中投信德生态农业产业园建设项目可行性研究报告 - 图文

靖西侬岈寮生态农业产业园建设项目 可行性研究报告

XXX有限公司

靖西侬岈寮生态农业产业园建设项目

可行性研究报告

编制单位：北京中投信德国际信息咨询有限公司

高级工程师：高 建

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靖西侬岈寮生态农业产业园建设项目可行性研究报告

目 录

第一章 总 论 ................................................. 1

1.1项目概要 ............................................................ 1

1.1.1项目名称 .................................................................................................................. 1 1.1.2项目建设单位 .......................................................................................................... 1 1.1.3项目建设性质 .......................................................................................................... 1 1.1.4项目建设地点 .......................................................................................................... 1 1.1.5项目负责人 .............................................................................................................. 1 1.1.6项目投资规模 .......................................................................................................... 1 1.1.7项目建设规模 .......................................................................................................... 2 1.1.8项目资金来源 .......................................................................................................... 3 1.1.9项目实施计划 .......................................................................................................... 3 1.2项目承建单位介绍 .................................................... 3 1.3编制依据 ............................................................ 3 1.4编制原则 ............................................................ 4 1.5研究范围 ............................................................ 5 1.6主要经济技术指标 .................................................... 5 1.7综合评价 ............................................................ 6

第二章 项目背景及必要性分析 .................................. 7

2.1项目提出背景 ........................................................ 7

2.1.1我国农业经济发展前景广阔 .................................................................................. 7 2.1.2生态养生旅游产业发展前景可观 .......................................................................... 8 2.1.3养老服务业发展意义重大 ...................................................................................... 8 2.2本次项目的提出缘由 .................................................. 9 2.3项目建设必要性分析 ................................................. 10

2.3.1促进国民经济可持续健康发展的需要 ................................................................ 10 2.3.2顺应我国现代农业产业快速发展的需要 ............................................................ 10 2.3.3促进当地生态旅游产业快速发展的需要 ............................................................ 11 2.3.4促进广西壮族自治区康体养生旅游行业可持续发展的需要 ............................ 12 2.3.5积极构建广西壮族自治区新型生态养老模式发展的需要 ................................ 12 2.3.6增加就业带动相关产业链发展的需要 ................................................................ 13 2.3.7促进项目建设地经济发展进程的的需要 ............................................................ 13 2.4项目建设可行性分析 ................................................. 13

2.4.1政策可行性 ............................................................................................................ 13 2.4.2市场可行性 ............................................................................................................ 18 2.4.3管理可行性 ............................................................................................................ 18 2.4.4财务可行性 ............................................................................................................ 18 2.5分析结论 ........................................................... 19

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第三章 行业市场分析 ......................................... 20

3.1我国农业产业发展趋势分析 ........................................... 20

3.2国内旅游行业概况及现状分析分析 ..................................... 21

3.2.1国内旅游行业概况分析 ........................................................................................ 21 3.2.2国内旅游市场需求预测分析 ................................................................................ 22 3.3我国旅游业发展前景分析 ............................................. 23 3.4靖西市旅游产业现状分析 ............................................. 24 3.5我国生态农业观光旅游发展分析 ....................................... 26

3.5.1生态农业观光发展现状 ........................................................................................ 26 3.5.2生态农业观光发展前景 ........................................................................................ 26 3.5.3生态农业观光发展趋势 ........................................................................................ 27 3.6我国人口老龄化发展趋势分析 ......................................... 27 3.7我国生态养老发展前景分析 ........................................... 28 3.8我国中草药种植产业发展现状及前景分析 ............................... 29 3.9市场分析结论 ....................................................... 30

第四章 项目建设条件 ......................................... 31

4.1地理位置选择 ....................................................... 31 4.2区域投资环境 ....................................................... 31

4.2.1区域地理位置 ........................................................................................................ 31 4.2.2区域地形地貌条件 ................................................................................................ 32 4.2.3区域气候条件 ........................................................................................................ 32 4.2.4区域旅游资源条件 ................................................................................................ 33 4.2.5区域交通条件 ........................................................................................................ 33 4.2.6区域经济发展条件 ................................................................................................ 34

第五章 总体建设方案 ......................................... 35

5.1规划原则 ........................................................... 35

5.2项目定位 ........................................................... 35 5.3项目规划设计方案 ................................................... 36 5.4项目工程内容及规模 ................................................. 37 5.5建筑设计方案 ....................................................... 38

5.5.1 建筑设计主要规范及标准 ................................................................................... 38 5.5.2指导思路 ................................................................................................................ 38 5.5.3结构设计等级 ........................................................................................................ 38 5.5.4防火分区及安全疏散设计 .................................................................................... 39 5.5.5无障碍设计 ............................................................................................................ 39 5.5.6建筑节能设计 ........................................................................................................ 39 5.6公用工程方案 ....................................................... 39

5.6.1设计依据 ................................................................................................................ 39 5.6.2给水设计 ................................................................................................................ 40 5.6.3排水设计 ................................................................................................................ 40

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5.6.4供电 ........................................................................................................................ 40 5.6.5安防监控 ................................................................................................................ 41

第六章 节约能源方案 ......................................... 42

6.1节能设计依据 ....................................................... 42 6.2主要节能措施 ....................................................... 42 6.3具体节能方案 ....................................................... 43

6.3.1 建筑节能 ............................................................................................................... 43 6.3.2 电气节能 ............................................................................................................... 44 6.3.3 暖通、动力节能 ................................................................................................... 44 6.3.4 推广绿色照明 ....................................................................................................... 45 6.4 节水措施 .......................................................... 45 6.5 节约土地 .......................................................... 46 6.6节能降耗设计 ....................................................... 47 6.7建设项目能源消耗种类和数量分析 ..................................... 47

6.7.1能源消耗种类 ........................................................................................................ 47 6.7.2能源消耗数量分析 ................................................................................................ 47 6.8结论 ............................................................... 48

第七章 环境保护与消防措施 ................................... 49

7.1设计依据及原则 ..................................................... 49

7.1.1环境保护设计依据 ................................................................................................ 49 7.1.2设计原则 ................................................................................................................ 49 7.2建设地环境条件 ..................................................... 49 7.3 项目建设和运营对环境的影响 ......................................... 49 7.4 环境保护措施方案 .................................................. 50 7.5消防安全 ........................................................... 52

7.5.1设计依据 ................................................................................................................ 52 7.5.2消防措施 ................................................................................................................ 52 7.5.3抗震措施 ................................................................................................................ 53 7.5.4综合防灾 ................................................................................................................ 53

第八章 劳动安全卫生 ......................................... 54

8.1 编制依据 .......................................................... 54 8.2概况 ............................................................... 54 8.3 劳动安全 .......................................................... 54

8.3.1工程消防 ................................................................................................................ 54 8.3.2防火防爆设计 ........................................................................................................ 55 8.3.3电力 ........................................................................................................................ 55 8.3.4防静电防雷措施 .................................................................................................... 55 8.4劳动卫生 ........................................................... 56

8.4.1防暑降温 ................................................................................................................ 56

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8.4.2卫生 ........................................................................................................................ 56 8.4.3照明 ........................................................................................................................ 56

第九章 企业组织机构与劳动定员 ............................... 57

9.1组织机构 ........................................................... 57 9.2劳动定员 ........................................................... 57 9.3人力资源管理 ....................................................... 57 9.4福利待遇 ........................................................... 58

第十章 项目实施规划 ......................................... 59

10.1建设工期的规划 .................................................... 59 10.2 建设工期 ......................................................... 59 10.3实施进度安排 ...................................................... 59

第十一章 投资估算与资金筹措 ................................. 60

11.1投资估算依据 ...................................................... 60 11.2建设投资估算 ...................................................... 60 11.3流动资金估算 ...................................................... 61 11.4资金筹措 .......................................................... 61 11.5项目投资总额 ...................................................... 61 11.6资金使用和管理 .................................................... 64

第十二章 财务及经济评价 ..................................... 65

12.1总成本费用估算 .................................................... 65

12.1.1基本数据的确立 .................................................................................................. 65 12.1.2产品成本 .............................................................................................................. 66 12.1.3平均产品利润 ...................................................................................................... 67 12.2财务评价 .......................................................... 67

12.2.1项目投资回收期 .................................................................................................. 67 12.2.2项目投资利润率 .................................................................................................. 68 12.2.3不确定性分析 ...................................................................................................... 68 12.3经济效益评价结论 .................................................. 68

第十三章 风险分析及规避 ..................................... 70

13.1项目风险因素 ...................................................... 70

13.1.1不可抗力因素风险 .............................................................................................. 70 13.1.2 工程风险 ............................................................................................................. 70 13.1.3市场风险 .............................................................................................................. 70 13.1.4资金管理风险 ...................................................................................................... 71 13.2风险规避对策 ...................................................... 71

13.2.1不可抗力因素风险规避对策 .............................................................................. 71

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13.2.2工程风险规避对策 .............................................................................................. 71 13.2.3市场风险规避对策 .............................................................................................. 71 13.2.4资金管理风险规避对策 ...................................................................................... 72

第十四章 招标方案 ........................................... 73

14.1招标管理 .......................................................... 73

14.2招标依据 .......................................................... 73 14.3招标范围 .......................................................... 73 14.4招标方式 .......................................................... 74 14.5招标程序 .......................................................... 75 14.6评标程序 .......................................................... 75 14.7发放中标通知书 .................................................... 75 14.8招投标书面情况报告备案 ............................................ 75 14.9合同备案 .......................................................... 75

第十五章 结论与建议 ......................................... 77

15.1结论 .............................................................. 77 15.2建议 .............................................................. 77

附 表 ....................................................... 78

附表1 销售收入预测表 .................................................. 78 附表2 总成本表 ........................................................ 80 附表3 外购材料表 ...................................................... 81 附表4 外购燃料及动力费表 .............................................. 82 附表5 工资及福利表 .................................................... 83 附表6 利润与利润分配表 ................................................ 84 附表7 固定资产折旧费用表 .............................................. 85 附表8 无形资产及递延资产摊销表 ........................................ 86 附表9 流动资金估算表 .................................................. 87 附表10 资产负债表 ..................................................... 88 附表11 资本金现金流量表 ............................................... 89 附表12 财务计划现金流量表 ............................................. 90 附表13 项目投资现金量表 ............................................... 92 附表14资金来源与运用表................................................ 94

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第一章 总 论

1.1项目概要

1.1.1项目名称

靖西侬岈寮生态农业产业园建设项目

1.1.2项目建设单位

XXX有限公司

1.1.3项目建设性质

新建项目

1.1.4项目建设地点

本项目建设地址位XXXX

1.1.5项目负责人

1.1.6项目投资规模

本次项目建设的总投资为50000.00万元，其中：建设投资为49000.00万元（土建工程为29130.00万元，设备及安装投资3850.00万元，土地费用为15000.00万元，其他费用为412.78万元，预备费607.22万元），铺底流动资金为1000.00万元。

本次项目建成后，正常运营年可实现年产值27000.00万元，年均销售收入为15954.55万元，年均利润总额8641.32万元，年均净利润6480.99

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万元，年上缴税金及附加为83.68万元，年增值税为760.71万元；投资利润率为17.28%，投资利税率18.97%，税后财务内部收益率11.08%，税后投资回收期(含建设期)为9.02年。

1.1.7项目建设规模

本项目以良好的生态资源为依托，以市场需求为导向，构建多层次、多方位、多功能的生态实用新型农业、生态旅游度假休闲养生产品体系，树立区域独特的侬岈寮品牌形象，在园区打造成为东盟各国及中国西南地区知名避暑、度假、养生旅游目的地。本项目总占地面积7500亩，分两期进行建设，主要建筑内容及规模如下：

主要建筑物、构筑物一览表

工程类别 工段名称 入园区车行干道工程 入口二、三级道路 茶马古步道 1、一期建筑工程 展示区入园大门 花海 展示中心 生态农业园区 世外桃源乡村旅游养老度假区 漫谷香居 康体会所 老年公寓 养老院 2、二期建筑工程 侬岈寮主题广场 风情商业街 三星级寮都度假酒店 山居木屋 竹屋 其他附属设施 建筑工程量 30.00 40.00 20.00 1.00 500.00 10000.00 1500.00 20000.00 5000.00 3000.00 5000.00 6000.00 4000.00 8000.00 5000.00 30.00 30.00 1000.00 单位 公里 公里 公里 座 亩 平方米 亩 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 栋 栋 平方米

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1.1.8项目资金来源

本次项目总投资资金50000.00万元人民币，资金来源为争取广西红十字会给予500.00万元支持，其余为项目企业自筹。

1.1.9项目实施计划

本项目建设分二期进行：第一期：2017年1月—2018年12月，计2年；第二期：2019年1月—2021年12月，计3年；建设工期共计5年。 1.2项目承建单位介绍

名称：XXX有限公司

类型：有限责任公司（自然人独资）

住所：靖西市新靖镇凤凰路菜园二小区128号 法定代表人：马绍会 注册资本：壹仟万圆整 成立日期：2016年8月31日 营业期限：长期

经营范围：生态农业综合开发；生态旅游开发；生态园林开发；生态农产品、旅游产品的生产销售；提供餐饮、住宿、露营服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。） 1.3编制依据

1. 《中华人民共和国国民经济和社会发展“十三五”规划纲要》； 2. 《广西壮族自治区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

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3. 《广西壮族自治区人民政府关于促进旅游业改革发展的实施意

见》；

4. 《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的

指导意见》

5. 《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》； 6. 《全国农业可持续发展规划(2015—2030)》； 7. 《关于进一步促进休闲农业持续健康发展的意见》； 8. 《关于加快发展养老服务业的若干意见》； 9. 《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》； 10. 《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》 11. 《靖西市旅游业发展总体规划》；

12. 《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）； 13. 《投资项目可行性研究指南》； 14. 《现代财务会计》；

15. 项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据； 16. 国家公布的相关设备及施工标准。 1.4编制原则

（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。

（2）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。

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（3）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。

（4）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。

（5）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。 1.5研究范围

本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。 1.6主要经济技术指标

项目主要经济技术指标表

序号 一 1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 二 1 2 3 主要指标 总占地面积 总投资资金，其中： 建筑工程 设备及安装费用 土地费用 其他费用 预备费用 铺底流动资金 主要数据 正常运营年年产值 计算期内年均销售收入 年平均利润总额 第5页

项目名称 单位 平方公里 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 数据和指标 5.00 50000.00 29130.00 3850.00 15000.00 412.78 607.22 1000.00 27000.00 15954.55 8641.32 靖西侬岈寮生态农业产业园建设项目可行性研究报告

4 5 6 7 8 9 三 1 2 3 4 5 6 7 8 9 年均净利润 年销售税金及附加 年均增值税 年均所得税 项目定员 建设期 主要评价指标 项目投资利润率 项目投资利税率 税后财务内部收益率 税前财务内部收益率 税后财务净现值(ic=8%) 税前财务净现值(ic=8%) 投资回收期(税后)含建设期 投资回收期(税前)含建设期 盈亏平衡点 万元 万元 万元 万元 人 年 % % % % 万元 万元 年 年 % 6480.99 83.68 760.71 2160.33 300 5 17.28% 18.97% 11.08% 15.55% 8,316.61 21,209.90 9.02 7.80 33.59% 1.7综合评价

本次“靖西侬岈寮生态农业产业园建设项目”的实施符合国家相关产业的发展政策，项目正是依托靖西市生态资源优势以及得天独厚的地理环境优势，结合项目企业多方优势的基础上提出实施，将形成产业的集聚效应，可以提高区域知名度、信誉度，充分挖掘当地农业资源及生态资源，提升当地现代农业、生态旅游、养老健康产业水平，也是完善城市功能、提升城市品位、扩大城市规模、改善和发展民生的重要途径，推进多元旅游文化融合与互动，加快城市商业化发展。

本项目建设条件优越，市场潜力较大，发展前景十分广阔，项目投资还具备一定的抗风险能力。本项目的建设不仅具备很好的经济效益和很强的社会效益，还将有效的促进当地经济协调稳定发展。所以，本项目建设十分可行。

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第二章 项目背景及必要性分析

2.1项目提出背景

2.1.1我国农业经济发展前景广阔

在工业化、城镇化深入发展中同步推进农业现代化，是“十二五”时期的一项重大任务。加快发展现代农业，既是转变经济发展方式、全面建设小康社会的重要内容，也是提高农业综合生产能力、增加农民收入、建设社会主义新农村的必然要求。

生态农业是指在经济和环境协调发展原则下，总结吸收各种农业生产方式的成功经验，按生态学、生态经济学原理，应用系统工程方法建立和发展起来的农业体系。它要求把粮食生产与多种经济作物生产相结合，把种植业与林、牧、副、渔业相结合，把大农业与二三产业发展相结合，利用我国传统农业的精华和现代科学技术，通过人工设计生态工程，协调经济发展与环境之间、资源利用与保护之间的关系，形成生态和经济的良性循环，实现农业的可持续发展。

本项目具有一定资源、产业和区位，用产业园区的理念来建设和管理，以推进农业现代化进程、增加农民收入为目标，以现代科技和物质装备为基础，实施集约化生产和企业化经管，集农业生产、科技、生态、观光等多种功能为一体的综合性示范园区，是农业示范区的高级形态。发展农业产业化经营，可以促进农业和农村经济结构战略性调整向广度和深度进军，有效拉长农业产业链条，增加农业附加值，使农业的整体效益得到显著提高，可以促进小城镇的发展，创造更多的就业岗位，转移农村剩余劳力，增加农民的非农业收入；可以通过农业产业化经营组织与农民建立利益联结机制，使参与产业化经营的农民不但从种、养业中获利，还可分享加工、销售环节的利润，增加收入。

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农业产业化作为农村经济体制改革的重大创新，是农业结构战略性调整的重要带动力量，已成为推动传统农业向现代农业转变，实现农业最大效益的必然选择。

2.1.2生态养生旅游产业发展前景可观

目前旅游业已是世界第一大支柱产业。我国的旅游业经过二十多年发展，取得了长足进展。各级政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。随着国民经济持续高速发展以及我国城市化进程加快，人们消费结构正在由“吃、穿、用”向“住、行、游”升级，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。

改革开放30多年来，中国的经济、社会和人民生活发生了巨大的变化，随着生活水平的提高，为满足人们多样化的需求，各地区争相开发新的文化娱乐项目，在传统文化中融入现代元素，满足消费者求新存异的心理，打造全新的文化娱乐产品。

随着人们生活水平与生活品味的不断提高，人们对环境的要求也日益提高，厌倦了城市的繁华与喧嚣，人们渴望能够重返自然，绿色生态农业观光园的出现正迎合了人们返朴归真的心理。其二，城市现有的休闲娱乐场所多是追求一种金碧辉煌的豪华，多年以来的一贯风格已使人们形成了视觉疲劳，绿色生态观光园的出现带动了一股清新的风，具有极大的市场需求空间。几年来，在国内各城市兴建的生态农业园区在投入使用后都获得了巨大的成功，取得了良好的社会效益和经济效益，旅游服务业是个很大的市场，争取到市场，会给商家带来丰厚的回报。有特色，符合趋势的生态旅游观光园独具魅力，对吸引顾客起着很关键的作用

2.1.3养老服务业发展意义重大

养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生

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