业主直接发包总承包和单项分包的优缺点对比

业主项目总承包和项目单项分包对比分析

1、造价：

业主总承包 如总承包合同额1000万 业主其他支出无

业主单项分包 可能单项分包合同额900万（明面）

1）由于是单项分包，业主必须请专业的项目管理团队（临时、短期），如果一个项目的工期为3-4个月，那项目从施工前的准备到最后竣工验收投入生产大约需要6个月左右，项目管理团队需要12-15人左右，人均带五险一金1万/月，72-90万的管理费用；

2）由于是单项分包，所有对外沟通交流、竣工验收手续等等需要业主进行打理政府相关部门（每次桩基验收、基坑基槽验收、隐蔽工程验收、竣工验收等等，每次过来7-8个人，每个人每次500不能少，还必须和相关部门的主管领导处理好关系，日常陪打麻将、过节等都是常态化处理），这部分需要10-20万的费用；

3）单项分包会导致项目没有统筹安排，各方沟通不足，整个现场各道工序的衔接，什么先做，什么后做，什么要同步做，在做主体结构的时候，水电安装的班组合同还没有签订，以后要不就全部开槽或者走明线，但这部分损失是属于业主管理问题，需要业主买单，根据各个项目损失不同，不可估计，预估1000万的项目在20-50万；

4）如果是总承包，业主只需要应付一个人，如果是单项分包，业主需要应付十几个人，而且有些单项分包队伍本来就是以低于成本的价格来做项目，对整个项目来讲，最终各个分包结算下来只要不超过分包总合同额的3-5%（30-50万），均为比较可控的状态；

5）如果现场出现安全事故，分包单位不会管，他也管不了，本来他把活干完就60万，结果死了一个人，要花80-90万，由于没有总承包单位，他会直接让家属把人往业主办公室一放，给现金了就把人抬走，我见了很多次这种情况，领导不解决是不让走的； 最后各种费用支出加起来肯定要比总承包的1000万多。

2、质量

业主总承包 施工质量可控，业主提要求，总承包人执行

业主单项分包 单项分包人的合同单价通常比较低，所以分包人会说给什么价位做什么质量的活，如果价格高了，那还不如早总承包了，世界上不可能有花5块钱干10块钱活的事情，所以现场人员、质量都会有很大的问题

3、进度

业主总承包 施工进度严格按合同约定执行，否则进行考核

业主单项分包 单项分包人每个月拖延3-5天，已经是很讲究进度目标了，耽误了3-5天，不可能去真的扣分包人的钱，因为他会有很多理由是由于业主的原因导致的他工期延

误的，但对于业主来说，累计起来就要拖延1-2个月，可能会对公司的整个计划造成非常不好的影响，而且还有苦说不出。

4、安全

业主总承包 安全工作是总承包单位的生命线，所以不说他也会做

业主单项分包 单项分包人追求的是利润最大化，不会太过在意安全问题，毕竟及时有事情，也有业主可以兜着，如果除了安全事故或者农民工闹事，往往都是业主被堵门、被当地政府部门约谈、点名、还要多出钱，一些低于成本价做的分包人往往在施工过程中就会有意识的制造矛盾扯皮点，相对于企业来说，工人肯定是弱势群体，政府肯定要保护。

总结：让专业的人做专业的事，找对的人做正确的事。往往看着我们可以讨便宜的地方，实际上是我们很容易摔倒的地方，这也是为什么万科、万达、恒大等等大型开发商乃至地方各类小型开发商均签订总承包合同，而不是自己找专业队伍、施工班组施工的原因。

对于还在迷茫于是找总承包单位还是找单项分包的业主们，我的建议是选择总承包单位，然后合理的压缩、采取多轮谈判的形式降低总承包单位的造价，这样即可以保证自身的利益也可以兼顾工程项目。

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