资产评估期末考试

收益法：资产未来收益期有限的情况

1.某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产全部用于抵债现拟转让，

经预测得出3年内各年预期收益的数据如表2-2。 基本公式是：

第一年 第二年 第三年

收益额(万元) 300 400 200 折现率 6％ 6％ 6％ 折现系数 收益折现值(万元) 0.9434 0.8900 0.8396 283 356 167.9 Ri评估值=?i(1?r)i?1n如此可以确定其评估值为：评估值=283+356+167.9=806.9(万元)

资产未来收益无限期的情况

(1)．未来收益年金化的情形。

基本公式为：资产评估值(收益现值)=年收益额／资本化率

上述公式实际是预期收益折现值求和的特殊形式（即永续年金形式） (2)．未来收益不等额的情形。 基本公式为：

资产评估值=∑前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益／资本化率×前若干年最后一年的折现系数

应当指出，确定后期年金化收益的方法，一般以前期最后一年的收益额作为后期永续年金收益，也可预测后期第一年的收益作永续年金收益。

2:某企业预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始。以后各年收益均为14万元，确

定的折现率和资本化率为10％。确定该企业在持续经营下的评估值。 首先，确定未来五年收益额的现值：

1215131114 ?????23451?10%（1+10）（1+10）（1+10）（1+10）

×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830 ?12 =49.2777(万元)其次，将第六年以后的收益进行资本化处理：14／10％=140(万元) 最后，确定该企业评估值：

企业评估值=49.2777+140×0.6209 =136.2(万元)

【收益法作业题】

1、某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产全部用于抵债现拟转让，经预测得出3年内各年预期净现金流入分别为300万元、400万元、200万元，适用的折现率为6%，试确定该企业的评估值。 300/(1+6%)+400/(1+6%)^2+200/(1+6%)^3=806.94

2、某收益性资产预计未来5年的净现金流量分别为11万元、12万元、13万元、15万元、16万元。假定从第6年开始，以后各年均为18万元，确定的折现率和资本化率均为10%，计算该收益性资产在永续经营下的评估值。

首先，确定前五年收益的现值：

11/1.1+12/1.1^2+13/1.1^3+15/1.1^4+16/1.1^5=49.86

其次，将第六年以后的收益进行资本化处理18/10%/1.1^5=111.77 最后，确定企业的评估值=49.86+111.77=161.63

机器设备实体性贬值测算计算公式为：（加权平均年限）

? 实体性贬值率=加权投资年限÷（加权投资年限+尚可使用年

限） ×100%

? 成新率=尚可使用年限÷（加权投资年限+尚可使用年限） ×100%

? 加权投资年限=∑（已投资年限×权重)

= ∑[加权投资年限×（原始投资的更新成本/ ∑ 更新成本）] 1.被评估设备购建于2005年。原始价值30 000元，2010年和2013年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置。当年投资分别为3 000元和2 000元。2015年对该资产进行评估，假设从2005年至2015年每年的价值上升率为10％。该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年，求该设备的成新率。 [参考答案] (1)调整计算现行成本。

投资日期 原始投资额 价格变动系数 2.60 1.61 1.21 现行成本 78000元 4830元 2420元 85250元 2005年 30000元 2010年 3000元 2013年 2000元 合 计 35000元 (2)计算加权投资年限。

加权投资年限=∑（已投资年限×权重)

= ∑[加权投资年限×（原始投资的更新成本/ ∑ 更新成本）] 加权投资年限=10×（78000/85250）+5×（4830/85250）+2×（2420/85250）=9.5

3)计算成新率。 成新率=6÷(9.5+6)×100％=39％

2.被评估设备构建于2003年，原始价值为300000元，2008年和2010年进行了两次技术改造，主要是增添了一些装置，投资额分别为50000

元和80000元，2013年底对该设备进行了评估，假设从2003年到2013年设备每年的价格上涨率为5%，该设备仍可使用5年，计算该设备的成新率。

[参考答案] (1)调整计算现行成本。

投资日期 原始投资额 价格变动系数 1.63 1.28 1.16 现行成本 489000元 64000元 92800元 645800元 2003年 300000元 2008年 50000元 2010年 80000元 合 计 430000元 (2)计算加权投资年限。

加权投资年限= 10×（489000/645800）+5×（64000/645800）+3×（92800/645800）=8.5 (3)计算成新率。

成新率=5÷(8.5+5)×100％=37％

3. 2013年底评估某企业一台设备，该设备的账面原值为300万元，年产产品10000件，已经使用10年，经调查，评估时与被评估设备一样型号的设备已不再生产，取而代之的是新型号设备，2013年底该新型号设备的价格为600万元，年产产品20000件，该类设备的规模经济效益指数为0.7，该评估设备截至评估基准日的法定利用时间累计28800小时，实际累计利用时间25920小时，该设备尚可使用6年，该设备由于设计不合理，造成能耗较高，与新型号设备相比，每年多支出运营成本10000元，已知该企业的所得税税率为25%，折现率为8%，年限为6年的年金现值系数为4.6229、根据上述材料估测被评估设备的下列数据：

（1）设备的重置成本

待评估资产的重置成本=参照物的重置成本*（待评估资产的生产能力/参照物的生产能力）^X=600*(10000/20000)^0.7=369.34 （2）估测设备的成新率与实体性贬值

资产的利用率=值评估基准日资产的累计实际利用时间/值评估基准日资产的累计法定利用时间=25920/28800=90% 设备实际使用年限=10*90%=9

成新率=尚可使用年限/总使用年限=6/（9+6）=0.4

实体性贬值=重置成本*（1-成新率）=369.34*（1-0.4）=221.6 （3）估测该设备的功能性贬值和经济性贬值（提示：设备基本正常利用时，不考虑经济性贬值。）

功能性贬值=10000*（1-25%）*（p/a,8%,6）=7500*4.6229=34671.75 （4）计算该设备的评估值

评估值=重置成本-功能性贬值-经济性贬值-实体性贬值=369.34-221.6-3.47=144.27

第四章．该地产的公平市场价值

（1）计算土地取得费

单位面积土地取得费=80万元/亩=80万元/666.7平方米=1200元/平方米

（2）计算土地开发费用

单位面积土地开发费用=200000000元/1000000平方米=200元/平方米

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/ic1v.html