房地产市场调研 

一、 海南房地产市场概述

90年代初，海南的房地产市场经历了一场高速发展，1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；同年，海口市经济增长率达到了惊人的83％，另一个热点城市三亚也达到了73.6％，海南全省财政收入的40％来源于房地产业。然而1993年，海南省的房地产泡沫破灭，从此海南进入了长达十几年的房地产市场的调整与恢复期。但是，自2008年初以来海南房地产又一次面临全球金融风暴的爆发，全国房地产市场的疲软，更多的人选择持币观望的局面。目前，经过了新一轮的调整，海南各楼盘的销售逐渐回暖，尤其三亚以高端楼盘定位的海湾资源型房屋相对较好，价位居

高不下。

经过分析，海南房地产市场总体分为三类：

第一类是以三亚为首，加之陵水、五指山、乐东的琼南高端度假地产市场。 第二类是以海口为中心的琼北中端度假市场,主要因为本地需求存在一定的空间，并且依托配套和城市功能。目前，产品逐渐倾向于中高端市场，市场总体比较复杂。 第三类是以琼海、万宁和文昌为代表的东海岸中低端度假市场，这些城市地产市场

起步比较晚，市场比较单一，销售价格相对较低。

综观海南房地产市场，并不是一个封闭的市场，是面向全国全世界的一个开放的市

场。

从海南的市场细分与经济环境来分析，海南的房地产市场已经分的很细，例如三亚的高端地产，购买者多为金融投资获利者、私营企业主、矿产业以及地产、电信等行业；海口市场一部分为本次消费者，还有一部分中高端外地客户；琼海、文昌等地的地产市场客户多以中低端外地客户为主，例如大学教师、公务员、国企管理高层或退休职工等。 从需求层面看，高端地产是很多富豪资产沉淀的宝地，中低端地产成为很多内地人

后半生生活的计划地，针对整体炒房客户空间不多，需要很高成本。

从客户分析来看，高端客户倾向于三亚等地的高端市场，对小区的位置、环境和规模要求比较高，要求物业具有一定的稀缺性，具有群体代表性，最终能够成为享受生活和资金沉淀的地方；中低端的客户需求一般倾向于文昌和琼海等地，因为这些地方环境相对较好，房产价位较低，并且城市发展动力足，发展潜力大，唯一的缺点是暂时性配套落后，这些二线城市的物业成为他们购买的首选；海口在现在的市场中处于定位复杂

的境遇，主要依托本地需求成为增长点。

随着海南一大批重大基础设施如东环铁路、琼洲跨海大桥、环岛高速公路、文昌卫

星城等开工完成，对提升海南的整个房地产市场有很大的拉动作用。到2010年后，海南

各地区房地产市场会上升到一个新的层次，具有很大的发展潜力。

二、三亚市概况 1、地理位置

三亚市地处海南岛最南端，东邻陵水县，北依保亭县，西毗乐东县，南临南海。全市面积1919.58平方公里，其中规划市区面积37平方公里。东西长91.6公里，南北宽51公里。全境北靠高山，南临大海，地势自北向南逐渐倾斜，形成一个狭长状的多角形。境内海岸线长209.1公里，有大小港湾19个。主要港口有三亚港、榆林港、南山港、铁炉港、六道港等。主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾、崖州湾、大东海湾、月亮湾等。有大小岛屿40个，主要岛屿10个，面积较大的有西瑁洲岛2.12平方公里，蜈岐洲岛1.05平方公里。我国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸，是中国通向世

界的门户之一。 2、自然环境

三亚年平均降水量1263毫米，6—10月雨季，台风季节往往雨水增多。降水量占全年的90.2％。年平均气温25.5℃，7月份气温最高，月平均28.3℃，1月份气温最低，月平

均20.7℃。

三亚市旅游资源得天独厚，是海南省风景名胜最多而又最密集的地方，在约两百公里的海岸线上，密布亚龙湾、大东海、鹿回头公园、天涯海角、海山奇观、南山文化旅游区等闻名中外的旅游景点。她不仅具备现代国际旅游五大要素——阳光、海水、沙滩、绿色植被、洁净空气，而且还拥有河流、港口、温泉、岩洞、田园、热带动植物、民族

风情等各具特色的旅游资源，在国内外堪称一绝。

海南省的牛岭又称分界岭，是海南岛一个重要的分水岭，是海南岛南北地理的分界线，北面以平原地型为多，南面以山地为多，这种地理分界形成了气候上的分界。据调查，牛龄以南形成了来自南边的暖气流受到东西走向山脉的阴隔，导致山体迎坡（南面）和背面坡（北面）的气候出现差异，以致这座小小的山岭对海南岛东南的气候产生了影响。因此，三亚具有与众不同的地理优势，与海口等牛岭以北的城市相比更接近热带气

候。

2、区位及社会环境

三亚在国际经济关系中有独特的区位优势。从三亚向东经菲律宾至西太平洋，向南经澳大利亚至南太平洋，向西南经中南半岛至印度洋以及大西洋，比在广州出发近900

公里左右，是我国真正的南大门。

三亚市是汉、黎、苗、回等20多个民族聚居的地方。2008年末，全市常住人口56.5

万人，户籍人口54.58万人，少数民族人口占总人口的41.5％

三、三亚市宏观经济分析 1、区域经济持续增长

全市全口径财政收入59.48亿元，比上年增长107.9%。其中，地方财政收入44.64亿元，增长126.0%。在地方财政收入中，一般预算收入21.09亿元，同口径增长61.4%；基

金收入23.54亿元（含国有土地权出让金23.14亿元），比上年增长2.5倍。

2008年，全市工业增加值27.86亿元，比上年增长17.6%。其中，规模以上工业企业

完成增加值27.36亿元，增长18.4%。

2、市场竞争力不断加强

2008年实现地区生产总值（不含农垦，下同）144.31亿元，比上年增长16.8%。其中，第一产业完成增加值25.89亿元，增长10.1%；第二产业完成增加值52.03亿元，增长9.0%，第三产业完成增加值66.39亿元，增长23.8%。按户籍人口计算，人均地区生产总

值达到30572元，增长14.6%。

产业结构不断优化升级。三次产业增加值构成由2007年的21.5%：27.3%：51.2%调

整为2008年的21.0%：25.3%：53.7%。2008年，第一产业对经济增长的贡献率为12.9%；

第二产业贡献率为14.6%；第三产业贡献率为72.5%。

3、发展潜力大

三亚2008年计划投资85亿元建设重点项目148个，占全社会固定资产预期投资135亿元的63%。今年148个重点项目中，分年内计划开工项目120个、力争开工项目15个、储备项目13个，项目估算总投资1334亿元。包括在生态建设方面新建6个城市公园；在主城区土地利用上，将新建23万平方米的经济适用房和廉租房；在工业方面，加大无污染、无烟产业投入；在旅游业上，一批高标准、大项目陆续续建和开工，续建：凤凰岛开发：鹿回头小东海、新佳旅业鹿回头等13个项目，以及新建：万达大酒店、开维酒店、巨源

酒店、希格玛酒店、香格里拉酒店等24个项目。

同时，配套市政等建设投资陆续投入，包括三亚绕城公路建设、绕城公路亚龙湾连接线建设、绕城公路天涯连接线建设、海南亚龙湾热带森林公园、南中国海影视文化生态园、非洲之窗森林公园、鹿园度假村、椰子洲岛度假酒店、香格里拉酒店、三亚太阳

湾高级度假区等项目。

这些项目在拓展三亚城市空间、优化产业结构和提供城市建设动力方面会起到很大

的作用。

4、居民收入稳步增长

全年城镇居民人均可支配收入13471元，比上年增长15.7%，扣除价格因素，实际增长9.0%。全年农村居民人均纯收入5189元，比上年增长18.6%，扣除价格因素，实际增

长9.0%。

四、三亚房地产市场发展分析

2008年，全国房地产市场疲软，海南省房地产市场也受到影响，但在全国房市中，

海南尤其是三亚房市的依然表现了其较强的稳定性与潜在的增长性。

1、三亚房地产供应结构分析

三亚房地产市场上主要是以纯住宅为主、酒店式公寓及产权式酒店为辅。户型二房占一半以上，海景房以大户型为主，而市区以过冬养老候鸟型为对象以中小户型二房一房为主。但根据三亚住房总体规划，未来三亚主要供应酒店式公寓产权式酒店为发展方向，控制住宅发展，同时加大经济适用房、保障住房建设让三亚本地人有所居，使更多

的人能享受到三亚这种稀缺度假资源。

2、三亚房地产价格分析

从最新统计的三亚房地产各项目价格动态来看，一线海景资源型项目均价在2万/方

以上，与去年同比保持不变；河景、二线海景、市区普遍打折或下降，从年初的均价9000元/方降到约为8000元/方，主要因为经济形势的动荡，全球经济危机影响，造成投资者信心和购买力下降。但是，一线海景资源型依然受到关注，说明项目的稀缺具有很强的

竞争力。具体而言，三亚房地产按区域可以分为三类：

第一类是以三亚湾、鹿回头半岛、亚龙湾为一线海景资源型高端项目，由于资源独缺及稀缺性，各开发商相互打造品质，展示资源，定价都以各自为中心，这些高端项目

价格都在1.7万～4.2万的均价，总价高、打折较少，价格下降空间不大。 第二类是以三亚湾二线地及两河为主的休闲度假型中高端项目，价格在8000～10000元/方，总价都在80万～100万/套，一次性付款95折左右，对于度假为主的人群是

比较受欢迎的。

第三类是以二环、田独为主市区的养老度假型项目，价格在7500～8000元/方较多，

中小项目为主，项目包装没有特色。

三亚房地产依托资源，独具一格，与全国房地产市场相比不一样，具体分析如下：

（1）独有的亚热带稀缺资源助力房市

三亚冬无严寒，夏无酷暑，且一年四季如春，全年日照时间2563小时，全年降雨量1279毫米，因此，美丽三亚也素有“东方夏威夷”之称。三亚独有的气候吸引了众多候鸟一族，从十月开始外来者即陆续进入，这部分人群，大多是中等阶层及以上，有相当部分已退休，有一定的积蓄。而在三亚过冬也成为一种潮流，三亚以其独特的气候、地理

优势造就了其不可复制的吸引力。

因此，对三亚度假候鸟房产，有一种刚性需求，市场空间很大，三亚小户型商品房也因此受到青睐，2008年前11个月三亚商品房共销售11468套，其中90平方米以下户型占了7131套。从三亚市房地产协会提供的数据来看，三亚市商品住房的销售对象主要是岛外人士，2008年1—11月销售总套数11468套，面积100.78万平方米，岛外销售10080套，面积88.06万平方米，岛外市场占总销售套数的87.90%，占总销售面积的87.38%。

而其中有12%的房地产成交金额来自北京的购房者。

（2）市场成熟，平稳发展

三年来房地产市场运行情况：2006年三亚房地产商品房销售面积70.55万平方米，与上年同期比增长17%；商品房销售总金额35.74亿元，同期相比增长8.5%；2007年商品房销售面积92.97万平方米，同期相比增长33.94%；商品房销售总金额69.26亿元，同期相比增长93.84%；2008年上半年商品房销售面积72.85万平方米，同期相比增长21%；商品

房销售总金额76.68亿元，同期相比增长76%。

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