古德内部文件设计004号关于广南凯鑫茶叶交易中心项目相关问题和建议（修改）

文山古德房地产开发有限责任公司

内部文件

致 ： 杨昊天

由 ： 曾 华、王金叶、陆恩龙 抄报： 抄送： 行政部

主题： 关于广南凯鑫茶叶交易中心项目相关问题和建

议 日期： 2008年7月31日

编 号： 设计[2008]004号 页 数： 1页(含此页)

管理类别： 工程管理 项目类别： 凯鑫茶叶交易中心

□急件 □机密 □绝密请 □传阅 □请批注 □请__月__日前答复

关于广南凯鑫茶叶交易中心项目相关问题和建议

一、 概况

凯鑫茶叶交易服务中心位于文山广南县城区西部，经济开发区内，东接广南县公路养路段；南至西外路；西临向阳路；北到小区8米规划路和城区主干道百宁路相望。整个地势南高北低，南北高差约7米；呈不规则状。

项目主要技术经济指标（根据凯鑫公司提供数据）： 1、总用地面积：15112㎡ 2、总建筑面积：36955.5㎡ 其中：商业：2785.4㎡（42个） 综和大楼：2978.6㎡

住宅：28847.5㎡（202套）

3、车库面积：2344㎡（56个） 4、建筑密度：38% 5、绿地率：36% 6、容积率：2.4

二、 按照凯鑫公司提供定稿总平面图，小区的产品摆放形式如下：

1、整个小区由A1 A2 A3 B1 B2 B3 B4 C1 D1 D2 D3 E1 F1 F2 和凯鑫综合大楼15栋建筑组成，B1 B2 B4 C1 四栋位于小区的中央，其他十四栋建筑呈围合式布局。小区绿化采用了成片小区公园绿化和宅前绿化相结合的方式设计。小区公园旁设公共停车场。

2、小区采用双出口设计，主出入口位于小区北部8米规划路的中部，副出入口位于小区东

- 1 -

文山古德房地产开发有限责任公司

南部。

三、 总图设计分析和建议

1、

小区只设两出入口，和常规的小区出入口设计不合，同时仅两个出入口不利于人流和车流动线的组织，使小区整体显得不够通透，也有悖于中国的传统和谐、对称理念。且主出入口设置位置很不妥当，因此，建议设计更改为三个出入口，一正两副。 2、

小区出口的位置一东南、一个西北，使整个小区的围合式设计失去了意义，整体观感有将小区斜分的意境。建议主出入口设于凯鑫综合大楼的下部架空部分；原主入口作为副出入口之一，另一副出入口设于E栋位置。这样，整个小区围合有序，主次分明、和谐，同时主出入口设于公司综合大楼之下，也有利于小区对公司品牌的衬托、渲染和公司综合楼周围商业产品的销售。 3、

小区花园本来是小区品质、绿化的亮点，放在小区东北部，有“锦衣夜行”的感觉。主出入口更改后，使小区有进门即见花园的感觉，对小区的整体品质有提升作用（由于无法更改整体规划只能以此补救）。 4、 5、

小区原副出入口设置不当，属典型“犯风水”布置，必须进行整改。

由于地块相对远离市区，小区绿化和小品将是提高小区品质的重要指标，由于没有看到原绿化铺装图，仅提议小区周围尽量进行特色绿化设计和小品点缀，作出广南独有的景观花园社区，增加小区的亮点助推销售。 6、

整个小区对停车库、位的设计不够清晰，建议进行细化具体设计，以满足国家相关规范和有车客户的需求，同时也建议综合考虑商业车位的需求。 7、

小区的标高布置非常不合理，道路竟然比商铺地坪高2-3米，这样的房子很难销售

以上是总图存在的问题与建议

四、各分栋设计图存在的问题

根据现场工程部已有的图纸，我们对以下栋图纸进行了分析，发现由文山州商业局建筑设计所设计的图纸存在以下问题： 凯鑫综合大楼：

总经理办公室上部有三个厕所，上部管道可能过多，管道下楼位置不对。 F1栋：

首层，二层关系不对；

- 2 -

文山古德房地产开发有限责任公司

二层商铺的进不去，没有入户门，无过道加入二楼；

三层至七层住宅布置不合理，厨房、餐厅浪费太大，餐厅根本平时利用不上； 本套住宅建筑面积113.1平方米，但实际能好利用的卧室只有两个，浪费太大； 主卫和次卫均不能采光通风，不卫生，不环保 A3栋：127.9平方米

主卫和次卫均不能采光通风，不卫生，不环保

起居室和餐厅、过厅300高差不合理，使过厅约8平方米无法利用 所有跃层的上下俩个层完全一样，可以分开买，但两层变化太小 F1栋：138.8平方米

本栋是拐角变形栋，尖角过多，不方正之处在一套住宅中多达11处，需要在后面做装修处理的地方过多；

主卫和次卫均不能采光通风，不卫生，不环保 平面布局浪费空间过多，卧室存在门对门现象。 过厅、餐厅采光不好。

所有跃层的上下俩个层完全一样，可以分开买，但两层变化太小，且跃层的楼梯布置位置不理想。

外立面设计零碎。 B3栋：144.1平方米

本套是比较理想的一套，但设计的卫生间未向外开窗 主卧的衣帽间设置不合理，太牵强附会 所有跃层楼梯设置位置不对 B1栋：143.1平方米

但存在次卫采不了光，不透风问题； 衣帽间不合适；

其余存在的问题同B3栋； 电气：

住户配电箱系统图1，配置50A开关，浪费过大，配置3根16平方线浪费，且批不了； 住户配电箱系统图1，配置50A开关，浪费过大，配置2根25，1根16平方线浪费，且

- 3 -

文山古德房地产开发有限责任公司

批不了。 给排水：

水表设置在天面不合理，不利于管理，不方便抄表

以上仅是我们粗略的看法，由于图纸不全，特别是很多总图没有，如需进一步提出修改飞、按，需要该小区的全套图纸，我们已经和甲方联系，待进一步落实。 仅供参考。

拟文：

（曾 华、王金叶）

签发： （韩 柏）

- 4 -

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/idnt.html