生态动、植物园 可行性研究报告 - 图文

****生态植物园、动物园建设项目

可行性研究报告

********园林建设有限公司

二〇一五年五月

目录

第一章 项目总论.................................................... 1

1.1 项目概况 ................................................... 1 1.2 编制依据、原则、内容 ....................................... 2 1.3 研究的主要过程 ............................................. 3 1.4 主要经济技术指标 ........................................... 4 1.5 第二章 2.1 2.2 2.3 第三章 3.1 3.2 3.3 第四章 4.1 4.2 第五章 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 第六章 6.1 6.2 研究结论 ................................................... 4 项目建设背景................................................ 6

政策 ....................................................... 6 社会 ....................................................... 6 经济 ....................................................... 7 市场现状及发展前景分析...................................... 8

市场发展现状分析 ........................................... 8 目标客源市场定位 .......................................... 10 景区市场规模预测 .......................................... 13 项目选址及建设条件......................................... 15

项目选址 .................................................. 15 建设条件 .................................................. 16 项目建设规划............................................... 20

建设原则 .................................................. 20 建设思路 .................................................. 20 项目开发定位及发展目标 .................................... 21 项目建设内容 .............................................. 22 电信规划 .................................................. 27 标志系统与解说规划 ........................................ 27 安全保障规划 .............................................. 28 建筑方案................................................... 30

设计依据 .................................................. 30 总平面布置 ................................................ 30

6.3 竖向规划 .................................................. 31 6.4 建筑结构及材料 ............................................ 31 6.5 抗震设计及荷载取值 ........................................ 32 6.6 共用工程 .................................................. 33 第七章 环境影响评价............................................... 38

7.1 编制依据 .................................................. 39 7.2 项目新增污染源分析 ........................................ 39 7.3 环境影响分析 .............................................. 40 7.4 项目污染防治对策要求及建议 ................................ 41 7.5 评价结论 .................................................. 42 第八章 劳动安全、卫生、消防、节能................................. 42

8.1 劳动安全 .................................................. 43 8.2 卫生防护 .................................................. 44 8.3 消防 ...................................................... 44 8.4 节能 ...................................................... 45 第九章 水土保持方案............................................... 49

9.1 水土保持提出的背景依据及范围 .............................. 50 9.2 水土流失的影响 ............................................ 51 9.3 水土保持措施 .............................................. 51 第十章 组织机构及人力资源配置..................................... 52

10.1 组织机构设置 ............................................. 53 10.2 经营管理措施 ............................................. 55 10.3 管理模式及团队精神 ....................................... 55 10.4 人才策略 ................................................. 56 第十一章 项目组织管理与招投标..................................... 56

11.1 项目组织管理 ............................................. 57 11.2 工程项目的招标 ........................................... 57 11.3 项目实施计划 ............................................. 59 第十二章 投资估算与资金筹措....................................... 60

12.1 投资估算依据 ............................................. 60

12.2 投资估算 ................................................. 60 12.3 资金筹措方式与来源 ....................................... 60 12.4 建设规划及投资估算 ....................................... 60 第十三章 财务预测与分析........................................... 62

13.1 编制基准 ................................................. 62 13.2 基本假设 ................................................. 62 13.3 13.4 13.5 13.6 13.7 13.8 第十四章14.1 14.2 14.3 第十五章15.1 15.2 15.3 第十六章16.1 16.2

财务分析依据及说明 ....................................... 62 经营成本估算 ............................................. 63 经营收入估算 ............................................. 63 利税分析 ................................................. 64 财务评价指标 ............................................. 64 财务分析结论 ............................................. 65 社会影响................................................. 66

社会影响效果分析 ......................................... 66 互适性分析 ............................................... 66 社会评价 ................................................. 67 风险分析及规避措施....................................... 69

项目主要风险因素识别 ..................................... 69 风险程度分析 ............................................. 69 防范和降低风险措施 ....................................... 70 结论与建议............................................... 71

结论 ..................................................... 71 建议 ..................................................... 72

第一章 项目总论

1.1 项目概况 1.1.1 项目名称

****生态植物园、动物园建设项目 1.1.2 项目单位

********园林建设有限公司 1.1.3 项目建设地点 ********

1.1.4 项目总投资与资金来源

项目分两期建设，其中一期投资3000万元，二期投资2000万元，总投资5000万元。

资金来源：项目单位自筹2000万，融资3000万。 1.1.5 项目建设规划

项目规划总占地面积300亩，其中第一期占地面积200亩，第二期占地面积100亩，本项目建设规划指标详见表1-1。 表1-1 项目建设规划指标表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 项目 项目总占地面积 植物园 动物园 游乐场 七夕文化园 风景园林 服务接待中心 停车场 餐饮购物中心 其他 单位 亩 亩 亩 亩 亩 亩 亩 亩 亩 亩 设计指标 300 100 30 50 15 20 5 10 10 60 备注 南北各地珍奇树木 摩天轮、过山车等 七夕文化主题公园 各类盆景、鲜花等 含办公 道路、健身设施、喷泉等 1

一级客源市场。将前往“龙潭河风景区”、“五龙河景区”、“郧西天河旅游区”等当地已有的旅游热线游客作为本项目的二级客源市场。“龙潭河风景区”、“五龙河景区”、“郧西天河旅游区”等旅游线日益受旅游者欢迎，成为当地炙手可热的旅游线路，但是从旅游业宏观发展来看、热点应该带动温点、冷点一起上。本项目有较好的区位优势，可与这些旅游景点相互结合，加上本项目的生态旅游主题特征优势，倘若组织得当，旅游线路安排合理，形成一条****境内游线路，在现有景点热线的带动下，必将有更多的游客来访。以本项目为中心，方圆300公里的范围覆盖了众多城市，如宜昌、襄阳等地，这些城市游客均能便捷的到达本项目所在地，将这些城市作为三级客源市场。 根据以上分析，初步预测一级市场占55%、二级市场占35%、三级市场占10%的市场结构特征。 （2）出游动机和出游目的定位

近期应定位于休闲度假游市场；中、远期定位逐步扩大到自然生态旅游、户外运动休闲游及其它客源市场。

根据目前旅游客源市场现状分析中对游客出游动机和目的地调查，以休闲度假和疗养为出游日的游客最多。因此近期内应继续发展节假日休闲度假旅游稳固已有的客源市场。

中远期随着景区业态的深度开发与发展，其旅游产品更加丰富，品牌特色更为明显，在此基础上，自然生态体验、户外运动休闲等客源市场将随着项目的建设完成来逐步开发。 （3）游客年龄结构定位

近期及中远期都将主要定位于中青年及儿童市场。旅游既要有经济实力，又要有时间、激情和精力。故旅游活动主要是中青年的一种生活方式，他们最具有开发潜力。根据****其它景点的调查结果显示，

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目前，前往****旅游的游客以15—45岁年龄段的游客最多。该景区的旅游资源特色能够满足这部分人对环境的要求。

上述目标市场定位是从不同角度、不同方面进行的，是一种立体型的市场定位。根据这些市场定位的情况，采取切实可行的市场营销措施，将上述潜在的目标市场变为现实的目标市场，既定的战略目标就有可能实现。 3.3 景区市场规模预测 3.3.1 影响市场发展的因素

根据****生态植物园、动物园项目建设计划情况，将对未来游客发展规模做出预测。对景区未来游客规模预测时，应充分参考以下因素： （1）市场发展的促进因素：

1）大型项目的启动效应和景区的全面开发建设。 2）新的宣传和市场推广带来的景区知名度的提高。

3）旅游线路的联合、大型节日的造势将使游客量在短期内爆发式增长。

（2）市场发展的抑制因素：

1）旅游环境容量对客流量可能会造成一定程度的限制。 2）周边其他同质旅游目的地对本区客源的分散。 3.3.2 旅游消费水平预测

旅游消费水平的预测综合考虑以下几个因素： 1）****生态植物园、动物园项目现状。

2）主要客源地的居民可支配收入水平和消费水平的高低。 3）****生态植物园、动物园项目分期开发的战略、建设情况以及主要景观的生命周期变化。

4）旅游消费构成比例随时间的变化。

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5）社会上旅游消费热点的变化。 6）不同类型旅游者之间消费水平的差异。

根据景区的景点分期战略部署，****生态植物园、动物园项目在新建并投入运营的前两年，由于新建景区知名度低，景区功能尚未完善，游客人数不会很多，而且游客消费水平提高缓慢，旅游收入增加不明显。近期旅游消费构成为：景区门票10元/人，餐饮20元/人，购物30元/人，娱乐30元/人，综合考虑其它影响因素，预计前两年游客人均消费水平为90元/人/天。 3.3.3 游客规模预测

根据旅游环境容量和承载力分析，综合考虑市场定位和各规划期的发展要求,对其游客规模年际变化做出预测。预计项目建成后日平均接待游客量可达600人，全年接待量可达219000人

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第四章 项目选址及建设条件

4.1 项目选址 4.1.1 选址原则

项目建设场地遵循以下原则： （1）良好的交通环境

本项目为****生态植物园、动物园开发项目，需要有良好的内外交通环境。因此项目宜选择在主要交通干道附近，交通便利，场地开阔，符合景区规划要求的地块。 （2）良好的基础设施依托

项目建成后活动人员密集，对环境、卫生、消防、安全等要求高，因此需要有完善的供水、供电、通讯和排污等基础设施。 土地的完整性

（3）项目规模较大，从用地布局的合理性来看，需要相对比较完整的地块，同时需要考虑较小的拆迁量和土地平整量。 4.1.2 项目选址

本项目选址****城关镇车家沟村，选址选于此，有着非常积极的前瞻性质显著的优越性，主要表现在： （1）具有良好的城市依托条件。

（2）地理位置优越，交通便利、风景秀丽、自然环境保护较好。 （3）基础设施可保证供应。周围道路、水电、邮政、电信等各种公用设施正在配套完善。

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4.1.3 ****生态植物园、动物园区位

4.2 建设条件 4.2.1 地理位置

****位于湖北省十堰市西北部，鄂陕交界，鄂西北边塞顶点，南临汉江，北依秦岭，西南接川陕边境的大巴山脉，因地处郧县西而得名。沿顺时针方向，****西南部与陕西省安康市的白河县、旬阳县接壤；西北部与陕西省商洛市的镇安县、山阳县相邻；东北部与陕西省商洛市的商南县交界；东南部与同处十堰市郧阳区为邻。 4.2.2 气候条件

郧西处于华北自然区域和华中自然区域之间，是过渡地带，属于“副热带北界大陆性季风气候。”特点是：四季分明，雨量适中（一般年总降水量是700-800毫米，除个别自然灾害年代外），日照充足，气候温和，无霜期长，严冬时间短。由于东西部地区跨度长（125公里），****气候不够平衡，有较大差异。如庙川（今湖北口）金银山10月可以下雪，而县城人还在穿夹衣。全年平均温度为15.4度，最

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