创新HOPSCA地产模式价值分析_以万达城市广场为例

第6期（总第119期）发展论坛■

创新HOPSCA地产模式价值分析

———以万达城市广场为例

周

莉

（福建交通职业技术学院，福建福州350007）

摘

要回顾城市综合体的发展历程，对万达的三代产品进行了比较，并对城市综合体的城市价值和存在的

问题做出了分析。

关键词城市综合体；城市价值；万达城市广场；HOPSCA

0引言

HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、

文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能。它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。

（1）第一代产品：2002~2003年纯商业盒子式，以长沙万达商业广场、南昌万达商业广场为代表。其主要特点：①选择省会或中心城市布局；②选址都在城市最核心商圈；③占地面积在1.2~2万m2，建筑面积在4~6万m2；④主力店一般3家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院；⑤1层为精品、服饰，2、3层为超市，4层为专业卖场和影院；⑥建筑形态都为单个盒子式。

（2）第二代产品：2004年纯商业组合式，以沈阳万达商业广场、天津万达广场为代表。其主要特点：①选择省会或中心城市布局；②选址都在城市最核心商圈；③占地面积在5万

1城市综合体的发展

城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等。如今，城市综合体已成为城市发展的方向。

美国纽约最繁华的曼哈顿街区洛克菲勒中心———这个号称20世纪最伟大的都市计划之一，也是上世纪较早出现的城市综合体。洛克菲勒中心在开发初期由于缺乏建筑综合体的两个基本功能--居住和旅馆，难以形成良好的功能协调。在后来的开发中，开发者认识到功能的不协调造成了市场的不景气和使用的不方便，于是1963年，在洛克菲勒中心的外围建了一座拥有2153间客房的希尔顿旅馆，给中心带来了生机。洛克菲勒中心的实践证明，综合体是城市的发展方向之一。此后，日本东京六本木新城、香港国际金融中心，包括国内深圳万象城、北京华贸中心等城市综合体均获得巨大成功。

近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩影。

m2左右，建筑面积在15万m2左右；④主力店一般为4家，百

货、超市、建材家电专业卖场、影院；⑤每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场。

（3）第三代产品：2006年后多产品综合体，以宁波万达广场、上海万达广场为代表。其主要特点：①选择省会或中心城市布局；②选址在城市副中心或新区的中心；③占地面积在

10~20万m2，建筑面积在40~80万m2，其中商业规模在15~20万m2；④产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓

（或SOHO）、SHOPPINGMALL、商业街区、广场及高尚居住社区等组成；⑤商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等；⑥建筑形式为综合体，以盒子+街区+高层的组合形式；

从单店到组合店再到如今的“城市综合体”，万达的第3代产品实现了质的变化，与前2代产品相比的变化，无论是产品种类、选址、规模还是主力商业家的进入，都产生了较大的变化，从过去纯商业、核心商圈黄金地段、超市+建材+影院已经升级到商业、酒店、公寓、住宅，选址也从过去的核心商圈演变到了城市副中心、新区的中心，规格也从过去的不超过10万m2扩大了50~100万m2，主力商家从百货、超市、美食广场、家电、影院到休闲。

2万达的三代产品

万达商业广场是由大连万达集团开发的商业地产，是中国目前发展较为成熟的商业地产开发模式，万达商业广场发展到现在，短短的5年时间，其发展模式共经历了3代产品：

3HOPSCA地产模式的城市价值

从万达的商业地产模式不难看出，城市综合体的价值体现从根本上来说在于其特殊的功能复合性。城市综合体集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市

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第6期（总第119期）综合论述■

隔热性、蠕变性、耐久性。特别是它的超轻量性可以减轻所填路堤的重量，使上覆路堤荷载减小，进而减小地基的压缩变形量和路堤沉降量。EPS路堤填料在国外的道路工程中已有广泛的应用，近年来用在广东、浙江、上海等省市的沪杭、沪宁等高速公路桥头软基的路堤填料。EPS重量轻，人就能扛起，而不需要大型机具配合，施工速度快，质量易控制。目前在我国EPS价格相对昂贵，EPS处理软基的造价的高低主要与路堤的填土高度有关，填土越高，使用EPS的量就越大，造价就越高。

采用超轻质填料EPS--聚苯乙烯泡沫填筑路堤，可以从根本上减轻上覆荷载，达到控制软基沉降量的目的。EPS路堤在深软土、低填方的桥头引道路堤上具有相对经济可行

性。

3.8各种处理方案的经济技术比较汇总（见表1）

4结语

只有掌握了各种软基处理方案的加固原理、适用范围、局限性和优缺点，才能在工程实践中合理选用软基处理方案，做到满足技术、经济、工期、环境等各方面要求，在道路工程建设中取得良好效果。

参考文献

[1]龚晓南.高等级公路地基处理设计指南.人民交通出版社，

2005.12

[2]JTJ017-96，公路软土地基路堤设计与施工技术规范

（上接第1页）业态于一体，将商业、办公、居住等多功能HOPSCA将在现今城市发展背景下成为卓有成效的开发模

式。

无论从业态组合还是资源聚合的本质，HOPSCA对城市的影响不能单纯地看作是传统地产模式。城市综合体体量大、兼容"商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐饮、娱乐"多种功能于一体的复合型形态的建筑群体。这种建筑群体在不同的功能空间之间建立一种相互依存、价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调，从而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的综合体。

城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进。城市综合体也是对分散的城市功能一种整合，以往功能单一的时候，各个物业功能相对独立，之间关联度较弱，作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一，其城市价值主要体现在：

（1）空间结构连续性、整体功能复合型。第三代万达商业广场以开放式街区的商业规划，空间结构上更具连续性；其形态是多元的，在功能上互相补充，既能给居民带来方便，又增加商业的销售；第三代万达商业广场本身就是一个可循环再生的商业生态系统，以一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促进，互为价值链。

（2）城市综合体为居民带来巨大的便利性。第三代万达商业广场以“城中之城”的交通组织和功能规划在“一站式”服务的基础之上，通过对观光、休闲、娱乐、游憩等公共空间的组织营造，极大程度地方便了居民。

（3）物业极大的潜在升值价值。第三代万达商业广场在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。第三代万达商业广场选择有价值的城市和区域以“城市规划的方法”实施一个房地产项目的综合投资和管理过程。这一过程的直接结果就是将城市价值通过人流，物流，资金流的渠道实现快速集中，解决的是实现物业价值的提升问题。

（4）巨大的辐射力。以现在的万达广场所在的区域为例，无论在万达进入之前该地段是怎样的一种荒芜状态，如上海五角场，但在万达进入后，这些第三代城市综合体项目的大规模、大体量都在所在城市成为新的地标式建筑、新的商业中心、新的城市中心、成为一个城市新的象征、行业新的标准，周边很多知名地产商在销售房子时，都把距离万达多少米作为项目的最大卖点，可见城市综合体的巨大辐射力。

4城市综合体面临的问题

当然，我们仍要面对的是，城市综合体在开发过程中面临的众多问题。如城市综合体必须具备足够的终端消费能力；城市综合体要求有优越的地段、交通、商圈配套；开发商须具有雄厚的实力和高素质和对开发商配套资源的要求。另外城市综合体的包容性强，功能选择的范围也很宽。从实践中来看，功能组合不合理也是造成城市综合体不好的重要原因，这其中，最核心的要素是如何做到各种功能的目标客群一致，做到有效的交叉互动。

5结束语

创新HOPSCA模式的出现，为商业地产的发展带来了新的契机，城市综合体将是未来商业地产的主要发展模式。万达集团在全国首创的城市综合体的全新模式，将一种全新的商业地产开发理念全面带入中国，为中国的投资者们提供了一次千载难逢的机会，更开启了另一扇财富的大门。城市综合体的未来将成为一个城市的未来。

参考文献

[1]黄宇.房地产项目开发战略创新模式：城市综合体研究.广

西大学，2008

[2]邵亚君.读城市综合体有感.建筑创作，2009（10）

[3]王安全.创新HOPSCA概念--万达城市综合体营销记

录.每日新报

HOPSCA将为城市带来巨大的增值价值，现代城市中心

区的综合性开发需要建设全过程的互相配合、协同发展。

[4]百润市场部.万达商业模式开发模式研讨.专题研究

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/ih54.html