形势喜人，房地产投资新开辟高湾绿园、百川润园、百川润都、秀水名都、平演村村留地商住楼、东春苑小区项目和万基滨江国际等一批环境优雅，功能齐全的住宅区即将拔地而起，城市品位得到大幅度的提升。

2014年青田房地产开发冲破25亿元大关，创造新的历史记录，投资累计完成26.37亿元，同比增长100.5%，总量居全市首位（市区除外），增幅排第二位，占投资总量的27.7%，成为拉动投资的主要动力。2014年青田实际

商品房销售面积23.3万平方米，发放商品房预售许可证20份，新增预售面积为88.6万平方米。

第三章 青田市场现状研究

目前青田家居、建材类市场可以说是一片空白，唯一的只有石郭、油竹S230省道（石郭岭隧道前后）自发形成的街面店，市场现状基本如下：

1）市场所处位置难再符合城市发展

目前该街道随道城市的快速发展，已经成为或即将成为城市的主城。在城市发展的新规划、新理念、新功能的要求下，目前经营的的家居建材商店已很难适应城市发展要求，市场外迁已然成为新的趋势, 这种街面商店还至少造成消费者运输、时间等消费成本的增加和土地资源浪费，随着汽车

的普及，购物停车是个难题。

2）市场零散经营 业态不集中

近年来，我国城市商业在超级市场、大型专业市场、便利店等零售业态加速发展、新型专业市场不断兴起和快速发展的同时，也呈现出一些新特点，近年来网上购物逐渐成为人们的网上行为之一。未来5-10年，城市商业发展潜力巨大，并将在规模、流通渠道、经营方式、区域竞争和市场空间等方面呈现出一些新的变化, 居民消费结构升级将促进城市商业规模不断扩大。

由于经营面积限制，缺乏统一管理，导致目前青田地区，大小不等、规格不同的家居建材商店零散街边，产品类别不全，经营不集中，没有形成市场特色，品种不全，反而失去了商家对于市场的竞争能力和市场品牌的建立，又造成经营困难和商业市场资源的浪费。

3）市场功能配套低质。

目前，青田家居建材经济圈在市场功能方面表现为缺少规范的物流系统，小巷到大街交通拥堵，车辆乱停乱放，购物、办公等配套基本没有，更无从谈起购物环境营造。从产业发展来说，难于发展；从市场经营来说，效率低

下；起不到引领当地家居建材文化传递。

4）商业模式传统而不适发展。

大部分综合性商业体和几乎全部的店铺商家都只限于面对面的钱货交易，这样的交易方式已沿用上千年了，在微信、电脑、网络、联盟、市场营销高速发展的今天，交易方式已层出不穷，电子商务、远程交易等如此强大的今天，建材市场的交易方式也应与时俱进，形成立体的强大的网络。

超前的经营理念已成为当前我国专业市场兴旺的核心动力。例如：广东深圳南方香江集团总结出的“八个统一”就体现了其超前的经营理念。这“八个统一”是：统一招商；统一规划；统一管理；统一宣传；统一促销；统一服务；统一采购；统一配送。八个统一大大降低了交易成本，保证了市场质量，提升了品牌形象。这种良性循环使市场最终实现了快速、持续、健康发展。

5）经营管理粗糙。

在青田家居建材市场，全部的商家还在接受粗糙的市场管理，只交租金的管理方式，还存在夫妻店等客被动营销模式，没有有效的宣传推广，没有有效的品牌营销，还停留在第一代的商业规划，而现在的市场一线城市管理早已普及第五代商业摩尔时代，跨入第六代电子商业实景体验时代。

6）消防安全严重隐患。

石郭形成的独立店都是工厂随意改造，没有经过统一的设计及消防备案，消防逃生通道宽度、距离根本没有规划，自动报警系统如烟感、喷淋更不达

标，消防安全隐患较严重，而且更随便的是房屋结构随意改造，违章搭建现象也是较严重，这也存在着严重的房屋结构安全隐患。

7)交通堵塞安全事故隐患。 经过调查，目前家居建材店面临街营业，有的靠近公交站点，顾客、商家上货的车辆随意停放，占据着城市道路的二边，给本就拥挤的道路增加通行困难，也给道路安全带来严重事故概率。

以上现象导致青田家居建材高端消费外流非常严重，高端客户流向丽水、温州，这对青田的经济是个严重的逆增长，主要原因是没有一个上档次的家居建材城，特别是购物环境。因此，青田建设一个综合性的一站式家居建材商场，迫在眉睫，青田国际家居建材应势而生。

第四章 项目建设意义和必要性

项目建设的战略意义 1）、政府意义

随着青田县“构筑滨江组团城市、建设小康秀丽侨乡”战略的实施，作

为组团城市之一的温溪，主动融入组团城市，城市化建设的步伐正在与日加速。

温溪正处在转型发展的关键时期，今后五年，既是温溪镇加快转型跨越的战略机遇期，又是实现全面小康的攻坚决战期。按照“转型升级，跨越发展，打造现代滨江小城市”的战略目标，加快实施工业化和城市化两大举措，把温溪镇建设成为经济发达、社会和谐、环境优美的现代滨江小城市。

项目的投资建设即是地方政府行使计划职能、组织职能、协调职能、监管职能以及城市建设和服务职能等综合职能的重大绩效。

所以青田国际家居建材城项目的建设对温溪、青田发展意义重大。 在党中央、国务院的高度重视和大力支持下，出现“大众创业”、“万众创新”的新浪潮，而本项目的改建，稳定的投资收益和较低的投资门槛，为社会提供更为便捷和安全的投资渠道，分解政府压力。而消费者在选择家居建材过程中也能享受到质量放心，价格最低，服务周到的愉悦购物享受。

2）、社会意义

美国学者保罗·威弗尔在《法规、社会政策和阶级斗争》一书中说：“政府法规的真正目的并不是要纠正市场的缺陷，而是要在整体上超越市场—就是说，政府法规不是经济政策，而是社会政策”。

本项目建成运营后，预计将直接解决地方近1000人的就业问题，间接带动装修、货运、维修、餐饮等几千人。同时带动新城的物流、房地产等相关产业的发展，增加地方财税收入、繁荣地方经济、推动区域城市化发展，具有显著的社会效益。

3）、产业意义

目前，青田的家居建材市场主要以街边店为主，商业业态较为分散，此种商业格局将不能实现对城市发展格局的支撑，本项目的建设符合城市升级换代过程中对于产业格局的要求。

产业结构调整的必然结果，随着城乡一体化和温溪大开发的深入，可持续发展的产业结构已成为地方政府的工作重点。

市场升级换代的新标杆。根据温溪的城市发展远景规划，城市发展对于市场的发展也提出了新的标准，而且青田县土地供应日趋紧张，更加需要规范管理，对家居建材行业划行入市场，节约土地面积。

发展温溪将不断推进青田的城市发展升级，本项目的建设将会成为区域

升级换代的又一标杆。

项目建设的必要性 1）、新城市建设的产业需求

本项目建设将参照红星美凯龙、居然之家、欧亚达，目

标是成为家居建材同类产业中的模本，本项目的建设将会从此解决家居建材市场对于温州、丽水等周边城市的高端输出。实现温溪、青田产业结构更趋合理，项目集老百姓家居生活消费品的集散地，也是中国家居建材最新时尚在青田展示平台，给顾客带来全新的家居理念文化。

2）、改变产业交易模式

目前青田家居建材市场还处于比传统的交易模式，本项目的建成运行，将引入国内外正在兴起的电子商易平台，广泛推广电子商务营销渠道及结算方式，同时本项目将引入更广泛的市场概念。

3）、城市发展的前瞻性要求

交易模式和市场行销模式的升级换代将是未来的产业化发展之路，包括各类产业园、总部经济、商务区等区域性经济体，这与政府打造的温溪青商

回归创业园规划不谋而合。

对于项目的资源整合模式、立体网络营销模式的建立，将会对青田的同类产业起到召示性作用，引导同类产业逐步进入规范化、集约化、高端化的产业地位。

从投资建设的规划来看，项目规划建设将借鉴成熟市场的先进经验，建成后的5-10年内都将对城市商业的发展起到促进和拉动和引领作用，使项目周边的餐饮、娱乐、休闲、商务配套型产业快速发，提升和丰富街区商业经营结构，对于青田的城市化发展起到有力的支撑，使城市体现出真正的商业价值。

4）、增加政府财政收入

本项目在投资建设期立即拉动板材、磁砖、管线、灯饰等装修，市场初步预计装修成本在1 个亿。

培育后，城市商品房交付面积的保障，据政府初步统计，青田2014、2015年销售，拆迁房、自建房近200万方。成熟市场预计年营业额在5亿左右，市场统一管理，避免逃税、漏税，给政府财政带来创收。

第五章 项目SWOT分析

1）、S优势：项目地处浙江西南部，目前是青田唯一的综合类商场，硬件设施档次较高， 招商时期租金价格可以扶值。也是城市、家居建材行业发展的必然趋势；商场统一管理，有效规避顾客拖欠费用情况，保障商家资金

充裕流转，形成良性、有序发展；与温州较近，交通方便，相对温州来说，部分商家愿意过来投资开店，能够节省经营成本，扩大销售，增加市场份额。家居建材经营户和消费者、市民均看好并支持“一站式”家居建材广场项目的出现。

2）、W劣势：地处温溪镇，百姓出行采购交通有待提升，周边产业商业辅助配套还没形成，商场运营管理团队还不成熟，商户接受新事物，商场新模式管理还需磨合。

3）、O机会：温溪青商回归创业园项目的上马，对温溪商业起到引领作用，投资热情高涨，周边房产装修需求刚性，前景及周边配套产业不断完善。趁热打铁，凝聚力较强；政府打造青田侨乡进口商品城，对周边商户业态、环境整改提升，石郭商户经营存在安全隐患，政府规划动迁意向，这对青田家居建材城一站式需求更加迫切。

4）、T威胁：商户联盟、名典等企业都在物色场地，目前谁项目申报通过，谁就占绝对优势，相对与我们公司就是威胁；目前商户独立店装修越来越高端，经营面积也越来越大，时间越长招商难度将越来越大。

第六章 项目业态规划

通过走访，青田目前经营业态品牌相对集中，有点恶性竞争，特别是磁砖行业竞争激烈，相对其它的业态大量空缺，商场经过有序引导。初步规划如下(具体依据厂房改造设计规划再调整)：

业态 平方 楼层 陶瓷 8000 一 卫浴厨电 厨柜吊顶 8000 二 地板门业 楼梯 8000 三 灯饰墙纸 窗帘 8000 四 家居家电 8000 五

第七章 问题

本项目受成本影响较为明显，因青田已经有家居建材商圈，温溪与县城比较区位优势不明显，租金价格不能超出市场承受范围；

要充分考虑商场培育周期，实行免租；

商场开业后，必须要最大程度争取客源，要在百姓心中树立起买家居建材一定要去温溪，广告宣传创意非常关键，宣传的媒休、范围也要广，因此又增加了企业的投资成本；

因此政府相关部门的政策支持尤为重要，在政策允许范围内，为本项目后期招商经营争取相关税费支持政策，以确保招商的成功，也将为项目的投资者及进驻企业和投资者创造更便利、更具投资价值的物业！

第八章 结 论

本项目的可行性分析，一方面深入探讨了当前国际国内家具产业发展趋

势和中国家具产业调整和升级的动向，以及丽水地区的趋势。在此基础上，经过大量充分而详实的市场调研及经济计量分析，提出了启动中国青田国际家居建材广场的可行性方案。

经过大量调研，数据分析，我们有理由相信，该项目策划是科学的、合理的，在政府、企业共同努力下，一定会达到预期目标，实现共赢局面！

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