大都汇·汇金广场招商统一说辞（最新）

招商统一说辞

一、威县县域发展规划

2009至2020年区域规划,县城建设用地规模实际控制面积达到34.26平方公里，其中工业用地达到21平方公里。县城总体发展方向：生活用地依托现状向北、向东发展，工业用地自世纪大街向东发展，实行道路先行、分片开发、重点突破。布局结构规划为“两轴、三区、四中心”。“两轴”是世纪大街和开放路，“三区”指工业区、新城区和建成区，“四中心”指行政服务中心、文化娱乐中心、综合商贸中心和工业区商务服务中心。根据威县的自然环境、区位优势、产业基础和文化特色，将县城发展定位确定为：国家重点纺织基地、华北新兴商贸城市、冀南区域中心城市、农畜产品加工集散基地、碧水绿荫生态宜居城市。 二、威县经济发展状况

2010年，威县完成生产总值34.97亿元，同比增长13%。全年财政收入完成1.32亿元，同比增长41.7%，城镇居民可支配收入11097元，同比增长10.4%；农民人均纯收入3570元，同比增长5.5%

2011年威县完成生产总值41.12亿元，同比增长17.6%，全年完成财政收入2.12亿元，同比增长60.6%，城镇居民收入12318元，同比增长11%，农民人均收入3820元，同比增长7.1%

威县经济的持续发展，增加了就业机会，提高了居民收入和购买能力，为商业发展注入活力，吸引越来越多的品牌入住威县，增强居民的品牌意识和品牌忠诚度。 三、大都汇项目简介

大都汇是威县2010年重点招商引资项目，引进大都市的设计理念，打造威县精品第一盘，是威县目前规模最大的住宅项目和商业地产项目，同时也是行政规划区内政府重点关注项目。项目于2011年4月9日开工建设，建设部建设司司长姜万荣、

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威县县委书记、县长等相关领导出席奠基仪式并讲话，对项目的开发理念及未来发展给予高度评价，威县建设局、规划局、土地局等各机关职能部门的领导，都对本项目整体规划给予了肯定。项目享受政府的招商优惠政策，是威县少有的无干扰工程之一，其位于威县南北主轴线中华大街与开放路黄金交点处，总占地500余亩，建筑面积60万平方米，其中包括12万平米商业街区，2.8万平米城市广场，整体气势恢弘，规模宏大，融合了主题文化广场、商业步行街、财富商务区、高端居住区，集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、居住功能于一体，致力于打造威县最顶级的城市财富中心。

项目于2011年开工建设，一期住宅部分已经交房，一期商业部分已主体封顶，正在进行外立面和内部装修阶段,计划于2013年5月底交付使用。 四、项目特征分析： 1、黄金地段：

业内有一句名言：投资商业，第一要素是地段、第二要素是地段，第三要素还是地段。地段决定了商铺的性价比、商铺的客流量及对消费群体的吸引力。 （1）项目地处威县县域发展规划的核心区域，是新老商圈的交汇处，周边商业氛围日益浓厚；

（2）项目地理位置优越，交通便利，位于威县南北主轴线中华大街与开放路的黄金交汇处，紧靠威县交通主干道-开放路；

（3）距离威县汽车站仅800米，其车流量、人流量达到2万次/天，为项目发展提供充足的流量条件；

（4）距离电力局、公安局等机关单位办公新址不足100米，一街之隔的信和商厦开业后，客流量日益增多，有效提升项目周边人气；

（5）商业步行街以开放路为主要的车流动线，通过环形车道可以环绕商业步行街，

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以主题文化广场和财富大道为主要的人流动线，各个商业区之间配之辅助通道，形成辅助的人流动线； 2、配套完善：

（1）项目配套设施方面，具备完善的水、电、暖、宽带网接口、电话接口等配套设施，为商户提供良好的经营条件，为消费者提供优质的购物环境；

（2）社会配套：距离汽车站800米，距离威县人民医院1000米，东北侧是仲夷小学、西北侧是仲夷中学，距离项目约1000米，西南侧是实验小学，距离项目约500米；中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、农村信用社距离项目均在1000米之内；

（3）物业配套：公司组建专门的物业公司，对商户进行24小时服务，提供保安、保洁、设施维修、水电管理等服务； 3、新兴商圈：

大都汇·汇金广场由特色商业步行街（一期商业含8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#、16#、17#商业及14#、15#、16#、17#、18#、19#住宅附属底商，约152户）和一个占地28000平米集文化、休闲、娱乐、建身等多种功能于一身的大型广场组成，包含商务酒店、银行、居住、购物、餐饮、娱乐、休闲等多种复合业态，互为依势，有效互动，通过名吃、名品、名店的加盟，连同信和商厦，将成为威县新的城市核心商业区。 4、经营理念：

汇金广场实行统一营运规范，统一营销策划、调整品牌升级、优化经营布局，保障物业管理，树立和提升了汇金广场整体经营形象和档次，为经营者和消费者营造了时尚、舒适、安全的经营环境和消费环境。统一形象管理（店招统一规格、尺寸一致），统一招商管理（在招商过程中着眼于长远，兼顾到各业态、各商户的经营，

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使商户能够共荣发展），统一经营主题（项目总体上有个明确的定位，各商业街区有自身的定位比如：孕婴一条街等），统一物业管理（主要是设备管理、工程管理、水电管理、治安管理、清洁卫生管理），统一服务监督（主要是商品质量、文明礼貌、营业时间、服务态度等）的优势彻底打破了以往传统商业经营混乱，鱼龙混杂的诟病。赋予每条街区不同的商业业态，弥补当地商业发展不足。通过品牌的集中效应，带动街区商业发展，引领当地商业发展潮流。 5、规模优势：

大都汇·汇金广场实行滚动开发、统一管理的开发模式，项目分三期建设，商业建筑面积为120254平方米，是威县规模最大、业态最全、商品最丰富的商业步行街。 项目规划2808个停车位，其中商业停车位782个，为前来购物的消费者提供停车便利，可以有效的吸引中高档消费者前来消费。 6、业态优势：

项目通过差异化、特色化定位，实现与一街之隔的信和商厦业态互补、错位经营，填补其业态及品牌上的空白，增加餐饮、休闲、娱乐、中高档品牌业态比例，实现客流共享，使消费者享受到一站式体验。（信和商厦定位中低端、消费群体主要是周边居民、中低收入者、乡镇居民，缺乏餐饮、休闲娱乐业态，大都汇商业步行街在业态规划时增加餐饮、休闲、娱乐业态，与信和商厦错位经营，客流共享） 7、政策优势：

（1）大都汇是威县2010年重点招商引资项目，同时也是威县行政规划区内重点关注项目，是威县少数无干扰工程之一；

（2）政府相关职能部门针对本项目实行“一站式”服务，统一政策和管理，对客商的工商注册、消防验收、卫生等手续的办理工作实行专人办理，开辟绿色通道，30天内办理完毕。

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8、专业化管理：

大都汇·汇金广场由公司组建专业的招商运营团队（由公司聘请具有丰富商业招商经验、运营经验、物业管理经验的商业人士对项目进行操作，通过市场调研、项目定位、业态规划、建筑规划设计、招商宣传推广等流程进行操作，期间结合统一的宣传推广，为入住商户造势，对商户进行统一招商管理、统一物业管理、统一服务监督、统一营销策划），在充分的市场调研的基础上，结合现阶段威县的商业格局及行业发展趋势，规划合理的业态组合和经营布局，充分考虑车流和人流走向，做到布局合理形成整体优势。

随着大都汇－汇金广场的启动，我们与信和商厦一起将成为威县商业氛围最浓厚的新兴商圈，凭借优越的地理位置，便捷的交通，旺盛的人流，完善的配套设施，专业化的管理，合理的业态规划布局，大都汇－汇金广场将为威县商业的繁荣和发展提供良好的环境，改变和引领周边居民改变消费习惯，是威县商业核心转移和商业发展升级的核心动力。 五、文化主题：

（1）根据业态定位进行区域规划，项目规划了22条不同主题的商业步行街，商铺配备了完善的基础设施。

（2）项目在规划阶段考虑到居民日益增长的精神文化需求，规划了28000平方米的主题文化广场,集各种休闲设施于一体。主要为集体舞广场（定期举办各种演出、展会、庆典、促销活动等），中老年健身设施及绕场卵石路，儿童娱乐沙池、娱乐设施（攀爬、滑梯等），相关儿童娱乐商业设施如：淘气堡、碰碰车、小火车、旋转木马等，休闲娱乐区：水吧、小吃、商业娱乐（打汽球、套圈、飞镖等），各种固定型休息坐椅、凉亭、景观、长廊。

统上，28000平方米的主题文化广场做为面向居民小区的广场，在为小区居民

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提供服务的同时，满足周边居民的精神文化需求，成为威县居民的业余文化生活中心：

1、健身锻炼：给附近居民一个集体锻炼的空间，引导当地居民健身，提高国民素质； 2、休闲学习：让人们寻求自己喜欢的娱乐方式，释放工作中的压力，展示和学习各种各样的才艺；

3、活动娱乐：定期举办各种正规与非正规的文化娱乐、体育活动； 4、陶冶情操：建立人文与自然景观的融洽关系，创造回归自然的氛围；

5、宣传教育：由政府文化主管部门组织特定的背景，鲜明的活动主题，如：主题会、庆祝会、纪念会、文化演出等大型文场文化活动； 六、招商组市策略：

项目在启动阶段应采取“放水养鱼”、“品牌拉动、庄家托市”、“房租高开低收”、“品牌共赢”战略。 1、放水养鱼：

在市场启动初期，开发商、投资者通过系列的优惠政策先把经营户、消费者吸引过来，通过大量经营户的入驻来启动市场，采用合理租金与优质服务做法，将整个商业街作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金；这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则。如果前期就向入住商户收取过高的租金，结果无异于杀鸡取卵。 2、品牌拉动、庄家托市：

在市场启动阶段经营者观望态度较浓，通过项目的宣传、推广，把有影响力的商家、消费者认可度较高的商家、规模较大的商家、主力店引入项目，以此来带动其它商家的进驻。 3、品牌共赢战略：

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常言说“一根筷子容易断，三根筷子断就难”，作为一个特色商业步行街，如果经营户各自为政，各自宣传自己的品牌就很难形成大的气候，只有通过整个项目进行统一宣传，才能吸引更多的一站式消费者，才能扩大项目的影响力。通过多业态组合、吸引众多的品类商家，发挥品牌集中效应，可以实现客流共享，如果商户各自为政，将削弱品牌集中带来的优势，项目也将无法有效引领当地商业发展和承载商业繁荣，改变当地居民消费习惯的使命。通过项目进行统一宣传，可以吸引更多的一站式消费者，才能扩大项目的影响力。 七、交通分析&人口分析 1、交通分析

威县是华北南部重要的公路交通枢纽。106国道、大广高速纵贯南北、青银高速、邢临高速、邢临公路、横贯东西，形成了“三纵五横”的交通格局，交通便利。 对外交通：大广高速纵贯南北，青银高速、邢临高速横贯东西，是威县对外交通的重要组成部分。

区域交通：邢临公路、106国道是威县与周边县市连接的主要交通干线。 县内交通：开放路、顺城路为东西向主要交通干线，中华大街、交通大街、北外大街为南北向主要交通干线。 2、项目周边人口分析

目前项目周边1公里范围内以大都汇（2858户）项目为核心，圣丰华庭（736户）、书香名城（280户）、圣丰时代（876户）、港达国际（8600户）、宏屹国际城（560户）、中夏御园（540户）、和园（550户）等新建小区居民正在陆续入住。康泰苑（216户）、银花小区（64户）、园东小区（60户）、杏林小区(384户）、都市华庭（292户)、洺辉小区（350户)、泰达橙郡（144户）、都市经典(640户）、鑫源小区（480户）、农行小区（72户）、丽景馨怡小区（280户）、洺水华庭（390户）、交

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通局小区（120户）等成熟小区与新建小区合计18136户为项目提供约8万人的消费群体，成为项目的核心商圈消费群，为商业发展提供有力支撑。 八、招商优惠政策及租赁商铺投入分析 （一）、招商优惠政策

●一次性交付1年租金，赠送3个月租期（首次）；

●一次性交付2年租金，赠送6个月租期租金打9.5折（首次）； ●一次性交付3年租金，赠送10个月租期租金打9折（首次）； ●合同期限为年，按365天计算。 ●免租期全部为后免方式，即为延长期 (二）租赁商铺投入分析

A: 以16#商业一层商铺为例，面积为80㎡，租金价格为0.88元/㎡/天 ，年租金为25696元（公式：日租金=年租金/租赁面积/租赁天数）

1、签订1年租赁合同，一次性交付1年租金，赠送3个月租期（首次） 商铺使用时间周期为15个月（455天），日租金为25696/80/455=0.71元/㎡/天 2、签订2年租赁合同，一次性交付2年租金，赠送6个月租期租金打9.5折（首次） 商铺使用时间周期为30个月（910天），在租金不打折的情况下，日租金为25696*2/80/910=0.71元/㎡/天；在租金打9.5折的情况下25696*2*0.95/80/910=0.67元/㎡/天

3、签订3年租赁合同，一次性交付3年租金，赠送10个月租期租金打9折（首次） 商铺使用时间周期为46个月（1395天），在租金不打折的情况下，日租金为25696*3/80/1395=0.69元/㎡/天,在租金打折的情况下25696*3*0.9/80/1395=0.62元/㎡/天

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举例商铺基础数据（一层）

商铺（一层） 租金均价 0.88 商铺面积 80.00 商铺日租金 70.40 赠送免租期，租金打折的情况下

租期 租金总额 实际租金均价 折扣 一年 25696.00 0.71 80.22% 二年 48822.40 0.67 76.21% 三年 69379.20 0.62 70.65% 赠送免租期，租金不打折的情况下

租期 租金总额 实际租金均价 折扣 一年 25696.00 0.71 80.22% 二年 51392.00 0.71 80.22% 三年 77088.00 0.69 78.49%

B:以9#商业二层商铺为例,面积为140平方米，租金均价为0.88元/㎡/天，年租金为44968元（公式：日租金=年租金/租赁面积/租赁天数）

1、签订1年租赁合同，一次性交付1年租金，赠送3个月租期（首次） 商铺使用时间周期为15个月（455天），日租金为44968/140/455=0.71元/㎡/天 2、签订2年租赁合同，一次性交付2年租金，赠送6个月租期租金打9.5折（首次） 商铺使用时间周期为30个月（910天），在租金不打折的情况下，日租金为44968*2/140/910=0.71

元/㎡/天；在租金打

9.5

折的情况下

44968*2*0.95/140/910=0.67元/㎡/天

3、签订3年租赁合同，一次性交付3年租金，赠送10个月租期租金打9折（首次） 商铺使用时间周期为46个月（1395天），在租金不打折的情况下，日租金为44968*3/140/1395=0.69元/㎡/天,在租金打折的情况下44968*3*0.9/140/1395=0.62元/㎡/天

举例商铺基础数据（二层）

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商铺(二层） 租金均价 0.88 商铺面积 140.00 商铺日租金 123.20

赠送免租期，租金打折情况下

租期 租金总额 实际租金均价 折扣 一年 44968.00 0.71 80.22% 二年 85439.20 0.67 76.21% 三年 121413.60 0.62 70.65%

赠送免租期，租金不打折情况下

租期 租金总额 实际租金均价 折扣 一年 44968.00 0.71 80.22% 二年 89936.00 0.71 80.22% 三年 134904.00 0.69 78.49%

C:以某三层商铺为例,面积为189平方米，租金均价为0.8元/㎡/天，年租金为55188元（公式：日租金=年租金/租赁面积/租赁天数）

1、签订1年租赁合同，一次性交付1年租金，赠送3个月租期（首次） 商铺使用时间周期为15个月（455天），日租金为55188/189/455=0.64元/㎡/天 2、签订2年租赁合同，一次性交付2年租金，赠送6个月租期租金打9.5折（首次） 商铺使用时间周期为30个月（910天），在租金不打折的情况下，日租金为55188*2/189/910=0.64

元/㎡/天；在租金打

9.5

折的情况下

55188*2*0.95/189/910=0.61元/㎡/天

3、签订3年租赁合同，一次性交付3年租金，赠送10个月租期租金打9折（首次） 商铺使用时间周期为46个月（1395天），在租金不打折的情况下，日租金为55188*3/189/1395=0.63元/㎡/天,在租金打折的情况下55188*3*0.9/189/1395=0.57元/㎡/天

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举例商铺基础数据（三层）

商铺 租金均价 0.80 商铺面积 189.00 商铺日租金 151.20 赠送免租期，租金打折情况下

租期 租金总额 实际租金均价 折扣 一年 55188.00 0.64 80.22% 二年 104857.20 0.61 76.21% 三年 149007.60 0.57 70.65% 赠送免租期，租金不打折情况下

租期 租金总额 实际租金均价 折扣 一年 55188.00 0.64 80.22% 二年 110376.00 0.64 80.22% 三年 165564.00 0.63 78.49% 通过商铺租赁年限和租金缴纳方式分析，租赁年限越长，首次缴纳的租金额度越大，得到的优惠力度越大。 九、临街商铺与步行街商铺区别 1、临街商铺的特征

临街商铺各自独立设点，互不干预，很难形成一定的规模效应。消费对象是周边固定的消费群，消费目的单一，从业态分布来讲，比较分散，不能形成聚合效应，由于没有的统一的管理，很难形成业态互补的经营格局。 2、步行街商铺的特征

（1）步行街商铺，依附于步行街两侧，店铺装修风景各异，为消费者提供良好的购物消费环境，在满足人们在消费的同时还可以体验这里时尚的休闲、旅游空间。 （2）步行街的业态定位为复合业态，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，在这里消费，可以享受一站式的服务，即在购物的同时可以享受美食、健身 、娱乐等活动。可以极大的带动消费者前来消费，并能够起到良好的聚集效应。

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（3）由于这里的商铺各具特色，又互不影响，即彼此竞争，同时又相互带动，这种经营格局客观上既促进了经营者提高自身经营管理水平，同时又使经营者提高了经营效益。在这样的步行街里很容易形成品牌效应，就像上海的南京路、新天地，北京的王府井一样。

（4）在步行街经营，可以享受专业化的物业管理服务和良好的经营环境，这就解决了经营者的后顾之忧。如果是单一的临街商铺则很难形成统一的管理模式。 （5）步行街内通过品牌加盟，庄家托市，不仅可以带动中小经营者提高经营管理水平，同时还可起到聚客效应，从而带动整个步行街的旺盛的人气，形成浓厚的商业氛围。 十、租金价格

定价依据：公司定价是在充分市场调研的基础上结合不同业态的承租能力、项目所在区域内商业市场租金水平、项目自身状况对商业项目的影响（项目周边环境、展示面、硬件条件等）考虑自身商业经营前景、经营效益，地段和商圈及周边的人口情况，市场启动前期对经营者的让利优惠等。 十一、招商内容：(初稿） 方案

1、3#、8#商业：品牌(连锁)餐饮、黄金珠宝、名表眼镜、化妆品、品牌箱包 2、9#商业、14#住宅附属底商：品牌服装、品牌鞋业、品牌家纺床品、手机通讯、电脑专卖、足疗、网吧、干洗店

3、10#商业：品牌服装、鞋帽、家居饰品、小家电

4、12#商业：餐饮（中餐、快餐、海鲜、自助）、休闲娱乐、婚纱摄影

5、11#商业、15#住宅附属底商：品牌服装、品牌鞋业、品牌家纺床品、服装、鞋帽、家居饰品、童装

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6、16住宅附属底商：餐饮（快餐、海鲜、自助）、品牌运动休闲系列 十二、合作单位应提供的文件 1、企业注册证明和资质等级； 2、主要经营（管理）经历和业绩； 3、企业实力、知名度简况；

4、项目合作方式、年限及合作费用等内容； 5、提供个人身份证等相关证件。

6、能够提供与所经营商品有关的营业执照、税务登记证、商标注册证、品牌授权书、产品合格证、商品质量检验合格报告、法人授权委托书、地址、电话等；

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