代建业务财税处理笔记

代建业务财税处理笔记

一、广东省代建管理办法

《关于印发广东省政府投资省属非经营性项目代建管理办法（试行）的通知》，粤府【2006】12号。

实行代建制的项目，在概算投资中安排一定比例的费用用于支付代建单位服务费。项目总投资2亿元以下项目，代建服务费为批准工程概算总投资的2%；总投资超过2亿元项目的代建服务费分段累进计算，2亿元部分按2%计算，超出2亿元部分按1.5%计算。项目代建服务费在项目实施阶段支付50%，项目建成交付使用后支付40%，工程保修期结束后支付10%。

二、税务判定为代建工程的必备条件 1.委托方拥有土地使用权。

2.委托方取得了有关部门的批复，既委托方立项。 3.签订委托代建合同，列明合理代建费。 4.受托方（房地产开发公司）不垫付资金。 三、代建工程的两种会计处理方式

1.第一种方式是受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取代建手续费的业务，就是说在建设过程中施工方、设计方、监理等不与房屋开发公司(受托方)签订合同，而直接与委托方签订合同，受托方只收取一定代理费的房地产开发方式。

房地产开发公司的代建工程成本核算很简单，仅仅核算代建手续费即可。在工程结束时仅就代建手续费向委托方开具发票，缴纳按服务业的营业税。委托方自用产权不发生转移的不缴纳营业税、土地增值税、所得税等税种。委托方产权发生转移的（如委托代建的商品房、住宅房等）则不按代建处理。

委托方凭签订合同的施工方、设计方、监理等提供的发票和房地产公司开具的代建手续费发票计入固定资产。

2.第二种方式是受托方与委托方实行拨付结算，就是说在建设过程中施工方、设计方、监理等直接与房屋开发公司(受托方)签订合同，不与委托方签订合同，资金由委托方拨付给房地产开发公司，房地产开发公司再拨付给施工方、设计方、监理等。最后移交给委托方，并向委托方收取代建手续费的业务。

这种方式也就是中国目前所有房地产教科书上所讲述的，代建工程开发成本是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外的市政工程（如城市道路、基础设施、园林绿化、旅游风景）等所发生的各项费用支出。代建的土地、房屋参照正常的开发成本设置。

开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“生产成本（开发成本）--代建工程开发成本”科目的借方和“银行存款”、“应付账款--应付工程款”、“原材料”、“应付职工薪酬”、“制造费用（开发间接费用）”等科目的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“生产成本--代建工程开发成本”科目的贷方转入 “库存商品（开发产品）”科目的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“库存商品”科目的贷方转入 “主营业务成本”科目的借方。同时，计入“主营业务收入-代建工程收入”，包含确认的结算成本和代建手续费。也可分为

“主营业务收入-代建工程结算收入”（这情况下收入和成本相等）和“主营业务收入-代建工程手续费收入”。

房地产开发公司不仅核算代建工程成本、收入，还要核算代建手续费。在工程结束时的税金缴纳同第一种方式。

委托方凭竣工时房地产公司交付委托方的代建工程竣工验收证明、价款结算账单、代建合同、房地产公司开具的代建手续费发票等交接手续资料计入固定资产。 四、实际工作中代建事项税务的处理

1.业主（委托方）使用财政性资金的建设项目，由于按照行政事业单位会计规定，形成的固定资产不进行折旧，不存在计提企业所得税前扣除折旧费用的问题，所以业主可以根据施工方开具给受托方的税票付款。

2.如果委托方需要将支付的资金列入成本费用或需要计提折旧的固定资产支出，则需要根据施工方开具给自己的税票入账。根据咨询的结果，针对该种情况深圳税务局尚未处理过根据代建合同直接将发票开具给委托方的事项。前海地税给出的建议是由委托方直接与施工方签订工程合同。

3.受托方的代理服务收入开具代理服务业营业税发票。

4.**地产厦门分公司曾经根据多方业主联合委托的代建事宜开票事项请示厦门税务，厦门税务层层上报审批后最终根据代理合同将建筑安装发票以“分票”的形式分别开具给各个业主单位。这也是厦门税务处理的第一单以代理合同向业主单位开具税务分票的事项。 五、专家咨询 （一）《手把手教你做优秀会计》蓝敏（税务专家） 问题：

1.施工方可否根据代建合同及施工合同在开具工程发票时直接将发票开具给业主？税务有没有这方面的具体规定？

2.如果业主的资金通过我方账务拨付给施工方，这些资金属于营业税中规定的“代收款项”吗，需不需要一并纳入营业计税额计算税费？

3.代建工程管理中规定，代建方向委托方收取手续费，按“其他代理业务”交纳营业税。这里指的“其他代理业务”指受托方与委托方实行全额结算（原票转交）。请问\托方与委托方实行全额结算（原票转交）”是什么意思,如何操作? 答复：

1、代建的话，施工方应该将发票直接开具给业主。税务不会具体规定发票如何开，税务所需要判定的，是该业务是否是建设方通过委托代建的方式，为业主承建。

2、如果满足代建条件，业主通过受托方支付，属于代付款项，不属于营业税应税收入。代建条件一般作如下理解：①业主方拥有土地使用权、并立项；②贵公司不垫付工程款项；③施工方直接向业主方开发票。

3、所谓“受托方与委托方实行全额结算（原票转交）”，是指委托方（业主）与施工方结算工程全款，工程款不包括应支付给受托方的利益，施工方按此工程款直接向业主方开发票，发票由受托方转交委托方。 （二）Ernst & Young经理

1.如果需要施工方直接将发票开具给委托方（业主），有两种处理方式：第一种，在委托方（业主）与受托方的代建合同以及受托方与施工方的施工合同中均写清楚将工程发票开具给委托方（业主）。这种处理方式在法务上可以接受，但是在税务上是否可以接受需要咨询税务局。第二种，将施工合同签成“委托方、受托方与施工方”的三方协议，同时在代建合同中也写清楚将工程发票开具给委托方（业主）。这种处理方式则无论在法务上或是在税务上都是可以接受的。

2．根据其了解到实际情况，河南郑州、洛阳及四川成都在代建项目的税务处理中均可以将工程发票直接开具给业主。

3.“原票转交”的概念是指，无论工程发票是开具给业主还是代建的受施方，受托方都必须将发票原件交给业主，不允许自己保留发票原件。

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