2010年河南空港新城突破式营销报告(136P)

全国视野本土智慧

精工地产为中原楼市注入专业力量

XuChang KongGang Brand Design Proposal

「新都会崛起运动」

——空港新城突破式营销报告——

一，明确整盘目标二，界定项目核心属性三，整盘发展战略四，首期面临核心问题五、首期营销执行攻略

第一部分：

项目整盘目标

一、项目整盘目标

1、超越市场的销售目标

?10-15万㎡/年持续销售流量要求

?取得较高的整体收益要求

2、完成可以传承的企业品牌积累

?为企业积淀品牌

?为多城市连锁开发积累操作模式

高流量+高品牌=全明星项目

一、项目整盘目标

整盘目标解读：

?项目超大体量，现金流满足是第一位的?保障销量基础上，实现溢价与品牌积累

目标下的问题： ?

历年许昌市场销量图 ?（消化稳定型市场 ）

一、项目整盘目标 核心问题一： 新企业+第一个项目+（新区边缘）

期房+10万平米/年持续销量 许昌市场 没有先例！

核心问题二：

项目超大体量，实现持续热销，庞大

客群从哪里来？

拟合出回归曲线方程Y=19.75X+69.44，计算可得出许昌市未来三年的商品房销售量为：

2010年：168万平方米；2011年：188万平方米；2012年：208万平方米

第二部分：

解决起点——项目属性界定

1、高铁、空港交通枢纽新城： 石武高铁+京珠高速+机场航站楼+许昌东客站 ——交通革新下人群聚集、产业升级活力区

2、许昌长葛一体化产业新城： 中原城市群副中心+许昌长葛推进区起点+温州产业园+中原电气谷 ——城市发展焦点上的变局新区

3、许昌政务区新城：

森林城市+三国之乡——休闲游览名片新城 大都会进程焦点上

的 空港新城

外部利好：中原城市群副中心+空港、高铁交通枢纽+ 高规格城市政务新区+规划中高端产业带上大盘 二、项目属性界定

二、项目属性界定 推动大都会进程的 空

港

新城

城市/新区/综合体大盘—— 国际团队+新都会理念+超大规模+多重资源+自我完善的 （融居住、办公、购物、休闲、教育、交通换乘于一体） 国际一线全景生活的综合新城 具备领导型项目基因—— 超大规模+创新洋房品类+民航雄厚资本+高素质专业团队 国际花园居住模式与创新时尚的都会生活

二、项目属性界定

空港新城——一个受益于城市快速发展，承载城市产业聚集利益的综合体新城

空港新城——一个构建在高铁、空港交通枢纽经济圈上的综合体新城

空港新城——一个拥有政务资源及生态居住资源的双优综合体新城

空港新城——150万平米，超越城市级别的恢宏巨作

高铁政务

新城

二、项目属性界定

项目整体定位

?城市：具备外向吸纳力+规划中中原城市群副中心

?板块：高规格都会进程上多重产业、发展利好

?项目：国际新都会理念下新城综合体实践

中原城市群两小时经济圈许昌新城榜样示范区项目站在城市发展高度，承接高铁枢纽经济辐射，担负大许昌名片物业的历史使命；从一开始进入无竞争领袖地位

卓越价值，为项目成为领袖大盘提供理论可能；

THEN，

如何将理论可能变为销量现实？项目整盘核心驱动体系是什么？

第三部分：

整盘发展战略

1、案例研究（新区大盘驱动核心）

城市项目环线大盘近郊大盘新区大盘远郊大盘

项目案例升龙凤凰城

/中原新城橡树玫瑰城普罗旺世联盟新城

/绿地原盛国际

思念果岭山水

细分注解综合体大盘

综合住宅中等密度风情社

区

低密度风情社

区

低密度豪宅大盘

高密度综合体

低密度资源大盘

营销方向城市中心运动

城市升级运动

主流生活社区风情小镇模式世界先进生活样板

新区中心

旅游度假地产三、整盘发展战略

三、整盘发展战略

2、项目核心驱动模型

?较小容量市场+自身客群生长平稳

一个高度占位：

立足区域，打造“南中原国际精华新城”示范区

?双核驱动模式：

?卓越都会资源驱动+交通、产业利好驱动

3、分步战略实施

三、整盘发展战略

（交通、企业、规

模、品类、示范区） 卓越项目

变局区域

（教育、酒店、商业）

中部示范样板

（产业、客群、高规格活动） 品牌三级跳，追求每一步的可实现性

第四部分：

首期面临核心问题

四，首期面临核心问题

?问题1：如何建立整盘形象？

?问题2：如何实现10万平米/年持续销售量任务？

2009年，许昌市场商品住宅总销141万㎡， 项目10万㎡/持续年销任务，要占市场总份额约7%！ 2、首期战略要求

开创先河，单盘做到许昌第一， 做一次全面的突破式营销！ 四，首期面临核心问题

突破 区域

突破 客群

客户定位分析前提

区域陌生、配套严重缺乏,但未来规划顶级高档配套

有强势资源、高铁、汽车客运站、航站楼、无显性客户地块现状

客户素质单品类高端客户数量少

多数客户置业观念相对保守

?我们的客户一定是特殊的，他们不是某几类简单累加而成

?存在于众多客户群体中，且是这些客户群中特殊的一类共同组成

?常规的按类别式的客户分析方法难以解决本项目的客户问题

?我们的方法是：对市场整体客户进行梳理、提炼，按照客户的行为生活特征分类形成项

目最终客户群

3、客户突破战略

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/iice.html