社会责任与房地产企业

本 科 毕 业 论 文

( 2008 届)

题 目：论政府在企业社会责任建设中担当的角

色——以房地产链上企业为例

学 院: 商学院 专 业: 工商管理 班 级: 姓 名: 学 号: 指导老师:

完成日期: 2008年5月8日

论政府在企业社会责任建设中担当的角色

——以房地产链上企业为例

摘要：目前，我国的房地产业在快速发展的同时也带来了一系列的社会问题，引起了社会对房地产链上企业承担社会责任问题的广泛关注。构建和谐社会人人有责，房地产链上企业作为社会的一分子当然不能缺席。本文对企业社会责任进行了概述,了解商业企业和政府在其中的作用,房地产企业及其承担社会责任的现状、问题,以及政府对此的责任，政府对房地产的态度、政策变化，提出了对政府在房地产链上企业社会责任建设的建议。

关键词：房地产链上企业；社会责任；政府

Abstract：In recent years, the real estate in our country has made a rapid development. And meanwhile, it also brings about series events of social. And it has evoked a wide focus from a whole society on the corporate social responsibilities that taken by on real estate chain enterprises. It’s everyone’s responsibility to build up our harmonious society, so it’s no exception with on real estate chain enterprises. This thesis make a knowledge of corporate social responsibility, know about the role of business and government and what need to do it , the present situations , problems of the real estate enterprises and the social responsibilities taken by one, and the responsibility of government about it, the attitude of government and policy’s change, and then puts forward suggestions on constructed a corporate social responsibility of on real estate chain enterprises by government.

Key Words：on real estate chain enterprises; social responsibility; government

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目 录

一、 企业社会责任概述 （一） 企业社会责任含义的演变

1.萌芽阶段 2.思索阶段 3.否认阶段

4.承认阶段

（二） 企业在承担社会责任中的角色

1.为什么会有企业社会责任问题的出现 2.企业是否应当承担社会责任

3.企业应当如何承担社会责任，承担角色的重要程度

（三） 政府在企业的社会责任中担当的角色

1.政府是否应当承担企业社会责任

2.政府应当如何承担企业社会责任，承担角色的重要程度二、 房地产链上企业现状 （一） 房产开发 （二） 物业管理

（三） 房地产中介业

三、 房地产链上企业社会责任履行现状 （一） 目前我国房地产链上企业的社会责任问题主要如下： 1. 大部分开发商对企业社会责任概念的认知度偏低 2. 房地产企业财富与纳税反差鲜明 3.房地产成低诚信度行业 4.违规操作现象普遍

5.房屋供给结构不合理

（二） 以卡罗尔四层次说来说明社会责任现状

四、 政府承担的角色 （一） 对房地产业的态度变化 1. 民生

2. 整治

（二） 在房地产链上企业社会责任建设中必须承担的责任

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（三） 承担责任中的一些问题

1.制度约束的漏洞和政府部门监管的缺位

2.地方政府对企业社会责任知识知之甚少,社会责任意识淡薄 3.地方政府管理部门过分追求政绩和地方经济发展,追求GDP 目标

20 20 20 20 20 20 五、 对政府促进房地产链上企业建设企业社会责任的建议 （一） 有正确的认识 （二）

致谢 参考文献

有恰当的机制 1．内部机制 2．外部机制 3．有效的保障

21 21 21 23 24 25

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一、企业社会责任概述

企业社会责任理论的发展其实是围绕着：企业在承担社会责任中的角色，政府在企业的社会责任中担当的角色，这两大问题而来的。下面我们先看一下企业社会责任概念的演变。

（一） 企业社会责任含义的演变

1.萌芽阶段。此时关于企业社会责任的概念其实并未真正出现，更多的是对企业的社会责任的一种初步探讨。 表一、 学者或机构 时间 社会责任的定义 企业在法律规定的范畴内追求利润最大化就是尽到了它的社会责任。即企业尽可能高效率地使用资源，生产社会所需的产品和服务，并以消费者愿意支付的价格出售给他们，就尽了企业自己的社会责任。 英国学者欧文·谢尔顿1923年 （Oliver Sheldon） 最早提出了企业社会责任的概念。把企业社会责任与公司经营者满足产业内外各种人类需要的责任联系起来，并认为企业社会责任有道德因素在内。 他是企业社会责任的先期探索者。提出了企业社会责任这一概念的想法，虽未使这一概念正式出现，却引起了人们对它的思索。 2.思索阶段。此时正式出现对企业社会责任概念的定义，对企业是否应当承担社会责任、承担社会责任的范围以及承担的方式有了一定的探讨。 表二、 学者或机构 博温(Bowen) 时间 1953年 社会责任的定义 给商业人士的社会责任下了个初始化的定义：“商业人士负有对社会的义务在于执行的政策、制定的决策、采取的行动要和整个社会的目标和价值相一致。” 他开启了企业社会责任时代，被誉为“企业社会责任之父”。 戴维斯(Davis) 1960年 “商业人士在进行决策和行动时至少也部分地考虑企业在直接的经济和技术利益以外的利益”“责任定律”——“商业人士的社会责任必须与他们的社会影响力相对称。” 1973年 “企业社会责任涉及的是企业对经济、技术和法律要求之外的问题的考虑与反应；在决策过程中评价决策对外部社会系统的影响是企业的义务，在某种意义上，这可亚当·斯密为首的传统18世纪 经济学派 5

围？

就这一问题，米尔顿·弗里德曼认为企业只要做到“合法地增加利润”就够了。本文认为企业是社会组成中相当重要的部分，地位不可小觑。该范围的界定过于轻视企业的地位了。也就是说在笔者看来企业在承担社会责任中的角色是相当重要的。在一个社会中如果企业的作用不大，那么它承担的社会责任也必然不大，它的责任是要与它在社会生活、发展中担当的角色的重要程度相对称的。

在此本文认为企业在界定自己社会责任范围时，全球契约的原则、卡罗尔的四层次说的指导、利益相关者理论的运用，这三者是很好的办法。（本人在此重申本文立场，本文以卡罗尔的定义作为企业社会责任的概念，并认为企业社会责任的理论范围，以四层次说最为圆满。但认为在具体的实际工作中，以上三种方法都是很有指导意义的。）

（1）“全球契约”的十原则[4]

人权方面：原则一，企业应当尊重和维护国际公认的各项人权；原则二，企业应保证绝不参与任何漠视人权的行为。

劳工标准方面：原则三，企业应当维护结社自由，承认劳资集体谈判的权利；原则四，彻底消除一切形式的强制性劳动；原则五，切实废除童工现象；原则六，消除就业和职业方面的歧视。

环境方面：原则七，企业应支持采用预防性方法来应付环境挑战；原则八，采取主动行动，促进在环境方面采取更负责任的做法；原则九，鼓励开发和推广无害环境的技术。

反腐败方面：原则十，企业应反对商业活动中的腐败行为。

“全球契约”的提出对于企业应如何承担社会责任提供了很好的较具体的指示。此外，卡罗尔的理论也很具有指导意义。

（2）四层次说

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经济责任：企业如果能尽可能高效率地使用资源以生产社会需要的产品和服务并以消费者愿意支付的价格销售，企业就尽到了它的经济责任。企业首先是个经济组织，这是它的本职工作，不容否认。

法律责任：遵守法纪，在法律的框架内开展活动，遵守游戏规则。

伦理责任：它包括利益相关者所期望的或禁止的企业活动。它是与法律责任相辅相成，补充了法律的不足。

慈善责任：是指企业参与非强制性的或者非由法律或伦理要求的社会活动的义务，是社会对企业成为出色的企业公民的要求。

企业的社会责任是由经济、法律、伦理和慈善四个方面组成的。企业社会责任由此可认为就是某一时期社会对企业的经济、法律、伦理、慈善四方面寄予的期望。

“对企业的期望－企业行为＝失望”这一公式可分解为“对企业经济责任的期望+对企业法律责任的期望＋对企业伦理责任的期望＋对企业慈善责任的期望—企业经济责任行为－企业法律责任行为－企业伦理责任行为－企业慈善责任行为＝失望”

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卡罗尔的理论适用性很强，指出了企业在自己各个生命周期阶段能负、应负的责任。 （3）利益相关者理论[8]

美国学者克拉克森(Clarkson)对企业利益相关者所下的定义较为有名:“对于企业及其过去、现在或未来的活动享有或者主张所有权、权利或者利益的自然人或社会团体。这种被主张的权利或者利益源于权利主体或利益主体与企业之间的商事活动，或者公司实施的行为。这种权利或者利益可以是法律意义上的，也可以是道德意义上的；既可以是个体性的，也可以是集体性的。具有类似利益、请求或权利的公司的利害关系人可以划入同一群体:职工、股东和顾客等”。

克拉克森把利益相关者分为一级利益相关者团体(primarystakeholder group)与二级利益相关者团体(secondary stakeholdergroups)。前者指没有其参与，公司就不能作为经营主体(as a goingconcern)而存在下去的社会团体，由以下主体组成:（1）股东、（2）投资者、（3)雇员、（4）顾客、（5）供应商、（6）为企业提供基础设施与市场、对公司制定法律与规则、对公司享有征税权和其他权力的政府与社区。企业与其一级利益相关者团体之间保持着较强的独立性。后者是指那些影响企业或受企业影响，但与企业之间没有商事关系、且不是企业生存的必要条件的社会团体，如大众传媒和各类专门的利益集团。

以下是它的示意图 图二、

经济责任 投资者 法律责任 政府 债权人 企业 慈善责任 顾客 员工 行业协会 供应商 社区 霜供应商

伦理责任 它为企业社会责任的具体实施指明方向，针对每一个主要的相关利益群体，就可以界定企业社会责任的范围。企业社会责任被明确界定在企业与利益相关者之间的关系上，使企业社会责任对象和行动具体化。

（三）政府在企业的社会责任中担当的角色

这个问题主要是由政府是否应当承担企业社会责任，政府应当如何承担企业社会责任，

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承担角色的重要程度这三个小问题组成。

1.政府是否应当承担企业社会责任

原先提过的：认为公司存在的唯一目的就是为股东盈利，公司只对股东负责，其他利害关系人的利益可以通过其他途径得到保护。追求利润是公司的责任，解决社会问题是政府的责任。这是个坚决承认政府应当承担企业社会责任的观点，并支持政府包揽企业全部的社会责任的观点。

而同样是反对企业承担社会责任的却未被本文认为是主要观点的“社会达尔文主义”（19世纪初期产生的社会文化进化理论，最早提出者是英国作家、哲学家赫伯特·斯宾塞），对此的看法完全相反。“社会达尔文主义”认为弱肉强食、适者生存也是社会生活中的普遍规律。企业开展社会公益活动、捐款资助弱者是和自然进化规律相违背的，由此造成的社会保护只能造成人类适应能力降低。这个论点不仅将企业社会责任否认地一干二净，更是认为社会责任也是不存在的。既然企业社会责任都不存在了，那政府还要承担企业社会责任吗？

本文对此的观点是：政府不应当承担企业的社会责任，但也否认政府与企业的社会责任毫无干系。

“政府是否应当承担企业社会责任”其实也是个分工的问题。由于政府和企业都是社会的重要组成部分，两者又是密不可分的兄弟或者说是父子关系。因此政府社会责任和企业社会责任之间便有着天生的极大关联性，但又有着根本上的不可代替性。根据“责任定律”，如果政府除了承担自身的社会责任外，还对企业的社会责任进行承担，那实际上是对企业本身职责的承担。也就是说政府越权了，管了不属于自身范围内的东西了。出现这种情况是政企不分或者社会职责混乱，甚至是社会极度不稳定的一种表现，这在理论上是不应该也不应当出现的。

在早期西方经济学理论中，政府被要求管得越少越好，甚至可以说是要求企业的事政府都不要管。但是随着经济的发展，市场失灵现象的反复出现，凯恩斯主义的流行，这种观点被彻底打破了，政府从此介入了经济领域。现在凯恩斯主义虽破产了，但政府在经济领域中的地位却被确立下来。企业作为市场的主体，被要求更恰当地履行自己的职责，政府则被要求恰当地监管市场,并做好宏观调控工作。

也就是说现在政府对企业的社会责任问题就是如何保证和促进企业自由、合法、恰当地履行它的社会责任，并为其提供相应的服务，使之能健康、和谐、稳定地发展。

2.政府应当如何承担企业社会责任，承担角色的重要程度

既然政府不应当承担企业社会责任，那么我们还有必要讨论政府应当如何承担企业社会责任吗？本文的回答是不应当承担企业社会责任，但有必要就这一问题进行讨论。

我们已经得出，政府对企业的社会责任其实就是，通过保证和促进企业自由、合法、恰当地履行它的社会责任，并为其提供相应的服务，使之能健康、和谐、稳定地发展。也就是说，本文认为政府不应承担企业社会责任，但有必要促进企业社会责任，即它应在企业社会责任的“建设”中发挥相应的符合其重要程度的作用。而这正是本文认为的，政府在企业的

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社会责任中所扮演的角色。

归根到底，政府是否履行它在“促进”企业的社会责任“建设”中的职责，实际就是它是否履行其自身的社会责任的问题，也就是说这是政府是否在做其分内事的问题。

由于政府在社会中的重要性和企业在社会当中的地位，政府在企业社会责任中的角色也就不能不置可否了。加上我国的社会主义性质、现阶段国情、过去失败的经济建设教训和资本主义国家的施压，我国政府更是不愿、不能也不应该让资本主义社会走过的冤枉路，再让我国人民走一遍。而正是由于这种压力的使然，我国政府在企业社会责任建设中的重要程度，与资本主义国家相比又不得不向前推进了一大步。

现在，主导世界的西方发达资本主义国家的政府尚且将企业社会责任的促进当作一件越来越重要的事情去抓，又何况我国政府呢？

因此，由于企业社会责任在我国具有特殊的意义，本文得出政府在企业社会责任建设中的角色显得犹为重要。

二、房地产链上企业现状

房地产链上企业大体上是指包括房产开发、物业管理、中介（咨询、估价和经济）等在内的房地产行业企业。它没有将建筑等相关企业包括在内。由于目前国内外还没有对这一概念的准确描述，也没有对其范围的界定进行过激烈的讨论，而且按国家历年的统计分类标准，也没有将建筑等行业例为房地产业的一部分。故本文遵照目前国内惯例，以房产开发、物业管理、中介（咨询、估价和经济）等为对象，进行介绍。并在本文中将其作为房地产链上企业这一概念的定义。

最近几年房地产业成了公认的暴利行业，许多人由此而迅速累积了大量的财富。如2007年，福布斯《中国富豪排行榜》前40名中有15人的主要产业是房地产。而2006年福布斯《中国富豪排行榜》显示的前一百位中有42名也主要经营房地产。房地产业的高速发展给房地产链上企业带来了丰厚的利润和巨大的生存发展空间，也使房地产链上企业进入了一个全新的发展阶段。

（一） 房产开发

可以说房地产链上企业中房产开发是最火和最挣钱的一个了。先看房价，目前全国房价连年上升，2005年全国70个大中城市房屋售价的增长率为7.6%，2006年为5.5%，2007年为7.6％。

再看几个证明“火爆”的数据。 表五、

年份 房地产开发完成投资 同比增长率 2005年 15759亿元 19．8% 2006年 19382亿元 21．8% 2007年 25280亿元 30.2％ 来源：个人整理，参考国家统计年鉴2007版

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如此巨额的数据基数下，还能有如此巨大的增长比率，可见，近年房产开发的“火”是多么的壮观。

而房产开发企业的营业总收入2004年13314亿元，2005年为14769亿元，2006年猛增为18046亿元。收入都快和同期的完成投资额相等了，可知房产开发业的利润回报率是多么的可观。但除了这些，我们再看看别的。

目前，房地产开发投资增速总体开始趋于平稳，但部分地区投资增速仍然较快；房地产

开发资金来源得到优化，对银行贷款的依赖减弱，但资金渠道仍偏窄；房地产供应结构不合理，经济适用房比例过低，而我国城镇居民的住房结构应大致如此：5%～10%左右的是纯商品房，10%～15%左右的是廉租屋，大约75%～85%是经济适用房；商品房空置面积呈下降之势，但少数地区及部分物业空置面积仍有所上升；城镇房屋拆迁规模得到控制，被动型住房需求放缓。

随着当前建筑材料价格上涨，商品房销售不旺造成存量房产增加等因素，使企业在开发中的建安成本、土地成本、运营成本、各配套设施费用等相应增加，跟以往相比，大大提高了企业的运作成本，形成了市场销售价格与开发成本之间的矛盾，绝大部分开发企业面临着资金压力大，开发成本增加，企业运作比较困难的实际问题。

这就是房地产开发业，目前高涨的发展热情，许多与国家相关政策有出入的发展手段，与现实中存在的一些生存问题并在。

（二）物业管理

由于人们对物业管理的逐渐认识与重视，不少开发商在楼盘开发初期便会寻找有一定知名品牌的物业公司进行前期介入与管理。现在业主对物业管理水平要求越来越高，但观念意识仍偏落后，对很多合理管理仍难配合。此外，物业管理本身主体发育不充分，受谁开发谁管理思想的影响，大部分物业管理企业是由房地产开发企业直接派生出来的，还有一部分是企业后勤部门改制或房管所改制的，这限制了他们对业主的服务水平。

物业管理还是新兴行业。1995年实行房改，由福利分房改为商品房，实行住房商品化，由此带动了房地产市场的发展，进而促进了物业管理行业的发展。由于近年来房产开发的热潮，更是推动了物业管理的巨大发展，这从近年来全国对物业的投诉热情就可见一斑。但与房产开发一样也是喜忧参半。可以说，由于房地产业的快速发展，使物业管理的发展速度和质量与此有了一定的滞后性。

（三）房地产中介业

目前已经形成了包含房地产楼盘代理、评估、策划、二手房出租买卖、抵押担保等领域的相对完整的产业。但发展不平衡，沿海开放城市发展较快，内陆城市发展较慢。房地产中介的外部制度环境也正在积极地建立，如人才流动在加速，户籍制度在逐步放松，房地产产权管理在规范，住房抵押业务在不断地增长。

但是专业人才的缺乏，影响产业的提升；房地产中介缺乏消费者的普遍认同，一些地产中介严重影响了中介机构的形象，损害了客户利益，扰乱了房地产市场的正常秩序；虽然

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潜力巨大，但目前中介市场竞争激烈，尤其是二手房出租等中介中专业素质要求相对较低的行业。

由于房地产市场从计划经济过渡到市场经济运作，原有的一系列售房体系的土崩瓦解，由此而使房产中介应运而生，并成为房地产市场发展的重要组成部分。目前，它也和物业管理一样近年来获得巨大的发展，但由于本身的专业水平要求较高，而发展相对滞后，从而使它的社会责任问题出现的可能性较大。

三、房地产链上企业社会责任履行现状

与近年来房地产业的欣欣向荣一样，人们对房地产链上企业的社会责任承担程度的要求

也“欣欣向荣”了。可以说目前我国社会对房地产链上企业社会表现的期望值与企业实际的社会表现间的“差”越来越大。长此以往一旦超过“零界失望率”，必将引起巨大的社会震动。

（一）目前我国房地产链上企业的社会责任问题主要如下： 1.大部分开发商对企业社会责任概念的认知度偏低

由中华慈善总会组织的对1000 家地产企业定量调研得到的首份《中国房地产企业社会责任现状调查报告》分析显示，地产业整体仍处于企业社会责任建设的初期阶段，34.7%左右的企业表示尚未进行，39.3%表示已经开始，尚处于摸索阶段，两者占近3/4。只有16.8%表示每年都有规划与预算，而不到一成的企业表示有长期的发展规划。大部分开发商对其概念的认知度仍偏低，只有半数左右的开发商听说过“企业社会责任”这一概念，而听说过“企业公民”概念的企业则更少，仅占1/4。

《城市开发》、《中国物业管理》、中国城市房地产网联袂展开对377家房地产链上企业进行的“2006年度房地产链上企业履行社会责任调查”结果显示，70.6% 的企业在过去一年直接参与了社会公益活动，29.4% 的企业没有参加社会公益活动。而其中75.8% 的企业有过慈善捐款行为，主要集中在捐资助教、救援灾区等方面。[18]

这表明大多数企业在重视自身发展的同时，已经开始有意识地参与社会公益事业，并履行自身的社会责任。但部分企业没有正确处理自身利益和社会利益的关系，片面追求企业自身利益的最大化，而忽视了企业所应承担的其他社会责任。同时，部分企业对社会责任的理解不够全面，一些企业把履行社会责任等同于参与社会公益活动，把是否参与社会公益活动作为衡量履行社会责任的唯一标准。

2.房地产企业财富与纳税反差鲜明

正当06、07年的福布斯《中国富豪排行榜》显示的中国地产富豪们的数量与质量让人惊叹和赞慕时，我们看到，2006 年9月2日发布的 “中国纳税百强”排行榜，只有一家房地产业企业入围500强。2005年的纳税百强企业中，只有深圳万科以汇总纳税13.24亿元名列第97位，纳税五百强也只有三家房地产入选。

3.房地产成低诚信度行业

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一个是对银行，一个是农民工，一个是购房者。对银行如骗贷，邹庆的“森豪公寓”和“华庆公寓”合计骗贷达7.5 亿元人民币[15]；首付拖欠农民工工资，是很多开发商的惯用招数。曾经多次出现的农民工通过爬高楼、自杀等极端方式讨薪的事件，一度成为社会关注的热点；另一方面，由于信息不对称，购房者被开发商、中介商、物业公司蒙蔽的情况也常有发生，无证预售问题、虚假广告问题、资金问题、房屋质量问题、物业服务问题等等，让房地产问题成为近年来的社会热点。2005 年10 月24 日北京佰家房地产经纪公司拖欠万名业主租金、携款逃跑事件，而它还在在2004年被评为2004经纪百强企业[15]。

4.违规操作现象普遍

2005年11月3日，财政部发布一份会计信息质量检查公报，通报39 户房地产企业存在会计失真问题。开发企业账面反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%。有的房地产企业刻意隐瞒的利润率最高达57%。另外，部分房地产企业还存在较为严重的偷漏税问题，部分会计师事务所特别是中小事务所存在审计程序不到位甚至故意出具虚假审计报告的情况。此外，在短期利润的驱动下，浮躁的房地产企业已习惯于用非正常的手段来打通“绿色通道”。 可以说，房地产业成为腐败的重灾区，部分开发商是要负一定责任的。

5.房屋供给结构不合理

经济适用房供给过少，05年新开工的经济适用房面积占住宅的6.37%，06年是6.80%，远小于国家公布的75%～85%的比率。无怪乎众人大叹想买房，却买不起房。 表六、

房屋建筑面积 (万平方米) 本年新开工面积 住宅 经济适用房屋 2003年 54707.5 43853.9 5330.6 2004年 60413.9 47949.0 4257.5 2005年 68064.4 55185.1 3513.4 2006年 79252.8 64403.8 4379.0 资料来源：国家统计年鉴2007年版

另一方面，到2006年11月末，全国商品房空置面积12355万平方米，而06年末，全国房屋竣工面积才55830.9万平方米，两者比率高达22.13%。因此政府数次公开指出我国房屋供给结构需要改变。

（二）以卡罗尔四层次说来说明社会责任现状

本文介绍过几种界定企业社会责任范围的方法，并指出本文认为在理论上以卡罗尔四层次最为圆满，并因此将其采纳为相关概念的本文定义。也就是说房地产链上企业有社会责任有经济责任、法律责任、伦理责任、慈善责任。这里本文亦以此为例，就前面的问题进一步来说明我国房地产链上企业履行社会责任的现状。

在经济责任这一层面中，高档商品房的开发过多，虽获利相对较多，但却使企业未能“尽可能高效率地使用资源以生产社会需要的产品和服务并以消费者愿意支付的价格销售”。这

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里又有一个问题——房价。目前房价是否过高，是否有泡沬，本文无法给出答案。我国经济的高速发展必将带来房价的高升，但现在全国普遍对房价有怨言，这一点是可以肯定的。

在法律责任层面上，违规违章现象出现较多，上文已提出一些实例，毋庸多言。这与我国目前相关法规制度的滞后和不健全有关，但链上企业就总体而言还是守法“公民”。有一点要辟谣，那就是政府的当中出现的一些问题只是局部和暂时的。因为政府的治理和措施的采取是有一定滞后性的。也就是说房地产链上企业的法律责任由于政府的力度问题而基本履行，但仍有较大需要提高的空间。

伦理责任层面上，如房屋供给结构的不合理，使很多人想买却买不上房，而房屋空置率却又较高。说明我国房地产链上企业整体上还处在仅是以利润最大化作为唯一目标的阶段，未正确处理企业短期目标和长期目标的关系。

慈善责任这一层面反倒有让人有相反的感觉。大部分的企业都参加过慈善捐款，而且捐的未必少。可以说我国房地产链上企业承担社会责任的形式、方法是与四层次说里的理论先后顺序有一定出入的。

我国房地产链上企业社会责任的发展，总体遵循资本主义初期赤裸裸地以金钱为目标的轨迹，大体符合西方企业社会责任发展步伐，但又受我国政府的社会主义制约，而产生与成熟时期的企业社会责任理论有出入，却高于处于同一时期西方企业的社会责任履行状况的现状，但总的说来，链上企业社会责任的现状还不太令人满意，还与它社会地位的重要程度不十分相称。

四、政府承担的角色

（一）政府对房地产业的态度变化

在我国由于传统“挣钱买房”思想的支配，随着社会主义市场经济的发展，经济实力的增长，人民购买力的提高，房屋的需求毋庸置疑会大大增加。尤其是90年代的房改制度的实行，房地产运作的市场化，更是对房地产业注入了一支超强兴奋剂，于是中国房地产业进入市场经济下的第一次高速发展阶段。照目前形势来看，这一次高潮已经达到顶峰阶段，处于其“生命周期”的“稳定期”。虽然目前房价有所回落，但何时进入“衰退期”仍令人无法预测。

面对持续上升的高房价和市场结构发展的不合理给人民生活带来压力，以及房地产链上企业的众多“不和谐因素”，政府对此处于一种两难的境地。一是继续将房地产业来作为拉动国内经济发展的重要动力之一；二是要对其进行适当控制。可以说前几年政府并未真正对房地产业进行过抑制活动，而只是进行一些相应的规范活动。但随着房地产市场的快速发展，国内经济环境的剧变，政府对房地产业的态度也发生了剧变，从此前的促进到了现在的控制甚至终于带有打压的意味，对其进行有针对性措施的态度日渐明朗。于是，在近年来的一系列政策中我们可以发现，政府的监管的力度是越来越大，目标是越来越明显，方式越来越具体。可以说政府的管理已经向一个新时期迈进了。

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一来是企业由于市场环境的影响，会出现整个产业的大调整。由于房产业进入了稳定期，企业面对即将饱和的市场，产业内将进入竞争的白热化阶段。一部分链上企业会有巨大的生存压力，而一些优势企业则会进入又一个发展高峰期。

一来是政府面对市场结构的不合理，民生的要求还未得到应有的满足，房地产问题的凸显，而对房地产链上企业进行大力度的介入。

这两者的原因导致我国房地产业将会进入一个新阶段。而民生和整治是政府在这一新阶段关注的两个重点。

1.民生

民生是政府大力度介入房地产业的主要原因，而优势企业是不会放过这个新的经济增长点的。以解决中低收入家庭住房困难为主要任务的民生地产，正蓄势待发。我们可以看到，最近政策多是对以前相关政策的落实和具体化。随着〈廉租住房管理办法〉、〈经济适用住房管理办法〉等相关政策的出台，百分之七十的土地供应保障、相关税费的减免等措施，将会加快解决中低收入家庭住房困难问题的步伐。市场供应量或将向保障性住房倾斜，中高端商品房供应量减少。

2.整治

整治是政府针对房地产业的一项重要举措。对土地违法案件的查处、捂盘惜售、哄抬房

价等行为的重点查处，对房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为依法打击。对国外热钱的控制和人民物权的保护，将会促进房地产链上企业的科学合理发展。

土地、税收、金融等方面会进一步深化，打击投机、抑制投资需求，打击开发商屯底捂盘，增加有效供应量，改善住房供应结构，完善住房保障政策将是持续的调控主题也是整治的目标。

（二）在房地产链上企业社会责任建设中必须承担的责任

我们已经知道，政府在企业社会责任建设中扮演着重要角色，而我国由于本身的性质和内外国情，故政府在这一问题中的作用不得不更为重要。

由于房地产业是涉及领域众多，与人民生活息息相关的大产业。在国民经济中占有举足轻重的地位，多年来一直是我国经济建设的重要动力之一，近年来更是人们激烈探讨的创造财富的热门行业。现在无论是在我国的经济领域还是生活范畴内，都是响当当的行业。相应地，它的社会责任建设在社会中的地位也就有着与其它行业的异样的重要性。

正由于我国的国情和房地产链上企业的重要性，以及我们对政府在企业社会责任建设中

角色的认识，这一系列的铺垫，使我们知道，政府在房地产链上企业社会责任建设中必须履行的作用是“保证、促进它自由、合法、恰当地履行自身的社会责任，并为其提供相应的服务，使之能健康、和谐、稳定地发展”。

但是政府把握好在促进链上企业社会责任建设中的尺度是非常困难的，扮演好在其中的角色是很要水平的。

因为根据本文的观点，政府履行其在企业社会责任建设中“促进”的职责，其实是其“本

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身承担的社会责任”的要求，也就是说这是它的分内事。同时本文又提到政府的社会责任不能与企业的社会责任相冲突，即政府的职责要与企业的职责相协调，政府不能越权实施了本该由企业履行的社会责任。现在再加上房地产业这一“烫手山芋”的概念补充，使之困难程度又大大提高。

正是由于在促进房地产链上企业的社会责任建设中扮演的角色的重要性和困难性，政府不得不勇敢地小心翼翼地而又不可推卸地承担起其在其中应负的责任。

（三）承担责任中的一些问题

1.制度约束的漏洞和政府部门监管的缺位

正是政府部门监管的缺位和少数干部腐败，以及相关法律法规的滞后，使一些房地产链上企业行为不检。这主要是由于房地产业对促进地方经济和获取个人利益上有强大的推动作用，因此一些地方政府多以“宽容”态度对待房地产商的违法违规行为。

2.地方政府对企业社会责任知识知之甚少,社会责任意识淡薄

根据李立清、李燕凌两位学者的调查，很多政府官员对企业社会责任问题了解甚少，或者根本没有概念。这无意间，助长了部分企业不履行社会责任之风。

3.地方政府管理部门过分追求政绩和地方经济发展,追求GDP 目标

地方政府只注重企业的利润和税收，注重经济发展和地方政绩，而房地产业又是促进GDP增长的一个十分便利、快速和作用明显的产业，从而导致了房地产链上企业的一些社会责任缺失的现象发生。

也就是说,地方政府与企业是利益共同体，但是地方政府仅仅是看到了与企业短期经济利益的关系，而没有看到企业发展与地方经济长期发展和环境保护之间的利害关系。

五、对政府促进房地产链上企业建设企业社会责任的建议

根据本文的结论，政府在房地产链上企业社会责任建设中必须履行的十分重要的作用是“保证、促进它自由、合法、恰当地履行自身的社会责任，并为其提供相应的服务，使之能健康、和谐、稳定地发展”。

本文在理论上对这一问题进行了探索，结合对目前房地产链上企业的现状和其对社会责任承担的现状的一些了解，并根据目前政府的态度和状况，提出了如下一些较宏观的建议。

（一）有正确的认识

关于房地产链上企业企业社会责任建设，政府应使内部工作人员对此先有恰当的认识。 第一，是要对政府在其中扮演的角色要有清醒的认识，即“如何保证和促进企业自由、合法、恰当地履行它的社会责任，并为其提供相应的服务”。而不能由于过当的爱心甚至是贪权，而履行了不该履行的义务，承担了不能承担的责任。

第二，对具体指导事项要有必要的认识。其一是本身要对业务有一定的程度的理论基础，

也就是说相关工作人员在“恰当的认识”和具体操作技术的掌握外，还要进行相关业务理论的培训。因为实际工作纷繁复杂，掌握一定的理论，对业务的开展和深入很有用处；其二是

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